Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-1373/2022

г. Петрозаводск

25 августа 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 августа 2022 года. Полный текст решения изготовлен   25 августа 2022 года.

Арбитражный суд  Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овчаренко И.А., рассмотрев в судебном заседании 18 августа 2022 года материалы дела по иску  Администрации Кемского муниципального района Республики Карелия к индивидуальному предпринимателю ФИО1  о взыскании 533 203 руб. 80 коп., 

при участии ответчика – ИП ФИО1 и его представителя – ФИО2, доверенность от 29.03.2022,

установил:

Администрация Кемского муниципального района Республики Карелия (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 533 203 руб. 80 коп. задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2020 по 20.05.2021, подлежащим внесению на основании договора аренды муниципального имущества от 01.08.2019.

Ответчик представил отзывы (л.д.54-55, 103-105), в которых оспаривал предъявленное требование. По мнению ответчика, правовые основания для внесения арендной платы с 25.11.2020 отсутствуют. Арендатор направлял в адрес Администрации уведомление о досрочном расторжении договора 23.10.2020, в связи с чем, полагает договор расторгнутым по истечении 30 дней, т.е. с 24.11.2020. В том, что соглашение о расторжении договора аренды подписано сторонами только 11.05.2021, а имущество возвращено из аренды 20.05.2021, имеется вина арендодателя, который необоснованно уклонялся от передачи имущества. 

Ответчик указывает, что переданное по договору аренды здание аптеки было в непригодном для использования состоянии, что подтверждено экспертизой, проведенной в рамках дела №А26-7170/2020, и установлено решением от 04.10.2021 по указанному делу. Согласно экспертному заключению, здание не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, требовало капитального ремонта, а в момент передачи в аренду создавало угрозу жизни и здоровью граждан. Ответчик указывает, что переданное здание не было оснащено электричеством, канализационная система находилась в аварийном состоянии, кровля протекала, некоторые окна не были застеклены. Арендатор за счет собственных средств произвел подключение электричества, очистил здание от мусора, заменил оконные блоки, осуществил капитальный ремонт кровли. Вместе с тем, даже после проведенных арендатором  работ, здание осталось непригодным для эксплуатации. В этой связи арендатор полагает, что  имелись  основания для уменьшения размера арендной платы. Согласно представленному ответчиком контррасчету, арендная плата с учетом снижения составляет 152 759 руб. 10 коп. за период с 01.04.2020 по 24.11.2020. 

Кроме того, ответчик указывает, что в 2020 году были введены ограничения деятельности, в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 №206, от 02.04.2020 №239, от 28.04.2020 №294 в период с 30.03.2020 по 30.04.2020, с 06.05.2020 по 08.05.2020  были установлены нерабочие дни. Деятельность ответчика (розничная торговля) является наиболее пострадавшей в условиях распространения COVID-19 согласно перечню отраслей экономики на основании постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №434. Таким образом, ответчик, со ссылкой на указанные акты и Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, считает обоснованным требование об уменьшении арендной платы. Вместе с тем, арендодатель на соответствующее предложение ответчика, от заключения соглашения об уменьшении арендной платы отказался.

Истец представил возражения на отзыв, в которых доводы ответчика о непригодном состоянии имущества отклонил и указал, что на момент принятия имущества в аренду претензий по его состоянию арендатор не выражал. Истец указывает, что в период пандемии принимал письма исключительно по электронной почте или через ящик почтовой корреспонденции, однако заявление арендатора об уменьшении арендной платы не было получено. Заявление предпринимателя от 23.10.2020  также отсутствует в Администрации, в связи с чем, 11.05.2021 и было направлено арендатору уведомление  о расторжении договора. Решением Арбитражного суда Республики Карелия по делу №А26-7170/2020 установлено, что договор аренды расторгнут 11.05.2021, имущество возвращено из аренды 20.05.2021, в связи с чем, данные обстоятельства не подлежат доказыванию.

В судебное заседание 18.08.2022 истец явку своего представителя не обеспечил,  представил письменные пояснения, в которых поддержал доводы возражений на отзыв и просил удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик и его представитель в ходе судебного разбирательства поддержали позицию, изложенную в отзывах, а также просили отказать в удовлетворении требований, поскольку с учетом непригодности здания к эксплуатации и коронавирусных ограничений арендатор может быть освобожден от арендной платы.

Заслушав пояснения ответчика  и его представителя, изучив материалы дела, суд установил следующее.

01.08.2019 между Администрацией Кемского муниципального района Республики Карелия (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое здание аптеки площадью 851,5 кв.м. по адресу Республика Карелия, г. Кемь, пр-кт. Пролетарский, д.13. Имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается представленной дело выпиской из ЕГРН.

Согласно пункту 1.3 договора, имущество передается в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с целевым назначением. При этом целевое назначение имущества, согласно пункту 1.2 договора – административное, производственное, офисное, торговое, общественное питание, отдых и развлечение детей.

По акту приема-передачи от 01.08.2019 здание передано арендатору в пользование. При этом на момент составления акта, претензий у арендатора к состоянию имущества не имеется.

Срок действия договора установлен на 5 лет (с 01.08.2019 по 31.07.2024), арендная плата подлежит внесению ежемесячно в размере 39 169 руб. не позднее 10 числа за оплачиваемый месяц путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

11.05.2021 сторонами подписано соглашение о расторжении договора, а 20.05.2021 – акт приема-передачи имущества из аренды. Данные документы подписаны арендатором с возражениями.

За период с 01.04.2020 по дату возврата имущества из аренды - 20.05.2021 арендатором арендные платежи не вносились, что привело к образованию задолженности в размере 533 203 руб. 80 коп. 

Не получив расчета в добровольном порядке после направления претензии, истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факты заключения договора, передачи истцом ответчику здания в аренду, невнесения арендных платежей в спорный период,  подтверждаются материалами дела и ответчиком не опровергнуты.

Возражения ответчика сводятся к тому, что от внесения арендной платы он должен быть освобожден либо арендная плата подлежит уменьшению, в связи с невозможностью использования имущества ввиду его ненадлежащего состояния. 

Рассмотрев указанные доводы, суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В этой связи предприниматель ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Кемского муниципального района о досрочном расторжении договора аренды от 01.08.2019 и взыскании убытков в сумме 333 681 руб. в виде стоимости неотделимых улучшений здания аптеки по адресу г. Кемь, пр-кт. Пролетарский, д.13.

Указанное требование рассматривалось Арбитражным судом Республики Карелия в рамках дела №А26-7170/2020 совместно с иском Администрации Кемского муниципального района к ИП ФИО1 о взыскании 313 352 руб. задолженности по арендным платежам за период с августа 2019 года по март 2020 года, подлежащих внесению на основании договора аренды от 01.08.2019.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 04.10.2021 по делу №А26-7170/2020, вступившим в законную силу, первоначальный и встречный иски в части взыскания денежных средств удовлетворены.

В удовлетворении встречного требования в части расторжения договора аренды суд отказал, указав, что договор аренды от 01.08.2019 к моменту вынесения решения уже расторгнут соглашением сторон от 11.05.2021.

Указанным решением также установлено, что на момент передачи объекта в аренду он находился в неудовлетворительном состоянии и требовал капитального ремонта, сам арендодатель ремонт не осуществлял, а фактическое использование имущества по целевому назначению возможно только после окончания производства капитального ремонта, частичное проведение которого с арендодателем было согласовано.  

Данные выводы подтверждались проведенной по делу строительно-технической экспертизой, которая установила, что переданное по договору от 01.08.2019 имущество находилось в непригодном состоянии, его повреждения свидетельствовали о необходимости капитального ремонта с усилением конструкций, только после этого возможна эксплуатация здания. Более того, на дату заключения договора аренды здание могло создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку решение по делу №А26-7170/2020 вступило в законную силу, в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факт передачи здания по договору аренды в состоянии,  непригодном для использования, является подтвержденным и не подлежащим доказыванию вновь.

По смыслу пункта 1 статьи 612 ГК РФ и пункта 4 статьи 614  ГК РФ, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Как уже указывалось выше, судебным актом по делу №А26-7170/2020 установлен факт непригодности здания к использованию. Передавая имущество в аренду, арендодатель при осуществлении полномочий собственника надлежащим образом, не мог не знать о неудовлетворительном и даже опасном состоянии здания. То обстоятельство, что ответчик подписал акт приема-передачи имущества от 01.08.2019 без возражений, не указывает на освобождение арендодателя от ответственности за передачу объекта с недостатками, требующими капитального ремонта. Кроме того, ряд существенных недостатков не мог быть выявлен в процессе визуального осмотра здания при его передаче в аренду.

Таким образом, суд считает доказанным тот факт, что переданное в аренду здание не использовалось и не могло использоваться по своему целевому назначению по причинам, не зависящим от арендатора.

Данное обстоятельство свидетельствует об обоснованности требования ответчика об уменьшении арендных платежей.

Определяя размер подлежащей внесению арендной платы, суд принимает контррасчет ответчика и считает необходимым взыскать плату в сумме 152 759 руб. 10 коп. за период с 01.04.2020 по 24.11.2020 с учетом снижения платежей на 50%.

В данном случае, суд руководствуется тем, что впервые с требованием о расторжении договора ответчик обратился к истцу 23.10.2020, что подтверждается материалами дела (л.д.60-62). С учетом установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ положения, такое предложение подлежало рассмотрению до 24.11.2020. До этой даты требование о расторжении договора по основаниям, предусмотренным пунктом 6.5 договора (имущество находится в состоянии, непригодном для использования), не было заявлено, в связи с чем, оснований для освобождения от внесения арендных платежей за вышеуказанный период не имеется.

Относительно взыскания платежей до 20.05.2021 – даты возврата имущества из аренды суд учитывает, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Поскольку с 24.11.2020 арендатор отказался от исполнения договора по причине нахождения имущества в состоянии, непригодном для использования по вине арендодателя,  последний теряет право на получение арендных платежей независимо от того, когда сторонами фактически достигнуто соглашение о расторжении договора. 

Кроме того, уменьшая размер арендных платежей, суд принял во внимание следующее.

Положениями статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98) предусмотрены особенности регулирования отношений по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 19 Закона №98 арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 4 статьи 19 Закона №98).

Согласно Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (вопрос №5) арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Как верно указано ответчиком, в соответствии с Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 №206, от 02.04.2020 №239, от 28.04.2020 №294 в период с 30.03.2020 по 30.04.2020, с 06.05.2020 по 08.05.2020  были установлены нерабочие дни в целях принятия мер по санитарно-эпидемиологическому благополучию населения, ввиду распространения новой коронавирусной инфекции.

 Деятельность ответчика  относится к перечню отраслей экономики, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

В условиях распространения новой коронавирусной инфекции осуществление деятельности ответчика являлось затруднительным, в связи с чем, он обратился к Администрации с заявлением об уменьшении арендной платы за 2020 год (л.д.61). Однако соглашение между сторонами не было достигнуто.

Вместе с тем, учитывая наличие предусмотренной законом возможности на уменьшение арендной платы для отраслей, установленных перечнем постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 434, суд на основании частей 3,4 статьи 19 Закона №98 и разъяснений по вопросу №5 Обзора № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, уменьшает размер подлежащих взысканию арендных платежей в неблагоприятный санитарно-эпидемиологический период в соответствии с контррасчетом ответчика (до 152 759 руб.10 коп.).

Замечаний относительно контррасчета со стороны истца не поступило, арендная плата определена с учетом размера, на который она обычно снижается в сложившейся ситуации.

На основании изложенного, исковое требование подлежит удовлетворению частично с отнесением расходов по уплате государственной пошлины на ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Администрации Кемского муниципального района (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 152 759 руб. 10 коп. задолженности. В остальной части отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 5583 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

                   Судья

            Колесова Н.С.