ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-15920/2023

13 февраля 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  03 февраля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  13 февраля 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Солодкевич Ю.М., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Летучевой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-112/2025) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 03.12.2024 по делу № А46-15920/2023 (судья Ширяй И.Ю.), принятое по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мир В и К» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора купли-продажи,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Ленинскому административному округу города Омска ФИО1, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 7 по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Компания Холидей» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителя:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2  по доверенности от 26.03.2024,

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент,  истец) обратился в арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 14.06.2017 № 247, а также об обязании общества с ограниченной ответственностью «Мир В и К» (далее – ООО «Мир В и К», общество, ответчик) возвратить по акту приёма-передачи нежилое строение с кадастровым номером 55:36:16 01 03:3453 (литера Б), площадью 140,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, и земельный участок с кадастровым номером 55:36:16 01 03:6095, общей площадью 1 551 кв.м в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением от 09.01.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены судебный пристав-исполнитель отдела судебных приставов по Ленинскому административному округу города Омска ФИО1, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 7 по Омской области, общество с ограниченной ответственностью «Компания Холидей».

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.12.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором  купли-продажи, может служить основанием к расторжению  этого договора. Поскольку при вынесении решения судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права, решение суда подлежит отмене.

В заседании суда апелляционной инстанции, представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (продавец) и ООО «Мир В и К» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 14.06.2017 № 247 (далее – договор), по условиям которого продавец передаёт в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое строение с земельным участком: нежилое строение с кадастровым номером 55:36:16 01 03:3453 (литера Б), площадью 140,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (ЛАО) (объект 1) и земельный участок, общей площадью 1 551 кв.м, с кадастровым номером 55:36:16 01 03:6095 (объект 2), с разрешённым использованием: коммунальное обслуживание с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 2-я Транспортная, д. 4. 

Пунктами 4.1 - 4.5 договора установлено, что цена за приобретаемый объект 1 составляет 2 192 000 руб.; цена за приобретаемый объект 2 – 883 000 руб. 

Оплата за объект 1 производится в рассрочку в течение восьми лет договора путём ежеквартального перечисления денежных средств равными частями до 25 числа последнего месяца отчётного квартала. 

На сумму денежных средств, на которую предоставлена рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже. 

Сумма начисленных процентов уплачивается покупателем одновременно с оплатой ежеквартального платежа. 

Оплата за объект 2 производится в течение 30 дней со дня подписания договора. 

По утверждению истца, ответчик систематически нарушает обязательства по оплате. Указанные обстоятельства истец подтверждает  судебными актами по делам №А46-6377/2023, №А46-6559/2023, №А46-18084/2021, №А46-6910/2019, а также требованиями об уплате долга от 26.01.2023 № Исх-ДИО/962, от 07.09.2022 № Исх-ДИО/12124, от 20.04.2021 № ИсхДИО/6213, от 20.05.2020 № Исх-ДИО/2889, от 09.10.2020 № Исх-ДИО/9989, от 01.11.2018 № Исх-ДИО/16448. 

Поскольку в досудебном порядке требования ответчиком исполнены не были, Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, с чем выразил несогласие истец.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ предусмотрено право продавца потребовать оплаты товара в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар.

На основании статьи 12 ГК РФ, с учётом разъяснений, данных в пункте 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в рассматриваемом случае истец вправе избрать способ защиты своего нарушенного права, предусмотренный пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. 

Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. 

При этом в силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платёж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поскольку пунктом 4.3 договора предусмотрена рассрочка оплаты правило статьи 489 ГК РФ подлежит применению. 

Как было указано выше, согласно условиям договора цена нежилого строения составляет 2 192 000 руб. и оплачивается ежеквартально (до 25 числа) в рассрочку сроком на 8 лет; цена за земельный участок составляет 883 000 руб. и оплачивается в течение 30 дней со дня подписания договора. Общая цена договора составляет 3 075 000 руб. 

Платёж за земельный участок оплачен ООО «Мир В и К» в полном объёме. Кроме того, на дату принятия решения судом первой инстанции ответчиком оплачено 2 696 283 руб. 87 коп. 

Между тем судом первой инстанции установлено, что в пункте 4.4 договора сторонами согласовано начисление процентов на сумму оплаты, на которую предоставлена рассрочка. Сумма начисленных процентов уплачивается покупателем одновременно с оплатой ежеквартального платежа. 

Сумма произведённого платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга (статья 319 ГК РФ). 

В рассматриваемом случае проценты уплачиваются одновременно с суммой периодического платежа, таким образом, задолженность по процентам также будет учитываться при определении цены товара в целях применения статьи 489 ГК РФ. 

Совокупность признаков, которые установил суд первой инстанции, и на которые предварительно указывал истец в ходе судебного разбирательства, не свидетельствуют о намеренном недобросовестном поведении и существенном нарушении обязательства со стороны ООО «Мир В и К».

Исключая возможность удовлетворения иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО «Мир В и К», будучи заинтересованным в продлении правоотношений и сохранении объектов недвижимости, проданных в рассрочку, своими действиями по оплате лишило Департамент права выбора, предоставленного продавцу пунктом 4 статьи 486 ГК РФ (по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора). 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Суд обязан определить подлежащие доказыванию юридически значимые обстоятельства и распределить бремя их подтверждения между спорящими лицами, исходя из подлежащего применению стандарта доказывания, поставив стороны в известность как о применимом стандарте, так и о причинах его применения.

По результатам анализа и оценки доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ суд разрешает спор в пользу стороны, чьи доказательства преобладают над доказательствами процессуального оппонента.

Вместе с тем, по смыслу правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2020 № 305-ЭС20-18616, от 29.09.2023 № 305-ЭС23-17919, прекращение правоотношений и расторжение договора являются крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

При таких обстоятельствах, поскольку Общество произвело платежи на сумму, превышающую половину цены товара, отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований не может быть признан необоснованным.

Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу, что поскольку Общество продолжает производить платежи, расторжение договора в связи с просрочкой внесения оплаты является несоразмерным последствием степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, противоречащим пункту 2 статьи 489 ГК РФ.

Учитывая изложенное, отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований не свидетельствует о нарушении норм процессуального права, соответствует требованиям процессуальной эффективности и экономии, не повлек какое-либо снижение уровня процессуальных гарантий сторон или принятие неправильного по существу решения, в связи с чем основанием для отмены обжалуемого решения не является.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в связи с отказом в её удовлетворении относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 03.12.2024 по делу № А46-15920/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что в соответствии с частью 5 статьи 15 АПК РФ настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Ю.М. Солодкевич

Н.В. Тетерина