АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-38575/2022

г. Краснодар

06 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от заявителя – сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз Донской» (ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 03.10.2022), в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО2, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2023 по делу № А53-38575/2022, установил следующее.

СПК «Колхоз Донской» (далее – кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление) о признании незаконным бездействия управления, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи об обременении в виде аренды образованного земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:267 в пользу кооператива на основании договора от 12.04.2002 № 2 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:2; возложении на управление обязанности осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:267 в пользу кооператива на основании договора аренды земельного участка от 12.04.2002 № 2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2

Решением от 18.01.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.03.2023, заявление удовлетворено: признано незаконным как противоречащее нормам Федерального закона от 24.07.2001 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) бездействие управления, выразившееся в невнесении в ЕГРН записи об обременении арендой в пользу кооператива земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:267; на данный орган возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу внести в ЕГРН запись об обременении арендой в пользу кооператива на основании договора аренды от 12.04.2002 № 2 и дополнительного соглашения к нему от 29.07.2004 земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:267; с управления в пользу кооператива взыскано 3 тыс. рублей судебных расходов. Суды пришли к выводу о доказанности заявителем наличия оспариваемого бездействия управления, которое противоречит нормам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), а также нормам земельного законодательства, действовавшего на момент реализации третьим лицом права на выдел земельного участка в счет земельных долей; и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок управлению следовало осуществить регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка.

В кассационной жалобе управление просит решение от 18.01.2023 и постановление апелляционного суда от 27.03.2023 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что не исполнение арендодателем обязанности по заключению договора аренды на новый срок и заключение договора аренды с иным арендатором может свидетельствовать о нарушении арендодателем положений части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). У органа регистрации отсутствовали основания переноса обременения в виде аренды на выделенный земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600020:267. Поскольку обременение на исходный земельный участок не перерегистрировано на новый срок, –  основания для переноса обременения на выделенный земельный участок отсутствуют. Судами не дана оценка возражениям третьего лица, из которых следует, что ФИО2 подтверждает несогласие о регистрации обременения в виде аренды на выделенный земельный участок; кроме того, в адрес заявителя направлено письмо о расторжении договора; направлены жалобы на действия кооператива в различные уполномоченные органы. Кооперативом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Кооператив в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на отсутствие оснований для отмены (изменения) состоявшихся по делу судебных актов.

На основании статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

Представитель кооператива, участвовавший в судебном заседании путем использования системы веб-конференции, возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Иные участники спора явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные управлением в кассационной жалобе и кооперативом – в отзыве, выслушав представителя заявителя по делу, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, собственники земельного участка (арендодатели) и кооператив (арендатор) заключили договор от 12.04.2002 № 2 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, по которому в пользование арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600020:2 площадью 4 414 700 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, СПК кооператив «Колхоз Донской», категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства».

Договор аренды от 12.04.2002 № 2 является действующим, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:2 зарегистрировано обременение.

29 июля 2004 года собственники земельного участка (арендодатели) и кооператив (арендатор) заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 12.04.2002 № 2 о замене арендодателей на актуальных собственников земельных долей.

Будучи собственником доли в земельном участке с кадастровым номером 61:02:0600020:2 с 13.11.2008 ФИО2 обратилась к кооперативу с просьбой дать согласие на выдел земельного участка в счет принадлежащей ей земельной доли из состава общей долевой собственности на исходный земельный массив.

Письмом от 06.06.2022 кооператив сообщил, что, являясь арендатором принадлежащей ФИО2 земельной доли, в соответствии с действующим договором от 12.04.2002 № 2 аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, не возражает против выдела земельного участка общей площадью 1,45 га в счет принадлежащей земельной доли в собственность из земельного массива с кадастровым номером 61:02:0600020:2, при соблюдении следующих условий: выдел необходимо осуществлять в соответствии с Законом № 101-ФЗ; образование (изменение, выделение) земельных участков из земельного массива, используемого кооперативом на основании договора от 12.04.2002 № 2, не повлечет за собой прекращение договорных обязательств; все условия договора от 12.04.2002 № 2 аренды земельных долей будут распространяться на вновь образуемые земельные участки и соблюдаться в полном объеме; до истечения срока действия договора от 12.04.2002 № 2 выделенные земельные участки не будут изъяты из севооборота кооператива. ФИО2 возражений против указанных условий не заявила.

14 июня 2022 года на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600020:267 площадью 14 500 кв. м (образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:2 путем выдела в счет земельной доли), право собственности на который зарегистрировано за ФИО2 При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:267 обременение в виде аренды в пользу кооператива не зарегистрировано.

Не внесение органом регистрации в ЕГРН записи об обременении арендой в пользу арендатора в отношении вновь образованного земельного участка послужило основанием обращения кооператива в арбитражный суд с заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган, который принял данное решение, совершил действия (допустил бездействие).

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункты 1, 2, 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса).

С 01.01.2017 вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета недвижимости (в том числе, земельных участков) регламентированы Законом № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе (часть 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Приведенное положение Гражданского кодекса (в том числе с учетом статьи 606 о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, то в соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса он подлежит государственной регистрации. При этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). В этом случае, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

При этом стороны в договоре аренды могут предусмотреть, что по истечении срока действия он возобновляется на тот же срок. По окончании первоначального срока аренды между сторонами начинает действовать новый договор на прежних условиях (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. Ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка закреплен частью 12 статьи 41 Закона № 218-ФЗ.

Таким образом, регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения (несовершения) процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны быть осуществлены органом регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок, следовательно, у судов имелись основания для признания незаконным оспариваемого бездействия, выразившегося в невнесении в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:267, принадлежащего на праве собственности третьему лицу, договором аренды от 12.04.2002 № 2.

Довод управления об избрании кооперативом ненадлежащего способа защиты, требования которого должны рассматриваться в порядке искового производства, судом округа отклоняются с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В рассматриваемой ситуации спор о праве отсутствует, поскольку права участников долевой собственности на спорный земельный участок кооперативом не оспариваются. Из содержания заявления следует, что требования заявителя связаны с оспариванием бездействия регистрирующего органа по невнесению записи о существующем обременении вновь образованного земельного участка.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Основания для отмены или изменения решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2023 по делу № А53-38575/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин