АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                   Дело №А65-31292/2022 

 

Дата принятия решения – 10 апреля 2023 года

Дата объявления резолютивной части – 03 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего  судьи Хуснутдиновой А.Ф.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой О.Б.,

 

рассмотрев 03 апреля 2023 года открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Акционерному обществу «Татэнерго», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изменении условий договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, 

с участием:

от истца – адвокат Бикбулатов И.Р., удостоверение адвоката, доверенность, 

от ответчика – представители ФИО2, ФИО3, паспорта, доверенности, дипломы, 

от 3х лиц:

ООО «Арт Кар» - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Истец - ФИО1, обратился в Вахитовский районный суд г. Казани Республики Татарстан с иском к АО "Татэнерго", которым просит изменить условия договора купли-продажи от 02.03.2022 № 2022/Д377/114, заключенного между ФИО1 и Акционерным обществом «Татэнерго», а именно:

пункт 1.1.1 договора изложить в следующей редакции:

«1.1.1. Здание теплоснабжения, этажей 1, назначение: нежилое здание, общей площадью 315,5кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:261, принадлежащее Продавцу на праве собственности (запись о регистрации 16:50:160303:261-16/001/2019-2 от 26.02.2019), расположенное по адресу: РТ, 

<

...>, стоимостью 3 696 421 (Три миллиона шестьсот девяносто шесть тысяч четыреста двадцать один) руб. 04 коп., в т.ч. НДС (20%);»;

пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции:

«4.1. Цена продаваемого Имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 8 864 421 (Восемь миллионов восемьсот шестьдесят четыре тысячи четыреста двадцать один) руб. 04 коп., в том числе НДС в соответствии с нормами действующего законодательства.»;

пункт 1.1.1 Приложения № 1 к Договору (Акт приема-передачи) изложить в следующей редакции:

«1.1.1. Здание теплоснабжения, этажей 1, назначение: нежилое здание, общей площадью 315,5 кв.м., кадастровый номер 16:50:160303:261, принадлежащее Продавцу на праве собственности (запись о регистрации 16:50:160303:261-16/001/2019-2 от 26.02.2019г.), расположенное по адресу: РТ, г, Казань, ул. Ю.Фучика, д. 75, стоимостью 3 696 421 (Три миллиона шестьсот девяносто шесть тысяч четыреста двадцать один) руб. 04 коп., в т.ч. НДС (20%)».

Определением Вахитовского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 17.08.2022 исковое заявление ФИО1 принято к производству суда общей юрисдикции, делу присвоен номер 2-8773/2022.

Определением Вахитовского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 12.10.2022 по делу № 2-8773/2022 дело направлено на рассмотрение по подведомственности в Арбитражный суд Республики Татарстан, поскольку истец - ФИО1, на момент приобретения здания и по настоящее время зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, а приобретенное им на торгах здание является не жилым помещением специального назначения (теплоузел), согласно пояснениям истца, спорный объект приобретался им для перевода в здание иного назначения коммерческого толка и извлечения в последующем прибыли. 

Также ответчик пояснил, что оплата производилась истцом как предпринимателем, с соответствующего счета.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2022 дело принято к производству Арбитражного суда Республики Татарстан, делу присвоен № А65-31292/2022.

В связи с прекращением полномочий судьи Спиридоновой О.П. по делу № А65- 31292/2022 произведена замена на судью Хуснутдинову А.Ф. на основании определения от 17.01.2023.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора привлечено ООО «Арт Кар», г. Санкт-Петербург.

Третье лицо, извещенное о времени и месте проведения судебного заседания 03.04.2023, явку своих представителей в суд не обеспечило, до начала судебного заседания направило в суд письменный отзыв на иск с приложением документов в обоснование изложенных доводов (оглашены и исследованы судом в заседании, приобщены к материалам дела).

В соответствии с ч.3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие представителей третьего лица.

Представитель ответчика дал пояснения на вопросы представителя истца.

Представитель ответчика представил актуальную (по состоянию на 28 марта 2023 года) выписку из ЕГРН на спорный объект с указанием площади спорного объекта (исследована судом в заседании, приобщена к материалам дела).

Представитель истца дал пояснения на вопросы представителя ответчика.

Истец в судебном заседании 20.03.2023 представил дополнения к возражениям на отзыв ответчика, в которых, среди прочего, уточнил заявленные требования, просит внести изменения в договор купли-продажи от 02.03.2022 № 2022/Д377/114, заключенного между ФИО1 и Акционерным обществом «Татэнерго», в следующей редакции:

пункт 1.1.1 договора изложить в следующей редакции:

«1.1.1. Здание теплоснабжения, этажей 1, назначение: нежилое здание, общей площадью 385,4 кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:261, принадлежащее Продавцу на праве собственности (запись о регистрации 16:50:160303:261-16/001/2019-2 от 26.02.2019), расположенное по адресу: РТ, 

<

...>, стоимостью 3696556 (Три миллиона шестьсот девяносто шесть тысяч пятьсот пятьдесят шесть) руб. 49коп., в т.ч. НДС (20%)»;

пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции:

«4.1. Цена продаваемого Имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 8 864 556 (Восемь миллионов восемьсот шестьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят шесть) руб. 49 коп., в том числе НДС в соответствии с нормами действующего законодательства.»;

исходя из расчета:        4515540руб. ? 385,4кв.м = 11716,50 (за 1кв.м);

                                       11716,50руб. х 315,5кв.м = 3696556,49руб.

Уточнение требований принято судом к рассмотрению.

Истец заявленные требования поддержал с учетом заявленных уточнений.

Ответчик иск не признал по доводам, изложенным в письменных отзывах.

Суд определил рассмотреть спор по существу по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, представленные доказательства и установленные по делу фактические обстоятельства, суд не находи правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.

В обоснование иска ФИО1 указал, что в соответствии с договором купли-продажи от 02.03.2022 № 2022/Д377/114 истец купил у АО «Татэнерго» следующее имущество:

- здание теплоснабжения, этажей 1, назначение: нежилое здание, общей площадью 385,4 кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:261, расположенное но адресу: РТ, 

<

...>, стоимостью 4 515 540руб.;

- земельный участок, общей площадью 340,4 кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:9, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здание центрального теплового пункта, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: РТ, г. Казань, Приволжский район, ул. Ю. Фучика, д. 75, стоимостью 5 168 000руб.

Согласно п. 4.1 договора общая цена продаваемого имущества составляет 9 683 540 руб.

При этом в соответствии с п. 4.2 договора оплату за имущество покупатель производит на расчетный счет продавца ежемесячно равными долями в течение 6 (шести) месяцев в соответствии с графиком платежей (приложение № 2), являющимся неотъемлемой частью договора. 

По указанному графику платежей оплата имущества производится покупателем равными частями в следующие дни: 10.03.2022 (1 613 923,34 руб.), 11.04.2022 (1 613 923,34 руб.), 11.05.2022 (1 613 923,33 руб.), 10.06.2022 (1 613 923,33 руб.), 11.07.2022 (1 613 923,33 руб.) и 10.08.2022 (1 613 923,33 руб.).

Объекты недвижимого имущества переданы от продавца покупателю по акту приема-передачи от 02.03.2022.

Договор и акт приема-передачи подписаны сторонами без разногласий и оговорок.

На момент обращения ФИО1 с иском в суд договор в полном объеме не исполнен, оплата по графику платежей полостью не внесена, договор является действующим, в судебном порядке не оспорен.

Между тем, после проведения государственной регистрации перехода права собственности на имущество, покупателем было обнаружено, что фактическая общая площадь здания теплоснабжения значительно ниже, указанной продавцом в договоре.

Так, согласно п. 1.1.1 договора общая площадь здания теплоснабжения составляет 385,4 кв.м. Однако согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.03.2022, полученной покупателем после проведенной государственной регистрации права собственности, действительная (фактическая) площадь здания теплоснабжения составляет 279,6 кв.м, что меньше договорной на 105,8 кв.м (на 27,45%), что, по мнению истца, привело к завышению стоимости здания теплоснабжения.

Пунктом 6.1 договора установлено, что спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего договора, разрешаются сторонами в претензионном порядке, претензионный порядок считается соблюденным по истечении 10 рабочих дней со дня направления претензии.

Истец в апреле 2022 года обратился к ответчику с письменным предложением в течение 10 дней со дня получения данного предложения подписать в двух экземплярах прилагаемое дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 02.03.2022 №2022/Д377/114, которым в договор вносятся изменения, уменьшающие цену здания теплоснабжения, а также вносятся соответствующие изменения в график платежей, попросив один из подписанных экземпляров дополнительного соглашения направить по адресу истца.

В ответ на указанное предложение истец получил от ответчика письмо от 22.04.2022 №165-14/32/1815, в котором было указано, что по результатам проведенных сотрудниками АО «Татэнерго» замеров фактической площади помещений в здании теплоснабжения (кад. №16:50:160303:261) выявлено, что общая площадь здания по внутреннему обмеру составляет 319,2 кв.м, что в целях устранения технической ошибки инициировано изготовление нового технического паспорта для последующего внесения изменений в сведения ЕГРН, а также что в этой связи ответчик считает целесообразным отложить заключение дополнительного соглашения к договору до момента исправления технической ошибки и внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН, что о результатах будет сообщено дополнительно.

В дальнейшем письмом от 06.07.2022 № 165-14/52/2920 ответчик сообщил истцу о том, что в соответствии с техническим паспортом от 23.11.2006 площадь спорного здания составляет 279,6 кв.м, что исходя из указанной площади в 2018 году была определена стоимость реализации, по которой здание было выставлено на продажу, что стоимость продажи была рассчитана из расчета 17 000 руб. за 1 кв.м на основании максимального значения рыночной стоимости на производственно-складские помещения, расположенные в Приволжском районе г.Казани, согласно мониторингу цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.03.2018; что в 2020 году стоимость реализации здания была снижена на 5% и составила 4 515 540 руб., по которой здание и было реализовано истцу на основании договора. Ввиду вышеизложенного ответчик указал, что основания для заключения дополнительного соглашения к договору, предметом которого будет являться уменьшение цены продажи здания, отсутствуют.

Как следует из пояснений истца, ФИО1 узнал о предложении о продаже спорного здания из объявления №1708323203 в интернет-сервисе для размещения объявлений «Авито», в котором было указано, что АО «Татэнерго» («реквизиты проверены») предлагает к продаже здание центрального теплового пункта, площадью 385,4 кв.м по адресу: 

<

...> расположенном на земельном участке площадью 340 кв.м.

Ответчик в 2022 году указал в договоре площадь продаваемого здания не в размере 279,6кв.м, исходя из которой он якобы рассчитал стоимость продажи в 2018 году, а в размере 385,4кв.м. Указанная площадь была отражена как в самом договоре, так и в акте приема-передачи, подписанном ответчиком.

При этом ни в договоре, ни в объявлении о продаже не было ссылок на какой-либо мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок. Более того, мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок, хотя бы исходя из своего названия, не является обязательным для сторон для применения при установлении цены продажи недвижимости на свободном рынке. Мониторинг лишь обобщает известные цены в определенной местности. 

Договор заключался между ФИО1 и коммерческой организацией, которые в силу ст. 421 ГК РФ свободны в определении условий договора.

Истец при заключении договора доверял ответчику и исходил из того, что действительная площадь здания составляет 385,4 кв.м, как и было указано в объявлении о продаже.

Для целей установления действительной (фактической) площади здания по поручению истца специалистами Средне-Волжского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» был проведен обмер здания с изготовлением по состоянию на 18.05.2022 технического паспорта, согласно которому фактическая площадь здания составляет 315,5 кв.м.

Таким образом, фактическая площадь здания меньше договорной на 69,9 кв.м (385,4 -315,5), или на 18,14%, что означает завышение цены здания.

Обнаружившееся несоответствие площади приобретенного объекта недвижимости является для истца существенным обстоятельством.

Истец до подачи иска в суд направлял ответчику предложение изменить договор путем заключения дополнительного соглашения к договору, но получил письменный отказ.

В связи с выявленными несоответствиями истец обратился в суд с настоящим иском, которым просит внести изменения в договор купли-продажи от 02.03.2022 № 2022/Д377/114, заключенного между ФИО1 и Акционерным обществом «Татэнерго», в следующей редакции:

пункт 1.1.1 договора изложить в следующей редакции:

«1.1.1. Здание теплоснабжения, этажей 1, назначение: нежилое здание, общей площадью 385,4 кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:261, принадлежащее Продавцу на праве собственности (запись о регистрации 16:50:160303:261-16/001/2019-2 от 26.02.2019), расположенное по адресу: РТ, 

<

...>, стоимостью 3696556 (Три миллиона шестьсот девяносто шесть тысяч пятьсот пятьдесят шесть) руб. 49коп., в т.ч. НДС (20%);»;

пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции:

«4.1. Цена продаваемого Имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 8 864 556 (Восемь миллионов восемьсот шестьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят шесть) руб. 49коп., в том числе НДС в соответствии с нормами действующего законодательства.»;

исходя из расчета:        4515540руб. ? 385,4кв.м = 11716,50 (за 1кв.м);

                                       11716,50руб. х 315,5кв.м = 3696556,49руб. (с учетом заявленных уточнений).

Ответчик требования истца не признал.

В письменных отзывах на иск ответчик указал, что в договоре стоимость спорного объекта недвижимого имущества определена не из расчета за единицу площади, а за объект в целом.

Согласно п. 1.1.1 договора купли-продажи стоимость здания теплоснабжения общей площадью 385,4 кв.м составляет 4 515 540 рублей, в том числе НДС 20%.

Согласно п. 1.1.2 договора купли-продажи стоимость земельного участка, общей площадью 340 кв.м составляет 5 168 000 рублей, НДС не облагается.

Согласно изложенного договор купли-продажи № 2022/Д377/114 от 02.03.2022 не содержит сведений о том, что цена объекта недвижимости установлена за единицу его площади или иного показателя ее размера.

По акту приема-передачи от 02.03.2022 продавец передал, а покупатель принял здание теплоснабжения, этажей 1, назначение: нежилое здание, общей площадью 385,4 кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:261, принадлежащее продавцу на праве собственности (запись о регистрации 16:50:160303:261-16/001/2019-2 от 26.02.2019), расположенное по адресу: РТ, 

<

...>, стоимостью 4515540 рублей; и земельный участок, общей площадью 340 кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:9, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здание центрального-теплового пункта, принадлежащий продавцу на праве собственности (запись о регистрации 16:50:1600303:9-16/001/2019-2 от 26.02.2019), расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: РТ, г. Казань, Приволжский район, ул. Ю.Фучика, дом 75, стоимостью 5 168 000 рублей (л.д.12 оборот).

При этом согласно п.4 акта приема-передачи от 02.03.2022 проведен полный осмотр имущества сторонами. Покупатель по качеству, техническим характеристикам, конструктивным элементам, планировке и площади покупаемого имущества претензий не имеет.

Договор купли-продажи и акт приема-передачи подписаны сторонами без разногласий и оговорок.

Кроме того, стоимость договора была определена на основании проведенных торгов.

Ранее здание центрального теплового пункта (ЦТП-7А/38), общей площадью 279,6кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежало ОАО «Казанская теплосетевая компания», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.12.2007 серии 16-АА № 542515.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.12.2007 серии 16-АА № 542515 общая площадь здания ЦТП-7А/38 – 279,6кв.м. (л.д.61).

АО «Казанская теплосетевая компания» 26.12.2018 было реорганизовано путем присоединения к АО «Татэнерго», в связи с чем здание ЦТП-7А/38 перешло в собственность АО «Татэнерго», соответствующие сведения внесены в ЕГРЮЛ.

При переходе права собственности на спорный объект от АО «Казанская теплосетевая компания» к АО «Татэнерго», обществом на объект была получена соответствующая выписка из ЕГРН от 27.02.2019, в которой Росреестром была допущена техническая ошибка, площадь здания указана 385,4кв.м, вместо 279,6 кв.м. (л.д.68-69).

При определении цены продажи имущества ответчик руководствовался верной площадью - 279,6 кв.м.

Договор купли-продажи здания ЦТП и земельного участка был заключен сторонами по итогам проведения торгов и размещения закупочной документации на сайте B2B-Center (л.д.116-127).

В закупочной документации на сайте B2B-Center размер площади здания был указан верно - 279,6кв.м, при этом из извещения о проведении торгов также не следует, что начальная цена продажи имущества была установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера.

Цена продажи имущества в закупочной документации была рассчитана согласно методичке «Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.03.2018», подготовленной Некоммерческим партнерством «Союз оценщиков Республики Татарстан» по ценам 2018г. и исходя из площади здания 279,6 кв.м (л.д.75-77). Согласно заявлениям о продаже №1082145, 1282473, 1482583, 2828497, размещенным на  сайте B2B-Center, площадь здания указана 279,6 кв.м.

Так, согласно Методичке (стр. 3) «мониторинг цен на коммерческую недвижимость в г.Казани» для Приволжского района при приобретении административных зданий и офисных помещений минимальная и максимальная цена установлена соответственно 17-100 тыс. руб.  

Таким образом, цена продажи здания ЦТП была определена как минимальная цена 17000руб. х площадь здания 279,6кв.м = 4 753 200руб., что подтверждается протоколом заочного заседания комиссии по реализации ЦТП от августа 2018 года (л.д.78-79). 

Поскольку спорный объект недвижимого имущество не могли продать более 2 лет (л.д.70-74), было принято решение о снижении цены продаваемого имущества на 5% до 4 515 540 руб. (4 753 200 руб. - 5% = 4 515 540 руб.), что подтверждается Протоколом заочного заседания комиссии по реализации ЦТП от 10.04.2020 (л.д.80-82). 

Аналогичным образом, в соответствии с ценой, указанной в Методичке, была определена и стоимость продажи земельного участка. При этом продажная стоимость приобретенного земельного участка истцом не оспаривается.

При покупке имущества истец не заявил каких-либо возражений,  агент ФИО1 – ООО «Арт Кар» знакомился с закупочной документацией, размещенной на сайте B2B-Center, видел, что в закупочной документации площадь здания указана 279,6 кв.м. 

Таким образом, при заключении договора истец, как добросовестный покупатель, имел возможность заявить о несоответствии размера площади в закупочной документации и договоре, но он подписал договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества без возражений и разногласий.

Кроме того до заключения договора купли - продажи (на стадии закупочной процедуры) истец выезжал на место, знакомился с состоянием приобретаемого здания ЦТП и земельного участка путем их осмотра,  с начальной ценой имущества, указанной АО «Татэнерго» в документации о закупке истец согласился, подписал договор и принял имущество по акту приема-передачи без замечаний. Согласно пункту 4 акта приема-передачи от 02.03.2022 сторонами проведен полный осмотр имущества,  покупатель по качеству, техническим характеристикам, конструктивным элементам, планировке и площади покупаемого имущества претензий не имеет.

В связи с чем, довод истца о том, что ФИО1 при заключении договора купли-продажи имущества руководствовался только условиями, предложенными ответчиком к продаже имущества в объявлении, размещенном на сайте «Авито», суд считает несостоятельным.

В соответствии с ч.1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как следует из ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с п.1 ст. 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом способ защиты должен соответствовать характеру нарушения и его применение должно приводить к восстановлению нарушенного права.

В силу ст. 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, только на основании доказательств.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам статьи 71 АПК РФ с учетом положений ст. 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле, применительно к ч.2 ст. 9 АПК РФ. 

Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В силу ч.1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ч.3 ст. 555 ГК РФ). 

Согласно ч.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, договор купли-продажи № 2022/Д377/114 от 02.03.2022 заключен сторонами по итогам проведения процедуры электронных торгов, путем размещения на электронной торговой площадке B2B-Center извещения №2868027 о продаже имущества (л.д.74).

Согласно извещению, реализации подлежало следующее имущество:

•  здание центрального теплового пункта 7А/38, Приволжский район, ул. Ю.Фучика, 75, площадью 279,6кв.м, кадастровый номер № 16-16-01/324/2007-470, земельный участок под зданием центрального теплового пункта - 7А/38 площадью 340кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:9, принадлежащие на праве собственности АО «Татэнерго»;

•  дата начала подачи заявок - с 10.01.2022;

•  дата окончания подачи заявок - по 01.02.2022;

•  начальная цена имущества - 9683540руб. с НДС по ставке 20%, в том числе 8930950руб. без учета НДС, определяемого по ставке 20%.

К Извещению была приложена закупочная документация:

•  объявление о продаже;

•  описание реализуемого имущества.

При этом в извещении о проведении процедуры продажи имущества, размещенном на сайте B2B-Center, размер площади здания указан - 279,6кв.м.

Также, согласно объявлению о продаже (п.4.1) точные характеристики реализуемого имущества, указаны в «Описание реализуемого имущества», в том числе, указан размер площади здания - 279,6кв.м. 

Согласно п.4.2 объявления о продаже участник закупки имел возможность обратиться к контактным лицам продавца с запросом об осмотре имущества и вопросам, связанным с характеристиками имущества, (п.3.1), по условиям реализации имущества и заключения договора (п.3.2), по вопросам участия в процедуре продажи (п.3.3).

От участника - ООО «APT КАР», выступающего на открытых торгах по продаже имущества в интересах ФИО1 по агентскому договору № 1 от 26.01.2022, 26.01.2022 поступила заявка с указанием ценового предложения по приобретению имущества в размере - 9683540руб. (л.д.137-139).

Факт осуществления ООО «APT КАР» действий на открытых торгах по продаже имущества в интересах ФИО1 на основании агентского договора № 1 от 26.01.2022, истцом не оспорен.

Поскольку других участников не было и иных заявок с иным ценовым предложением не поступило, протоколом заседания комиссии по оценке и выбору победителя № 2868027 от 03.02.2022 победителем был признан единственный заявившийся участник - ООО «APT КАР», представляющий интересы истца ФИО1 по агентскому договору, с ценовым предложением приобретения имущества – 9 683 540 руб., которая и была указана в договоре купли-продажи имущества.

Таким образом, договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка заключен сторонами по итогам электронной процедуры торгов. 

Указанная в договоре итоговая цена продажи имущества была сформирована путем свободного волеизъявления истца, направившего через своего агента - ООО «APT КАР», заявку на участие в процедуре торгов и предложившего свою цену за имущество.

При этом истец в ходе проведения процедуры торгов был ознакомлен с характеристиками продаваемого имущества, поскольку они указаны в закупочной документации.

До заключения договора купли-продажи выезжал на место, знакомился с состоянием приобретаемого здания ЦТП и земельного участка путем их осмотра, что отражено в п.4 акта приема-передачи от 02.03.2022, согласно которого проведен полный осмотр имущества сторонами. Покупатель по качеству, техническим характеристикам, конструктивным элементам, планировке и площади покупаемого имущества претензий не имеет.

Суд учитывает, что согласно представленной истцом в материалы дела выписки из ЕГРН от 05.03.2022, полученной покупателем после проведенной государственной регистрации права собственности, площадь здания ЦТП-7А/38 постройки 1988г., количество этажей – 1, подземных – 0; назначение – нежилое, К№ 16:50:000000:0:21830, местоположение – РТ, г. Казань, ул. Фучика, д. 75, составляет 279,6кв.м. (л.д.18-19), тогда как согласно представленного в материалы дела технического паспорта здания ЦТП-7А/38 по улице Юлиуса Фучика 75А г. Казани инвентарный номер 92:401:002:000009420, составленного Средне-Волжским филиалом АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» 18.05.2022, также по заданию истца, площадь здания ЦТП-7А/38 по наружному обмеру составляет 328,9 кв.м. (л.д.20 оборот).

Площадь спорного имущества в 279,6 кв.м. также подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 28.03.2023 (л.д.143145), в связи с чем довод истца о том, что согласно технического паспорта площадь помещений равна 315,5 кв.м. (л.д.20-22), суд считает несостоятельным.

Поскольку ФИО1 является индивидуальным предпринимателем, закон предъявляет к нему повышенные требования к осмотрительности и добросовестности при осуществлении предпринимательской деятельности. 

Истец (равно как и его агент, действовавший в интересах истца на основании агентского договора №1 от 26.01.2022), ознакомившийся с документацией, размещенной на сайте организатора торгов, не мог не видеть того, что в документах указаны две площади здания и как добросовестный покупатель мог поинтересоваться о действительной площади объекта. 

Между тем, и договор купли-продажи, и акт приема-передачи к договору, были подписаны истцом без возражений, замечаний и оговорок.

Таким образом, указанная в договоре купли-продажи № 2022/Д377/114 от 02.03.2022 итоговая цена продажи имущества была сформирована по результатам свободного волеизъявления истца, ознакомившегося в ходе проведения электронных торгов с состоянием продаваемого имущества путем его осмотра и посчитавшего для себя возможным приобрести имущество за эту цену.

При этом цена продажи определялась в целом за объект, а не за 1кв.м его площади.

В рассматриваемой ситуации несоответствие площади продаваемого здания может свидетельствовать о том, что при заключении договора купли-продажи истец был введен в заблуждение относительно спорной характеристики здания.

Однако в соответствии со ст. 178 ГК РФ это предоставляет ему возможность требовать признания соответствующей сделки недействительной (при наличии на то оснований).

Между тем истец такого требования не заявлял, доказательства обратного суду не представлены, что расценивается судом как намерение истца оставить приобретенное здание за собой.

Как следует из материалов дела, указанная в договоре цена была сформирована по результатам свободного волеизъявления истца, по результатам проведения электронных торгов.

С учетом положений статей 447-449 ГК РФ изменение цены продажи имущества по сравнению с ценой, определенной по итогам аукциона, недопустимо.

На основании п.8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

- по основаниям, установленным законом;

- в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

- по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с п.1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч.1 ст. 425 ГК РФ).

Истцом проведенные торги не оспаривались, доказательства обратного суду не представлены. Доказательства расторжения договора № 2022/Д377/114 от 02.03.2022 материалы дела не содержат.

Истец, заключая спорный договор в процессе осуществления предпринимательской деятельности, при должной степени осмотрительности как участник гражданского оборота должен был принять меры к получению сведений об объекте сделки, в том числе осмотреть приобретаемое имущество, предпринять необходимые меры к установлению характеристик предмета сделки.

В данном случае истцом лично приобретаемое имущество было осмотрено.

ООО «Арт Кар» в свою очередь  к отзыву на иск представило письмо о подаче оферты от 26.01.2022, согласно которому ООО «Арт Кар» было изучено объявление о продаже №2868027, опубликованное на сайте электронной площадки www.b2b-center.ru (л.д.138), следовательно агент был ознакомлен со всеми документами по приобретаемому имуществу и его характеристиками.

Действуя разумно и осмотрительно, истец не мог оставить без внимания данные о характеристиках приобретаемого имущества и не принять мер к установлению действительной площади объекта.

Ответчик обязанность по передаче имущества исполнил (ч.1 ст. 556 ГК РФ), фактическая передача имущества покупателю состоялась 02.03.2022.

Какой-либо неопределенности между сторонами договора относительно предмета сделки не имелось, акт подписан без замечаний и разногласий.

Доказательства обратного суду не представлены.

Подписание акта приема-передачи от 02.03.2022 свидетельствует о принятии покупателем имущества в том состоянии и с теми характеристиками, которые имелись на момент передачи, доказательства сокрытия ответчиком от истца сведений об объекте в деле отсутствуют.

Согласно п.4 акта сторонами проведен полный осмотр имущества. Покупатель по качеству, техническим характеристикам, конструктивным элементам, планировке и площади покупаемого имущества претензий не имеет.

Договор не был оспорен сторонами, не признан недействительным в установленном порядке, в том числе по основаниям введения покупателя в заблуждение относительно предмета сделки.

Кроме того, истец также не доказал, что включение в договор условия о площади здания существенным образом повлияло на стоимость спорного объекта.

Тем более что цена приобретенного имущества была предложена самим истцом.

Указанные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют об отсутствии в действиях ответчика, умысла, в виде искажения сведений по площади спорного объекта недвижимости в ходе электронных торгов.

Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении иска.

Госпошлина, уплаченная истцом при подаче иска в суд, подлежит отнесению на истца (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 49, 110, 112, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,  

 

Р Е Ш И Л :

ФИО4 Зуферовича, г. Казань, об уточнении исковых требований принять.

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан.

 

Судья                                                                                                         А.Ф. Хуснутдинова