ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А74-4125/2021

г. Красноярск

03 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена «26» июня  2025 года. 

Полный текст постановления изготовлен «03» июля  2025 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чубаровой Е.Д.,

судей: Яковенко И.В., Мантурова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Таракановой О.М.,

при участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания):

от заявителя жалобы (индивидуального предпринимателя ФИО1): ФИО2 (доверенность от 05.02.2025, паспорт),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на определение Арбитражного суда Республики Хакасия от «18» марта 2025 года по делу № А74-4125/2021,

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г. Черногорск Красноярского края, далее также - должник) и ФИО4 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г. Черногорск Красноярского края, далее также - должник) определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 18 марта 2025 года по делу № А74-4125/2021:

1. В удовлетворении ходатайства должника о приостановлении производства по рассмотрению обособленных споров отказано.

2. Удовлетворено ходатайство публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – Банк, ПАО «Сбербанк»).

Выделено в отдельное производство ходатайство ФИО3 и ФИО4 о разрешении разногласий в части имущества, находящегося в залоге у Банка – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>, в отдельное производство.

3. Отложено судебное заседание по рассмотрению ходатайства ФИО3 и ФИО4 о разрешении разногласий в части имущества, находящегося в залоге у Банка – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>. Судо определено рассмотреть выделенное требование совместно с ходатайством ФИО4 об утверждении локального плана реструктуризации долгов.

4. Удовлетворено ходатайство ФИО3 и ФИО4 в части.

Разрешены разногласия, возникшие между ФИО3, ФИО4, индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее также – заявитель апелляционной жалобы, залоговый кредитор, конкурсный кредитор), публичным акционерным обществом «Сбербанк России».

Утверждено Положение № 1 о порядке, условиях и сроках реализации имущества, являющегося предметом залога Банка, в редакции от 18.02.2025, установлена начальная продажная цена: 

нежилого помещения, кадастровый номер 19:02:010510:634, площадью 171,3 кв.м, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск,ул. Бограда, д. 102, пом. 12Н – в размере 5 040 000 руб.;

нежилого помещения, кадастровый номер 19:02:010510:415, площадью 53,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 13Н – в размере 2 080 000 руб.

Внесены изменения в Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должников ФИО3, ФИО4, в редакции, утвержденной индивидуальным предпринимателем ФИО1, установлена начальная продажная цена: 

здания сауны, назначение: нежилое здание, площадь 301,6 кв.м, количество этажей: 3, адрес объекта: 

<

...> д. 70В;

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, общая площадь3 960 кв.м., адрес объекта: Республика Хакасия, р-н Усть-Абаканский, рп. Усть-Абакан,ул. Набережная, уч. 70В;

здания вокзала, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 249,2 кв.м,инв. № 2897/1, лит. А, адрес объекта: Республика Хакасия, р-н Усть-Абаканский,

<

...> стр. 70Б;

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, общая площадь2 981 кв.м, адрес объекта: 

<

...> уч. 70Б;

здания сарая, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 20,1 кв.м,инв. № 2458/1, лит. Б, адрес объекта: Республика Хакасия, р-н Усть-Абаканский,

<

...> стр. 70А;

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, общая площадь 685 кв.м, адрес объекта: Республика Хакасия, р-н Усть-Абаканский, рп. Усть-Абакан,ул. Набережная, уч. 70А, - в общем размере 13 242 879 руб. 20 коп.

В удовлетворении остальной части ходатайства отказано.

5. Отказано в удовлетворении заявления ФИО3 об отстранении арбитражного управляющего ФИО5 от исполнения обязанностей финансового управляющего.

6. Удовлетворено ходатайство финансового управляющего ФИО5.

Утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи в отношении имущества ФИО3 и ФИО4 - земельного участка с кадастровым номером 19:10:010502:123 в редакции финансового управляющего.

Установлена начальная продажная цена земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, общая площадь 2 271 кв.м, кадастровый номер 19:10:010502:123, адрес объекта: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район,пгт. Усть-Абакан, конец улицы Некрасова, - в размере 1 782 735 руб.

7. Произведена оплата услуг эксперта общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная независимая оценка» ФИО6 по проведению судебной экспертизы с депозитного счета Арбитражного суда Республики Хакасия в размере 20 000 рублей.

8. Произведена оплата услуг эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО7 по проведению судебной экспертизы с депозитного счета Арбитражного суда Республики Хакасия в размере190 000 рублей.

9. Определено, что после вступления в законную силу определения отменяются обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 16.08.2022 по делу № А74-4125/2021, в виде приостановления процедуры проведения торгов, организуемых финансовым управляющим ФИО5, в форме открытого аукциона по реализации имущества должников, объявление о проведении которых размещено в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве от 28.07.2022 № 9306569 в отношении следующего имущества:

нежилого помещения площадью 171,3 кв.м, кадастровый номер 19:02:010510:634 адрес: 

<

...>, пом. 12Н;

нежилого помещения площадью 53,8 кв.м кадастровый номер 19:02:010510:415 адрес: 

<

...>, пом. 13Н.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 16.08.2022 по делу № А74-4125/2021, в виде приостановления процедуры проведения торгов, организуемых финансовым управляющим ФИО5, в форме открытого аукциона по реализации имущества должников, объявление о проведении которых размещено в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве от 28.07.2022 № 9306569 в отношении следующего имущества:

жилого дома (3-этажный, в т.ч. подземных 1) площадью 337,8 кв.м, кадастровый номер 19:02:010720:46, адрес: 

<

...> д. 03;

земельного участка площадью 1 886 кв.м (+/- 15) для размещения и эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер 19:02:010720:43, адрес: 

<

...>, сохраняют свое действие до рассмотрения выделенного требования по существу.

Не согласившись с данным судебным актом в части (пункта 4 резолютивной части определения), индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель ФИО1 просит отменить определение Арбитражного суда Республики Хакасия от 18 марта 2025 года по делу № А74-4125/2021 в части; установить начальную продажную цену имущества должников, находящегося в залоге у индивидуального предпринимателя ФИО1, в общем размере 11 939 000 руб.

Согласно доводам апелляционной жалобы обжалуемый судебный акт не содержит мотивированного обоснования выводов суда первой инстанции о несоответствии заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная независимая оценка» требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, послужившего основанием для исключения заключения эксперта из числа доказательств, аналогично, как и выводов о соответствии заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО7, указанным требованиям. Как указывает заявитель апелляционной жалобы, ссылка суда на пояснения эксперта от 05.03.2024, в которых указано на выявленную экспертом техническую ошибку при проведении арифметического расчета корректировки на разрешенное использование, не аргументирует сомнения суда в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Как указывает податель апелляционной жалобы, судом первой инстанции не дана оценка доводам индивидуального предпринимателя ФИО1, изложенным в письменных пояснениях от 19.03.2024, о несостоятельности возражений должника, в том числе в части несогласия с выбранными экспертом аналогами объектов оценки в рамках проведенного сравнительного подхода. Судом первой инстанции назначена экспертиза по установлению рыночной стоимости объектов, относимость которых к залоговому кредитору и местонахождение которых не установлены, что не отвечает принципам разумности и обоснованности. По мнению заявителя апелляционной жалобы, представленная должником в материалы дела квитанция о внесении ФИО8 денежных средств на депозит арбитражного суда на проведение повторной экспертизы по ходатайству должника не может являться надлежащим доказательством, так как должником не раскрыты условия финансирования данной экспертизы. Конкурсный кредитор полагает, что имеется заинтересованность между должником и заявленным им экспертом.  Ссылается  на то, что судом первой инстанции не дана оценка его доводу о целесообразности разрешения всех имеющихся неясностей  в рамках уже проведенной экспертизы. Указывая на то, что судом первой инстанции у эксперта не запрашивалась информация о стоимости услуг по определению рыночной стоимости  дополнительных объектов, подлежащих оценке, отмечает, что его доводы об отсутствии целесообразности в проведении повторной экспертизы и оценки дополнительных объектов в виде сооружений подтверждаются выводами суда первой инстанции. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что по результатам анализа поступившей в материалы дела повторной оценочной экспертизы – заключения общества с ограниченной ответственностью  «Центр оценки и аудита» № Э-40/24 от 18.11.2024, залоговым кредитором в материалы дела представлены письменные пояснения от 11.12.2024, от 24.12.2024, содержащие подробный анализ экспертизы на соответствие (несоответствие) требованиям законодательства и информацию о выявленных нарушениях при её проведении, оценка которым судом первой инстанции не дана (в апелляционной жалобе на стр. 5 приведен перечень нарушений из 12 пунктов). Кроме того, заявитель указывает, что в отношении эксперта общества с ограниченной ответственностью  «Центр оценки и аудита» ФИО7 в материалы дела не были представлены действующие квалификационные аттестаты на проведение оценки недвижимости, у эксперта нет допуска для осуществления оценки недвижимости.

В апелляционной жалобе приведен сравнительный анализ определенной экспертами (обществом с ограниченной ответственностью «Профессиональная независимая оценка» и общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита») стоимости объектов экспертизы в табличной форме. 

Залоговый кредитор по приведенным им доводам полагает, что заключение общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» не является допустимым доказательством по настоящему делу. 

Кроме того, залоговый кредитор полагает, что при установлении начальной продажной цены предмета залога – земельного участка с кадастровым номером 19:10:010502:12, судом первой инстанции в отсутствие оснований не учтена рыночная стоимость сооружения «теннисный корт» в качестве улучшения земельного участка, в то же время, стоимость объектов недвижимого имущества, находящихся в залоге у индивидуального предпринимателя ФИО1, по мнению последнего, неправомерно увеличена судом первой инстанции.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, искусственное увеличение стоимости предмета залога приведёт лишь к затягиванию торговой процедуры имущества должника.

Экспертом ФИО7 представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором в табличной форме отклонены замечания кредитора на заключение эксперта Э-40/24 от 18.11.2024. В отзыве на апелляционную жалобу содержатся ссылки на судебную практику. 

Отзывы на апелляционную жалобу от иных лиц, участвующих в деле, не поступили.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2025 года апелляционная жалоба принята к производству, назначено судебное заседание.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 №220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 27 мая 2025 года, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/)  МСК.

Таким образом, лица, участвующие в деле, и не явившиеся в судебное заседание, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом в порядке главы 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы изложила доводы апелляционной жалобы. Просила отменить определение суда первой инстанции в обжалуемой части и принять по делу в указанной части новый судебный акт об установлении начальной продажной цены имущества должников, находящегося в залоге у  индивидуального предпринимателя ФИО1, в общем размере 11 939 000 руб. Дала пояснения на вопросы суда. С учетом отзыва эксперта, по доводу об отсутствии у последней надлежащей квалификации для проведения судебной оценочной экспертизы позиции не высказала, оставив его разрешение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, что не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие (статья 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части (в части выводов суда первой инстанции в соответствии с пунктом 4 резолютивной части судебного акта). 

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, Третий арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены данного судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Особенности банкротства гражданина установлены параграфом 1.1 главы X Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой X, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI названного Закона.

Реализация имущества гражданина регламентирована положениями статьи 213.26 Закона о банкротстве.

В силу пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Закона, с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве с особенностями, установленными данным пунктом.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества (пункт 4 статьи 138, пункт 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано (абзац 3 пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Определением  арбитражного суда от 06.06.2022 (резолютивная часть определения объявлена 30.05.2022) отказано в утверждении плана реструктуризации долгов, должники признаны несостоятельными (банкротами), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО5

Как установлено судом первой инстанции, у должников в общей собственности имеется следующее недвижимое имущество:

- здание сауны, назначение: нежилое здание, кадастровый номер 19:10:010502:79, площадь 301,6 кв.м, количество этажей: 3, адрес объекта: Республика Хакасия, р-нУсть-Абаканский, 

<

...>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, кадастровый номер 19:10:010502:12, общая площадь 3 960 кв.м, адрес объекта: 

<

...> уч. 70В;

- здание вокзала, назначение: нежилое, 1-этажный, кадастровый номер 19:10:010101:354, общая площадь 249,2 кв.м, инв. № 2897/1, лит. А, адрес объекта: 

<

...> стр. 70Б;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, кадастровый номер 19:10:010502:13, общая площадь 2 981 кв.м, адрес объекта: 

<

...> уч. 70Б;

- здание сарая, назначение: нежилое, 1-этажный, кадастровый номер  19:10:010502:144, общая площадь 20,1 кв.м, инв. № 2458/1, лит. Б, адрес объекта: 

<

...> стр. 70А;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, кадастровый номер 19:10:010502:11, общая площадь 685 кв.м, адрес объекта: 

<

...> уч. 70А;

- здание скважины со скважиной, назначение: нежилое, инв. № 3011\1, кадастровый номер 19:10:010501:352, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский р-н, рп. Усть-Абакан, конец улицы Некрасова;

- ограждение территории, назначение: нежилое, инв. № 3011\1, кадастровый номер 19:10:010501:351, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский р-н,рп. Усть-Абакан, конец улицы Некрасова;

- линия наружного освещения ВЛ 0,4 КВ, назначение: нежилое, инв. № 3011\1, кадастровый номер 19:10:010501:349, расположенный по адресу: Республика Хакасия,Усть-Абаканский р-н, рп. Усть-Абакан, конец улицы Некрасова, конец литера Л1;

- автодорога и подъезд, назначение: нежилое, инв. № 3011/1, кадастровый номер 19:10:010501:347, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский р-н,рп. Усть-Абакан, конец улицы Некрасова;

- теннисный корт, назначение: нежилое, инв. № 3011/1, кадастровый номер 19:10:010501:350, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский р-н,рп. Усть-Абакан, конец улицы Некрасова, литера Г1;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, кадастровый номер 19:10:010502:123, общая площадь 2 271 кв.м, адрес объекта: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, пгт. Усть - Абакан, ул. Некрасова;

- нежилое помещение, общей площадью 171,3 кв.м, кадастровый номер 19:02:010510:634, расположенным по адресу: Республика Хакасия, городской округ Черногорск, 

<

...>, пом. 12Н;

- нежилое помещение, общей площадью 53,8 кв.м, кадастровый номер 19:02:010510:415, расположенным по адресу: Республика Хакасия, городской округ Черногорск, 

<

...>, пом. 13Н;

- жилой дом (3-этажный, в т.ч. подземных 1) площадью 337,8 кв.м, кадастровый номер 19:02:010720:46, адрес: 

<

...>;

- земельный участок площадью 1 886 кв.м (+/- 15) для размещения и эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер 19:02:010720:43, адрес: 

<

...>.

Определением арбитражного суда от 29 сентября 2021 года (резолютивная часть определения объявлена 22.09.2021) в реестр требований кредиторов должников включено требование индивидуального предпринимателя ФИО1 в размере 3 116 650 руб. 23 коп.,  как обеспеченное залогом имущества: здание сауны, земельный участок (площадь 3 960 кв.м), здание вокзала, земельный участок (площадь 2 981 кв.м), здание сарая, земельный участок (площадь 685 кв.м) (далее – имущество, находящееся в залоге у индивидуального предпринимателя ФИО1).

Определением арбитражного суда от 21 октября 2021 года, в редакции постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 02 марта 2022 года, в реестр требований кредиторов должников включено требование Банка в размере 10 455 968 руб. 73 коп.

Определением арбитражного суда от 29 июня 2022 года (резолютивная часть определения объявлена 28.06.2022) требования Банка признаны обеспеченными залогом имущества должников.

Таким образом, в конкурсную массу должников включено следующее залоговое имущество: 

1) имущество, находящееся в залоге у индивидуального предпринимателя ФИО1; 

2) жилое и нежилое имущество, находящееся в залоге у Банка.

11.07.2022 финансовый управляющий на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) опубликовал сообщение № 9181946 об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога  Банка.

28.07.2022 финансовый управляющий опубликовал на сайте ЕФРСБ сообщение№ 9306569 о проведении торгов по реализации заложенного имущества. Предметом торгов указано следующее имущество: Лот № 1: жилое имущество, находящееся в залоге у Банка. Начальная цена 7 184 000,00 руб. Лот № 2 нежилое имущество с кадастровым номером 19:02:010510:634, находящееся в залоге у Банка. Начальная цена 3 529 000,00 руб. Лот № 3 нежилое имущество с кадастровым номером 19:02:010510:415, находящееся в залоге у Банка. Начальная цена 1 345 000,00 руб.

16.09.2022 финансовый управляющий на сайте ЕФРСБ опубликовал сообщение№ 9634759 об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога индивидуального предпринимателя ФИО1 (базы отдыха «Ривьера») - по цене 7 171 000 руб.

Должники, полагая, что залоговое имущество оценено ниже рыночной стоимости,а также то, что денежных средств от реализации базы отдыха «Ривьера» будет достаточно для погашения реестра требований кредиторов в полном объеме, обратились в арбитражный суд с ходатайством, в котором просили (с учетом принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения):

1) внести изменения в Положение, опубликованное финансовым управляющимв ЕФРСБ 11.07.2022 (сообщение № 9181946):

- дополнить пункт 2 следующими условиями: «2.1. Первоначально реализовывать нежилые объекты недвижимости, включенные в лоты №№ 2 и 3 приложения № 1от 08.07.2022. Если после проведения первоначальных торгов денежные требованияПАО «Сбербанк» не будут удовлетворены в полном объеме, в т.ч. за счет реализации иного имущества должников, указанное в приложении № 1 от 08.07.2022 (лоты №№ 1, 2, 3)»;

- внести изменения в приложение от 08.07.2022 № 1 в части указания рыночной стоимости и начальной цены продажи:

жилого дома площадью, рыночная стоимость 9 430 700 руб., начальная цена продажи 7 544 560 руб. и земельный участок, рыночная стоимость 661 986, начальная цена продажи 529 600 руб., (лот № 1) 8 074 160 руб.

нежилого помещения с кадастровым номером 19:02:010510:634, рыночная стоимость 5 087 000 руб., начальная цена продажи (лот № 2) 4 069 600 руб.;

нежилого помещения с кадастровым номером 19:02:010510:415, рыночная стоимость 1 767 155, начальная продажная цена (лот № 3) 1 413 724 руб.

2) внести изменения в Положение, опубликованное финансовым управляющимв ЕФРСБ 16.09.2022 (сообщение № 9634759):

- пункт 3.3 изложить в следующей редакции: «Реализация имущества должников, указанного в пункте 2.2 настоящего Положения, осуществляется отдельными лотамис установлением следующей начальной цены продажи:

здание сауны, начальная цена продажи 8 486 880 руб.;

земельный участок (площадь 3 960 кв.м.), начальная цена продажи 2 113 040 руб.;

здание вокзала, начальная цена продажи 2 813 520 руб.;

земельный участок (площадь 2 981 кв.м.), начальная цена продажи 1 650 320 руб.;

здание сарая, начальная цена продажи 172 640 руб.;

земельный участок (площадь 685 кв.м.) начальная цена продажи 464 160 руб.

ПАО «Сбербанк» и индивидуальным предпринимателем  ФИО1 в материалы дела представлены возражения относительно удовлетворения ходатайства должников.

Прокуратура г. Черногорска представила заключение от 17.10.2022 № 7-1-2022, согласно которому полагает, что предложенный должниками порядок реализации залогового имущества – жилого дома по адресу: 

<

...>, в последнюю очередь будет соответствовать интересам несовершеннолетних детей, постоянно проживающих в данном доме, а также не нарушит баланс между правами должников и имущественными интересами иных участников банкротного процесса.

Орган опеки полагает возможным удовлетворить требования должников относительно изменения порядка реализации имущества (заключение от 19.10.2022 № 3568).

На основании вышеизложенного, как следует из материалов дела, между должниками и залоговыми кредиторами – ПАО «Сбербанк», индивидуальным предпринимателем   ФИО1 возникли разногласия относительно начальной цены продажи имущества, а также порядка реализации имущества должников – базы отдыха «Ривьера», нежилых зданий, жилого дома и земельного участка.

В целях устранения разногласий, возникших между участниками обособленного спора, по делу определением арбитражного суда от 01 июня 2023 года назначена судебная оценочная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная независимая оценка» ФИО6.

Согласно полученному экспертному заключению от 19.10.2023, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная независимая оценка» ФИО6, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости на дату проведения экспертизы округленно составляет 12 705 000 руб. (подробные сведения рыночной стоимости каждого объекта оценки приведены на стр. 10 обжалуемого определения). 

ФИО4 заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Признав возражения ФИО4 на экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная независимая оценка» ФИО6, в том числе в отношении подбора некорректных объектов-аналогов, в наличии ошибок при расчетах, суд первой инстанции определением от 07 июня 2024 года удовлетворил ходатайство ФИО4 и назначил повторную судебную оценочную экспертизу. Проведение повторной судебной оценочной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО7.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО7 от 18.11.2024 № Э-40/24 рыночная стоимость спорных объектов недвижимости на дату проведения экспертизы округленно составляет 20 200 000 руб. (подробные сведения рыночной стоимости каждого объекта оценки приведены на стр. 11 обжалуемого определения). 

Отклонив возражения индивидуального предпринимателя ФИО1 на экспертное заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО7 от 18.11.2024 № Э-40/24, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что начальная продажная цена продажи залогового имущества должников должна быть определена в следующих размерах:

1) имущества, находящегося в залоге у ПАО «Сбербанк»:

- нежилого помещения, кадастровый номер 19:02:010510:634 – в размере 5 040 000 руб. (80% от 6 300 000 руб.);

- нежилого помещения, кадастровый номер 19:02:010510:415 – в размере 2 080 000 руб. (80% от 2 600 000 руб.);

2) имущества, находящегося в залоге у индивидуального предпринимателя ФИО1 (базы отдыха «Ривьера») - в размере 13 242 879 руб. 20 коп. (80% от 16 553 599 руб.).

Судом первой инстанции при расчетах за основу принято экспертное заключение по результатам повторной экспертизы (от 18.11.2024 № Э-40/24).

При этом суд первой инстанции обосновано отметил, что действительная (реальная) продажная цена предмета залога может быть определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия и количества спроса потенциальных покупателей на этот предмет залога.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, а также учитывает, что начальная продажная цена имущества должником установлена судом первой инстанции на основании выводов судебной экспертизы, учитывая положения пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве, пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разъяснения, данные в Обзор судебной практики № 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)).

По сути доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции о непринятии выводов экспертного заключения от 19.10.2023, выполненного экспертом общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная независимая оценка» ФИО6, о назначении повторной судебной экспертизы, о принятии экспертного заключения от 18.11.2024 № Э-40/24 в качестве допустимого доказательства по делу, при наличии, по мнению подателя апелляционной жалобы, существенных нарушений при производстве экспертизы и   заинтересованности эксперта по отношению к должнику. 

В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Как следует из материалов дела, действительно, экспертное заключение от 19.10.2023, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная независимая оценка» ФИО6, из числа доказательств не исключено, при этом не указание в судебном акте на выводы указанного экспертного заключения, о соответствии экспертного заключения требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вопреки доводам апелляционной жалобы, не является судебной ошибкой, учитывая, что данное экспертное заключение оценено судом первой инстанции при назначении повторной судебной экспертизы.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО7 от 18.11.2024 № Э-40/24 не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательств того, что экспертное заключение содержит недостоверные либо противоречивые выводы, сторонами не представлено.

Указанные выводы суда первой инстанции судом апелляционной инстанции признаются правильными. Доводы апелляционной жалобы в части недостоверности экспертного исследования отклоняются апелляционным судом, поскольку были предметом исследования в суде первой инстанции и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств путем исследования доказательства в виде проведенной судебной экспертизы.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Согласно доводам апелляционной жалобы, индивидуальным предпринимателем ФИО1  при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлена позиция о целесообразности в рамках уже проведенной судебной экспертизы по делу с участием того же эксперта разрешить все имеющиеся неясности,  сомнения и восполнить первое экспертное заключение.

Ходатайство о проведении дополнительной экспертизы залоговым кредитором заявлено не было. 

В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная и дополнительная экспертиза назначается в случае недостаточной ясности или полноты, возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Назначение повторной и дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции не усмотрел оснований, предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для проведения дополнительной экспертизы. Вместе с тем, установил основания для проведения повторной экспертизы, ввиду подбора экспертом некорректных объектов-аналогов, наличия ошибок при расчетах и т.д. 

Вопросы назначения повторной экспертизы относятся к компетенции суда, разрешающего дело по существу; назначение повторной экспертизы является правом суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Судом на основании разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», учтено, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

В силу положений статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники (статья 4 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ).

15.04.2025 обществом с ограниченной ответственностью «Цент оценки и аудита» представлены документы о квалификации эксперта ФИО7, имеющей экономическое образование по специальности «Финансы и кредит», специализация «Оценка собственности», диплом Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации ABC № 0192272, 

<

...> г.; квалификацию - экономист по специальности Финансы и кредит»; диплом о профессиональной переподготовке Института права, экономики и судебной экспертизы Московского университета МВД России по программе «Судебная экспертиза по оценке недвижимого имущества и земельных участков» ПП-1 № 003076, 

<

...> г., дающий право на проведение судебно-экономических экспертиз; диплом Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова» № 107718 0344876, квалификация магистр по образовательной программе «Экспертиза отчетов об оценке», г. Москва, рег. № 41, 2014 г. 

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, квалификация эксперта подтверждена представленными в материалы дела документами, эксперт надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Судебная коллегия также учитывает, что в судебном заседании 26.06.2025 представитель заявителя апелляционной жалобы оставил вопрос о разрешении ранее заявленного довода об отсутствии у эксперта необходимой квалификации на усмотрение суда. 

При подготовке экспертного заключения экспертом использованы все необходимые данные, проанализированы представленные судом материалы дела, проведена обработка и анализ результатов исследования. Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Ответы на вопросы суда изложены четко и определенно, неоднозначного толкования не вызывают.

Кроме того, вызванная 26.12.2024 в судебное заседание эксперт ФИО7 дала пояснения по спорным вопросам индивидуального предпринимателя ФИО1 в рамках проведенной судебной экспертизы.

Сторонами дела в установленном порядке отводов эксперту не заявлено. Заинтересованности эксперта ФИО7 по отношению к сторонам судом первой и судом апелляционной инстанций не установлено. 

Доводы залогового кредитора о наличии заинтересованности между должником и заявленным им экспертом в связи с тем, что не раскрыты условия финансирования экспертизы, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку о фальсификации квитанции о внесении ФИО9 денежных средств на депозит арбитражного суда не заявлено, денежные средства на депозитный счет суда поступили. Внесение денежных средств на депозитный счет суда в счет проведения экспертизы является правом должника и само по себе не свидетельствует о заинтересованности должника и эксперта. 

Суждение кредитора о том, что эксперт является заинтересованным лицом по отношению к должнику не подтверждено какими-либо объективными данными, является субъективным мнением заявителя апелляционной жалобы, в связи с чем подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.

При отклонении доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия принимает пояснения эксперта ФИО7 на замечание залогового кредитора, согласно доводам отзыва на апелляционную жалобу. 

По замечанию заявителя апелляционной жалобы о том, что в экспертном заключении отсутствует обоснование выбора того или иного справочника, в каждом отдельном случае применяются максимальные, минимальные и средние значения из данных справочников без обоснования принятого решения, судебная коллегия учитывает, что стандартами оценки не регламентированы ограничения применения того либо иного справочника, оценщик вправе применять те справочники, данные которых наиболее достоверно отражают сопоставимость аналога с объектом оценки.

В отношении довода об отсутствии обоснования относительно соответствия выбранных для расчетов значений (корректировок и прочих расчетных значений) рыночным данным или рыночным условиям, судом апелляционной инстанции установлено, что обоснование всех примененных корректировок при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках примененных подходов к оценке, экспертом приведены в соответствующих разделах заключения. Правомерность применения экспертных мнений экспертом обоснована в отзыве на апелляционную жлобу. 

Залоговый кредитор указывает, что при оценке объектов «спортивно-оздоровительного комплекса» на стр. 101- 123 заключения (п. 4.3.3) экспертом некорректно подобраны аналоги. Вместе с тем, заявитель не указал, в чем конкретно заключается некорректность подбора аналогов, в то время как эксперт на стр. 101 экспертного заключения отметил следующее: «При выборе объекта-аналога в справочном сборнике необходимо учесть качественные и количественные характеристики объекта оценки, а также класс конструктивных систем. В соответствии с функциональным назначением, конструктивным и объемно-планировочным решением оцениваемых объектов, из имеющихся в сборниках КО-ИНВЕСТ типовых объектов экспертом были отобраны наиболее сопоставимые аналоги». Согласно ФСО V п. 27. Затраты замещения (стоимость замещения) представляют собой текущие затраты на создание или приобретение объекта эквивалентной полезности без учета его точных физических свойств. Обычно затраты замещения относятся к современному аналогичному объекту, обеспечивающему равноценную полезность, имеющему современный дизайн и произведенному с использованием современных экономически эффективных материалов и технологий.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на двойной учет стоимости коммуникаций подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку «сооружения» и «коммуникации» являются объектами недвижимости, имеющие индивидуальные конструктивные особенности и различаются техническими характеристиками и назначением; назначение и технические характеристики перечисленных объектов недвижимости в составе спортивно-оздоровительного комплекса подтверждены техническими паспортами и выписками из ЕГРН (стр.21-33 Заключения эксперта). При этом котельная не является частью здания гостевого дома с пристройкой сауной, имеет самостоятельное функциональное назначение, имеет свой литер в соответствии с данными технического паспорта спортивно-оздоровительного комплекса.

По доводам заявителя апелляционной жалобы о двойном учете коммуникаций суд апелляционной инстанции принимает пояснения эксперта о том, что все коммуникации делятся на наружные сети и коммуникации и внутренние сети и коммуникации. Наружные сети и коммуникации – это инженерные системы, находящееся за пределами здания и осуществляющие подведение коммуникаций от точек подключения до здания. Наружные инженерные сети и коммуникации дополнительно делятся на внутриплощадочные наружные сети, которые располагаются в границах земельного участка (в данном случае, не оценивались) и внеплощадочные наружные сети от точки подключения до границы земельного участка, что подтверждается имеющимися в материалах дела техническими условиями (в данном случае, это ЛЭП). Внутренние сети и коммуникации в здании - это совокупность оборудования, которая является частью конструктивных элементов здания, что видно на скриншотах из справочника КО-ИНВЕСТ (стр. 108-123 Заключения эксперта).

В связи с изложенным, подлежат отклонению доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:10:010502:12 площадью 3960 кв.м. экспертом неправомерно в итоговую стоимость объекта включена рыночная стоимость «здания котельной» в размере 282 639 руб.

Залоговый кредитор указывает, что экспертом некорректно представлена методика расчета физического износа, накопленный износ определен экспертом по формуле физического износа, что противоречит действующему законодательству, присутствуют факторы, свидетельствующие о наличии прочих видов износа (устареваний), которые обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» не учтены.

Вместе с тем, залоговым кредитором не учтено следующее. 

Понятие «эффективного возраста здания» приведено на стр. 143-144 экспертного заключения. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. Как правило, исходя из фактических данных о состоянии объекта недвижимости, эффективный возраст другими способами, как экспертно, не определяется, что подтверждается ФСО V п.33. Возраст здания не может влиять на величину морального износа, а реконструкция здания вокзала 1961 года постройки планируется для устранения морального износа, что подтверждается следующими документами: проектом на реконструкцию здания вокзала под кафе и гостиницу с пристройкой по адресу: пгт. Усть-Абакан, ул. Набережная, 70, альбом 2, 2007 г.; пояснительной запиской к проекту реконструкции здания вокзала под кафе и гостиницу с пристройкой дополнительных помещений по адресу: пгт. Усть- Абакан, ул. Набережная, 70, альбом 1, 2007 г.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что оцениваемые объекты расположены в маленьком поселке и длительное время не эксплуатируются, велика вероятность присутствия внешнего (экономического) устаревания, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку локальное местоположение комплекса и его окружение (рядом база отдыха «Княжий двор») подтверждают востребованность объектов с целью оказания соответствующих услуг.

Ссылка залогового кредитора на то, что справочники «Ко-Инвест» рассчитаны для столиц регионов и прочих крупных городов, схожих по характеристикам со столицей, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, так как расчет стоимости замещения зданий и сооружений производится с помощью сборников КО-ИНВЕСТ (сайт: https://u-data.net/) с учетом ценообразования для конкретного региона, в данном случае для Республики Хакасия.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что при определении рыночной стоимости земельных участков «спортивно-оздоровительного комплекса» оценка всех четырех земельных участков произведена экспертом в составе объединенного земельного участка площадью 9897 кв. м. с последующем расчетом цены 1 кв.м. земельного участка и вычисления стоимости каждого участка путём умножения площади каждого участка на стоимость 1 кв.м. В рассматриваемом случае, по мнению залогового кредитора, обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» применен самостоятельно разработанный метод оценки, отсутствующий в существующих методиках, утвержденных действующими нормативно правовыми актами и федеральными законами.  Описания факторов, обусловливающих предполагаемый полезный эффект от объединения земельных участков и нормативно-правовое обоснование примененной методики, регламентирующей данный подход, отсутствуют. С учетом изложенного, конкурсный кредитор полагает, что  произведенный расчет не может быть признан достоверным.

Вместе с тем, как обоснованно указано экспертом, утвержденная методика по оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках действующих нормативных актах отсутствует. На стр. 92 экспертного заключения эксперт поясняет, что «Оценка земельных участков производится по методическим рекомендациям утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р.» Выбор методов оценки земельных участков основывался на результатах анализа наиболее эффективного использования (НЭИ). Доводы заявителя в указанной части опровергаются положениями ФСО № 7 п. 15, II п.6, № 7 п. 25. На стр. 42 экспертного заключения приведено полное обоснование НЭИ объединенного земельного участка с учетом имеющихся несоответствий и кадастровых ошибок, экономической выгоде для потенциального покупателя.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, при определении рыночной стоимость здания вокзала площадь 249,2 кв.м., кадастровый номер 19:10:010101:354, в стоимость объекта неправомерно включена рыночная стоимость, так называемой экспертом, «пристройки к зданию вокзала» в размере 1 360 168 руб. При визуальном осмотре объекта, фактически установлено отсутствие у данного строения общих капитальных стен со зданием вокзала, здания не сопряжены проходами, являются обособленными, внутренние сообщения отсутствуют. Как указывает заявитель, в настоящее время данное строение является не узаконенным, не прошло строительную экспертизу, заключение о возможности в дальнейшем введения в эксплуатацию постройки в качестве объекта недвижимого имущества отсутствует. На текущую дату данная постройка с токи зрения определения рыночной стоимости может быть рассмотрена только в качестве годных к вторичному использованию строительных материалов.

Необходимо отметить, что здание вокзала находится в стадии реконструкции, что подтверждается направленными эксперту судом документами: проектом на реконструкцию здания вокзала под кафе и гостиницу с пристройкой по адресу: пгт. Усть-Абакан, ул. Набережная, 70, альбом 2, 2007 г.; пояснительной запиской к проекту реконструкции здания вокзала под кафе и гостиницу с пристройкой дополнительных помещений по адресу: пгт. Усть-Абакан, ул. Набережная, 70, альбом 1, 2007 г. Основные конструктивные элементы здания вокзала находятся в удовлетворительном состоянии, доказательств иного в материалы дела не представлено, поэтому доводы залогового кредитора в указанной части признаются судебной коллегией несостоятельными. 

Заявляя о том, что проведение экспертом оценки прав аренды на земельные участки под сооружениями автодорога и подъезд, линия наружного освещения, здание скважины со скважиной в отсутствие у должника такого права и включение полученных результатов в итоговый расчет не основано на действующих положениях Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель апелляционной жалобы не учитывает, что определение рыночной стоимости зданий и сооружений в отсутствии правоподтверждащих документов на земельный участок, на котором они расположены, производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611. Руководствуясь положениями п. 6. Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 и п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации доводы заявителя апелляционной жалобы в указанной части признаются судебной коллегией несостоятельными.

Вопреки возражениям индивидуального предпринимателя ФИО1, исходя из содержания Закона о банкротстве стоимость имущества должника, подлежащего продаже, определяется на основании его рыночной стоимости, реальная рыночная цена формируется в ходе проведения торгов при наличии спроса со стороны потенциальных покупателей.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно утвердил в качестве начальной цены реализации имущества стоимость, определенную на основании заключения эксперта от 18.11.2024 № Э-40/24.

Несогласие залогового кредитора с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного установления стоимости оцениваемого имущества, и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

Доводы относительно экспертного заключения рассмотрены апелляционным судом и отклонены как необоснованные.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суждения суда относительно необходимости установления начальной продажной цены предмета залога, обеспечивающего требования индивидуального предпринимателя ФИО1, в размере 13 242 879,20 руб. являются верными,  учитывая следующее.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 (абзац 6) Постановления от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» суд правомочен вносить изменения в порядок и условия продажи заложенного имущества, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, в случаях, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

При разрешении подобных разногласий суд должен определить наиболее целесообразные правила продажи заложенного имущества, учитывающие баланс интересов всех вовлеченных в процесс несостоятельности должника лиц, а не только интересы залогового кредитора, чье право определять начальную продажную цену предмета залога, порядок и условия проведения торгов и утверждать соответствующее положение (пункт 6 статьи 18.1, абзац второй пункта 4 статьи 138, абзац второй пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве) не является безусловным, и не связывает как лиц, участвующих в деле о банкротстве, так и суд (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2019 № 308-ЭС19-449).

Как указано в подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при вынесении решения об обращении взыскания на предмет ипотеки, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Исходя из этого положения сформулирована правовая позиция при ответе на вопрос № 1 в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, о том, что в рамках дела о банкротстве должника - юридического лица начальная продажная цена недвижимого имущества, переданного в залог, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, либо, при наличии разногласий, арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (ответ на вопрос № 1).

Между тем, из изложенного следует, что определение начальной цены реализации залога в размере 80% от указанной в отчете оценщика не является единственно возможным способом формирования судом условия о цене, в частности, иная цена залогового имущества может быть определена исходя из соглашения сторон о залоговой стоимости предмета ипотеки.

В свою очередь, реализация предмета залога  по цене, установленной судом, позволит удовлетворить требования кредиторов должника (как залогового, так и реестровых), что приведет к конечной цели реализации имущества должника - максимально возможное пополнение конкурсной массы и удовлетворению требований кредиторов должника.

Согласно абзацу второму статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае необходимо учитывать правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343, о том, что  экспертная оценка не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового.

Апелляционный суд полагает необходимым отметить, что сама по себе экспертная оценка имущества не означает, что только эксперт может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она все же имеет предварительный, предположительный характер (наряду с отчетами об оценке арбитражных  управляющих). Ее результат не так достоверен, как цена, определенная по факту по результатам открытых торгов.

Действительная рыночная стоимость сформируется на торгах, и это означает, что она может иметь  значение как гораздо выше, так и гораздо ниже, чем его начальная продажная стоимость, являющаяся по результатам оценки предварительной.

Суд по результатам оценки собранных по делу доказательств пришел к выводу об определении стоимости предмета залога, отраженном в последнем отчете об оценке, в сумме 13 242 879,20 руб., что не нарушает права залогового кредитора, поскольку в ходе торгов имущество будет реализовано по цене, наиболее приближенной к рыночной.

Вопреки доводам индивидуального предпринимателя ФИО1  установление более низкой начальной цены (на 1 303 879,20 руб. (судом установлена цена в размере 13 242 879,20 руб., цена, которую просит утвердить залоговый кредитор равна 11 939 000 руб.)) само по себе не гарантирует скорейшую реализацию предмета залога, при этом действительная (реальная) продажная цена реализуемого имущества может быть определена только по результатам торгов в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей на это имущество.

Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 306-ЭС19-22343 от 04.06.2020 по делу № А65-40314/2018.

Избранный законодателем в качестве общего правила механизм реализации имущества несостоятельного лица на открытых торгах направлен на создание условий для заключения сделок по наиболее высокой цене, выявленной в ходе сопоставления свободных конкурирующих заявок.

Такой подход обеспечивает как защиту интересов кредиторов, рассчитывающих на максимальное удовлетворение своих требований за счет выручки от реализации, так и защиту прав должника (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.01.2019 № 302-ЭС18-528 по делу № А33-15936/2016).

Установление необоснованно заниженной цены реализации имущества, может повлечь нарушение законных интересов и прав иных конкурсных кредиторов и должника, заинтересованных в получении денежных средств, оставшихся после расчетов с залоговым кредитором, для расчетов по всем  обязательствам.

Определение начальной цены продажи ниже рыночной (предварительно установленной по результатам проведения повторной оценочной судебной экспертизы), объективно может повлечь реализацию этого имущества по заниженной цене, при этом потенциальные участники торгов могут быть заинтересованы в его приобретении по заниженной цене.

При таких обстоятельствах позиция залогового кредитора о необходимости реализации предмета залога на 1 303 879,2 руб. ниже, чем установлено судом первой инстанции, что снижение цены реализации предмета залога до 11 900 000 руб. позволит реализовать его быстрей, не могут быть признаны в достаточной степени обоснованными. 

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что само по себе несогласие лиц с рыночной стоимостью залогового имущества, основанием для отмены судебного акта не является, поскольку в любом случае реальная рыночная стоимость имущества может быть определена исключительно по результатам торгов по его продаже, поскольку формируется путем использования рыночных механизмов спроса и предложения.

Цена продажи имущества при продаже посредством открытых торгов определяется только исходя из спроса на имущество и его ликвидности.

Согласно правовой позиции высшей судебной инстанции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2015 № 309-ЭС14-5788, торги проводятся с целью привлечения максимально широкого круга участников и получения должником наибольшей цены за реализуемое имущество.

В данном случае нельзя сказать о существенном завышении начальной цены реализации предмета залога (судом установлена цена в размере 13 242 879,20 руб., цена, которую просит утвердить залоговый кредитор, равна 11 939 000 руб.).

Таким образом, стоимость реализации предмета залога, в размере определенном судом, отличается от стоимости реализации предмета залога, предложенной залоговым кредитором, на сумму 1 303 879,2 руб.

Залоговый кредитор, возражая против начальной цены продажи предмета залога, определенной судом по результатам судебной оценочной экспертизы, не представил доказательств ее существенного завышения.

Судом первой инстанции было установлено, что установленная судом цена предмета залога соответствует целям процедуры реализации имущества и получению максимальной выручки от продажи предмета залога.

Доказательств, позволяющих прийти к выводу, что стоимость недвижимого имущества, установленная судом в качестве начальной продажной цены, значительно отличается от ее реальной рыночной стоимости, в материалы дела не представлено.

Согласно позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 04.02.2014 № 221-О установленный в подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определение рыночной цены реализуемого имущества осуществляется на основе рыночных показателей спроса и предложения и максимально точно определяется в ходе открытых торгов при условии отсутствия препятствий участию в них всех заинтересованных лиц. Проводимая же уполномоченным специалистом в порядке Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка всегда будет приблизительной (вероятной), основанной на определенной доле условностей и допущений.

Исследовав представленные в материалы дела документы, оценив доводы и возражения участвующих в деле лиц, приняв во внимание, что реальная рыночная стоимость имущества определяется исключительно по результатам торгов по его продаже, поскольку формируется путем использования рыночных механизмов спроса и предложения, при этом само по себе несогласие залогового кредитора с начальной ценой продажи, определенной судом на основании повторной  судебной оценочной экспертизы, не является основанием для признания  нарушающим его права и законные интересы; установив, что редакция утвержденная судом с определением размера начальной цены продажи предмета залога в большем размере (13242879,2 руб.), чем указал залоговый кредитор (11 939 000 руб.) является наиболее оптимальной и целесообразной, поскольку разница несущественная, при этом цена утвержденная судом первой инстанции отвечает интересам всех кредиторов, должника и цели получения максимальной выручки от продажи предмета залога.

Отклоняя доводы залогового кредитора о том, что установление  начальной продажной цены имущества в размере 11 939 000 руб. (меньшем на 1 303 879,2 руб. по сравнению с утвержденной судом первой инстанции) приведет к снижению спроса  и затягиванию процедуры реализации имущества должника, суд апелляционной инстанции исходит из того, что положением предусмотрен порядок снижения цены реализации имущества, условия проведения торгов являются в достаточной степени определенными. Продажа имущества по определенной судом первой инстанции цене  (13 242 879,20 руб.) обеспечит максимальную выручку от продажи предмета залога, баланс интересов всех вовлеченных в процесс несостоятельности должника конкурсных кредиторов и достижение целей процедуры банкротства в виде максимально возможного удовлетворения требований кредиторов. 

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку (с учетом их достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Хакасия от 18 марта 2025 года по делу № А74-4125/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший определение.

Председательствующий

Е.Д. Чубарова

Судьи:

И.В. Яковенко

В.С. Мантуров