АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел. 8-800-100-23-53, (4842) 505-902, факс: (4842) 50-59-57; 59-94-57 http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: Kaluga.info@arbitr.ru  

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А23-6925/2023

18 октября 2024 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения изготовлена 14 октября 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 18 октября 2024 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Микиной О.В.,                 при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондаренко В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску государственного бюджетного учреждения «Калужская областная служба недвижимости» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 248001, 

<

...>

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Эдем»                                  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 248033, 

<

...>,               помещ. 262 (офис 4)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Сатурн», ООО "Рубин"

об устранении последствий протечки воды в жилое помещение, взыскании                 16 081 руб. 61 коп. убытков, 

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО1 по доверенности от 14.05.2024,

У С Т А Н О В И Л:

государственное бюджетное учреждение «Калужская областная служба недвижимости» (далее – истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Эдем» (далее – ответчик, Компания) с иском об обязании провести работы по герметизации места прохода канализационной трубы через межэтажные перекрытия, текущий ремонт стен и потолка в ванной комнате с обязательной противогрибковой обработкой в квартире № 24, расположенной по адресу:                     

<

...> (далее – спорное помещение).

В ходе судебного разбирательства истцом неоднократно уточнялись исковые требования.

Представитель истца в судебном заседании в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поддержала уточненные исковые требования от 23.08.2024, высказала пояснения по делу. Пояснила, что спорное помещение является собственностью Калужской области, закреплено за Учреждением на праве оперативного управления и в дальнейшем предоставлено нанимателю по договору найма специализированного жилищного фонда Калужской области; Компания является управляющей компанией многоквартирного дома, в котором расположено спорное помещение. Вследствие ненадлежащего содержания ответчиком общего имущества многоквартирного дома, в период дождей и таяния снега происходят периодические протечки на стенах и потолке ванной комнаты спорного помещения, в связи с чем, ссылаясь на положения ст.ст. 36, 161 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), ст.ст. 15, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п. 2, 10, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее -  Правила № 491), п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Перечень № 290), а также п. 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), истец обратился с настоящим иском в суд.

В судебном заседании 30.09.2024 судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 14 октября 2024 года.

03.10.2024 от истца в порядке ст. 49 АПК РФ поступили уточненные исковые требования, в соответствии с которыми истец просил суд обязать Общество в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения в законную силу провести работы по герметизации места прохода канализационной трубы через межэтажные перекрытия между 4 и 5 этажом в первом подъезде многоквартирного жилого дома № 83 по ул. Советской г. Калуги и взыскать с Общества в пользу Учреждения  16 081 руб. 61 коп. убытков.

На основании ст. 49 АПК РФ судом принимается уточненные исковые требования от 01.10.2024, изложенные в ходатайстве от 03.10.2024, поскольку указанное не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Дело рассмотрено в пределах уточненных исковых требований в порядке              ст. 49 АПК РФ.

Иные лица в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени судебного заседания извещёны надлежащим образом.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание надлежащим образом извещенных лиц, заседание проводится в отсутствие их представителей. 

Судом также принято во внимание, что в деле имеются достаточные доказательства для рассмотрения спора по существу. 

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя истца в судебном заседании, суд установил следующее.

Спорное помещение является собственностью Калужской области, приобретенное в рамках заключенного между Калужской областью в лице министерства экономического развития Калужской области (госзаказчик) и ООО «Сатурн» (продавец) государственного контракта № 01372000012190053730001 от 11.11.2019.

Приказом министерства экономического развития Калужской области от 31.12.2019 № 2482-п спорное помещение закреплено за Учреждением на праве оперативного управления и в дальнейшем предоставлено нанимателю по договору найма специализированного жилищного фонда Калужской области.

Компания является управляющей компанией многоквартирного дома, в котором расположено спорное помещение.

В связи с обращением нанимателя по поводу протечек на стенах и потолке ванной комнаты спорного помещения, 03.03.2023 проведен осмотр спорного помещения совместного с уполномоченным работником Компании, по результатам которого составлен Акт проверки технического состояния спорного помещения (далее – Акт, л.д. 19-20), из содержания которого следует, что в ванной комнате спорного помещения, расположенного на четвертом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, на потолке и стенах имеются протечки в месте прохода канализационной трубы через межэтажные перекрытия между 4 и 5 этажом, вследствие чего повреждена отделка поверхности стен и потолка; при этом, со слов принимавшего участие в осмотре спорного помещения работника Компании, причиной протекания являются повреждения примыкания кровли к фановой трубе на кровле здания над спорным помещением.

Исходя из выводов комиссии, содержащихся в Акте, причиной намокания стен и потолка в ванной комнате спорного помещения является ненадлежащая герметизация места прохода фановой трубы на кровле здания и канализационной трубы через межэтажные перекрытия между 4 и 5 этажом, в связи с чем, изложены предложения направить письмо Компании с требованием устранить причины протекания кровли в местах прохода канализационной трубы через строительные конструкции дома и их последствия в спорном помещении: выполнить герметизацию примыкания кровельного ковра к фановой трубе на кровле здания; выполнить герметизацию места прохода канализационной трубы через межэтажные перекрытия между 4 и 5 этажом; выполнить текущий ремонт стен и потолка в ванной комнате спорного помещения с обязательной противогрибковой обработкой. 

При этом, в соответствии с представленным истцом в материалы дела 26.08.2024 локальным сметным расчетом, стоимость восстановительных работ ванной комнаты спорного помещения составляет 16 081 руб. 61 коп. (л.д. 130-133).

Как следует из материалов дела, работы по герметизации примыкания кровельного ковра вокруг фановой трубы на кровле дома выполнены Компанией (л.д. 22-23).

Доказательства выполнения иных необходимых для устранения протечек работ материалы дела не содержат.

Ссылаясь на ненадлежащее содержание ответчиком общего имущества многоквартирного дома, вследствие чего в период дождей и таяния снега происходят периодические протечки на стенах и потолке ванной комнаты спорного помещения, положения ст.ст. 36, 161 ЖК РФ, ст.ст. 15, 1064, 1082 ГК РФ, п. 2, 10, 42 Правил № 491, п. 7 Перечня № 290, п. 4.6.1.1 Правил № 170, истец обратился с настоящим иском в суд с учетом принятых судом уточнений.

Как следует из Акта, причиной намокания стен и потолка в ванной комнате спорного помещения является ненадлежащая герметизация места прохода фановой трубы на кровле здания и канализационной трубы через межэтажные перекрытия между 4 и 5 этажом.

Возражая против предъявленных исковых требований, Компания в письменном отзыве полагает себя ненадлежащим ответчиком, указывая на то, что поскольку не истекли гарантийные сроки, установленные ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ), то заявленные исковые требования подлежали предъявлению к ООО «Рубин», являющемуся застройщиком указанного многоквартирного дома.     

Данные доводы ответчика судом отклоняются по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. 

В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. 

Из материалов дела усматривается, управление спорным многоквартирным домом осуществляется Компанией. 

Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 

Согласно п. 3 ст. 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

В рамках предоставленных полномочий Правительство Российской Федерации утвердило Правила № 491. 

В п.п. 1 и 3 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и п.п. «б», «в» и «д» п. 2 Правил № 491 установлено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В п. 42 указанных Правил № 491 закреплено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. 

Согласно положениям п. 4. Перечня № 290 работами, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов, являются, в том числе: выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний; выявление наличия, характера и величины трещин, отслоения выравнивающего слоя в заделке швов, следов протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах опирания; выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в штукатурном слое, следов протечек на потолке; проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В силу п. 7 Перечня № 290 работами, выполняемыми в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, являются, в том числе: проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ. 

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены, в том числе, Правилами № 170. 

Согласно п. 4.6.1.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки. 

В соответствии с п. 4.6.1.2 Правил № 170 следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя). 

Как следует из положений п. 4.6.1.10 Правил № 170 неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в сроки, указанные в приложении № 2.

В рассматриваемом случае, как следует из Акта, причиной намокания стен и потолка в ванной комнате спорного помещения является ненадлежащая герметизация места прохода фановой трубы на кровле здания и канализационной трубы через межэтажные перекрытия между 4 и 5 этажом.

В соответствии с положениями ст. 161, 162 ЖК РФ обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома возложена на управляющую организацию, то есть на ответчика. 

При этом сам по себе факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности управляющей компании по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии. 

Положениями п. 4,7 Перечня № 290 установлен минимальный обязательный выполнению для управляющих организаций перечень работ, необходимых как для надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов, так и для надлежащего содержания крыш многоквартирных домов. 

Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. 

Действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию общего имущества жилого дома в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками помещений в таком доме решения о проведении тех или иных ремонтных работ и фиксации их в тексте договора. 

Таким образом, управляющая организация как специализированная коммерческая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом в качестве своей основной предпринимательской деятельности, должна надлежащим образом содержать общее имущество многоквартирного дома в целях обеспечения соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в таком доме, а также сохранности их имущества. 

В рассматриваемом случае, в ходе проведенной в связи с обращением нанимателя по поводу протечек на стенах и потолке ванной комнаты спорного помещения проверки установлен факт неисполнения Компанией обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии, выразившийся в нарушении требований ст. 161, 162 ЖК РФ, п. 4, 7 Перечня № 290, п.4.6.1.1, 4.6.1.2, 4.6.1.10 Правил № 170.

При этом, отнесение указанных недостатков и дефектов к строительным дефектами/недостатками, не означает, что выявленные в ходе проверки недостатки, установленные заинтересованным лицом, не должны быть устранены Компанией в ходе исполнения обязанности по содержанию общедомового имущества.

Возложение на Компанию обязанности по обеспечению надлежащего содержания крыши, мест прохода канализационной трубы через межэтажные перекрытия спорного многоквартирного дома и, как следствие, по устранению причин протечек, явившихся следствием ненадлежащего технического состояния крыши и мест прохода канализационной трубы через межэтажные перекрытия спорного многоквартирного дома соответствует положениям действующего законодательства.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно. Приведенные нормы направлены на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (Определением ВС РФ от 20.02.2021 № 309-ЭС20-20751 по делу № А47-8215/2019).

Исходя из выводов комиссии, содержащихся в Акте, причиной намокания стен и потолка в ванной комнате спорного помещения является ненадлежащая герметизация места прохода фановой трубы на кровле здания и канализационной трубы через межэтажные перекрытия между 4 и 5 этажом, в связи с чем, изложены предложения направить письмо Компании с требованием устранить причины протекания кровли в местах прохода канализационной трубы через строительные конструкции дома и их последствия в спорном помещении: выполнить герметизацию примыкания кровельного ковра к фановой трубе на кровле здания; выполнить герметизацию места прохода канализационной трубы через межэтажные перекрытия между 4 и 5 этажом; выполнить текущий ремонт стен и потолка в ванной комнате спорного помещения с обязательной противогрибковой обработкой. 

При этом, в соответствии с представленным истцом в материалы дела 26.08.2024 локальным сметным расчетом, стоимость восстановительных работ ванной комнаты спорного помещения составляет 16 081 руб. 61 коп. (л.д. 130-133).

Как следует из материалов дела, работы по герметизации примыкания кровельного ковра вокруг фановой трубы на кровле дома выполнены Компанией (л.д. 22-23).

Доказательства выполнения иных необходимых для устранения протечек работ материалы дела не содержат.

В нарушение обязанности, предусмотренной вышеперечисленными нормами права, Компания ограничилась лишь направлением писем в адрес застройщика, при этом какие-либо фактические действия в целях устранения протечек заявителем не предпринималось.

При изложенных обстоятельствах, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании ст. ст. 110, 112 АПК РФ расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб. относятся на ответчика; государственная пошлина в размере 2 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в связи с удовлетворением уточненных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Эдем» в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения в законную силу провести работы по герметизации места прохода канализационной трубы через межэтажные перекрытия между 4 и 5 этажом в первом подъезде многоквартирного жилого дома № 83 по ул. Советской г. Калуги.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Эдем» в пользу государственного бюджетного учреждения «Калужская областная служба недвижимости» убытки в размере 16 081 руб. 61 коп., расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Эдем» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

СудьяО.В. Микина