Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита     Дело № А78-3367/2017

«13» июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ломако Н.В., 

судей Никифорюк Е.О., Каминского В.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации  на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 26 марта 2018 года по делу №А78-3367/2017 по иску федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 672000, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 672000, 

<

...> ) о взыскании 7 353 457,09 руб., третьи  лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, 1.Министерство обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 119019, 

<

...>), 2. общество с ограниченной ответственностью «Геопроектизыскания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 111024, 

<

...> ), 3. федеральное государственное автономное учреждение «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 123154, 

<

...> ), 

 (суд первой инстанции – ФИО2),

   в присутствии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3 – представителя по доверенности от 09.01.2018,

от  ответчика: ФИО4 – представителя по доверенности от 09.04.2018,

от третьего лица, Министерство обороны: ФИО3 - представителя по доверенности от 23.12.2016, 

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

Федеральное государственное казенное учреждение «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее также – истец, учреждение, арендодатель) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал» (далее также – ответчик, общество, арендатор) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ о взыскании в доход федерального бюджета неустойки на основании договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления №141/3/5АИ-1 от 16.05.2014 г. за период с 11.08.2014 г. по 30.06.2016 г. в сумме 7 353 457,09 руб. за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендованного нежилого помещения, распложенного по адресу: 

<

...>, в/г 211, общей площадью 2101,4 кв.м. 

Решением Арбитражного суда Забайкальского края в удовлетворении заявленных требований отказано. 

В обосновании суд первой инстанции указал, что из материалов дела следует, что имущество передано ответчику в крайне неудовлетворительном состоянии. В связи с чем, ООО «Капитал» понесло затраты на капитальный ремонт и реконструкцию помещений на общую сумму свыше 203 000 000,00 руб. Тот факт, что арендная плата за спорный период была оплачена ответчиком в полном объеме, не может однозначно свидетельствовать о возникновении на стороне арендодателя права по взысканию неустойки за нарушение сроков ее оплаты, с учетом передачи в аренду объекта в состоянии, исключающем возможность его использования в оговоренных целях и несения арендатором значительных затрат по устранению имеющихся недостатков.

Кроме того, суд первой инстанции указал на положения части 2.1 статьи 289 АПК РФ, согласно которых указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, учреждение обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Забайкальского края от 26 марта 2018 года по делу №А78-3367/2017.  Принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

Полагает, что ООО «Капитал» на момент заключения договора было известно о неудовлетворительном состоянии объекта, при этом все условия договора были приняты обществом в полном объеме. Материалы дела не содержат документального подтверждения предъявления ООО «Капитал» каких-либо претензий к арендодателю о качестве передаваемого объекта недвижимого имущества. Наоборот, представленная в материалы дела аукционная документация, акты приема-передачи свидетельствуют о том, что ответчику было известно о состоянии объекта арендуемого имущества и необходимости проведения капитального ремонта на условиях, содержащихся в договоре аренды и согласованной между сторонами сметы. 

На апелляционную жалобу учреждения поступил отзыв общества, в котором оно соглашается с выводами суда первой инстанции и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 09.05.2018.

Представитель учреждения и третьего лица, Министерства обороны РФ, в судебном заседании дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы. Просила решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель общества дал пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела в соответствии с договором аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления № 141/3/5/АИ-1 от 16.05.2014 между Арендодателем - Министерством обороны Российской Федерации, балансодержателем - ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России и Арендатором - ООО «Геопроектизыскания» был заключен договор аренды.

25.06.2014 между Цедентом - ООО «Геопроектизыскания» и Цессионарием - ООО «Капитал» заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления.

На основании указанного договора о передаче (уступке) прав и обязанностей 04.07.2014 между Арендодателем - Министерством обороны Российской Федерации, балансодержателем - ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России и Арендатором -ООО «Капитал» заключено дополнительное соглашение по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления.

По условиям договора аренды и в соответствии с актом приема-передачи от 01.08.2014 ООО «Капитал» передано здание гостиницы «Ингода» (инвентарный номер 75:32:000006001; литер А), для дальнейшего использования в качестве нежилого по адресу: 

<

...>, в/г 211, общая площадь передаваемого в аренду объекта 2101,4 кв.м.

Права собственности Российской Федерации и оперативного управления на объект недвижимого имущества зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с частью 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. Собственником имущества, закреплённого за федеральным государственным казенным учреждением «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, является Министерство обороны Российской Федерации.

ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России для достижения целей, указанных в п. 19 Устава осуществляет в установленном порядке действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации, выступает в суде в отношении имущества, закрепленного за Учреждением, истцом, ответчиком и заинтересованным лицом.

Согласно материалам дела ответчик своевременно не исполнил в полном объеме обязательства по перечислению арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, в связи с чем, за период с 01.08.2014 г. по 30.06.2016 г. ему начислена неустойка в сумме 7 353 457,09 руб.

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании неустойки.

Решением суда первой инстанции от 05.07.2017 заявленные требования истца были удовлетворены частично, с общества с ограниченной ответственностью «Капитал» в пользу федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации взыскана в доход федерального бюджета неустойка в сумме 485900,46 руб. В остальной части требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 года решение суда первой инстанции от 05.07.2017 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.12.2017 года решение Арбитражного суда Забайкальского края от 05.07.2017 по делу №А78-3367/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края. При новом рассмотрении дела суду надлежало установление факта наличия либо отсутствия недостатков сданного в аренду объекта - нежилое здание гостиницы, препятствующих его использованию по целевому назначению.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Забайкальского края от 26.03.2018  в удовлетворении заявленных истцом требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, учреждение обратилось в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения сторон в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решение суда первой инстанции по следующим мотивам.

Из материалов дела следует, что договор аренды федерального недвижимого имущества N 141/3/5/АИ от 16.05.2014 изначально был заключен с ООО «Геопроектизыскание» на основании результатов аукциона, проведенного истцом - ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России (т. 1 л.д. 18).

При этом в аукционной документации указывалось, что предметом торгов являлось право на заключение договора аренды на объект недвижимости - нежилое здание гостиницы, которое можно использовать под нежилые цели (т. 2 л.д. 75, 81).

Вышеназванная цель использования спорного здания также нашла отражение непосредственно и в тексте самого договора - пункт 1.1.

Согласно пункту 3.1.8. договора учреждение обязалось предоставить арендатору необходимые условия для использования объекта аренды в соответствии с целями в пункте 1.1. договора.

Разделом 2 договора установлено, что эта сделка заключена на 5 лет, действует с 16.05.2014 по 16.05.2019.

Прежний арендатор - ООО «Геопроектизыскание», на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 25.06.2014 и соглашения о замене стороны от 25.06.2014 передало ответчику - ООО «Капитал», все свои права и обязанности по договору аренды федерального недвижимого имущества N 141/3/5/АИ от 16.05.2014.

В последующем 01.08.2014 министерством, учреждением и обществом был подписан акт приема-передачи последнему федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, по договору аренды N 141/3/5/АИ-1 от 16.05.2014 (т. 1 л.д. 38-39).

Согласно содержанию акта приема-передачи от 01.08.2014, комиссией, состоящей из представителей вышеназванных сторон, было определено техническое состояние нежилого помещения (здания гостиницы) на момент его передачи ответчику и установлено, что это недвижимое имущество непригодно к использованию в данном состоянии, поскольку имеется необходимость проведения реконструкции (капитального ремонта).

Из фотоснимков спорных помещений также следует, что имущество передано ответчику в крайне неудовлетворительном состоянии.

В материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о затратах ООО «Капитал», произведенных на капитальный ремонт и реконструкцию (т.2 л.д.43-60). Так только по договору подряда от 26.09.2014 с ООО «ИНЖЭК-Альянс» стоимость работ и затрат по капитальному ремонту здания гостиницы «Ингода» составила 200 000 004,22 руб. 

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество.

В пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно материалам дела, ООО «Геопроектизыскания» еще до передачи ему объекта аренды обратилось к ФГКУ «Сибирское ТУИО» с письмом от 23.06.2016 N 1036, из которого следует, что названным обществом установлен факт непригодности для дальнейшей эксплуатации предлагаемого истцом к приему недвижимого имущества; общество указало, что состояние здания угрожает жизни, здоровью и безопасности людей; сообщило о подписании представленного в их адрес экземпляра договора, но без принятия объекта недвижимости; предложило учреждению провести спорный объект в техническое состояние, подлежащее для его дальнейшей эксплуатации либо заключить соглашения о замене стороны (т.2 л.д. 91).

Таким образом, ООО «Геопроектизыскания» предъявило истцу требование об устранении имеющихся недостатков, тем самым в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ заявило о своих претензиях по устранению этих недостатков.

Поскольку прежний арендатор - ООО «Геопроектизыскания», на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 25.06.2014 и соглашения о замене стороны от 25.06.2014 передало ответчику - ООО «Капитал», все свои права и обязанности по договору аренды федерального недвижимого имущества N 141/3/5/АИ от 16.05.2014, следовательно, требование об устранении имеющихся недостатков имущества, передаваемого в аренду арендодателем, также перешло к ООО «Капитал». 

Согласно материалов дела ФГКУ «Сибирское ТУИО» никаких ответов на письмо от 23.06.2016 N 1036 не давало. 

Тот факт, что ООО «Капитал» 01.08.2014 был подписан акт приема-передачи передаваемого ему объекта аренды с описанием состояния имущества не пригодного к дальнейшей эксплуатации, не может расцениваться как отказ от требования к арендодателю о приведении имущества в надлежащее состояние, позволяющее использовать его по назначению. Тем более, что договором аренды N 141/3/5/АИ от 16.05.2014 арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое здание гостиницы «Ингода» для дальнейшего использования под нежилые цели (п.1.1, 3.1.8 договора).

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца о том, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,  поскольку арендатор знал о неудовлетворительном состоянии принимаемого в аренду имущества. Апелляционный суд принимает во внимание также то, что по договору аренды N 141/3/5/АИ от 16.05.2014 все условия договора принял на себя не только арендатор, но и арендодатель. Поэтому тот факт, что арендная плата за спорный период была оплачена арендатором в полном объеме, не может свидетельствовать о возникновении на стороне арендодателя права по взысканию неустойки за нарушение сроков ее оплаты, с учетом передачи в аренду объекта в состоянии, исключающем возможность его использования в оговоренных целях и несения арендатором значительных затрат по устранению имеющихся недостатков.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности решения суда первой инстанции, отказавшем истцу во взыскании с ответчика неустойки за несвоевременную оплату арендных платежей по договору № 141/3/5/АИ от 16.05.2014. При этом апелляционный суд, также как и суд первой инстанции, руководствуется нормой части 2.1 статьи 289 АПК РФ, согласно которой указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствующие о несогласии с постановлением суда кассационной инстанции от 19.12.2017. Поскольку обжалование постановления суда кассационной инстанции осуществляется в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статей 291.1 – 291.15 АПК РФ, а не в суд апелляционной инстанции.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Определением суда апелляционной инстанции от 08.05.2018 ФГКУ «Сибирское ТУИО» была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. С учетом отказа в удовлетворении апелляционной жалобы, с заявителя апелляционной жалобы подлежит взысканию в федеральный бюджет государственная пошлина в размере 3000 руб. 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 26 марта 2018 года по делу №А78-3367/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3000 руб. – сумму государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийН.ФИО5

Судьи Е.О.Никифорюк

В.Л.Каминский