АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-47302/2020

г. Краснодар

06 октября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 06 октября 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Вороновой И.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Легкоконец Ю.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Модуль Инвест» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 802 808 рублей 10 копеек, из них задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204019:0264 за период с 01.10.2019 г. по 30.09.2020 г. в размере 732 224 рубля 73 копейки, неустойка в размере 70 583 рубля 37 копеек 

при участии:

от истца: ФИО1 – по доверенности, диплом (до перерыва);

от ответчика: ФИО2 – по доверенности (до перерыва);

УСТАНОВИЛ:

Администрация  муниципального образования  городской  округ  город-курорт  Сочи  Краснодарского  края (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Модуль Инвест» (далее – ответчик, ООО «Модуль Инвест») о взыскании 802 808 рублей 10 копеек, из них задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204019:0264 за период с 01.10.2019 по 30.09.2020 в размере 732 224 рубля 73 копейки, неустойка в размере 70 583 рубля 37 копеек. 

Представитель истца принял участие в судебном заседании, дал пояснения суду по существу заявленных исковых требований, настаивал на их удовлетворении, ссылался на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика принял участие в судебном заседании, назначенном на 13.09.2021 г., возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 13.09.2021 г. объявлен перерыв до 16 часов 10 минут 20.09.2021 г. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствии лиц, участвующих в деле. 

Спор рассматривается с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.  

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, 05.11.2007 г. между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице председателя  комитета по управлению имуществом администрации города Сочи ФИО3 (арендодатель) и ООО «Модуль Инвест» был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900004393, согласно пункту 1.1. которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 1 300 (одна тысяча триста) кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:0264 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи,  Центральный район, ул. Кубанская, 4а, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, предназначенный для размещения и эксплуатации административного здания. Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б.  

Согласно пункту 2.1. срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 01.06.2056 года.

В соответствии с пунктом 3.1. исчисление арендной платы устанавливается с 26.06.2007 года по 01.06.2056 года. Расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к договору (пункт 3.2.). По смыслу пункта 3.3. договора аренды внесение арендной платы осуществляется по договору за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала.

16.07.2016 администрацией города Сочи принято постановление от № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов». Указанное постановление вступило в силу 02.08.2016 года. 

В соответствии с пунктом 2.1 данного постановления арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, подлежащая в соответствии с прилагаемым Порядком расчету на основании рыночной стоимости земельного участка, в случае, если рыночная стоимость земельного участка на дату вступления в силу настоящего постановления не определена, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности с даты определения рыночной стоимости земельного участка. 

В соответствии с Муниципальным контрактом № 20-П от 27.06.2018 года произведена оценка рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы. 

Согласно отчету об оценке величины (размера) годовой арендной платы № 03-07-109/18 от 24.07.2018 г. арендная плата составляет 1 565 923 рублей в год.

Как указано в иске, ответчиком не была внесена плата за использование участка за период с 01.01.2019 г. по 30.09.2020 г. Сумма задолженности за указанный период составила 732 224,73 рубля, а также 70 583,37 рубля неустойки. 

16.07.2020 г. с целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в адрес ответчика была направлена претензия № 13356/02.01.-16, с требованием об оплате существующей задолженности и неустойки, которая оставлена последней без исполнения, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В отзыве на исковое заявление ответчиком указано на несоблюдение претензионного порядка со ссылкой на то, что указанные в претензии и в исковом заявлении суммы не совпадают. 

Отклоняя доводы ответчика, арбитражный суд исходил из того, что в претензии истцом указаны обстоятельства, на которых основываются требования, и имеется ссылка на договор. В качестве доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора истцом представлена претензия, в которой содержалось требование об уплате суммы задолженности и неустойки. Увеличение в исковом заявлении размера предъявленной администрацией ко взысканию суммы задолженности по сравнению с суммой, указанной в претензии, связано исключительно с изменением периода просрочки исполнения обязательств обществом. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание требования статьи 133, статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающих на суды обязанность самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении по делу № 8467/10 от 16.11.2010. 

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок располагается во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения, в экономико-планировочной зоне С-1-б, на земельном участке располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику на праве собственности о чем в едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации № 23-23-50/023/2007-540. 

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей в редакции на момент подписания договора аренды, ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 - 2).

В силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

До 11.02.2008 администрация была не полномочна распоряжаться земельными участками, входящими во внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи, являющегося границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона № 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"). Спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения № 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную 5 собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах").

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (пункт 2 статьи 32 Закона № 33-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения 11 Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 "О природных 11 ресурсах побережий Черного и Азовского морей", установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом, признание утратившим силу распоряжения № 591-р (распоряжением от 21.04.2011 № 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации (определение от 16.12.2016 № 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 № 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

Согласно части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 № 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 14.04.2003 № 217) к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.

Пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом поручено предоставить комитету по управлению государственным имуществом города Сочи права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 № 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 № 1231, правами Территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.

Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 № 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" было предусмотрено право Госкомимущества России наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.2002 № 377 "Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации" постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 № 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" признано утратившим силу.

Согласно распоряжению Госкомимущества Российской Федерации от 29.08.1997 № 746-р "Об утверждении Положения о порядке создания территориальных органов Госкомимущества России" при создании своего территориального органа Госкомимущество России отменяет решение о наделении правами территориального агентства комитета по управлению имуществом соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1997 № 1644 "Вопросы Министерства государственного имущества Российской Федерации" Мингосимущество России является правопреемником Госкомимущества России, в том числе и в части наделения комитетов по управлению имуществом правами и полномочиями территориального агентства Госкомимущества России (в том числе, по закреплению и передаче в аренду объектов федеральной собственности).

Письмом Мингосимущества России от 07.05.1998 № ЮМ-3/5016 "О порядке реализации распоряжения Мингосимущества России от 23.03.98 № 252-р" Мингосимущество России подтвердило, что все полномочия по приватизации, управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, которые были переданы комитетам по управлению государственным имуществом как территориальным агентствам Госкомимущества России, действительны до введения в действие "Положения об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, наделенном полномочиями территориального органа Мингосимущества России".

Указом Президента Российской Федерации от 17.05.2000 № 867 Министерство государственного имущества Российской Федерации преобразовано в Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Минимущество Российской Федерации и администрация Краснодарского края 10.04.2001 подписали соглашение об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и главы администрации Краснодарского края при наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

На основании приказа Минимущества России от 09.04.2001 № 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности в Краснодарском крае были возложены на Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю было образовано на основании приказа Минимущества России от 08.11.2003 № 495, в связи с изданием которого утратил силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 № 69, наделивший Департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества России.

С момента образования Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю оно осуществляло полномочия собственника в отношении федерального имущества, 8 расположенного на территории Краснодарского края (приказ Минимущества России от 08.11.2003 № 495).

С принятием Федерального закона № 244-ФЗ от 03.12.2008 "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и с определяемого нормами указанного закона момента возникновения права муниципальной собственности, администрация была правомочна распоряжаться спорным земельным участком. При этом последующее отнесение земельных участков к муниципальной собственности Законом № 244-ФЗ ничтожную сделку не исцеляет.

Суду не представлены доказательства принятия уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в аренду. Таким образом, спорный договор аренды № 4900004393 от 05.11.2007 г. подписан администрацией в отсутствие соответствующих полномочий на распоряжение федеральным имуществом.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 05.11.2007 г. № 4900004393 является ничтожной сделкой.

Как указано в отзыве на исковое заявление, за период с 01.10.2019 г. по 30.09.2020 г. общий размер оплат по арендной плате по Договору № 4900004393 от 05.11.2007 г., произведенной ответчиком составил 1 071 738 рублей, что подтверждается платежными поручениями № 623 от 06.11.2019 г., № 55 от 04.03.2020 г., № 128 от 05.06.2020 г. и № 201 от 08.09.2020 г. Оплаты производились согласно подготовленного ООО «Единой Оценочной Компанией» отчета № 518/2018 от 20.11.2018 г. «Об оценке рыночной стоимости права пользования и владения земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204019:264, общей площадью 1 300 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р- н Центральный, ул. Кубанская, д. 4А», рыночная стоимость права пользования и владения земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204019:264, общей площадью 1 300 кв. м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Кубанская, д. 4А. 

Между тем, арбитражный суд не может принять во внимание указанный ответчиком отчет и произведенный на его базе расчет размера арендной платы ввиду нижеследующего.  

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель.

Учитывая, что плата за использование публичных земель является регулируемой, сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования.

ООО «Модуль Инвест» плательщиком земельного налога в отношении спорного участка не является. Это означает, что ответчик за использование участка при обычных условиях должен был вносить арендные платежи лицу, осуществляющему функции собственника спорного земельного участка.

Применительно к рассматриваемому спору, в связи со вступлением в действие Федерального закона № 244-ФЗ от 03.12.2008 г собственником спорного земельного участка является муниципальное образование г. Сочи. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В том случае, если лицо осуществляло пользование земельным участком в отсутствие соответствующего правового основания, оно в порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано компенсировать собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде неосновательно сбереженной платы за использование земельного участка.

Учитывая изложенное, в силу выше приведенных норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, плата за использование публичных земель является регулируемой, следовательно, сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежат определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования.

Из правовой позиции, закрепленной в пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что квалификация заявленных исковых требований является исключительной прерогативой арбитражного суда.

Из содержания искового заявления администрации следует, что она отыскивает у ответчика плату за использование земельного участка, которая применительно к рассматриваемому спору является суммой неосновательного обогащения, т.к. ООО «Модуль Инвест» использовало земельный участок в отсутствие надлежащего правового основания.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Кодекса).

Из материалов дела следует, что между сторонами отсутствует спор по вопросу о размере сальдо платежей, осуществленных ответчиком по состоянию на 12.08.2017 г., а именно: из представленных в материалы дела расчета, подписанного представителем администрации, по состоянию на 12.08.2017 г. на стороне ответчика имелась переплата по внесенным платежам за использование земельного участка в размере 30 224 руб. 98 коп.

Постановлением Правительства РФ №531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №582", вступившим в законную силу с 12.08.2017, основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7.

Данный принцип предусматривает, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 г. № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Согласно п. 1.1 договора аренды от 05.11.2007 г. № 4900004393 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204019:0264 расположен во второй зоне санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель - земли населенных пунктов, то есть ограничен в обороте.  

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 г. по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 г. по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017 г.), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями.

Данная правовая позиция сформулирована в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 по делу № А41-51086/2018.

Таким образом, арендная плата по данному договору является регулируемой и подлежит определению согласно принципу № 7 с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте.

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 по делу № А32-45097/2019, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2020, указано на возможность применения по аналогии норм абзаца 1 пункта 5 Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации города Сочи № 1699 от 18.07.2016 (в редакции постановления администрации города Сочи № 2116 от 19.09.2016) в той части, в которой они закрепляют размер арендной платы при заключении договора аренды в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, в размере земельного налога.

Согласно положениям главы 31 Земельного кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства и ставкой земельного налога.

Как установлено судом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:0264 по состоянию на момент подачи иска составляла 25 598 066 руб., данная стоимость была внесена в ЕГРН и применялась для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно подпункту 11 пункта 1 статьи 2 "налоговые ставки" решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" ставка земельного налога составляла 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения учебно-производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

С учетом изложенного, за период с 12.08.2017 по 30.09.2020 ответчик был обязан внести плату за использование спорного земельного участка в общем размере 401 503,91 руб.:

- за период с 12.08.2017 по 31.12.2017 (142 дня) - 25 598 066 руб. х 0,5% / 365 дн. х 142 дн. = 49 793,49 руб.;

- за период с 01.01.2018 по 30.09.2020 (за 2 года и 8 месяцев) - 25 598 066 руб. х 0,5% / 365 дн. х 1 003 дн.  = 351 710,41 руб.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, за период с 01.10.2019 г. по 30.09.2020 г. ООО «Модуль Инвест» внесло следующие платежи по договору аренды на общую сумму 1 071 738 руб.: по платежному поручению № 623 от 06.11.2019 г. на сумму 269 951 руб. с назначением платежа «арендная плата за земельный участок по договору от 05.11.2007 г. № 4900004393»; по платежному поручению № 55 от 04.03.2020 на сумму 266 287 руб. с назначением платежа «арендная плата за земельный участок по договору от 05.11.2007 г. № 4900004393»; по платежному поручению № 128 от 05.06.2020 на сумму 266 287 руб. с назначением платежа «арендная плата за земельный участок по договору от 05.11.2007 г. № 4900004393»; по платежному поручению № 201 от 08.09.2020 на сумму 269 213 руб. с назначением платежа «арендная плата за земельный участок по договору от 05.11.2007 г. № 4900004393». 

Следовательно, ответчик внес плату в размере большем, чем это было положено в соответствии с нормами постановления Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009, в общей сумме 670 234,09 руб. (1 071 738 руб. - 401 503,91 руб.).

С учетом изложенного, требование о взыскании платы за фактическое пользование удовлетворению не подлежит.

Также администрацией было заявлено требование о взыскании договорной неустойки в размере 70 583 рубля 37 копеек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

В соответствии с пунктом 6.2 договора, в случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 3.3 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Администрация представила в материалы дела расчет, согласно которому общий размер неустойки по состоянию на 22.09.2020 составил 70 583 рубля 37 копеек.

Вместе с тем, поскольку договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, оснований для взыскания договорной неустойки не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 163, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                            И.Н. Воронова