Дело №А38-12717/2016

26 марта 2018 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2018 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Большаковой О.А., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 04.12.2017 по делу №А38-12717/2016, принятое судьей Фроловой Л.А.,

 

по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» к обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,

 

о взыскании основного долга по арендной плате и договорной неустойки,

 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

 

о признании сделки недействительной в части,

 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

 

установил.

Муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета

по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 20.12.2011 № 5423/2011-н за период с ноября 2015 года по 12.04.2016 в сумме 839 636 руб. 30 коп., договорной неустойки за период с 27.10.2015 по 06.10.2016 в сумме 75 815 руб. 22 коп., а также неустойки, начисленной на сумму 839 636 руб. 30 коп. по ключевой ставке Банка России, начиная с 07.10.2016 по день фактической уплаты долга.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком условий названного договора аренды земельного участка о сроке внесения арендной платы и обоснован правовыми ссылками на статьи 307, 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ, а также на статьи 22, 42, 65 Земельного Кодекса РФ (т. 1, л.д. 6-8, 51 т. 2, л.д. 15-17).

Общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» предъявило встречное исковое заявление о признании недействительным по правилам статьи 168 ГК РФ условия дополнительного соглашения от 26.01.2015 (пункта 2) к договору аренды земельного участка от 20.12.2011 № 5423/2011-н об установлении с 01.03.2015 размера арендной платы в сумме 1 932 760 рублей, как противоречащего Федеральному закону «Об оценочной деятельности», пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, пункту 19 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI (т. 2, л.д. 50-51).

Решением от 04.12.2017 Арбитражный суд Республики Марий Эл удовлетворил исковые требования, в удовлетворении встречных исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Телекомпания 12 регион» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель указывает, что отчет об оценке стоимости аренды на 2016 год признан недостоверным.

Пояснил, что в договоре стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Также пояснил, что общество находилось в более слабом положении при согласовании условий аренды и фактически лишь присоединилось к условиям, сформулированными арендодателем.

Муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в отзыве на апелляционную жалобу указало на законность и обоснованность решения, просило оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, а также о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции было рассмотрено и отклонено ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства по делу (протокол судебного заседания от 19.03.2018).

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.12.2011 по результатам открытого аукциона Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действовавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодателем), и обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 5423/2011-н, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель передал во временное владение и пользование ответчика земельный участок общей площадью 4361 кв.м с кадастровым номером 12:05:0701004:76, расположенный по адресу: 

<

...> поз. 41, для строительства многоквартирного дома, а ответчик как арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора (далее – договор аренды, т. 1, л.д. 12-13).

Договор аренды заключен на период с 20.12.2011 по 19.12.2016. 

Требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года, сторонами исполнено, о чем имеется соответствующая отметка (т. 1, оборотная сторона л.д. 13).

В договоре аренды указаны сведения об индивидуально-определенных признаках переданного в аренду земельного участка. Эти же данные содержатся в кадастровом паспорте земельного участка (т. 1, л.д. 30).

Договором аренды установлен следующий порядок внесения платежей – ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, а за последний двенадцатый месяц не позднее 15 числа данного месяца (пункт 2.2).

Согласно пункту 2.3 договора размер арендной платы определен на основании протокола по результатам аукциона на право заключения договора аренды в сумме 1 575 000 руб. 

Согласно пункту 2.10 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем и бесспорном порядке в соответствии с нормативными актами городского округа «Город Йошкар-Ола» изменить порядок определения и размер арендной платы. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора. Уведомление принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке.

Постановление

м главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 № 64 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола» утвержден порядок расчета годовой арендной платы за передаваемое в аренду муниципальное имущество. 

Постановлением № 3187 от 26.12.2012 «О внесении изменений в постановление главы администрации города Йошкар-Олы № 64 от 21.01.2005» внесены изменения в порядок расчета годового размера арендной платы, согласно которым в случае предоставления земельных участков для жилищного строительства и иного строительства с аукционов арендная плата начисляется в размере, устанавливаемом в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, до дня ввода построенного объекта в эксплуатацию, и подлежит переоценке один раз в год.

Письмом от 15.02.2013 № 08-31/1061 арендодатель уведомил арендатора об установлении размера арендной платы с 01.03.2013 на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка» № 008/21-13 от 29.01.2013 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы в сумме 1 760 000 рублей в год (т. 1, л.д. 22, 24).

Письмом от 28.01.2014 № 08-31/311 истец уведомил общество об установлении размера арендной платы с 01.03.2014 на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Новый Дом» № 226-13 от 10.12.2013 (далее – отчет № 226-13) в сумме 1 832 000 рублей в год (т. 1, л.д. 25, 54-79). Уведомление получено ответчиком (т. 1, л.д. 27).

26.01.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в котором стороны дополнили п. 2.3. договора следующим абзацем: «Арендная плата изменяется арендодателем ежегодно в одностороннем порядке, но не ранее чем через год после заключения договора аренды на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который принимается ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий договор аренды земельного участка» (т. 1, л.д. 17). 

Кроме того, в пункте 2 дополнительного соглашения стороны согласовали размер арендной платы с 01.03.2015 в сумме 1 932 760 руб. в год (или 161 063 руб. 33 коп. в месяц).

Договор аренды расторгнут соглашением сторон от 19.04.2016 в связи с государственной регистрацией права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. 

В соответствии с пунктом 2 соглашения арендная плата подлежит начислению до 13.04.2016 (т. 1, л.д. 21).

Ответчик как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи к договору аренды от 20.12.2011 (т. 1, л.д. 14).

Во исполнение условий договора ответчиком как арендатором внесена арендная плата за спорный период пользования земельным участком в размере 191 169 руб. 01 коп.

Ответчик обязательство по оплате арендных платежей добровольно в полном объеме не исполнил, что послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В свою очередь арендатор не согласился с размером арендной платы за взыскиваемый период, рассчитанным на основании отчета № 226-13 (1 832 000 рублей), умноженного на коэффициент уровня инфляции (1, 055) и обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании пункта 2 дополнительного соглашения к договору аренды недействительным по правилам статьи 168 ГК РФ, ссылаясь на подтвержденную судебной экспертизой недостоверность отчета № 226-13 (т. 1, л.д.113-139).

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от

23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным пункта 2 дополнительного соглашения к договору аренды.

Суд апелляционной инстанции согласен с данной позицией суда в силу следующего.

Судом установлено, что оспариваемое дополнительное соглашение было подписано обществом без замечаний, по нему производилась оплата, о своем несогласии с размером арендной платы за взыскиваемый период арендатор заявил после расторжения договора и обращения комитета в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Следовательно, требование истца о признании недействительным условия дополнительного соглашения является противоречащим закрепленному в пункте 1 статье 10 ГК РФ принципу добросовестности участников гражданских правоотношений.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким, в частности, является поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно применил к данной ситуации принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным пункта 2 дополнительного соглашения к договору аренды.

Размер арендной платы за взыскиваемый период подлежит исчислению в размере, установленном пунктом 2 дополнительного соглашения к договору аренды, который определен в соответствие с принципом государственного регулирования  арендной платы за землю.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Факт передачи ответчику во временное пользование земельного участка подтверждается актом приема-передачи.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме.

Поскольку ответчик факт пользования земельным участком не опроверг, доказательств полной уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности за период с ноября 2015 года по 12.04.2016 в сумме 839 636 руб. 30 коп.

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 5.2 договора аренды, согласно которому ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции, проверив расчет пени, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», обоснованно признал его правильным за период с 27.10.2015 по 06.10.2016 в сумме 75 815 руб. 22 коп., а также удовлетворил требование о взыскании неустойки, начисленной на сумму 839 636 руб. 30 коп. по ключевой ставке Банка России, начиная с 07.10.2016 по день фактической уплаты долга.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, об отказе в удовлетворении встречных исковых требований. 

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклонены как не влияющие на законность принятого судебного акта. 

           Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 04.12.2017 по делу №А38-12717/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Е.Н. Наумова

 

Судьи

О.А. Большакова

 

Н.В. Устинова