АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, 

<

...> http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2048/2025

г. Чебоксары

30 июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.06.2025.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания Тверсковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, г. Чебоксары, Чувашская Республика, 

к   муниципальному образованию "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 428032, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. К. Маркса д. 36,

о взыскании 287 054,52 руб. убытков, 

с привлечением третьих лиц: не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Финансового управления администрации г.Чебоксары Чувашской Республики, индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>),

при участии:

от истца - ФИО3 по доверенности от 29.03.2024 (сроком до 31.12.2025),

от ответчика - ФИО4 по доверенности от 27.12.2024 № 29/01-12576 (сроком  до 31.12.2025),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики о взыскании 287 054 руб. 52 коп. убытков.

Исковые требования основаны на нормах статей 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчиком с 06.04.2024 по 19.12.2024  не были бы оплачены арендные платежи за нежилое помещение, если бы администрацией выкупная стоимость имущества была бы определена достоверно и заключен договор купли-продажи помещения.

Определением от 26.03.2025 суд привлек третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Финансовое управление администрации г.Чебоксары Чувашской Республики, индивидуального предпринимателя ФИО2.

В судебном заседании представитель истца возражениями от 27.06.2025 исковые требования поддержал, сослался на судебную практику по аналогичным делам, в том числе по делу №А79-3720/2023.

Представитель ответчика отзывом от 27.06.2025 заявленное требование не признал, указал, что возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не свидетельствует о наличии оснований для привлечения уполномоченного органа к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной предпринимателем арендной платы, неправомерных действий Администрацией не допущено.

Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания,  явку представителей в суд не обеспечили, отзывы не представили.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Вступившим в законную силу решением суда от 20.11.2024 по делу № А79-3091/2024 установлены следующие обстоятельства.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды от 10.01.2022 №2781 нежилого помещения (строения) муниципальной собственности 

<

...>, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 1, расположенное на первом и втором этажах двухэтажного панельного здания (лит. А) общей площадью 181,6 кв. м., находящегося по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора, Приложение №1.1 к договору).

25.03.2024 Администрация города Чебоксары приняла постановление №989 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (ценой продажи) в размере 8 300 000 руб. на основании отчета №18.636021/2024 от 12.03.2024 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного оценщиком ФИО2

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление Администрации города Чебоксары от 25.03.2024 №989, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Общество обратилось к ФИО5, согласно справке которого от 20.04.2024 №2 ориентировочная стоимость спорного нежилого помещения составляет 3 632 000 руб.

03.04.2024 истец направил ответчику проект договора с протоколом разногласий, указав данную стоимость помещения.

Ответчик путем направления истцу письмом от 05.04.2024 протокола урегулирования разногласий, фактически отклонил протокол разногласий истца.

Таким образом, у сторон возникли разногласия относительно пунктов 1.3, 2.1, 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4 договора, которые переданы истцом на рассмотрение суда в рамках настоящего дела.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения №1, расположенного на первом и втором этажах двухэтажного панельного здания (лит. А), общей площадью 181,6 кв. м по адресу: 

<

...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным. 

Истец возражал относительно стоимости выкупаемого помещения, и возражает относительно содержания пунктов 1.3, 2.1, 2.12, 3.3, 4.3, 4.4 договора купли-продажи.

Недостижение сторонами соглашения по условиям заключаемого договора в части цены объекта послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о преддоговорном споре.

Указанные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

Руководствуясь статьями 217 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ), Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 20.11.2024, урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, установив выкупную стоимость (продажную цену) имущества в размере 5 686 500 руб. без учета НДС и изложил спорные пункты договора в соответствующей редакции.

Размер выкупной стоимости нежилого помещения определен судом на основании заключения судебной экспертизы, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Оценка - Гарант"   №75  от 16.08.2024.

Решение вступило в законную силу 21.12.2024.

20.12.2024 сторонами заключен договор купли-продажи помещения.

Полагая, что в период преддоговорного спора у истца по вине ответчика возникли убытки в виде разницы между уплаченной истцом арендной платой по договору аренды и налогом на имущество, который подлежал бы уплате в случае, если бы преддговорного спора о цене не было, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статей 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Под убытками, которые согласно пункту 2 статьи 15 и статье 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат возмещению в случае причинения вреда, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 постановления от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Из приведенных выше положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что вред возмещается за счет казны по общим правилам внедоговорной (деликтной) ответственности, но при наличии специальных оснований, связанных с публичным статусом причинителя вреда и характером его деятельности, по сути - в связи ненадлежащим исполнением публичных обязанностей органами публичной власти, должностными лицами.

Требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред. При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо для совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике.

В порядке возмещения вреда (реального ущерба) на основании статей 16 и 1069 Гражданского кодекса, в частности, подлежат компенсации платежи, которые арендатор уплатил публичному образованию, но не должен был уплачивать при надлежащем, в том числе своевременном, выполнении органами публичного образования своих обязанностей, связанных с приватизацией арендованного имущества, за вычетом налоговых платежей, обязанность по внесению которых возникла бы у арендатора, если бы он стал собственником.

Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе имущества при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и вызывало бы необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом (определения Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454, от 19.03.2019 N№ 307-ЭС18-16000, от 28.04.2017 № 305-ЭС16-20734).

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночнойстоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральнымзаконом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", вдвухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемогоимущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемогоимущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условияхприватизации арендуемого имущества.

Исходя из содержания абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

Таким образом, с учетом приведенных норм права обеспечение заключения договора купли-продажи спорного имущества, в установленном законом порядке, явилось бы основанием для прекращения договора аренды, как следствие, обязательств Общества по внесению платежей.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022), утвержденного его Президиумом 21.12.2022, оспаривание выкупной стоимости земельного участка, находящегося в аренде, лицом, имеющим намерение на его выкуп, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает на это лицо дополнительные расходы за пользование имуществом на период урегулирования спора, в том числе убытки, причиненные неправомерными действиями уполномоченного органа при определении выкупной стоимости.

Определение достоверной цены приватизируемого имущества является обязанностью публичного собственника, выполняемой им за счет собственных средств.

Применительно к рассмотренному спору ответчик, получив заявление ИП ФИО1, содержащее его волеизъявление на выкуп помещения, должен был подготовить проект договора купли-продажи, надлежащим образом рассчитав его цену.

Вместе с тем, ответчик не совершил требуемые действия, что повлекло необходимость урегулирования спора в судебном порядке.

Получив от ИП ФИО1 протокол разногласий к договору купли-продажи с приложением справки ФИО5 от 20.04.2024 №2, согласно которой отчет оценщика ФИО2 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, ответчик не провел экспертизу отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, как то предусмотрено муниципальным контрактом и Законом об оценочной деятельности, не проявил должной степени заинтересованности в проверке и установлении достоверной цены, вследствие чего необоснованно, без осуществления какой-либо проверки цены, отклонил протокол разногласий.

Удовлетворение иска ИП ФИО1 в споре об урегулировании разногласий позволяет признать действия уполномоченного органа по определению выкупной цены муниципального имущества неправомерными, нарушающими права истца на своевременный выкуп публичного имущества по справедливой и достоверной цене.

Суд в решении от 20.11.2024 по делу №А79-3091/2024 указал, что обращение истца с исковыми требованиями было правомерным, а также принимая во внимание общеправовой принцип недопустимости злоупотребления лицами имеющимися у них правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ), независимо от признания или непризнания истцом результатов судебной экспертизы, положенной в основу итогового судебного акта, результатом которого явилось урегулирование возникшего по инициативе Предпринимателя спора вследствие применения Администрацией недостоверной цены выкупаемого имущества, судебные расходы, связанные с рассмотрением данного дела, подлежат отнесению на ответчика.

Доводы ответчика о том, что расхождение выкупной цены на 31,49%, между изначально предложенной в проекте договора купли-продажи и определенной по результатам судебной экспертизы, является несущественным, признается судом ошибочным.

Согласно заключению судебной экспертизы №75  от 16.08.2024 по делу №А79-3091/2024 отчет, выполненный ИП ФИО2, не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135 -ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки". Допущенные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества.

Таким образом, в рамках рассмотрения между сторонами об урегулировании спора по выкупной стоимости спорного имущества, судом была установлена недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости имущества, предложенной уполномоченным органом при направлении договора купли-продажи.

Данные обстоятельства позволяют прийти к выводу о невыполнении уполномоченным органом своей обязанности по определению достоверной цены приватизируемого имущества. Обязанность по определению достоверной цены приватизированного имущества была исполнена лишь посредством проведения судебной экспертизы в рамках дела №А79-3091/2024.

При этом расхождение выкупной цены между изначально предложенной в проекте договора купли-продажи (8 300 000 руб. по отчету ИП ФИО2 №18.636021/2024 от 12.03.2024) и определенной по результатам судебной экспертизы (5 686 500 руб.) на 31,49% не находится в пределах допустимой погрешности (10%), что позволяет суду прийти к выводу о том, что арендуемое имущество было предложено к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Факт внесения истцом арендных платежей в спорный период времени на условиях, предусмотренных договором аренды, сторонами не оспаривается, подтверждается представленными в дело 9 платежными поручениями по 36 000 руб. за период с 04.04.2024 по 03.12.2024 на общую сумму 324 000 руб. (л.д. 21-25).

Неправомерное определение органом местного самоуправления выкупной цены объекта приватизации влечет необходимость ее оспаривания заинтересованными лицами путем предъявления иска об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка в части его выкупной цены, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора. 

Удовлетворение иска покупателя в споре об урегулировании разногласий с подтверждением недостоверности отчета, выполненного по заказу уполномоченного органа, позволяет признать действия последнего по определению выкупной цены земельного участка неправомерными, нарушающими права истца. 

Своевременный переход права собственности в установленный срок сократил бы расходы Предпринимателя по арендной плате. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022), утвержденного его Президиумом 21.12.2022, оспаривание выкупной стоимости земельного участка, находящегося в аренде, лицом, имеющим намерение на его выкуп, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает на это лицо дополнительные расходы за пользование имуществом на период урегулирования спора, в том числе убытки, причиненные неправомерными действиями уполномоченного органа при определении выкупной стоимости. 

Таким образом, учитывая, что в спорный период истец предпринимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, в связи с чем он производил расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (за минусом обязательных налоговых платежей за спорный период) является для него убытками. 

Расчет убытков осуществлен истцом за период с 06.04.2024 по 19.12.2024, что является верным, поскольку причиной задержки в заключении договора купли-продажи явилось неверное определение условий договора и в дальнейшем неправомерная позиция при разрешении возникших разногласий в ходе заключения договора купли-продажи в судебном порядке (дело № А79-3091/2024). 

Позиция Администрации об отсутствии с ее стороны неправомерных действий основана на неверном толковании норм действующего законодательства.

Применительно к настоящему спору установленная вступившим в законную силу судебным актом недостоверность отчета оценщика, выполненного по условиям муниципального контракта, не является основанием для освобождения уполномоченного органа от компенсации предпринимателю понесенных убытков, а дает ему право требовать взыскания убытков с оценщика (статья 24.6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Ссылку Администрации на то обстоятельство, что предметом преддоговорного спора и его судебного урегулирования являлось не только условие о цене, но и  другие условия договора (пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 договора) суд полагает несостоятельной, поскольку Администрация на регулярной основе, несмотря на многочисленные судебные акты об исключении данных пунктов из договора, продолжает включать их в проекты договоров купли-продажи, указанное с учетом несогласия с этими пунктами конкретного арендатора могло быть урегулировано Администрацией самостоятельно и добровольно, поскольку оценка этим одинаковым условиям неоднократно давалась судом в судебных актах с участием Администрации и является для нее известной, однако, получив протокол разногласий от истца, Администрация продолжила настаивать на этих условиях, не устраивавших покупателя и противоречащих закону.

Такое поведение публичного органа нельзя признать обоснованным и позволяющим ему в споре с арендатором о взыскании убытков ссылаться на то, что преддоговорный спор касался не только цены.

Учитывая изложенное, исковые требования о взыскании с ответчика убытков подлежат удовлетворению за период с 06.04.2024 (день, следующий за днем направления ответчиком протокола урегулирования разногласий, которым протокол разногласий истца отклонен) по  19.12.2024 (день, предшествующий заключению сторонами договора купли-продажи помещения от 20.12.2024 на основании решения суда от 20.11.2024 по делу №А79-3091/2024) в размере 287 054 руб. 52 коп. (разница между расходами истца по уплате арендной платы - 304 064 руб. 52 коп. и суммой налога на имущество физических лиц – 17010 руб.).

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Расходы истца на уплату государственной пошлины суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1  287 054 (Двести восемьдесят семь тысяч пятьдесят четыре) рубля 52 копейки убытков, 19 353 (Девятнадцать тысяч триста пятьдесят три) рубля в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина