АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-611/2017

г. Краснодар

07 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика – Павловского районного потребительского общества (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 25.01.2017), в отсутствие представителя истца – общества с ограниченной ответственностью «Апрель Кубань» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Павловского районного потребительского общества на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2017 (судья Николаев А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 (судьи Пономарева И.В., Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу № А32-611/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Апрель Кубань» (далее – общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к Павловскому районному потребительскому обществу (далее – райпо) о государственной регистрации договора от 05.04.2016 аренды нежилых помещений № 1, 2, 21, 22, 23, 23/1, 23/2 площадью 191,6 кв. м с кадастровым номером 23:24:0204258:537 на первом этаже здания (литера А), расположенного по адресу: 

<

...>/А (далее – договор аренды, нежилые помещения), о взыскании 270 тыс. рублей штрафа за неисполнение обязанности по обеспечению государственной регистрации договора аренды Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) и 44 600 рублей судебных расходов. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2017 в редакции определения от 18.04.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017, с райпо в пользу общества взыскано 270 тыс. рублей штрафа, в удовлетворении остальной части иска отказано, распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы следующим. Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений возможна только после государственной регистрации права собственности на них. Право собственности райпо на нежилые помещения не зарегистрировано, что препятствует государственной регистрации договора аренды. Своевременное исполнение райпо обязанности по обеспечению государственной регистрации договора аренды обеспечено договорной неустойкой в виде штрафа. По отношению к обществу и райпо договор аренды признан действующим судебными актами по делу № А32-16633/2016. Уклонение райпо от инициирования процедуры государственной регистрации договора аренды повлекло возникновение у общества права на взыскание неустойки.

Райпо обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 в части взыскания 270 тыс. рублей штрафа и 15 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Договор аренды нежилых помещений подписан сторонами, но они не достигли соглашения о сроке договора аренды, о размере торговой площади и кадастровом номере объекта аренды. Общество требует государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, перечень которых сторонами не согласован. При выполнении кадастровых работ выявлены самовольные переоборудование и перепланировка нежилых помещениях, что препятствует их кадастровому учету. Объектом аренды не могут быть самовольно переоборудованные нежилые помещения. Государственная регистрация права собственности на них невозможна. Райпо уведомило общество о наличии обстоятельств, препятствующих осуществлению государственной регистрации договора аренды. Судебными актами по делу № А32-16633/2016 не установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела. Требование о взыскании неустойки основано на условиях незаключенного договора аренды. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что райпо (арендодатель) и общество (арендатор) 05.04.2016 заключили договор аренды нежилых помещений (общей площадью 191,6 кв. м) для организации деятельности аптечного пункта. Объекты аренды подлежали передаче арендатору по акту приема-передачи. Арендодатель обязался передать арендатору ключи от нежилых помещений и обеспечить реальную возможность их эксплуатации по прямому назначению, а арендатор – использовать помещения по их прямому назначению, своевременно вносить арендную плату, а также выполнять иные условия договора. Ежемесячная арендная плата включала в себя постоянную часть в размере 135 тыс. рублей, а также компенсацию стоимости пользования холодным водоснабжением, водоотведением, электроэнергией и тепловой энергией. Стороны согласовали, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, действует до истечения срока аренды, а его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания договора. Срок аренды составил 8 лет до 2024 года включительно. Арендодатель принял на себя обязанность по обеспечению государственной регистрации договора аренды управлением Росреестра в течение трех месяцев с момента его подписания. Неисполнение арендодателем этой обязанности согласовано в качестве основания для выплаты арендатору штрафа в двукратном размере ежемесячной постоянной части арендной платы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2016 по делу № А32-16633/2016 райпо отказано в удовлетворении иска к обществу о признании недействительным договора аренды нежилых помещений (общей площадью 191,6 кв. м) и о применении последствий его недействительности. Суд исходил из того, что стороны с достаточной конкретизацией определили объект аренды (нежилые помещения, выделенные на являющемся приложением к договору аренды поэтажном плане здания (литера А). Суд апелляционной инстанции учел то, что постановлением главы администрации Павловского района от 10.03.1994 № 292 органу технического учета предписано провести правовую регистрацию здания кафе «Радуга» и выдать райпо регистрационное удостоверение на право собственности. Райпо выдано регистрационное удостоверение от 16.03.1994 о праве собственности на здание (литера А). В справке от 17.03.2016 № 213 государственное унитарное предприятие Краснодарского края «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» подтвердило принадлежность райпо на праве собственности здания (литера А). Государственная регистрация права собственности райпо на нежилые помещения в здании (литера А) не осуществлена (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 21.03.2017 № 23/001/019/2017-7407).

Общество полагает, что им 05.04.2016 переданы райпо все документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды, поэтому такая регистрация должна быть осуществлена до 05.07.2016. В ответе на соответствующую претензию общества райпо указало на отсутствие кадастрового паспорта нежилых помещений. Общество указало на передачу им кадастрового паспорта объекта недвижимости с кадастровым номером 23:24:0204258:537. 

Полагая, что райпо необоснованно уклоняется от обеспечения государственной регистрации договора аренды, чем нарушены права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. При вынесении обжалуемых судебных актов, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (статья 422). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608). Договор аренды здания или расположенных в нем нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 2 статьи 651, пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в действовавшей в рассматриваемый период редакции (далее – Закон № 122-ФЗ) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, признавались юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом. Государственная регистрация таких прав проводилась по желанию их обладателей (статья 6). Заявление о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества могло быть подано одной из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае аренды помещения в здании к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, должен прилагаться кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (пункты 2, 3 статьи 26). Регистрация аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 статьи 13). 

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 51, частях 1, 3 статьи 69 действующего с 01.01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В пункте 14 постановления «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил следующее. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Данный правовой подход нашел отражение в пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации для третьих лиц. 

Результаты оценки имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, а также правильное применение вышеприведенных нормативных положений привели суды первой и апелляционной инстанции к следующим выводам. Обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений общество могло только в случае предшествовавшей такому обращению государственной регистрации права собственности райпо на указанное имущество. До момента такой регистрации государственная регистрация договора аренды была невозможна. Стороны согласовали существенные условия договора аренды, в том числе об объекте аренды. Нежилые помещения находятся в фактическом пользовании общества. Государственная регистрация права собственности на нежилые помещения и последующая государственная регистрация договора аренды не зависели от совершения обществом каких-либо юридически значимых действий. Райпо не обеспечило названную государственную регистрацию в срок, установленный договором аренды, который связал его стороны обязательством, в том числе в части неустойки. Райпо должно было знать о невозможности государственной регистрации договора аренды без предварительной регистрации права собственности на нежилые помещения. Основания для освобождения райпо как коммерческой организации от предусмотренной договором ответственности за неисполнением возложенных на него обязанностей отсутствуют. Невозможность государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, в том числе ввиду их перепланировки, не подтверждена.

Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 по делу № А32-611/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  В.А. Анциферов

Судья                     Я.Е. Волков

Судья                                 А.И. Мещерин