Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-40099/2024

11 марта 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  13 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  11 марта 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Никифоровым И.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: акционерное общество "Русские Самоцветы" (Г.Санкт-Петербург, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.08.2002, ИНН: 

<

***>);

 Ответчики: общество с ограниченной ответственностью "РС-СТРОЙ" (Г.Санкт-Петербург, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 28.09.2011, ИНН: 

<

***>); Главное управление федеральной службы судебных приставов по г. Санкт-Петербургу (Г.Санкт-Петербург, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2004, ИНН: 

<

***>); Судебный пристав-исполнитель Ладожского отдела судебных приставов Красногвардейского района Санкт-Петербурга ФИО1 (195030, Санкт-Петербург, пр-т. Энтузиастов, д. 49);

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Санкт-Петербургу 

общество с ограниченной ответственностью "ОРИЕНТАЛЬ" (СанктПетербург, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.09.2013, ИНН: 

<

***>) 

общество с ограниченной ответственностью ИМПЕРАТОРСКИЙ ЮВЕЛИРНЫЙ ДОМ "РУССКИЕ САМОЦВЕТЫ" (Санкт-Петербург, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.11.2005, ИНН: 

<

***>)

о признании обременения отсутствующим

при участии 

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 01.01.2025);

от ответчиков: не явились (извещены);

от третьих лиц: не явились (извещены),

установил:

Акционерное общество «Русские самоцветы» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РС-СТРОЙ», Главному управлению федеральной службы судебных приставов по г. Санкт-Петербургу и Судебному пристав-исполнителю Ладожского отдела судебных приставов Красногвардейского района Санкт-Петербурга ФИО1 о признании обременения отсутствующим. 

Определением от 28.04.2024 Арбитражный суд принял к рассмотрению исковое заявление по общим правилам искового производства.

Определением от 17.10.2024 суд принял уточнение исковых требований, где истец просит:

1. Признать отсутствующими ограничения прав и обременения в виде запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении земельного участка, 7 586 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1109, адрес: 

<

...>, лит. А, наложенные судебным приставом-исполнителем Ладожского ОСП Красногвардейского района Санкт-Петербурга ФИО1 в рамках исполнительного производства № 57351/23/78031-ИП от 24.03.2023, на основании следующих постановлений: 

- Постановление о запрете на совершение регистрационных действий № 382535383/7831 от 06.06.2023; 

- Постановление о запрете на совершение регистрационных действий № 392830991/7831-1 от 31.08.2023; 

- Постановление о запрете на совершение регистрационных действий № 392831255/7831-1 от 31.08.2023; 

- Постановление о запрете на совершение регистрационных действий № 416451443/7831-1 от 04.04.2024.

2. Признать отсутствующими ограничения прав и обременения в виде ипотеки (залога) в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установленные на основании следующих документов: 

- Ипотека в силу закона от 02.12.2016, номер государственной регистрации 78-78/032- 78/061/203/2016-67/2, 

- Ипотека в силу закона от 02.12.2016, номер государственной регистрации 78-78/032- 78/061/203/2016-27/2. 

3. Признать отсутствующим право собственности ООО «РС-Строй» (ИНН 

<

***>) в отношении земельного участка, 7 586 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1109, адрес: 

<

...>, лит. А. 

4. Признать право общей долевой собственности АО «Русские самоцветы» (ИНН 

<

***>) на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, адрес: 

<

...>, стр.1, в отношении земельного участка, 7 586 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1109, адрес: 

<

...>, лит. А, в размере 9459 / 146698 доли.

5. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу: 

- осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ООО «РС-Строй» (ИНН 

<

***>) в отношении земельного участка, 7 586 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1109, адрес: 

<

...>, лит. А., регистрационная запись 78-78-32/053/2013-394 от 24.09.2013, 

- погасить запись о запрете регистрационных действий 78:11:0006015:1109- 78/011/2024-209 от 05.04.2024, внесенную на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Ладожское ОСП Красногвардейского района г. Санкт-Петербурга ГУФССП по 

<

...>/7831 (52056/24/78031-ИП) от 04.04.2024, 

- погасить запись о запрете регистрационных действий 78:11:0006015:1109- 78/011/2023-204 от 01.09.2023, внесенную на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Ладожское ОСП Красногвардейского района г. Санкт-Петербурга ГУФССП по 

<

...>/7831 от 31.08.2023, 

- погасить запись о запрете регистрационных действий 78:11:0006015:1109- 78/011/2023-203 от 01.09.2023, внесенную на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Ладожское ОСП Красногвардейского района г. Санкт-Петербурга ГУФССП по 

<

...>/7831 от 31.08.2023, 

- погасить запись о запрете регистрационных действий 78:11:0006015:1109- 78/011/2023-201 от 16.06.2023, внесенную на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Ладожское ОСП Красногвардейского района г. Санкт-Петербурга ГУФССП по 

<

...>/7831 (57351/23/78031-ИП), от 06.06.2023, 

- погасить запись об ипотеке в силу закона 78-78/032-78/061/203/2016-67/2 от 02.12.2016, внесённую на основании Договора участия в долевом строительстве № 01/2016- ЖД от10.11.2016, 

- погасить запись об ипотеке в силу закона 78-78/032-78/061/203/2016-27/2 от 02.12.2016, внесенную на основании Договора участия в долевом строительстве № 4 от 01.11.2016.

Определением от 05.12.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора – общество с ограниченной ответственностью "ОРИЕНТАЛЬ" и общество с ограниченной ответственностью ИМПЕРАТОРСКИЙ ЮВЕЛИРНЫЙ ДОМ "РУССКИЕ САМОЦВЕТЫ".

В судебном заседании 13.02.2025 представитель истца требования поддержал.

Ответчики и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство. 

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

На основании Разрешения на строительство № 78-007-0281-2016 от 22.03.2016, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, ООО «РС-Строй» осуществило с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов. недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», строительство имущественного комплекса — многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и встроенным объектом дошкольного образования (на 33 места), бизнес-центр со встроенными помещениями и встроенно-пристроенная автостоянка.

На основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 78-07-48-2019 от 27.11.2019, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, указанный имущественный комплекс введен в эксплуатацию.

Вид разрешенного использования указанного земельного участка – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

В соответствии с договором купли-продажи нежилых помещений № 028/2020 от 06.08.2020 Истец приобрел у Застройщика следующие нежилые помещения в МКД по адресу: 19511, 

<

...>, стр. 1: 

- нежилое помещение 1-Н, общей площадью 936,8 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1354, расположенное на трех уровнях (подвал, 1 этаж и 2 этаж) здания, 

- нежилое помещение 2-Н, общей площадью 5,3 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1355, расположенное на 1 этаже здания. 

На основании указанной сделки 11.08.2021 зарегистрировано право собственности Истца на помещения в МКД, что подтверждается выписками из ЕГРН на помещения. В дальнейшем в результате раздела помещения 1-Н были образованы помещения: 

- нежилое помещение 16-Н, общей площадью 184,8 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1821; 

- нежилое помещение 17-Н, общей площадью 160,1 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1822; 

- нежилое помещение 18-Н, общей площадью 171,9 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1823; 

- нежилое помещение 19-Н, общей площадью 152,6 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1824; 

- нежилое помещение 20-Н, общей площадью 143,6 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1825; 

- нежилое помещение 21-Н, общей площадью 127,6 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1826; 

Итого в собственности Истца находятся нежилые помещения в МКД общей площадью 945,9 кв.м. 

Судебным приставом-исполнителем Ладожского ОСП Красногвардейского района г. Санкт-Петербурга ГУФССП по г. Санкт-Петербургу ФИО1 в рамках исполнительного производства № 57351/23/78031-ИП от 24.03.2023 в отношении ООО «РС-Строй» (далее – Должник, Застройщик) в пользу ООО «ОРИЕНТАЛЬ» был наложен арест (запрет на совершение регистрационных действий) в отношении земельного участка, 7 586 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1109, адрес: 

<

...>, лит. А (далее – Земельный участок) на основании следующих постановлений судебного пристава-исполнителя: 

- Постановление о запрете на совершение регистрационных действий № 382535383/7831 от 06.06.2023; 

- Постановление о запрете на совершение регистрационных действий № 392830991/7831-1 от 31.08.2023; 

- Постановление о запрете на совершение регистрационных действий № 392831255/7831-1 от 31.08.2023; 

- Постановление о запрете на совершение регистрационных действий № 416451443/7831-1 от 04.04.2024.

Помимо указанных обременений в отношении Земельного участка установлены ограничения в виде ипотеки (залога) в силу закона на основании следующих документов: 

- Договор участия в долевом строительстве № 01/2016-ЖД от 10.11.2016; 

- Договор участия в долевом строительстве № 4 от 01.11.2016

АО «Русские самоцветы» (далее – Истец) считает, что перечисленные ограничения прав и обременения в отношении Земельного участка подлежат признанию отсутствующими, в силу следующего: 

- Земельный участок не подлежит аресту, поскольку не является собственностью Должника и не принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а законным владельцем земельного участка (доли в праве) является Истец, 

- Обязательства Застройщика перед участниками долевого строительства исполнены, срок, на который было установлено ограничение в виде ипотеки (залога) на Земельный участок, истек.

Вышеуказанное послужило основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, является общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Жилищного кодекса). 

Согласно действовавшему до 01.01.2017 пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. 

Схожая по содержанию норма имеется в пункте 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу 01.01.2017. 

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, следует исходить из того, что в силу части 1 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок. 

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона о регистрации Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В силу положения ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

По сведениям ЕГРН, объект недвижимости — земельный участок, разрешенное использование - Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), кадастровый номер 78:11:0006015:1109 (площадью 7586 кв.м.), по адресу: Санкт-Петербург, проспект Энергетиков, дом 4, корпус 1, литера А (далее — земельный участок), находится в собственности Общества с ограниченной ответственностью "РС-Строй" (дата регистрации - 24.09.2013), основание; договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем нежилым зданием от 18.03.2013, договор купли- продажи земельного участка с расположенными на нем нежилыми зданиями от 12.03.2013, кадастровый паспорт земельного участка от 14.08.2013 №78/201/13-161628.

На земельном участке расположен многоквартирный дом (кадастровый номер 78:11:0006015:1120) и здание (нежилое, бизнес-центр со встроенными помещениями и встроенно-пристроенная автостоянка, кадастровые номера 78:11:0006015:1598 и 78:11:0000000:3628).

В отношении земельного участка зарегистрированы следующие ограничения (обременения):

- запись №78:11:0006015:1109-78/011/2024-209 от 05.04.2024, запрет на совершение действий по регистрации, основание - Постановление судебного пристава- исполнителя Ладожское ОСП Красногвардейского района г. Санкт-Петербурга ГУФССП по г. Санкт-Петербургу № 416451443/7831 (52056/24/78031-ИП) от04.04.2024;

- запись №78:11:0006015:1109-78/011/2023-204 от 01.09.2023, запрет на совершение действий по регистрации, основание - Постановление судебного пристава-исполнителя Ладожское ОСП Красногвардейского района г. Санкт-Петербурга ГУФССП по г. Санкт-Петербургу № 392831255/7831 от 31.08.2023;

- запись №78:11:0006015:1109-78/011/2023-203 от 01.09.2023, запрет на совершение действий по регистрации, основание - Постановление о запрете на совершение действий по регистрации Ладожское ОСП Красногвардейского района г. Санкт-Петербурга ГУФССП по г. Санкт-Петербургу № 392830991/7831 от 31.08.2023;

- запись №78:11:0006015:1109-78/011/2023-201 от 16.06.2023, запрет на совершение действий по регистрации, основание - Постановление судебного пристава- исполнителя Ладожское ОСП Красногвардейского района г. Санкт-Петербурга ГУФССП по г. Санкт-Петербургу № 382535383/7831 (57351/23/78031-ИП) от 06.06.2023;

- запись №78-78/032-78/061/203/2016-27/2 от 02.12.2016, ипотека в силу закона в пользу участника долевого строительства.

Основанием для государственной регистрации прекращения прав, ограничения права и обременения объекта недвижимости являются документы, которые в соответствии с  законодательством Российской Федерации устанавливают прекращение ограничения права и обременение недвижимого имущества (ч. 1 ст. 14, ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации), в частности, вступившие в законную силу судебные акты.

28.12.2023 Истец обратился в Управление с заявлением №МЕС-0575/2023-676021-1 о прекращении права собственности на земельный участок.

12.01.2024 регистрационные действия приостановлены на основании п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации, в связи с наличием в ЕГРН записей о запретах.

Согласно ч. 13 ст. 32 Закона о регистрации суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно- процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

До настоящего времени в регистрирующий орган не представлены документы о снятии вышеуказанных запретов, в связи с чем, требования к управлению подлежат отклонению.

Истец верно указывает, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако право долевой собственности в настоящем случае может возникнуть только относительно объекта с кадастровым номером 78:11:0006015:1120. На спорном земельном участке находятся еще два объекта с кадастровыми номерами 78:11:0006015:1598, 78:11:0000000:3628, прав на которые у дольщиков не возникло.  Суд полагает, что в настоящем случае весь земельный участок не может быть передан под МКД.

В связи с указанным, суд не видит возможности в признании отсутствующим право собственности ООО «РС-Строй» (ИНН 

<

***>) в отношении земельного участка, 7 586 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1109, адрес: 

<

...>, лит. А, а также признании права общей долевой собственности АО «Русские самоцветы» (ИНН 

<

***>) на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, адрес: 

<

...>, стр.1, в отношении земельного участка, 7 586 кв.м., кад.№ 78:11:0006015:1109, адрес: 

<

...>, лит. А, в размере 9459 / 146698 доли.

Исходя из этого, остальные требования истца также не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

 Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств. 

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины подлежат оставлению на истце в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                            Нетосов С.В.