﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6187/2021

26 ноября 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.Н. Новиковой

при участии:

Ю.Е. Давыдова, представитель, доверенность от 15.01.2021 №28/2390-исх

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда  судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 01.07.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2021

по делу №  А51-6615/2020

Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности города Владивостока 

к обществу с ограниченной ответственностью «Ратимир»                                  

третьи лица: акционерное общество «Дальневосточный хладокомбинат», Мягков Андрей Вячеславович, конкурсный управляющий акционерного общества «Дальневосточный хладокомбинат»

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, Приморский край,    г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее – истец, УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ратимир» (ОГРН 1022502119474, ИНН 2539040825, адрес: 690054, Приморский край, г. Владивосток, ул. 3-я Шоссейная, 21; далее – ответчик, ООО «Ратимир», общество) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 22.07.2005 №05-005003-Ю-Д-4210 в размере 15 610 755 руб. 65 коп. за период с 27.03.2019 по 31.05.2019, неустойки за нарушение срока внесения арендных платежей в размере 6 604 036 руб. 86 коп. за период с 28.03.2019 по 31.05.2019.

Иск обоснован положениями статей 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей за используемый земельный участок.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечены: акционерное общество «Дальневосточный хладокомбинат», конкурсный управляющий акционерного общества «Дальневосточный хладокомбинат» - Мягков Андрей Вячеславович.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.07.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2021, исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Ратимир» в пользу УМС г. Владивостока взыскана неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 3 998 руб. 10 коп. В остальной части иска отказано.

УМС г. Владивостока, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что ответчику права и обязанности по договору аренды земельного участка от 22.07.2005 №05-005003-Ю-Д-4210 перешли без согласия арендодателя, в связи с чем ответчик и предыдущий арендатор несут солидарную ответственность перед арендодателем. 

ООО «Ратимир» представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель УМС г. Владивостока поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на её удовлетворении.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд округа и в Пятый арбитражный апелляционный суд не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва не неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что 22.07.2005 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ЗАО «Дальневосточный хладокомбинат» (арендатор) на основании постановления администрации г. Владивостока от 22.03.2005 №332 заключен  договор аренды земельного участка №05-005003-Ю-Д-4210, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:050016:0127, площадью 13 914 кв.м, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. 2-я Шоссейная, 3-а (нежилое здание, Лит. 3), для использования в целях реконструкции и дальнейшей эксплуатации холодильника с административно-бытовым комплексом (с учетом соглашения от 26.07.2006 о внесении изменений в договор аренды).

Срок аренды участка установлен с 22.03.2005 по 21.03.2020 (пункт 2.1 договора от 22.07.2005). Арендная плата составляет 302 515 руб. 75 коп. в месяц, вносится ежемесячно, в равных частях 15-го и 30-го числа каждого месяца (пункты 3.1, 3.5 договора от 22.07.2005).

Пунктом 3.6 указанного договора определено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется неустойка на сумму просроченного платежа в размере ставки рефинансирования Центрального банка РФ на день исполнения обязательства за каждый день просрочки.

Конкурсным управляющим АО «Дальневосточный хладокомбинат» (продавец) и ООО «Ратимир» (покупатель) 31.01.2019 заключен договор купли-продажи, по которому продавец передал в собственность покупателя имущество, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. 2-я Шоссейная, д. 3А, в том числе, недвижимое: сооружение - железнодорожный путь длиной 122 м, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:21689; здание - подстанция, общей площадью 62,90 кв.м (лит. В), этажность 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:050021:830; здание распределительного пункта, общей площадью 79,80 кв.м (лит. 4), этажность 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:17921; здание - административно-бытовой корпус, общей площадью 1049,90 кв.м (лит. Б), этажность 3, цокольный, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:050021:829; склад, площадью 137,0 кв.м (лит. 3), этажность 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:22320; здание – холодильник, площадью 3 767,80 кв.м (лит. А), этажность 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:21700.

В состав передаваемого имущества согласно акту приема-передачи вошли также имущественные права: право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:08:050016:0127, общей площадью 13 914 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. 2-я Шоссейная, д. 3а, подтвержденное договором от 22.07.2005.

Переход права собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре купли-продажи от 31.01.2019, зарегистрирован в установленном законом порядке 27.03.2019.

УМС г. Владивостока 20.06.2019 направило ответчику предупреждение №28/16-3661 о необходимости исполнения обязательств по договору от 22.07.2005 и просило ответчика погасить задолженность по арендным платежам в размере 15 610 755 руб. 65 коп. за период с 27.03.2019 по 31.05.2019 (включая задолженность, которая образовалась за акционерным обществом «Дальневосточный хладокомбинат» за период с 15.08.2012 по 26.03.2019), а также штрафные санкции за нарушение сроков внесения платы в размере 6 604 036 руб. 86 коп. за период с 28.03.2019 по 31.05.2019.

Ненадлежащее исполнение ООО «Ратимир» обязательств по указанному договору явилось основанием для обращения УМС г. Владивостока в арбитражный суд с настоящим иском, частично удовлетворяя который суды обоснованно исходили из следующего.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

С учетом изложенного суды верно установили, что права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.07.2005 №05-005003-Ю-Д-4210 перешли от третьего лица к ответчику на основании закона, в силу чего на него возлагается обязанность по оплате арендной плате в порядке и сроки, установленные указанным договором аренды, с момента государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Шоссейная, д. 3а (27.03.2019).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Судами установлен факт внесения ООО «Ратимир» арендной платы по договору от 22.07.2005 за период с 27.03.2019 по 31.08.2020 в согласованном договором размере, данное обязательство в указанной части исполнено ответчиком и является прекращённым надлежащим исполнением в силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ.

На основании изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что исковые требования УМС г. Владивостока в части взыскания с ООО «Ратимир» арендной платы по договору №05-005003-Ю-Д-4210 за период 15.08.2012 по 26.03.2019, образовавшейся за акционерным обществом «Дальневосточный хладокомбинат», являются незаконными и не подлежат удовлетворению. 

Утверждения УМС г. Владивостока о правомерности его требований в части взыскания дога по спорному договору, предъявленных к ООО «Ратимир», за период, предшествующий приобретению им права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050016:0127, со ссылкой на разъяснения абзаца 2 пункта 29 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017  №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», являются ошибочными, основанными на неправильном толковании норм материального права.

В рассматриваемом случае положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ не подлежат применению, поскольку переход прав и обязанностей арендатора по договору от 22.07.2005 №05-005003-Ю-Д-4210 к ООО «Ратимир» произошел на основании договора купли-продажи от 31.01.2019 объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, а не в результате заключения соответствующего соглашения о перенайме.

 

Установив факт несвоевременного внесения ответчиком арендной платы по договору от 22.07.2005 за период с 28.03.2019 по 31.08.2020, суды, руководствуясь положениями статьи 330 ГК РФ, пункта 3.6 указанного договора, признали правомерными  требования УМС г. Владивостока о взыскании с ООО «Ратимир» неустойки в размере 3 998 руб. 10 коп. 

Доводов, имеющих существенное значение для дела и влияющих на правильность принятых по делу судебных актов, заявителем в кассационной жалобе не приведено.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71, частью 2 статьи 271 АПК РФ.

Неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену состоявшихся по делу судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ), судами  также не допущено.

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.07.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2021 по делу № А51-6615/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                              М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                       В.А. Гребенщикова

                                                                                  С.Н. Новикова