АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-23231/2017

Дело № А55-19840/2016

г. Казань

08 августа 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф., 

судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А., 

при участии представителей:

истца – ФИО1 (доверенность от 05.04.2017 № 16), ФИО2 (доверенность от 22.02.2017 № 1-01/02-01/1073),

ответчика (общества с ограниченной ответственностью «Маяк») – ФИО3 (доверенность от 01.07.2017),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле – извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Маяк»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.11.2016 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу № А55-19840/2016

по исковому заявлению администрации городского округа Самара, г. Самара (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Министерству имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Маяк», г. Самара (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Федерального бюджетного учреждения «Администрация Волжского бассейна внутренних водных путей», г. Нижний Новгород, Министерства строительства Самарской области, г. Самара, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, г. Самара, о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Самара обратилась с иском в Арбитражный суд Самарской области к Министерству имущественных отношений Самарской области, обществу с ограниченной ответственностью «Маяк» (далее – ООО «Маяк», общество) о признании недействительным договора от 25.12.2013 № 236-2013/к купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, Стрелка реки Самары, под производственные постройки, общей площадью 4295,00 кв.м, кадастровый номер 63:01:0802003:555.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.09.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца были привлечены Федеральное бюджетное учреждение «Администрация Волжского бассейна внутренних водных путей», Министерство строительства Самарской области, на стороне ответчиков: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.11.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017, исковые требования удовлетворены, договор от 25.12.2013 № 236-2013/к купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, Стрелка реки Самары, под производственные постройки, общей площадью 4295,00 кв.м, кадастровый номер 63:01:0802003:555, заключенный между Министерством имущественных отношений Самарской области и ООО «Маяк», признан недействительным.

ООО «Маяк» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель истца, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу  без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании приказа Министерства имущественных отношений Самарской области от 23.12.2013 № 2621, ООО «Маяк» был предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером № 63:01:0802003:555, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, Стрелка реки Самары, под производственные постройки, общей площадью 4295,00 кв.м.

На основании данного правового акта между Министерством имущественных отношений области (продавец) и ООО «Маяк» (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка от 25.12.2013 № 236-2013/к, в соответствии с которым общество стало собственником спорного объекта недвижимого имущества, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.04.2015 сделана запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8674/1.

В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером 63:01:0802003:555, расположенном: Самарская область, г. Самара, Самарский район, Стрелка реки Самары, уточненной площадью 4295 кв.м, категория земель  земли населенных пунктов, разрешенное использование  производственные постройки, дата постановки  08.12.2005.

В настоящее время в ГКН содержится информация об указанном земельном участке, в сведениях о правах которого имеется запись о собственнике – ООО «Маяк» и Самарский участок Саратовского района водных путей - в постоянном (бессрочном) пользовании.

Запись о постоянном (бессрочном) пользовании за Самарским участком Саратовского района водных путей была восстановлена в ГКН посредством исправления технической ошибки в кадастровых сведениях, выявленной органом кадастрового учета и исправленной 07.06.2016 путем восстановления сведений о правообладателях.

Истец, полагая, что заключенный договор купли-продажи противоречит нормам земельного законодательства, обратился в арбитражный суд с заявленным иском.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) (в действующий в спорный период редакции) сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Позиция о возможности применения такого способа защиты как признание недействительными ничтожных сделок без заявления требования о применении последствий ее недействительности отражена также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2008 № 4267/08, от 05.04.2011 № 15278/10, где указано на то, что целью обращения лица в суд может быть подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании), к числу которых относится иск о признании недействительной сделки.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из того, что ООО «Маяк» не представило доказательств того, что для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости необходим земельный участок, предоставленный по договору, на данном земельном участке расположены строения, принадлежащие третьим лицам. Суды указали, что согласно кадастровой выписке о земельном участке от 01.07.2016 № 99/2016/4961123 правообладателями земельного участка с кадастровым номером 63:01:0802003:555, площадью 4295 кв.м являются: ООО «Маяк» (запись о регистрации права собственности от 10.04.2015 6363/001-63/001/770/2015-8674/1) и Самарский участок Саратовского района водных путей (ФБУ «Администрация Волжского бассейна внутренних водных путей») (свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок от 12.01.1993 № 65140). При этом ФБУ «Администрация Волжского бассейна внутренних водных путей» не заявляло отказ от права постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного участка в порядке, установленном статьями 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает, что выводы судебных инстанций сделаны с нарушением норм материального права, по неполно установленным обстоятельствам дела.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судами не учтено, что в силу статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В связи с этим, при наличии у общества, как собственника объектов недвижимости, исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования ФБУ «Администрация Волжского бассейна внутренних водных путей» не требовалось.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (в действовавшей на момент заключения спорного договора редакции) если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица  собственники зданий, строений, сооружений.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13 изложена правовая позиция о том, что согласно положениям статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, исходя из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется по правилам пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.

Из положений пункта 3 статьи 33 ЗК РФ (в действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений редакции) следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из приведенных норм закона следует, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс условий, таких как фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации, площадь, занятая объектом недвижимости и необходимая для его эксплуатации.

Действительно, согласно плану установления границ спорного земельного участка, занимаемого ООО «Маяк» от 13.06.2006, изготовленного МП «Городской земельный центр» и согласованного с Отделом по г. Самара УФАКОН по Самарской области, администрацией Самарского района городского округа Самара, ООО «Маяк», на испрашиваемом земельном участке располагаются иные строения, а именно: 1 строение  площадью 18,6 кв.м, 2 строение  площадью 26,6 кв.м, 3 строение  площадью 28,9 кв.м, 4 строение  площадью 419,5 кв.м.

Однако материалы дела не содержат доказательства того, что на дату заключения спорного договора (25.12.2013) на данном участке располагались объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам. Согласно выписке из кадастрового паспорта от 08.12.2011 на спорном земельном участке располагаются объекты недвижимости, принадлежащие обществу. 

Суды также оставили без внимания довод ответчика о том, что Департамент строительства и архитектура городского округа Самара в письмах от 14.02.2011, от 21.02.2012 с учетом с учетом представленного градостроительного обоснования, выполненного ЗАО «ГОРЖИЛПРОЕКТ», указал, что земельный участок площадью 4295 кв.м необходим для хозяйственной деятельности и эксплуатации принадлежащих ООО «Маяк» объектов недвижимости.

Как следует из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0802003:555, сведения по земельному участку внесены в Государственный кадастр недвижимости.

По общему правилу, действующему в указанный период, формирование земельного участка как объекта недвижимости осуществлялось при наличии схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, подготовленной и выданной органом местного самоуправления на основании градостроительной и иной документации по использованию территории, в границах которой расположен земельный участок.

Из материалов дела не видно, что администрация городского округа при обращении в суд обосновало иную площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости.

С учетом названных обстоятельств судам при разрешении вопроса о признании сделок недействительными надлежало учитывать пункт 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснения, приведенные в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленму от 23.06.2015 № 25), согласно которым сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Кроме того, согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как разъяснено Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 100 постановления от 23.06.2015 № 25, признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.

Правовое регулирование, наделяющее суд необходимыми для осуществления правосудия дискреционными полномочиями по определению того, была бы сделка совершена и без включения недействительной ее части исходя из фактических обстоятельств дела, направлено на сохранение стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2013 № 9738/13 по делу № А57-1954/2011).

Суды первой и апелляционной инстанций, признавая недействительным спорный договор купли-продажи земельного участка, в ходе судебных заседаний не выносили на обсуждение сторон вопрос о возможности признания указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, не занятого объектом недвижимости и не необходимой для использования такового.

При таких обстоятельствах на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить допущенные нарушения, дать надлежащую правовую оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения данного спора, и разрешить его в соответствии с нормами материального и процессуального права, подлежащими применению в данном случае, после чего принять решение по спору, отвечающее требованиям статьи 170 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 24.11.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по делу № А55-19840/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяА.Ф. Фатхутдинова 

СудьиС.Ю. Муравьев 

В.А. Карпова