﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-13192/2021-ГК

г. Пермь

16 ноября 2021 года

Дело № А60-49706/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В.,

судей Дружининой О.Г., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии:

от истца – Радионова О.В., представитель по доверенности, паспорт, диплом,

от ответчика – Веретенникова К.С., представитель по доверенности, паспорт, диплом,

от третьего лица – не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчика, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области,

решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 августа 2021 года и дополнительное решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 августа 2021 года по делу № А60-49706/2020

по иску акционерного общества «Уральский электромеханический завод» (ОГРН 1196658022208, ИНН 6670480610) 

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ОГРН 1096670022107, ИНН 6670262066) 

третье лицо: Скрипник Надежда Анатольевна, 

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

установил:

Акционерное общество «Уральский электромеханический завод» (далее – истец, общество, АО «КЭМЗ») с целью урегулирования разногласий по заключаемым договорам аренды земельных участков обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – ответчик, теруправление, ТУ Росимущества в Свердловской области), в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ просило:

- признать недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8, общей площадью 65 111 кв. м, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, подготовленным ООО «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость земельного участка 42 322 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 20 245 000,00 руб.;

- установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214, общей площадью 65 111 кв. м, в размере 18 655 000,00 руб., рыночную стоимость права аренды сроком на 5 лет – 3 996 800,00 руб., которую использовать в редакции приложения № 3 к договору аренды;

- признать недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Раевского, 13, общей площадью 2 595,00 кв. м, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2258/19, подготовленным ООО «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость земельного участка 15 923 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 7 204 000,00 руб.;

- установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37, общей площадью 2 595,00 кв. м, в размере 11 251 000,00 руб., рыночную стоимость права аренды сроком на 5 лет – 2 401 900,00 руб., которую использовать в редакции приложения № 3 к договору аренды.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности или Закон № 135-ФЗ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Скрипник Надежда Анатольевна.

При рассмотрении дела судом назначена судебная оценочная экспертиза по вопросам определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 66:35:0221001:214, 66:41:0703006:37, права аренды земельных участков по состоянию на 01.11.2019. Проведение экспертизы поручено ООО «Главэкспертиза», эксперту Сухановой Н.В. 23.03.2021 и 20.05.2021 в материалы дела поступили заключения эксперта Сухановой Н.В. от 22.03.2021 и 17.05.2021.

До вынесения решения судом первой инстанции истец отказался от исковых требований в части:

- признать недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8, общей площадью 65 111 кв. м, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, подготовленным ООО «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость земельного участка 42 322 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 20 245 000,00 руб.;

- признать недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Раевского, 13, общей площадью 2 595,00 кв. м, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2258/19, подготовленным ООО «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость земельного участка 15 923 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 7 204 000,00 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06 августа 2021 года иск удовлетворен. Суд решил:

«1. Урегулировать разногласия, возникшие между АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "УРАЛЬСКИЙ ЭЛЕКТРОМЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД" (ИНН 6670480610, ОГРН 1196658022208) и ТЕРРИТОРИАЛЬНЫМ УПРАВЛЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 6670262066, ОГРН 1096670022107) при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214.

Изложить Приложение № 3 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214 в следующей редакции:

Приложение № 3к договору аренды земельного участкаот «	»	20     г. №

 

РАСЧЁТ арендной платы

Кадастровый номер земельного участка:	66:35:0221001:214

Местоположение; Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8Категория земель:	земли особо охраняемых территорий  объектов

Разрешённое использование:	Под базу отдыха

Площадь, кв. м:	65111. 00

Расчёт выполнен в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», заключением экспертизы по оценочной экспертизе дела №А60-49706/2020 Арбитражного суда Свердловской области по состоянию на 01.11.2019г.

А = Р/С

А - арендная плата

Р - рыночная стоимость права пользования на условиях аренды, рассчитанная за весь срок аренды С - срок аренды

Рыночная стоимость земельного участка, руб.

3 996 800,00

Срок аренды, лет

5,00

Годовая арендная плата за весь земельный участок, руб.

799 360,00

Периоды начисления арендной платы:

2019 год

 

За период с 01.11.2019 по 31.12.2019, руб.

132 502,61

Итого за 2019 год, руб.

132 502,61

2020 год

 

За период с 01.01.2020 по 31.03.2020, руб.

199 840

За период с 01.04.2020 по 30.06.2020, руб.

199 840

За период с 01.07.2020 по 30.09.2020, руб.

199 840

За период с 01.10.2020 по 31.12.2020, руб.

199 840

Итого за 2020 год, руб.

799 360

 

Перечисление денежных средств осуществляется по следующим реквизитам:

Получатель платежа: УФК   по   Свердловской   области    (Территориальное управление

Федерального агентства   по   управлению государственным имуществом в Свердловской

области л/с 04621А22200);

ИНН получателя: 6670262066;

КПП получателя: 667001001;

Банк получателя: Уральское ГУ Банка России г. Екатеринбург; БИК: 046577001; Счет № 40101810500000010010; ОКТМО 65701000;

КБК 167 111 05 021 01 6000 120 (для суммы арендной платы); КБК 167 116 07 090 01 9000 140 (для суммы пеней); по договору №, дата.

Арендодатель:

ТУ Росимущества в Свердловской области

ОГРН: 1096670022107, ИНН: 6670262066, КПП: 667001001

адрес: 620075, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 52

тел.: 8 (343) 379 40 77

факс: 8 (343) 376 40 83

E-mail: tu66@rosim.ru

 

Арендатор:

Акционерное общество «Уральский электромеханический завод»

ОГРН 1196658022208 ИНН 6670480610

Адрес: 620137, г. Екатеринбург, ул. Студенческая, стр. 9

E-mail: uemp@uemp.ural.ru

тел.: (343)374 12 81

факс: (343)341 33 70				_______________________________________________

2. Урегулировать разногласия, возникшие между АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "УРАЛЬСКИЙ ЭЛЕКТРОМЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД" (ИНН 6670480610, ОГРН 1196658022208) и ТЕРРИТОРИАЛЬНЫМ УПРАВЛЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 6670262066, ОГРН 1096670022107) при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37.

Изложить Приложение № 3 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37 в следующей редакции:

Приложение № 3 к договору аренды земельного участка

от«      »	20     г. №	

 

РАСЧЁТ арендной платы

Кадастровый номер земельного участка:                                                                 66:41:0703006:37

Местоположение:                                   Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Раевского, д. 13 

Категория земель:                                                                                       земли населённых пунктов

Разрешённое использование:                             Под здание административно-бытового назначения

Площадь, кв. м:                                                                                                                         2 595, 00

Общая площадь здания, расположенного на земельном участке, кв. м:                                 1742,40

Общая площадь помещений, принадлежащих АО «УЭМЗ», кв. м:                                        1243,10

Расчёт выполнен в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07,2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», заключением экспертизы по оценочной экспертизе дела №А60-49706/2020 Арбитражного суда Свердловской области по состоянию на 01.11.2019г.

А = Р / С

А—арендная плата

Р - рыночная стоимость права пользования на условиях аренды, рассчитанная за весь срок арендыС - срок аренды	

Рыночная стоимость земельного участка, руб.

2 401 900,00

Срок аренды, лет

5,00

Годовая арендная плата за весь земельный участок, руб.

480 380,00

Годовая арендная плата дли АО «УЭМЗ»

342 722,90

Периоды начисления арендной платы:

2019 год

 

За период с 01.11.2019 по 31.12.2019, руб.

56 810,05

Итого за 2019 год, руб.

56 810,05

2020 год

 

За период с 01.01.2020 по 31.03.2020, руб.

85 680, 73

За период с 01.04.2020 по 30.06.2020, руб.

85 680, 73

За период с 01.07.2020 по 30.09.2020, руб.

85 680, 73

За период с 01.10.2020 по 31.12.2020, руб.

85 680, 73

Итого за 2020 год, руб.

342 722,90

 

Перечисление денежных средств осуществляется по следующим реквизитам:

Получатель платежа: УФК   по    Свердловской   области    (Территориальное управление

Федерального агентства   по    управлению государственным имуществом в Свердловской

области л/с 04621А22200);

ИНН получателя: 6670262066;

КПП получателя: 667001001;

Банк получателя: Уральское ГУ Банка России г. Екатеринбург; БИК: 046577001;

Счет № 40101810500000010010; ОКТМО 65701000;

КБК 167 111 05 021 01 6000 120 (для суммы арендной платы); КБК 167 116 07 090 01 9000 140 (для суммы пеней); по договору №, дата.

Арендодатель:

ТУ Росимущества в Свердловской области

ОГРН: 1096670022107, ИНН: 6670262066, КПП: 667001001

адрес: 620075, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 52

тел.: 8 (343)379 40 77

факс: 8 (343) 376 40 83

E-mail: tu66@rosim.ru

 

Арендатор:

Акционерное общество «Уральский электромеханический завод»

ОГРН 1196658022208 ИНН 6670480610

Адрес: 620137, г. Екатеринбург, ул. Студенческая, стр. 9

E-mail: uemp@uemp.ural.ru

тел.: (343)374 12 81

факс: (343)341 33 70

_______________________________________________________________________

В части требований АО «УРАЛЬСКИЙ ЭЛЕКТРОМЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД» о признании недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельных участков, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019  № 2258/19 и отчётом об оценке от 18.11.2019 №№ 2257/19 производство по делу прекратить.

Взыскать с ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 6670262066, ОГРН 1096670022107) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УРАЛЬСКИЙ ЭЛЕКТРОМЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД" (ИНН 6670480610, ОГРН 1196658022208) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей 00 копеек».

Дополнительным решением Арбитражного суда Свердловской области от 20 августа 2021 с ответчика в пользу истца взысканы судебные издержки. Суд решил:

«1. Взыскать с ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 6670262066, ОГРН 1096670022107) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УРАЛЬСКИЙ ЭЛЕКТРОМЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД" (ИНН 6670480610, ОГРН 1196658022208) расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 37 000 рублей 00 копеек, судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 57 000 рублей 00 копеек».

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ответчик обжаловал их в апелляционном порядке, в жалобах просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.08.2021 и дополнительное решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционных жалоб ответчик указывает, что размер арендной платы в представленных ответчику договорах аренды земельных участков был определен в порядке пункта 6 Правил № 582 на основании независимой оценки рыночной стоимости права аренды, проведенной за счет федерального бюджета; что при проведении судебной экспертизы экспертом были неправильно выбраны аналоги оцениваемого объекта в части правового статуса владения, наличия коммуникаций, местонахождения, наличия застройки и др.; что оценщик на земельный участок не выходил; что судебная оценочная экспертиза проведена с нарушениями стандартов оценки; что истцом нарушен шестимесячный срок на обращение в суд за урегулированием преддоговорного спора, предусмотренного частью 2 статьи 446 ГК РФ; что судебные расходы, заявленные истцом в размере 37 000,00 руб., понесенные при проведении рыночной стоимости права аренды, не являются судебными издержками.

Истцом представлены отзывы на апелляционные жалобы ответчика с возражениями относительно доводов апелляционных жалоб.

Третье лицо о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направило, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании на доводах апелляционных жалоб настаивал, представитель истца против удовлетворения апелляционных жалоб возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 25.07.2019 АО «КЭМЗ» обратилось в ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением № 196-58-27-2679 о заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:35:0221001:214, 66:41:0703006:37 (далее – участки, земельные участки), на которых расположены объекты недвижимого имущества (здания и сооружения), принадлежащие истцу.

Ранее между сторонами действовали договоры аренды, срок действия которых истек 31.10.2019.

Осуществляя полномочия собственника земельных участков, ТУ Росимущества в Свердловской области приняло решение от 20.08.2019 № 458-р о предоставлении в аренду сроком с 01.11.2019 до 31.10.2024 земельных участков АО «УЭМЗ»:

- из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 66:35:0221001:214, с местоположением: Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8, с целевым использованием: под базу отдыха, общей площадью 65 111 кв. м;

- из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0703006:37, с местоположением: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Раевского, 13, с целевым использованием: под здание административно-бытового назначения, общей площадью 2 595 кв. м.

Письмом от 21.08.2019 № АР-10557/07 теруправление сообщило, что проекты договоров аренды перечисленных земельных участков будут и направлены после проведения оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков.

29.01.2020 истец получил проект договора аренды (письмо ответчика от 22.01.2020 № 66-МД-07/646), предметом которого являлось предоставление в аренду 2-х земельных участков с кадастровыми номерами 66:35:0221001:214, 66:41:0703006:37.

По результатам рассмотрения проекта договора истцом было направлено обращение в адрес ответчика (от 11.02.2020 № 196-58-27-649) о внесении изменений в расчет арендной платы в связи с наличием второго правообладателя в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0703006:37 (Раевского, 13) и необходимостью обосновать установленный размер арендной платы по 2-м земельным участкам, завышенный, по мнению истца.

В ответ на обращение ответчик направил истцу (письмом от 25.03.2020 № 66-07/3359) проекты 2-х договоров аренды в окончательной редакции, оформленные на каждый земельный участок в отдельности (получены истцом 16.05.2020). В письме ответчик сообщил, что размер арендной платы по договорам аренды участков установлен на основании независимой оценки рыночной стоимости права аренды, проведенной за счет средств федерального бюджета. ТУ Росимущества в Свердловской области проводит экспертизу отчетов об оценке на соответствие их законодательству об оценочной деятельности, не обладая полномочиями по проверке обоснованности расчетов. Учитывая, что соответствующий отчёт оценщика надлежащим образом не оспорен, ТУ Росимущества в Свердловской области указало, что не имеет возможности изменить размер арендной платы. Оценка рыночной стоимости права аренды проведена ООО «Центр экономического содействия».

Истец, посчитав установленный ответчиком на основании отчётов об оценке ООО «Центр экономического содействия» от 18.11.2019 № 2257/19, № 2258/19 размер арендной платы по спорным земельным участкам завышенным, противоречащим принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователя, а примененную в расчете арендной платы рыночную стоимость недостоверной сообщил ответчику письмом от 29.05.2020 № 196-58-27-2260 о намерении урегулировать возникшие разногласия в судебном порядке. 

27.08.2020 письмом № 196-58-27-3857 ответчику направлены протоколы разногласий с приложениями № 3 к договорам, изложенным в редакции арендатора  (вх. № 66-17206 от 31.08.2020).

В подтверждении своих доводов о завышенном размере арендной платы и рыночной стоимости в представленных ответчиком отчетах, истец представил в материалы дела  результаты независимой оценки, проведенной по состоянию на 18.11.2019 НП «Уральская ПГБ», отчеты от 29.07.2020 №№ 07А-06-20, 07Б-06-20.

Ответчик не согласился с результатами оценки проведенной истцом.

Поскольку стороны не смогли урегулировать возникшие в ходе согласования условия договора разногласия, истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено статьей 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 указанного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

С учетом вышеизложенных правовых норм суд должен оценить законность и обоснованность редакций спорных условий, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия, соответствующую законодательству и отвечающую балансу интересов сторон.

Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, который заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы - арендную плату (статьи 1, 65 ЗК РФ). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт «г» пункта 2 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582).

Разногласия при заключении договора аренды возникли у сторон относительно размера арендной платы.

По существу удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции применил к спорным отношениям положения статей 421, 424, 446 ГК РФ, исходил из того, что на соответствующее предложение суда стороны возражали против назначения по делу судебной экспертизы для проверки достоверности и подлинности отчетов №№ 2257/19, 2258/19; что истец отказался от требования о признании указанных отчетов недостоверными; что действующее законодательство устанавливает для осуществления сделки обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки), но не имеет указаний на то, что договор аренды должен быть заключен на основании отчета независимого оценщика; что установленный статьей 12 Закона об оценочной деятельности шестимесячный срок действия отчетов №№ 2257/19, 2258/19 истек до предъявления иска в арбитражный суд; что заключения судебного эксперта от 22.03.2021 и от 17.05.2021, оценка аренды в которых проведена на ретроспективную дату (с 01.11.2019 по 31.10.2024), то есть на момент истечения срока предыдущего договора аренды, что необходимо для заключения договора аренды на новый срок, при этом текущей датой с момента вступления решения суда в законную силу, является единственным доказательством в материалах дела по срокам, отвечающим принципу допустимости; что заключения судебной экспертизы являются ясными и полными, противоречия выводах эксперта отсутствуют, эксперт дал пояснения в судебном заседании.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб ответчика, отзывов истца на них, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены, в том числе в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в предмет доказывания по иску об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Из пункта 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

В рамках рассматриваемого дела проверка достоверности отчетов об оценке №№ 2257/19, 2258/19 не осуществлялась, истец отказался от соответствующего требования.

По делу была проведена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельных участков и рыночного стоимости размера арендной платы с иными результатами оценки. Кроме того, при подаче иска истцом были представлены оценочные отчеты также с иными результатами оценки.

Между тем само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО № 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

Однако несоответствие представленных ответчиком в материалы дела отчётов об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, № 2258/19, подготовленных ООО «Центр экономического содействия», положениям названных нормативных правовых актов судами при рассмотрении настоящего дела не устанавливалось.

В свою очередь заключение эксперта также является одним из доказательств по делу (статья 64 АПК РФ), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 АПК РФ не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Между тем, как следует из материалов дела, арендная плата определена судом без оценки достоверности отчётов об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, № 2258/19, подготовленных ООО «Центр экономического содействия», сведения которых были положены в основу при определении размера арендной платы теруправлением.

Таким образом, судами не рассмотрен вопрос о соответствии отчётов об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, № 2258/19, подготовленных ООО «Центр экономического содействия», федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, вопрос его достоверности перед судебной экспертизой судом не поставлен, несмотря на то, что, как уже отмечалось, указанный факт входит в предмет доказывания по настоящему делу. Более того, истец возражал против назначения экспертизы по данному вопросу, отказался от иска в части требования о признании отчетов недостоверными. Таким образом, заключения оценщика от 18.11.2019 № 2257/19, № 2258/19 судом не опорочены.

Истечение шестимесячного срока (статья 12 Закона № 135-ФЗ) достаточным основанием для признания указанных отчетов недостоверными не является.

Вопреки выводу суда первой инстанции, инициирование обществом по истечении шести месяцев преддговорного спора не влечет невозможности применения сведений из указанных расчетов при заключении договоров аренды земельных участков.

На момент направления проекта договоров аренды теруправлением шестимесячный срок не истек.

Иное толкование при несогласии арендатора с предлагаемым размером арендной платы и наличием права арендатора передать разногласия по заключаемому договору на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения (пункт 2 статьи 446 ГК РФ) означало бы практическую невозможность заключения договора аренды на основании независимой оценки, производимой за счет федерального бюджета.

Таким образом, отчеты об оценке от 18.11.2019 № 2257/19, № 2258/19 недостоверными в установленном порядке не признаны, следовательно, сведения из них в части размера рыночной стоимости арендной платы подлежат применению при заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:35:0221001:214, 66:41:0703006:37.

Наличие в материалах дела отчетов об оценке, заключений судебных экспертиз с иными результатами оценки, достаточными основаниями для применения указанных в них сведений о рыночной стоимости арендной платы при урегулировании разногласий по настоящему делу не являются.

При таких условиях, имеются основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные пунктом 4 частью 1 статьи 270 АПК РФ, в связи с неправильным применением норм материального права.

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции следует изменить, урегулировать разногласия в части размера арендной платы в редакции ответчика.

Поскольку настоящее постановление по существу является судебным актом в пользу ответчика, судебные расходы по уплате государственной пошлины, по оплате судебной и досудебной экспертиз подлежат отнесению на истца, что влечет также отмену дополнительного решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 104, 150, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 августа 2021 года по делу № А60-49706/2020 изменить, изложив пункты 1, 2 резолютивной части решения в редакции:

«1. Урегулировать разногласия, возникшие между АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "УРАЛЬСКИЙ ЭЛЕКТРОМЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД" (ИНН 6670480610, ОГРН 1196658022208) и ТЕРРИТОРИАЛЬНЫМ УПРАВЛЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 6670262066, ОГРН 1096670022107) при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214.

Изложить Приложение № 3 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214 в следующей редакции:

Приложение № 3к договору аренды земельного участкаот «	»	20     г. №

 

РАСЧЁТ арендной платы

Кадастровый номер земельного участка:	66:35:0221001:214

Местоположение; Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8Категория земель:	земли особо охраняемых территорий  объектов

Разрешённое использование:	Под базу отдыха

Площадь, кв. м:	65111. 00

Расчёт выполнен в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», 

А = Р/С

А - арендная плата

Р - рыночная стоимость права пользования на условиях аренды, рассчитанная за весь срок аренды С - срок аренды

Рыночная стоимость права аренды, руб.

20 245 000,00

Срок аренды, лет

5,00

Годовая арендная плата за весь земельный участок, руб.

4 049 000,00

Периоды начисления арендной платы:

2019 год

 

За период с 01.11.2019 по 31.12.2019, руб.

671 165,76

Итого за 2019 год, руб.

671 165,76

2020 год

 

За период с 01.01.2020 по 31.03.2020, руб.

1 012 250

За период с 01.04.2020 по 30.06.2020, руб.

1 012 250

За период с 01.07.2020 по 30.09.2020, руб.

1 012 250

За период с 01.10.2020 по 31.12.2020, руб.

1 012 250

Итого за 2020 год, руб.

4 049 000

 

Перечисление денежных средств осуществляется по следующим реквизитам:

Получатель платежа: УФК   по   Свердловской   области    (Территориальное управление

Федерального агентства   по   управлению государственным имуществом в Свердловской

области л/с 04621А22200);

ИНН получателя: 6670262066;

КПП получателя: 667001001;

Банк получателя: Уральское ГУ Банка России г. Екатеринбург; БИК: 046577001; Счет № 40101810500000010010; ОКТМО 65701000;

КБК 167 111 05 021 01 6000 120 (для суммы арендной платы); КБК 167 116 07 090 01 9000 140 (для суммы пеней); по договору №, дата.

Арендодатель:

ТУ Росимущества в Свердловской области

ОГРН: 1096670022107, ИНН: 6670262066, КПП: 667001001

адрес: 620075, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 52

тел.: 8 (343) 379 40 77

факс: 8 (343) 376 40 83

E-mail: tu66@rosim.ru

 

Арендатор:

Акционерное общество «Уральский электромеханический завод»

ОГРН 1196658022208 ИНН 6670480610

Адрес: 620137, г. Екатеринбург, ул. Студенческая, стр. 9

E-mail: uemp@uemp.ural.ru

тел.: (343)374 12 81

факс: (343)341 33 70				_______________________________________________

2. Урегулировать разногласия, возникшие между АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "УРАЛЬСКИЙ ЭЛЕКТРОМЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД" (ИНН 6670480610, ОГРН 1196658022208) и ТЕРРИТОРИАЛЬНЫМ УПРАВЛЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 6670262066, ОГРН 1096670022107) при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37.

Изложить Приложение № 3 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37 в следующей редакции:

Приложение № 3 к договору аренды земельного участка

от«      »	20     г. №	

 

РАСЧЁТ арендной платы

Кадастровый номер земельного участка:                                                                 66:41:0703006:37

Местоположение:                                   Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Раевского, д. 13 

Категория земель:                                                                                       земли населённых пунктов

Разрешённое использование:                             Под здание административно-бытового назначения

Площадь, кв. м:                                                                                                                         2 595, 00

Общая площадь здания, расположенного на земельном участке, кв. м:                                 1742,40

Общая площадь помещений, принадлежащих АО «УЭМЗ», кв. м:                                        1243,10

Расчёт выполнен в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07,2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»

А = Р / С

А—арендная плата

Р - рыночная стоимость права пользования на условиях аренды, рассчитанная за весь срок арендыС - срок аренды	

Рыночная стоимость права аренды, руб.

7 204 000,00

Срок аренды, лет

5,00

Годовая арендная плата за весь земельный участок, руб.

1 440 800,00

Годовая арендная плата дли АО «УЭМЗ»

1 027 926,00

Периоды начисления арендной платы:

2019 год

 

За период с 01.11.2019 по 31.12.2019, руб.

170 389,91

Итого за 2019 год, руб.

170 389,91

2020 год

 

За период с 01.01.2020 по 31.03.2020, руб.

256 981,50

За период с 01.04.2020 по 30.06.2020, руб.

256 981,50

За период с 01.07.2020 по 30.09.2020, руб.

256 981,50

За период с 01.10.2020 по 31.12.2020, руб.

256 981,50

Итого за 2020 год, руб.

1 027 926,00

 

Перечисление денежных средств осуществляется по следующим реквизитам:

Получатель платежа: УФК   по    Свердловской   области    (Территориальное управление

Федерального агентства   по    управлению государственным имуществом в Свердловской

области л/с 04621А22200);

ИНН получателя: 6670262066;

КПП получателя: 667001001;

Банк получателя: Уральское ГУ Банка России г. Екатеринбург; БИК: 046577001;

Счет № 40101810500000010010; ОКТМО 65701000;

КБК 167 111 05 021 01 6000 120 (для суммы арендной платы); КБК 167 116 07 090 01 9000 140 (для суммы пеней); по договору №, дата.

Арендодатель:

ТУ Росимущества в Свердловской области

ОГРН: 1096670022107, ИНН: 6670262066, КПП: 667001001

адрес: 620075, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 52

тел.: 8 (343)379 40 77

факс: 8 (343) 376 40 83

E-mail: tu66@rosim.ru

 

Арендатор:

Акционерное общество «Уральский электромеханический завод»

ОГРН 1196658022208 ИНН 6670480610

Адрес: 620137, г. Екатеринбург, ул. Студенческая, стр. 9

E-mail: uemp@uemp.ural.ru

тел.: (343)374 12 81

факс: (343)341 33 70

_______________________________________________________________________

В части требований АО «УРАЛЬСКИЙ ЭЛЕКТРОМЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД» о признании недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельных участков, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019  № 2258/19 и отчётом об оценке от 18.11.2019 №№ 2257/19 производство по делу прекратить».

Дополнительное решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 августа 2021 года по делу № А60-49706/2020 отменить.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

В.В. Семенов 

 

Судьи

О.Г Дружинина

Э.А. Ушакова