АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-7362/2020

г. Владивосток

18 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена  11 июля 2023 года . 

Полный текст решения изготовлен  18 июля 2023 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Министерства земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН2538111008; ОГРН1072540005724, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007)  к обществу с ограниченной ответственностью «Резидент билдинг» (ИНН2537128538, ОГРН1162536086261, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.09.2016), о взыскании 298 451,37 рублей, в том числе 296 038,18 рублей основного долга по договору аренды земельного участка № 11.12.2018 № 207-ПК, 2 413,19 рублей пени; расторгнуть договор и обязать освободить земельный участок,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фонд развития жилищного строительства», акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока»,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 по  доверенности от 30.12.2022г. № дов20/117,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 05.12.2022г.,

от третьего лица: не явились, надлежаще извещены.

установил:

уточнив исковые требования, Министерство земельных и имущественных отношений Приморского края обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Резидент билдинг» о взыскании 901 448,34 рублей основного долга по договору аренды земельного участка от 11.12.2018 №207-ПК за период с 11.12.2018 по 31.03.2023, 232 177,14 рублей пени за период с 18.01.2020 по 03.04.2023; а также о расторжении договора от 11.12.2018 №207-ПК аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010031:4349, и об обязании  освободить такой земельный участок.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фонд развития жилищного строительства», акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока».

Истец требования поддержал по ранее изложенным доводам.

Ответчик иск оспорил размер начисленных истцом платежей по договору, представил контррасчет, пояснил, что истцом расчет основного долга осуществлен неверно, поскольку арендная плата должна начисляться с даты заключения договора, проставленной ответчиком собственноручно (27.12.2019). Кроме того, заявил ходатайство об оставлении иска в части исковых требований о расторжении договора от 11.12.2018 без рассмотрения в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка урегулирования спора. 

Третьи лица иск не оспорили, в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 156 АПК РФ. 

Из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, судом установлено следующее.

11.12.2018 истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, был заключен договор №207-ПК аренды земельного участка, находящегося в собственности Приморского края, в соответствии с условиями которого арендодатель на основании подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.05.2018 №СПВ-680/18 предоставил ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010031:4349 площадью 3500 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: жилой дом, участок находится примерно в 51 м. от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство нежилых зданий различного назначения, сооружений и жилых домов любого типа для сдачи в аренду или продажи».

В силу пункта 1.3 договора от 11.12.2018 срок аренды установлен с момента подписания договора по 21.05.2055. Как указано в пункте 1.4 договора от 11.12.2018, договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

В пункте 2.1 договора определено, что арендная плата составляет 1560 523 рубля 60 копеек в год. 

Согласно пункту 2.2 арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. 

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (пункт 4.2 договора от 11.12.2018).

В силу пункта 3.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и условиями договора.

Пунктом 5.4 договора определено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки, установленные названным договором, более двух раз подряд.

Арендуемый по договору от 11.12.2018 земельный участок передан истцом ответчику 11.12.2018 по акту приема-передачи земельного участка от 11.12.2018. 

В связи с тем, что сторонами велась переписка относительно разъяснения условий договора, а также несмотря на передачу земельного участка арендатору и осуществление последним в отношении такого участка юридически-значимых действий, фактически арендатор возвратил подписанный экземпляр договора значительно позже с проставлением в разделе «реквизиты и подписи сторон» собственноручной отметки о дате подписания договора 27.12.2019. государственная регистрация договора осуществлена в установленном законом порядке, о чем 17.01.2020 в ЕГРН внесена запись №25:28:010031:4349-25/001/2020-1. 

27.02.2020 истец направил ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательств с требованием об оплате задолженности по внесению арендной платы по договору от 11.12.2018 в семидневный срок с момента получения, а также с уведомлением о расторжении этого договора в связи с неисполнением существенных условий договора в части внесения арендной платы. 

Истец, полагая, что ответчик, не оплатив спорные суммы основного долга и пени, не расторгнув договор от 11.12.2018 и не возвратив земельный участок, нарушил его права, обратился в арбитражный суд с иском.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу о том, что предъявленные по настоящему делу исковые требования о взыскании денежных средств подлежат удовлетворению в части, требования о расторжении договора от 11.12.2018 – оставлению без рассмотрения, а в требованиях о возложении обязанности возвратить земельный участок удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Фактически по договору от 11.12.2018 между истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, сложились обязательственные отношения по договору аренды земельного участка согласно нормам Главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено в п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы произведен истцом в порядке, действующем в соответствующий период, с учетом размеров ставки земельного налога, коэффициента, установленного в соответствии с назначением земельного участка, целями использования и кадастровой стоимостью, действующих в соответствующие периоды, а также с учетом изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Однако истцом в расчете не были учтены платежи, внесенные ответчиком в ходе рассмотрения дела.

В связи с этим, так как ответчик в нарушение ст. 309, п. 1 ст. 614 ГК РФ, п.п. 2.1, 2.2, 3.4.4 договора от 11.12.2018 на момент рассмотрения настоящего дела не внес истцу арендную плату по указанному договору в сумме 830 273 рубля 20 копеек за период с 11.12.2018 по 31.03.2023, то истец на основании ст. 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной спорной суммы основного долга в судебном порядке. 

Кроме того, в связи с указанной, допущенной ответчиком просрочкой уплаты спорной суммы основного долга истец на основании ст. 330 ГК РФ, п. 4.2 договора от 11.12.2018 правомерно предъявил по настоящему делу исковые требования о взыскании начисленной на спорную сумму основного долга пени, размер которой самостоятельной рассчитан судом с учетом дополнительно внесенных ответчиком платежей, положений ст. 193 ГК РФ, и постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», и составляет по состоянию на 03.04.2023 года 173 433 рубля 60 копеек. 

В остальной части требований о взыскании задолженности пени суд считает необходимым отказать.

При этом суд отклоняет довод ответчика о том, что арендная плата должна начисляться с момента подписания договора ответчиком (с учетом проставленной в разделе «реквизиты и подписи сторон» даты 27.12.2019) договора от 11.12.2019, поскольку представленными в материалы дела документами подтверждается фактическая передача участка ответчику 11.12.2018, совершением ответчиком в отношении такого участка юридически-значимых действий (в том числе ведение работы по изменению вида разрешенного использования такого участка, внесение изменений в бизнес-план и др.). 

Отсутствие государственной регистрации договора от 11.12.2018 в силу положения ст. 309,  310 ГК РФ, а также разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не освобождает стороны от исполнения обязательств по заключенному договору о предоставлении земельного участка в пользование и по оплате арендных платежей, в связи с чем обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору.

Требования истца о  расторжении договора подлежат оставлению без рассмотренияв порядке п.2 ч. 1 ст.148 АПК РФ.

В силу подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с подп. 3 абз. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как установлено в абз. 3 ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если арендатор в разумный срок не устранит соответствующие нарушения.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Учитывая, что истец направил ответчику единственное уведомление от 27.02.2020 №20/2429 о необходимости исполнения обязательств, включающее требование об оплате суммы долга по договору от 11.12.2018 и предложение о расторжении договора аренды, суд приходит к выводу о том, что в данной части требований досудебный порядок истцом не соблюден. 

Таким образом, поскольку договор от 11.12.2018 на момент рассмотрения настоящего дела не расторгнут, не прекратил свое действие, то оснований для удовлетворения иска в части исковых требований об обязании ответчика освободить арендуемый земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи истцу не имеется. 

Статьей 110 АПК РФ определено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворённых требований.

При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, так как в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании частей 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-170,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования о расторжении договора аренды от 11.12.2018 №207-ПК оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Резидент билдинг» (ИНН2537128538) в пользу Министерства земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН2538111008) 830 273рубля 20копеек основного долга, 173 433рубля 60копеек пени.

В остальной части требований о взыскании денежных средств и об освобождении земельного участка отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Резидент билдинг» (ИНН2537128538) в доход федерального бюджета 22 857рублей государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

            Судья                                                                          Жестилевская О.А