АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А45-3554/2022

г. Новосибирск

24 мая 2022 года

резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2022 года

решение в полном объеме изготовлено 24 мая 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области  в составе судьи Галкиной Н.С.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск  к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Дск Кпд-Газстрой» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск о взыскании 153461 рубля 38 копеек,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Дск Кпд-Газстрой» к мэрии города Новосибирска о взыскании неосновательного обогащения в размере 239092 рублей 47 копеек

при участии в судебном заседании представителей

истца (по первоначальному иску): не явился, уведомлен

ответчика (по первоначальному иску): ФИО2 по доверенности от 01.01.2020, паспорт, диплом

установил:

мэрия города Новосибирска обратилась (далее – истец, мэрия) в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Дск Кпд-Газстрой» (далее – ответчик, общество) о взыскании 147 605 рублей 68 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.12.2015 № 123017р за период с 01.01.2021 по 14.01.2021, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.01.2021 по 14.10.2021 в размере 5 855 рублей 70 копеек.

Определением от 04.04.2022, суд принял к производству для совместного рассмотрения встречное исковое заявление общества, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к мэрии о взыскании неосновательного обогащения в размере 239092 рублей 47 копеек. 

Требования первоначального иска мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по оплате аренды по договору аренды от 24.12.2015 № 123017р.

Требования встречного иска мотивированы тем, что у общества образовалась переплата по арендной плате в связи с тем, что мэрией при расчете арендной платы не учтено то обстоятельство, что первый дом, построенный обществам на спорном земельном участке введен в эксплуатацию 28.09.2020, регистрация права собственности первого лица на помещение, расположенное в указанном доме произведена 12.11.2020. Второй дом  был введен в эксплуатацию 24.12.2020, регистрация права собственности первого лица на помещение, расположенное в доме произведена 15.01.2021. За вычетом площади части земельного участка, сформированной согласно выписки № 7.11 из протокола комиссии от 24.12.2020  № 470 под строительство второго дома, площадь земельного участка под эксплуатацию первого дома по адресу ул. Спортивная,29 составила 9598 кв.м. Следовательно с 12.11.2020 у общества   прекратились  обязательства перед мэрией по внесению арендной платы за часть земельного участка площадью 9598 кв.м, занятую построенным домом № 29 по ул. Спортивная. С 12.11.2020 в аренде у общества фактически осталась только часть участка площадью 6843 кв.м.

Мэрия по существу встречные требования не оспорила. 

 Представитель ответчика в судебном заседании поддержал встречные исковые требования, против удовлетворения первоначального иска возражал, указав на отсутствие долга за указанный период.  

Рассмотрев материалы дела, суд установил. 

24.12.2015 между мэрией и обществом заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №123017р (далее - договор) сроком действия с 24.12.2015 по 24.12.2018, согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:062580:2, площадью 16 441 кв.м, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

По истечении срока действия договора, он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

15.01.2021 зарегистрировано право собственности первого лица на помещение, расположенное в многоквартирном доме по ул. Спортивной, 29/1, последним введенном в эксплуатацию на данном земельном участке. Таким образом, договор прекращен с 15.01.2021.

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем.

В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у арендатора возникла задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 14.01.2021 в размере 147605 рублей 68 копеек.

Кроме того, истцом начислены проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму долга по арендной плате. Размер процентов за период с 15.01.2021 по 14.10.2021 составляет 5855 рублей 70 копеек (период пользования денежными средствами после прекращения Договора).

Обществу направлено уведомление от 18.06.2021 № 31/20-3721 с требованием оплатить задолженность. Задолженность ответчиком не оплачена, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском. 

Общество, указывая на наличие на стороне мэрии неосновательного обогащения, образовавшегося в результате переплаты обществом арендной платы, обратилось в арбитражный суд со встречным иском. При этом судом установлено.  

Общество осуществляло на земельном участке строительство двух многоквартирных домов в 2 этапа: I этап - дом № 39 (по ГП) и ТП № 37, II этап - дом № 38 (по ГП).

28.09.2020 был введен в эксплуатацию первый дом - дом № 39 (по ГП). 16.11.2020. Общество обратился в мэрию с заявлением № Д0812-2150 о формировании   части  земельного   участка  под   оставшейся   этап   строительства  с приложением межевого плана образуемой части.

Регистрация права собственности первого лица на помещение, расположенное в доме по адресу ул. Спортивная, 29 произведена 12.11.2020 (кв.№ 10). Второй дом (дом № 38 (по ГП), почтовый адрес: 

<

...>) был введен в эксплуатацию 24.12.2020. Регистрация права собственности первого лица на помещение, расположенное в доме по адресу ул. Спортивная, 29/1 произведена 15.01.2021 (кв. № 45).

24.12.2020 комиссий по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска (протокол от 24.12.2020  № 470) было принято положительное решение о формировании части земельного участка площадью 6843 кв.м, необходимой для строительства второго дома, а также о необходимости внесения изменений в договор аренды № 123017р от 24.12.2015 г.

15.01.2021 обществом была получена выписка № 7.11 из протокола комиссии от 24.12.2020 № 470.

За вычетом площади части земельного участка, сформированной согласно выписки № 7.11 из протокола комиссии от 24.12.2020 № 470 под строительство второго дома, площадь земельного участка под эксплуатацию первого дома по адресу ул. Спортивная,29 составила 9598 кв. м.

С 12.11.2020 в аренде у общества фактически осталась только часть участка площадью 6843 кв.м.

На основании указанного выше решения комиссии общество 20.01.2021 направило в департамент земельных и имущественных отношений мэрии письмо № 020812-0130 с просьбой внести соответствующие изменения в договор аренды (вх.№ 31/00426 от 21.01.2021).

Департамент земельных и имущественных отношений отказал обществу  во внесении изменений в договор аренды по причине того, что договор аренды на момент рассмотрения обращения уже прекратил свое действие (письмо мэрии от 22.04.2021 № 31/19/05904).

25.05.2021 обществом было получено первое уведомление от мэрии об образовании задолженности по арендной плате (письмо от 12.05.2021 № 20-7351).

26.07.2021 общество направило в мэрию письмо № 020812-1143 с обоснованием своей позиции по порядку расчета и начислению арендной платы по договору аренды. В данном письме также содержалось требование о пересчете арендной платы по договору аренды № 123017р от 24.12.2015 и о возврате образовавшейся переплаты в размере 241268 рублей 78 копеек.  

С 15.01.2021 после ввода в эксплуатацию второго дома по ул. Спортивная, 29/1 и регистрации права собственности первого лица на помещение, расположенное в указанном доме (регистрация от 15.01.2021) действие договора аренды прекратилось.

При этом размер переплаты по договору составила  249092 рубля 47 копеек. 

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы истца и ответчика, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает презумпцию платности использования земельного участка, не принадлежащего лицу, осуществляющему пользование, независимо от основания возникновения пользования.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, передав арендатору во временное пользование оговоренный в договоре аренды земельный участок.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»  и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В пункте 67 постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено: если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу приведенных норм права, с момента регистрации права собственности на помещения в каждом построенном многоквартирном доме возможность распоряжения публично-правового образования земельным участком под домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась, следовательно, у арендатора с этого же момента прекращаются обязательства перед публично-правовым образованием по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятую построенными жилыми домами.

Как установлено судом 28.09.2020 был введен в эксплуатацию первый дом - дом № 39 (по ГП). 16.11.2020. Регистрация права собственности первого лица на помещение, расположенное в доме по адресу ул. Спортивная, 29 произведена 12.11.2020 (кв.№ 10). Второй дом (дом № 38 (по ГП), почтовый адрес: 

<

...>) был введен в эксплуатацию 24.12.2020. Регистрация права собственности первого лица на помещение, расположенное в доме по адресу ул. Спортивная, 29/1 произведена 15.01.2021 (кв. № 45).

Поэтому с момента с регистрации права собственности первого лица на помещение, расположенное в доме по адресу ул. Спортивная, 29,  12.11.2020 земельный участок под многоквартирным жилым домом в силу закона являлся общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, с 12.11.2020 у общества   прекратились  обязательства перед мэрией по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятую построенным домом № 29 по ул. Спортивная. С момента регистрации второго дома по ул. Спортивная, 29/1 – с 15.01.2021 договор аренды прекратил свое действие.

Также суд принимает довод ответчика о том, что арендная плата с 12.11.2020 подлежала начислению и оплате только за площадь земельного участка, необходимую под строительство второго дома. 

Согласно материалам дела площадь данного земельного участка составляла 6843 кв.м.

Согласно расчету истца с 12.11.2020 арендная плата за оставшуюся часть участка площадью 6843 кв. м составляет 1312 рубля 61 копейку в месяц из расчета: 315179 рублей 50 копеек/16441 кв. м х 6843 кв.м, где: 315179 рублей 50 копеек - размер арендной платы по договору за весь участок в 2020 году, 16441 кв.м - площадь всего участка, 6843 кв.м - площадь части участка, оставшейся в аренде. С 01.01.2021 арендная плата за оставшуюся часть участка в 2021 года должна была составить 136036 рублей 37 копеек в месяц из расчета: 326841 рубль 14 копеек/16441 кв.м х 6843 кв.м, где: 326841 рубль 14 копеек - размер арендной платы по договору за весь участок в 2021 году, 16441 кв.м - площадь всего участка, 6843 кв.м - площадь участка, оставшегося в аренде.

Согласно техническому расчету, представленному мэрией, арендная плата начислена ответчику в сумме 391266 рублей 53 копейки.  

Как следует из представленных доказательств, ответчик производил оплату аренды за период ноябрь 2020 года (оплата  30.11.2020 в сумме 315179 рублей 50 копеек), за декабрь 2020 года (оплата 29.12.2020 в сумме 315179 рублей 50 копеек).  Всего оплачена арендная плата в сумме 630359 рублей.  

Таким образом,  размер переплаты ответчика составляет 239092 рубля 47 копеек, долг по арендной плате за период с 01.01.2021 по 14.01.2021 по договору аренды у общества отсутствует. В связи с отсутствием долга, начисление процентов на основании статьи 395 ГК РФ неправомерно.  

При таких обстоятельствах, первоначальный иск удовлетворению не подлежит, встречное исковое заявление подлежит удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 110, 167, 168,169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

                                                    РЕШИЛ:

в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать. 

Встречное исковое заявление удовлетворить.

Взыскать с мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Дск Кпд-Газстрой» (ИНН 

<

***>) неосновательное обогащение в сумме 239092 рубля 47 копеек,   расходы по государственной пошлине в сумме 7782 рубля. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Дск Кпд-Газстрой» (ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 43 рубля, перечисленную платежным поручением № 1627 от 17.03.2022. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

 

Судья                                                                                   Н.С. Галкина