039/2022-32619(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

24 мая 2022 года Дело № А13-10951/2019  

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2022 года. Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2022 года. 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,  

при участии от товарищества собственников жилья «Ленинградское»  ФИО1 (доверенность от 05.04.2021), от администрации города  Вологды ФИО2 (доверенность от 20.08.2020),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  товарищества собственников жилья «Ленинградское» на решение Арбитражного  суда Вологодской области от 25.08.2021 и постановление Четырнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 20.12.2021 по делу № А13-10951/2019,  

у с т а н о в и л:

Товарищество собственников жилья «Ленинградское», адрес: 160000,  

<

...>, ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***> (далее - Товарищество), обратилось в Арбитражный суд  Вологодской области с заявлением к администрации города Вологды, адрес:  160000, 

<

...>, ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), о признании  недействительными распоряжения Департамента градостроительства  администрации города Вологды (далее - Департамент) от 21.03.2019 № 382 «О  переводе нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...>, в жилые помещения» и перевода нежилых помещений  в жилые помещения в части нежилых помещений с кадастровыми номерами  35:24:0401003:2225, 35:24:0401003:2226, расположенных на мансардном этаже  жилого дома по адресу: 

<

...> (с учетом  уточнения требований).  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6; Управление Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской  области, адрес: 160001, 

<

...>,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.  

Решением от 25.08.2021 в удовлетворении заявленных требований  отказано.  

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от  20.12.2021 данное решение оставлено без изменения.  

Товарищество в кассационной жалобе просит отменить названные  судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим  обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное  применение и нарушение судами норм материального и процессуального права,  и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению  подателя жалобы, решение о переводе нежилых помещений в жилые принято в  отсутствие проектной документации, соответствующей требованиям  законодательства, в отсутствие проектной документации на подключение к  сетям, являющимся общедомовым имуществом, и согласия собственников  помещений многоквартирного дома на подключение к общедомовым сетям  водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.  

Администрация в письменных возражениях на кассационную жалобу  просит оставить ее без удовлетворения, считая, что основания для отказа  заявителю в переводе нежилых помещений в жилые отсуствовали,  Товарищество не доказало нарушение оспариваемым распоряжением своих  прав.  

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от  19.04.2022 рассмотрение кассационной жалобы было отложено. После  отложения рассмотрение кассационной жалобы продолжено тем же составом  суда.  

В судебном заседании представитель Товарищества поддержал  кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель  Администрации против удовлетворения жалобы возражал по мотивам,  изложенным в письменных возражениях.  

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о  времени и месте судебного заседания, однако в суд кассационной инстанции  своих представителей не направили, граждане лично не явились, что в силу  статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их  отсутствие.  

 Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела, за ФИО3 зарегистрировано  02.04.2018 право собственности на пять нежилых помещений, расположенных  на мансардном этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, в том числе на помещения площадью 39,0 кв. м и 37,9  кв. м с кадастровыми номерами 35:24:0401003:2225, 35:24:0401003:2226  соответственно.  

Распоряжением Департамента от 21.03.2019 № 382 по результатам  рассмотрения заявлений ФИО3 нежилые помещения общей  площадью 39,0 кв. м (кадастровый номер 35:24:0401003:2225), общей площадью  37,9 кв. м (кадастровый номер 35:24:0401003:2230), общей площадью 37,6 кв. м  (кадастровый номер 35:24:0401003:2229), общей площадью 38,1 кв. м  (кадастровый номер 35:24:0401003:2228), общей площадью 37,9 кв. м  (кадастровый номер 35:24:0401003:2226), расположенные на мансардном этаже  многоквартирного дома по адресу: 

<

...>,  переведены в жилые помещения (квартиры); утвержден перечень видов работ  по перепланировке и переустройству названных помещений согласно  приложению к распоряжению; ФИО3 предписано выполнить работы  по перепланировке и переустройству помещений согласно подготовленным  проектам и после выполнения работ по перепланировке и переустройству  помещений произвести сдачу жилых помещений (квартир) в эксплуатацию. Срок  

проведения работ установлен не более одного года со дня принятия  распоряжения (пункт 4 распоряжения от 21.03.2019).  

Согласно приложению к распоряжению в перечень видов работ по  перепланировке и переустройству нежилых помещений мансардного этажа при  переводе в жилые помещения включены следующие работы: монтаж  перегородок; монтаж санитарно-технического оборудования; установка  кухонных электроплит; установка электрических калориферов; установка  электрических водонагревателей; установка вентканалов в санузлах.  

В дальнейшем 17.07.2019 зарегистрирован переход к ФИО4  права собственности на жилое помещение площадью 38,5 кв. м с кадастровым  номером 35:24:0401003:2225, а 11.07.2019 - переход к ФИО5 права  собственности на жилое помещение площадью 37,5 кв. м с кадастровым  номером 35:24:0401003:2226.  

В свою очередь, ФИО4 продал приобретенное им жилое  помещение площадью 38,5 кв. м с кадастровым номером 35:24:0401003:2225  ФИО6, переход права собственности к которому зарегистрирован  25.12.2019.  

Товарищество, считая, что перевод нежилых помещений в жилые мог  быть произведен только с согласия собственников помещений  многоквартирного дома, поскольку для перевода нежилых помещений в жилые  необходимо их переустройство, а это, в свою очередь, связано с изменением  общего имущества многоквартирного дома, обратилось в арбитражный суд с  настоящими требованиями.  

Отношения, связанные с переводом жилых помещений в  многоквартирном доме в нежилые и нежилых помещений в жилые помещения,  регулируются главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК  РФ).  

Согласно части 4 статьи 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое  помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным  требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого  помещения установленным требованиям либо если право собственности на  такое помещение обременено правами каких-либо лиц.  

Требования к жилому помещению установлены Положением о признании  помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для  проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или  реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом,  утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от  28.01.2006 № 47 (далее – Положение).  

Согласно пункту 4 Положения (в редакции, действовавшей в период  существования спорных правоотношений) жилым помещением признается  изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан,  является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. В соответствии  с пунктом 12 Положения жилое помещение должно быть обеспечено  инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее  водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в  газифицированных районах также и газоснабжение).  

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение,  водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в  жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать  требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство  вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление  

воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение  вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных  помещений) с жилыми комнатами (пункт 13 Положения).  

Частью 2 статьи 23 ЖК РФ определен перечень документов, которые  должны быть приложены к заявлению о переводе жилого помещения в нежилое  и нежилого помещения в жилое. В составе документов должен быть  представлен подготовленный и оформленный в установленном порядке проект  переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае,  если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения  использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения)  (пункт 5 части 2 статьи 23 ЖК РФ).  

Частью 1 статьи 24 ЖК РФ установлены основания для отказа в переводе  жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое. К таким  основаниям, в частности, относятся несоблюдение предусмотренных статьей 22  ЖК РФ условий перевода помещения (пункт 3), несоответствие проекта  переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме  требованиям законодательства (пункт 4).  

Как следует из материалов дела, установлено судами при рассмотрении  настоящего дела, а также вступившими в законную силу судебными актами по  делу № А13-10221/2019, нежилые помещения мансардного этажа не  оборудованы системой водоснабжения. Таким образом, для перевода спорных  нежилых помещений в жилые необходимо проведение работ по устройству  систем водоснабжения с подключением к существующим общедомовым  системам.  

Суды посчитали, что данное обстоятельство не свидетельствует о  нарушении прав Товарищества.  

Между тем суды не выясняли, затрагивается ли в связи с  переустройством нежилых помещений с целью обеспечения их  водоснабжением, иными ресурсами и приведения их в состояние, пригодное  для проживания, общее имущество многоквартирного дома, повлечет ли  переустройство спорных помещений изменение состава и объема общего  имущества, режима потребления ресурсов для всех собственников дома,  установленных для многоквартирного дома мощностей и, следовательно, его  технических характеристик, объема прав и обязанностей как собственников  помещений дома, так и Товарищества, осуществляющего управление  многоквартирным домом.  

Суды признали надлежащим и допустимым доказательством заключение  экспертов общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных  экспертиз», составленное по результатам проведенной судебной экспертизы.  Однако для обоснования своих выводов суды использовали отдельные выводы  экспертов, проигнорировав иные содержащиеся в том же заключении выводы.  Так, судебные инстанции со ссылкой на экспертное заключение указали на  соответствие проведенной перепланировки спорных нежилых помещений  проектной документации – проектам переустройства и переоборудования для  перевода нежилых помещений № 8 и 7. Однако в том же заключении эксперты  пришли к выводу о выполнении проектной документации не в полном объеме,  несоответствии ее нормативным требованиям Градостроительного кодекса  Российской Федерации (ответы на вопросы 3, 4). Выполнение перепланировки и  переустройства помещений в соответствии с проектом, не соответствующим  требованиям законодательства, не может расцениваться как законное.  

В экспертном заключении также указано на несоответствие переводимых  помещений иным санитарным нормам и правилам, в частности, при устройстве  

вентиляционной системы, которое должно исключать поступление воздуха из  одной квартиры в другую, что прямо предусмотрено и пунктом 13 Положения. В  ответе на вопрос № 6 эксперты указали, что для устранения выявленных  недостатков необходимо, в том числе, вывести вентиляционные стояки и  фановый стояк канализации выше уровня кровли, что связано с проведением  работ в отношении общего имущества. Выводам экспертов в этой части суды  никакой оценки не дали.  

К материалам дела приобщено письмо Департамента от 04.03.2019,  адресованное Товариществу (том 7, лист 31), из которого следует, что на  рассмотрении Департамента находятся четыре проекта по переводу нежилых  помещений мансардного этажа в жилые (квартиры), однако разделы проектной  документации на подключение к сетям, являющимся общедомовым  имуществом, и согласие на подключение к сетям собственником нежилых  помещений не представлены, что является основанием для отказа в  согласовании перевода нежилых помещений в жилые.  

Суды не проверили, были ли устранены указанные недостатки к моменту  принятия оспариваемого распоряжения Департамента от 21.03.2019 № 382.  

При таких обстоятельствах выводы судов нельзя признать  соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам  спора и нормам права, что в силу статьи 288 АПК РФ является основанием для  отмены судебных актов.  

Поскольку для правильного разрешения спора в данном случае  необходимо установить дополнительные обстоятельства и исследовать  доказательства, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции,  дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой  инстанции. При повторном рассмотрении дела суду необходимо учесть  изложенное выше, проверить, затрагивает ли и каким образом переустройство  нежилых помещений для перевода их в жилые общее имущество  многоквартирного дома, повлияет ли такое переустройство на технические  характеристики дома, состав общего имущества, и требуется ли в зависимости  от этого согласие собственников помещений многоквартирного дома на  перевод; по результатам установленного разрешить спор.  

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный  суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25.08.2021 и  постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от  20.12.2021 по делу № А13-10951/2019 отменить.  

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской  области.  

Председательствующий И.В. Сергеева  

Судьи М. В. Захарова   Е.В. Чуватина