﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-14433/2018

г. Краснодар

27 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 2355006983, ОГРН 1032330758910) – Скрипченко Л.В. (доверенность от 27.12.2018), от ответчика – закрытого акционерного общества «Пансионат «Шепси» (ИНН 2355005066, ОГРН 1022304915742) – Карачевцева Д.В. (доверенность от 13.09.2019), рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Пансионат «Шепси» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2018 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 (судьи Нарышкина Н.В., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.), а также кассационную жалобу администрации муниципального образования Туапсинский район на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 по делу № А32-14433/2018, установил следующее.

Администрация муниципального образования Туапсинский район (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к закрытому акционерному обществу «Пансионат «Шепси» (далее – общество; пансионат) с иском, в котором просила взыскать с пансионата:

–  задолженность по арендной плате в размере 4 610 136 рублей 90 копеек;

– пеню за период с 03.04.2015 по 11.01.2018 в размере 90 271 рубля 22 копеек.

Иск обоснован ссылками на положения статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы за земельный участок по договору аренды от 29.01.2015 № 3300006831.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2018 требования удовлетворены частично. С пансионата в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате за период с 29.01.2015 по 31.03.2018 в размере 2 888 176 рублей 97 копеек, пеня за период с 03.04.2015 по 11.01.2018 в размере 90 271 рубля 22 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Суд установил, что земельный участок площадью 46 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:33:0204005:74 находится в неразграниченной государственной собственности, правом распоряжения которым осуществляется администрацией на основании статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Государственным актом на право пользования землей А-I 180480 участок предоставлен пансионату отдыха «Шепси» Краснодарского территориального совета по управлению курортами профсоюзов Краснодарского края в бессрочное и бесплатное пользование 47,20 гектаров, для строительства пансионата отдыха «Шепси» и детского сада. Постановлением администрации от 29.01.2015 № 202 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования общества, которому в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204005:74. На основании указанного постановления, администрация (арендодатель) общество (арендатор) заключили договор от 29.01.2015 № 3300006831 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0204005:74, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси. Участок предоставлен арендатору в порядке переоформления существовавшего ранее права постоянного (бессрочного) пользования сроком на 49 лет для строительства пансионата отдыха «Шепси» и детского сада. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) от 04.03.2016 № 23-23/013-23/013/021/2015-603/1. По условиям договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателем. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, он в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем. Арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 10 числа начала каждого квартала. Администрацией проведена проверка поступлений по договору аренды и по состоянию на 02.03.2018 выявлена задолженность общества в размере 4 610 136 рублей 90 копеек. В рамках досудебного урегулирования спора истец направил ответчику претензию от 16.03.2018 № 115 с требованием погасить 4 610 136 рублей 90 копеек задолженности по арендной плате и уплатить 90 271 рубль 22 копейки пени. Поскольку претензия оставлена ответчиком без финансового удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании долга по арендной плате и неустойки. При разрешении спора суд учел разъяснения, изложенные в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13; далее – постановление от 17.11.2011 № 73). Расчет арендной платы (за соответствующие периоды) произведен администрацией на основании постановлений главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – постановление № 50) и от 21.03.2016 № 121 «О правилах определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – постановление № 121). Суд признал расчет арендной платы за период с 29.01.2015 по 31.03.2018 неправильным, не соответствующим нормативному регулированию и статусу общества как лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Решением совета Шепсинского сельского поселения Туапсинского района «Об установлении земельного налога на территории Шепсинского сельского поселения Туапсинского района» (в редакции решений от 29.12.2014 № 28, от 19.02.2016 № 97, от 29.07.2016 № 118, от 27.04.2017 № 167) утверждена налоговая ставка в размере 0,6%. Поэтому суд произвел перерасчет задолженности с применением к спорным отношениям налоговой ставки (в размере 0,6 %) и кратности налога, равного 2. По расчету суда задолженность по арендной плате за период с 29.01.2015 по 31.03.2018 составила 2 888 176 рублей 97 копеек. В этой связи суд произвел арифметический перерасчет пени за период с 03.04.2015 по 11.01.2018, согласно которому размер неустойки составил 402 896 рублей 87 копеек. Поскольку суд не вправе выходить за пределы исковых требований, то требование истца о взыскании с ответчика пени удовлетворено в сумме, заявленной администрацией (90 271 рубль 22 копейки). Довод общества о том, что арендную плату необходимо рассчитывать в размере земельного налога со ссылкой на пункт 6.1 постановления № 121, судом отклонен. Данная норма применяется в отношении земельного участка, используемого по договору аренды, заключенному до 01.03.2015, исключительно для осуществления деятельности организаций отдыха и оздоровления детей летнего, сезонного и круглогодичного функционирования. Договор аренды земельного участка заключен 29.01.2015, однако с видом разрешенного использования – для строительства пансионата отдыха «Шепси» и детского сада. Судом установлено, что общество состоит в реестре организаций отдыха детей и молодежи и их оздоровления и функционирует именно как детский лагерь с 01.04.2016. Пункт 6.1 постановления № 121 применяется в отношении земельных участков, используемых до 01.03.2015 по договору аренды исключительно для осуществления деятельности организаций отдыха и оздоровления детей летнего, сезонного и круглогодичного функционирования. Также в спорный период администрация не знала и не могла знать, что пансионат осуществляет деятельность как детский лагерь, так как по пояснениям представителя истца документы, подтверждающие данный факт, были предоставлены обществом 11.10.2018 (аудиопротокол судебного заседания от 27.10.2018, 9-я минута). Судебные расходы распределены в соответствии со статьями 101, 106 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 решение от 02.11.2018 изменено. С пансионата в пользу администрации взыскано 2 888 176 рублей 97 копеек неосновательного обогащения за период с 29.01.2015 по 31.03.2018. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Апелляционный суд учел положения статьей 17, 95 Земельного кодекса, статей 31, 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ), статей 1, 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ), статей 4, 6 Закона Краснодарского края № 41-КЗ от 07.08.1996 «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края» (далее – Закон № 41-КЗ), постановление главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 № 1098 «О курортах краевого значения» (далее – постановление № 1098) и постановление главы администрации Краснодарского края от 10.12.2007 № 1136, утвердившее Положение о курортах краевого значения Туапсинского района (Джубга, Новомихайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси). Суд при разрешении спора также руководствовался разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств». Апелляционный суд исходил из того, что в отношении курортов Туапсинского района в ранее закрепленных границах установлен статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края. Отсутствие государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации (Краснодарского края) на земельный участок не имеет правового значения. В данном случае право собственности является ранее возникшим в силу прямого указания закона и его наличие не зависит от государственной регистрации права в ЕГРН. Следовательно, администрация не вправе была предоставлять обществу земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204005:74 в аренду, а договор от 29.01.2015 № 3300006831 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса. Между тем, ничтожность договора аренды не означает отсутствие у пансионата обязанности по возмещению администрации стоимости фактического пользования земельным участком в спорный период. С ответчика подлежит взысканию плата за фактическое пользование земельным участком, определенная в нормативном порядке для арендаторов таких земельных участков, как неосновательное обогащение (статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса). Решение администрацией не обжалуется, в отзыве на жалобу и в письменных пояснениях истец согласен с произведенным судом первой инстанции расчетом, судебный акт просит оставить без изменения. Поэтому суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение в части взыскания с пансионата 2 888 176 рублей 97 копеек задолженности за пользование земельным участком за период с 29.01.2015 по 31.03.2018, указав на взыскание указанной суммы как неосновательного обогащения. В связи с выводом о ничтожности договора аренды от 29.01.2015, требование о взыскании с общества пени удовлетворению не подлежит, поскольку по недействительному договору аренды договорная неустойка не взыскивается.

Общество обжаловало в кассационном порядке решение и апелляционное постановление. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба ответчика мотивирована следующим. Апелляционный суд при разрешении спора исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204005:74 находится в границах I и II зоны санитарной охраны курортов регионального значения, частично – в прибрежно-защитной и водоохранной зоне Черного моря. Поэтому суд пришел к выводу о том, что арендуемый пансионатом земельный участок находится в ведении органов государственной власти Краснодарского края, а администрация не вправе была заключать с обществом договор аренды от 29.01.2015 № 3300006831. По существу суд апелляционной инстанции признал, что земельный участок ограничен в обороте и не может быть отчужден в частную собственность. При этом пансионат указывал суду на то, что был лишен возможности приобрести в собственность земельный участок при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования именно ввиду ограниченности его в обороте. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582» (далее – постановление № 531, постановление № 582), действующим с 12.08.2017, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем следующего содержания. Принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В соответствии с названным принципом размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Поскольку земельный участок в силу закона ограничен в обороте и не может быть отчужден в частную собственность, то с 12.08.2017 величина арендной платы земельного участка не должна превышать размер земельного налога, установленного для данного вида разрешенного использования. Ответчик произвел перерасчет платы за пользование земельным участком с учетом факта переоформления земельного участка. Задолженность пансионата по состоянию на 31.03.2018 составляла 1 572 292 рубля 47 копеек. Общество 14.02.2019 перечислило арендную плату в размере 1 796 386 рублей 85 копеек. Копия платежного поручения предоставлялась в судебное заседание апелляционной инстанции, состоявшееся 18.02.2019. Следовательно, общество полностью погасило задолженность по арендной плате, которая имелась у него по состоянию на 31.03.2018. Суд апелляционной инстанции также не учел, что договор аренды от 29.01.2015 № 3300006831 является недействительной (ничтожной) сделкой, не влекущей каких-либо правовых последствий. Подтвержденное государственным актом серии А-1 № 180480 право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком у общества сохранилось (пункт 9 статьи 3 Закона № 137-ФЗ). Земельный участок принадлежит обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, на котором размещены принадлежащие пансионату строения. Поэтому у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для взыскания неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы в пользу администрации, у которой отсутствует право на взыскание с землепользователя налоговых платежей.

Администрация обжаловала в кассационном порядке постановление суда апелляционной инстанции. Истец в жалобе просит указанный акт отменить, принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с ответчика 2 888 176 рублей 97 копеек задолженности за период с 29.01.2015 по 31.03.2018 и 90 271 рубль 22 копейки договорной неустойки за период с 03.04.2015 по 11.01.2018. Администрация ссылается на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204005:74 входит в границы курортов краевого значения Туапсинского района, с вязи с чем, относится государственной собственности Краснодарского края. Территория курортов Туапсинского района включает в себя зоны различного функционального назначения. Границы и режим округа санитарной охраны курортов Туапсинского района утверждает глава администрации Краснодарского края. Отсутствие утвержденных в установленном порядке границ зон с режимом округа санитарной охраны курортов не позволяет отнести конкретные земельные участки к землям особо охраняемых территорий регионального значения. Документ об утверждении границ и режима округа горно-санитарной охраны курортов Туапсинского района находится длительное время в разработке, но до настоящего момента не принят. Постановление Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 № 406 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси)», принятое во исполнение пункта 1 постановления Совета Министров РСФСР от 04.02.1972 № 83 «О некоторых вопросах землепользования», нельзя считать документом, установившим границы курортов краевого значения и режим их охраны на территории Туапсинского района. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.02.1992 № 119 «Об изменении и признании утратившими силу решений Правительства РСФСР в связи с принятием в 1991 году Земельного кодекса РСФСР»  действие пунктов 1 и 2 постановления от 04.02.1972 прекращено. В связи с тем, что курорты Краснодарского края не относятся к особо охраняемым природным территориям, на земли таких курортов не распространяется установленный пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса запрет предоставления в частную собственность земель, ограниченных в обороте. Распоряжаясь земельным участком кадастровым номером 23:33:0204005:74, администрация действовала в соответствии с положениями Закона № 137-ФЗ, в пределах предоставленных ей полномочий. С учетом принципа платности пользования землей, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, с общества (как арендатора земельного участка) подлежит взысканию арендная плата.   

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы кассационных жалоб, которые просили удовлетворить. Представитель общества пояснил судебной коллегии, что пансионат пытался выкупить закрепленные за ним на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки с 2010 года. Однако администрация, а впоследствии – и департамент имущественных отношений Краснодарского края, в который общество также обращалось, незаконно уклонялись от переоформления в собственность существующего права, ссылаясь на ограниченность участков в обороте. Представитель администрации пояснил, что договор аренды заключался администрацией по поручению департамента имущественных отношений Краснодарского края.   

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает необходимым отменить апелляционное постановление от 31.05.2019 и направить дело на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как видно из материалов дела и установлено судами, государственным актом на право пользования землей А-I 180480 земельный участок площадью 47,20 гектаров предоставлен пансионату отдыха «Шепси» Краснодарского территориального совета по управлению курортами профсоюзов Краснодарского края в бессрочное и бесплатное пользование для строительства пансионата отдыха «Шепси» и детского сада. 

Постановлением администрации от 29.01.2015 № 202 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования общества, которому в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204005:74. 

На основании указанного постановления, администрация (арендодатель) общество (арендатор) заключили договор от 29.01.2015 № 3300006831 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0204005:74, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси. Участок предоставлен арендатору в порядке переоформления существовавшего ранее права постоянного (бессрочного) пользования сроком на 49 лет для строительства пансионата отдыха «Шепси» и детского сада. По условиям договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателем. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, он в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем. Арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 10 числа начала каждого квартала.

Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации, что подтверждается записью в ЕГРН от 04.03.2016 № 23-23/013-23/013/021/2015-603/1. 

Администрацией проведена проверка поступлений по договору от 29.01.2015 № 3300006831 и по состоянию на 02.03.2018 выявлена задолженность общества по арендной плате в размере 4 610 136 рублей 90 копеек. 

В рамках досудебного урегулирования спора администрация направила пансионату претензию от 16.03.2018 № 115 с требованием погасить 4 610 136 рублей 90 копеек задолженности по арендной плате и уплатить 90 271 рубль 22 копейки пени. 

Поскольку претензия оставлена ответчиком без финансового удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании долга по арендной плате и неустойки.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ  защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). 

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного обогащения (подпункты 1 и 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса). 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из того, что земельный участок площадью 46 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:33:0204005:74 находится в неразграниченной государственной собственности, правом распоряжения которым осуществляется администрацией на основании норм Закона № 137-ФЗ. 

Апелляционный суд признал, что данный земельный участок находится в собственности субъекта Российской Федерации (Краснодарского края) в силу закона как часть земель особо охраняемой природной территории регионального значения (курортов Туапсинского района). Поэтому суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 29.01.2015 № 3300006831 в связи с отсутствием у администрации полномочий по распоряжению государственной собственностью Краснодарского края (при непредоставлении соответствующего распорядительного акта уполномоченного представителя публичного собственника земли). Ввиду ничтожности договора аренды, требование истца о взыскании с ответчика договорной пени не может быть удовлетворено, поскольку по недействительному договору неустойка не взыскивается.

Выводы суда апелляционной инстанции в указанной части не противоречат закону и следуют из тех доказательств, которые имеются в материалах дела. Вместе с тем, для действительно обоснованного вывода о ничтожности договора аренды от 29.01.2015 № 3300006831 по приведенному основанию суду следовало привлечь к участию в деле департамент имущественных отношений Краснодарского края (уполномоченного представителя публичного собственника земли) с целью получения пояснений по вопросу о предоставлении (либо непредоставлении) администрации полномочий по распоряжению земельным участком. При установлении того, что такие полномочия органу местного самоуправления не предоставлялись (акт уполномоченного государственного органа, предоставляющий администрации полномочия по распоряжению собственностью субъекта Российской Федерации, не принимался), апелляционному суду следовало учесть возражения общества о невозможности взыскания с него в пользу администрации арендной платы в размере, превышающем ставку земельного налога. 

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса). 

Такие принципы утверждены постановлением № 582, которым среди прочих закреплен принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения (принцип № 7). В соответствии с названным принципом размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховным Судом Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523 дано толкование указанного принципа. Суд пришел к выводу о его применении исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса (земельные участки, ограниченные в обороте).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Поэтому при установлении размера арендной платы (неосновательного обогащения за пользование публичным земельным участком) принцип № 7 (действующий с 12.08.2017) подлежит учету в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых принадлежащими землепользователю зданиями и сооружениями. На необходимость применения данного принципа к спорным отношениям общество указывало в суде апелляционной инстанции.

Кроме того, как установили суды при разрешении спора, государственным актом на право пользования землей А-I 180480 пансионату отдыха «Шепси» Краснодарского территориального совета по управлению курортами профсоюзов Краснодарского края в бессрочное и бесплатное пользование предоставлен земельный участок площадью 47,20 гектаров, для строительства пансионата отдыха «Шепси» и детского сада. Постановлением администрации от 29.01.2015 № 202 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования общества, которому в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204005:74. На основании указанного постановления, администрация (арендодатель) общество (арендатор) заключили договор от 29.01.2015 № 3300006831 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0204005:74, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 29.01.2015 № 3300006831 земельного участка с кадастровым номером 23:33:0204005:74, ранее закрепленного за пансионатом на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса в редакции, действующей на момент заключения договора аренды, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В рассматриваемом случае на момент заключения договора аренды от 29.01.2015 № 3300006831 общество обладало правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204005:74.

Согласно пункту 3 статьи 20 Земельного кодекса, действовавшей в период переоформления ограниченного вещного права на право аренды, право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН. Такие права юридические лица (коммерческие организации) обязаны переоформить на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса (пункт 9 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» (далее – постановление от 23.07.2009 № 54) разъяснено следующее. Согласно статье 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. За исключениями, оговоренными в пунктах 4 и 5 настоящего Постановления, плательщиком земельного налога является лицо, которое в ЕГРН указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Плательщиком земельного налога признается также лицо, чье право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения на земельный участок удостоверяется актом (свидетельством или другими документами) о праве этого лица на данный участок, выданным уполномоченным органом в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте и на момент издания такого акта (пункт 4 постановления от 23.07.2009 № 54).

При универсальном правопреемстве (реорганизация юридических лиц, за исключением выделения, а также наследование) вещные права на земельные участки, упомянутые в пункте 1 статьи 388 Налогового кодекса, переходят непосредственно в силу закона. Поэтому правопреемники становятся плательщиками земельного налога независимо от регистрации перехода соответствующего права (пункт 5 постановления от 23.07.2009 № 54).

Следовательно, вывод апелляционного суда о недействительности договора аренды земельного участка, заключенного по процедуре переоформления права бессрочного пользования, не означает автоматического прекращения указанного ограниченного вещного права. При этом общество не может считаться лицом, реализовавшим свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования участком с кадастровым номером 23:33:0204005:74. Пансионат не утрачивает также право на переоформление земельного участка и оплачивает пользование землей в прежнем порядке, как до заключения договора аренды от 29.01.2015 № 3300006831.

В отсутствие в деле доказательств добровольного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования (отказа от права) земельным участком, а также оснований для принудительного прекращения данного права, неосновательное обогащение за пользование участком, рассчитываемое с применением методики определения арендной платы за использование публичных земель, не может взыскиваться с общества.

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемое сторонами апелляционное постановление не может быть признано окружным судом законным и обоснованным, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Суд кассационной инстанции полагает возможным направить дело на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении следует рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле департамента имущественных отношений Краснодарского края (исходя из позиции суда апелляционной инстанции – уполномоченного представителя публичного собственника земельного участка). Необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные) доказательства, дать оценку доводам (возражениям) лиц, участвующих в деле. Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что общество при подаче кассационной жалобы уплатило государственную пошлину в доход федерального бюджета (платежное поручение от 29.07.2019 № 2994). Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 по делу № А32-14433/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 						 	       В.Е. Епифанов

Судьи	                                                                                                                 В.А. Анциферов

                                                                                                                             Е.Г. Соловьев