Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж                                                                                                Дело №А14-6111/2017

«10» января 2018 г. 

Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2017 г.

Арбитражный суд Воронежской области  в составе судьи Д.И. Тисленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «ВоронежЕвроСтрой», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третьи лица: Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

Общество с ограниченной ответственностью «РМБ-Лизинг», г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании 369 524 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате и пени (с учетом уточнения),

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности № 188 от 17.10.2017, паспорт, 

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 12.10.2017, вид на жительство иностранного гражданина,

третьи лица – не явились, извещены,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – истец, ДИЗО ВО, Департамент имущества области) 02.05.2017 обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Обществу  ограниченной ответственностью «ВоронежЕвроСтрой» (далее – ответчик, ООО «ВоронежЕвроСтрой») о взыскании 390 800 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 4478-05-09/мз от 27.04.2005 за период с 24.02.2014 по 23.04.2014 и с 03.10.2014 по 18.11.2014, 111 005 руб. 25 коп. пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по указанному договору, за период с 26.03.2014 по 06.03.2017.

Определением суда от 10.05.2017 исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области принято к производству арбитражного суда, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (далее – третье лицо, УИЗО АГО г. Воронеж) предварительное судебное заседание и судебное разбирательство по делу назначены на 31.05.2017.

Судебное разбирательство по делу неоднократно откладывалось.

Определением суда от 03.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «РМБ-Лизинг» (далее – третье лицо, ООО «РМБ-Лизинг).

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил суд взыскать с ответчика 284 788 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 4478-05-09/мз от 27.04.2005 за период с 24.02.2014 по 23.04.2014 и с 03.10.2014 по 18.11.2014, 84 735 руб. 51 коп. пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по указанному договору, за период с 26.03.2014 по 06.03.2017 (уточненные исковые требования в порядке статей 49, 159 АПК РФ протокольным определением от 31.08.2017 приняты судом к рассмотрению).

В судебном заседании 21.12.2017, проводившемся в присутствии представителей истца и ответчика и на основании статьи 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных третьих лиц, представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по изложенным в отзыве (с дополнениями) доводам, заявив о пропуске истцом срока исковой давности и сославшись на исполнение обязательств по внесению арендных платежей за спорный земельный участок в полном объеме за оставшийся в пределах срока исковой давности спорный период третьим лицом (ООО «РМБ-Лизинг»).

В судебном заседании 21.12.2017 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 26.12.2017, по окончании которого судебное заседание проводилось в отсутствие участвующих в деле лиц.

От третьих лиц пояснений в материалы дела не поступало.

Как следует из материалов дела,  между Администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и Главным управлением Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Воронежской области (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4478-05-09/мз от 27.04.2005, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 19 800 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> дрелковой дивизии, 1 б, сроком до 12.04.2010. 

Участок предоставлен для строительства складского терминала. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 14.11.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №36-36-01/205/2005-25.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор обязуется вносить арендную платы равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала (за последний квартал – не позднее 1 декабря текущего года).

Впоследствии права и обязанности арендатора по договору переходили к иным лицам.

В соответствии с главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 17.04.2006 № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», Законом Воронежской области от 28.06.2006 № 59-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже», Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 № 514 «О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений» состоялась передача прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка № 4478-05-09/мз от 27.04.2005 от Администрации городского округа город Воронеж Главному управлению государственного имущества Воронежской области.

Замена арендодателя по договору констатирована дополнительным соглашением к договору от 29.12.2007, согласно которому Главное управление государственного имущества Воронежской области и Общество с ограниченной ответственностью «ФРОСТ» на основании, в том числе, договора перенайма от 27.07.2006 договорились внести изменения в договор, в преамбуле договора вместо слов «ООО «Терра», в лице директора ФИО4.» читать слова «ООО «ФРОСТ» в лице директора ФИО5», пункт 1.1 дополнить словами «с кадастровым номером 36:34:0506002:0044. Также указанным соглашением с 01.01.2006 размер ежегодной арендной платы установлен исходя из базовых показателей (указаны в тексте соглашения применительно к пункту 3.2 договора), а пункт 3.6 договора изложен в следующей редакции: «по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,03 % от суммы задолженности за каждый просроченный день».

На основании указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008 № 133-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» Главное управление государственного имущества Воронежской области было преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с передачей ему функций преобразуемого Главного управления государственного имущества Воронежской области.

В силу пункта 1.3 положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365, Департамент имущества области является правопреемником Главного управления государственного имущества Воронежской области.

Согласно пункту 3.1.20 вышеприведенного положения ДИЗО ВО осуществляет распоряжение государственным имуществом Воронежской области, в том числе земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе город Воронеж.

В соответствии с пунктом 4.15 положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области он наделен правом выступать в судах в защиту государственных интересов с реализацией прав, предоставленных названным положением, в том числе заявлять ходатайства, иски, совершать иные действия, предусмотренные законодательством Российской Федерации при участии в делах и процедурах банкротства.

Дополнительным соглашением от 10.07.2013, заключенным ДИЗО ВО и ООО «ФРОСТ», пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: «настоящий договор заключается до 10.07.2018». Также указанным соглашением дополнен пункт 3.2 договора, размер годовой арендной платы установлен в сумме 1 343 400 руб. 30 коп.

24.02.2014 за ООО «ВоронежЕвроСтрой» на основании договора купли-продажи от 17.02.2014 № 3 (заключен с ООО «ФРОСТ») зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства готовностью 30 %, назначение: нежилое, 1-этажный, инв. № 1214-Ф, лит. А, площадью 935,6 кв.м., условный номер 36-36-01/050/2010-407. Также 24.02.2014 зарегистрирован договор от 17.02.2014 передачи прав и обязанностей по договору аренды, заключенный между ООО «ВоронежЕвроСтрой» и ООО «ФРОСТ».

04.04.2014 между ООО «ВоронежЕвроСтрой» и ООО «РМБ-Лизинг» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства готовностью 30 %, назначение: нежилое, 1-этажный, инв. № 1214-Ф, лит. А, площадью 935,6 кв.м., кадастровый номер 36:34:0506002:651, переход права собственности на объект недвижимости к ООО «РМБ-Лизинг» по указанному договору зарегистрирован 24.04.2014. Также 04.04.2014 между ООО «ВоронежЕвроСтрой» и ООО «РМБ-Лизинг» заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды, который зарегистрирован 24.04.2014.

Согласно выписке из ЕГРП от 23.01.2017 на основании договора купли-продажи недвижимости и акта приема-передачи к договору 17.09.2014 зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства готовностью 30 %, назначение: нежилое, 1-этажный, инв. № 1214-Ф, лит. А, площадью 935,6 кв.м, кадастровый номер 36:34:0506002:651 к Обществу с ограниченной ответственностью «КРАФТ».

17.09.2014 между ООО «КРАФТ» и ООО «ВоронежЕвроСтрой» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства готовностью 30 %, назначение: нежилое, 1-этажный, инв. № 1214-Ф, лит. А, площадью 935,6 кв.м, кадастровый номер 36:34:0506002:651, переход права собственности на объект недвижимости к ООО «ВоронежЕвроСтрой» по указанному договору зарегистрирован 03.10.2014.

Согласно выписке из ЕГРП от 02.08.2017, свидетельству о государственной регистрации права от 05.08.2014 за ООО «РМБ-Лизинг» 01.08.2014 зарегистрировано право собственности на склад площадью 1 512,8 кв. м., кадастровый номер 36:0506002:3711, расположенный по адресу спорного земельного участка.

Платежным поручением № 259 от 27.01.2015 на сумму 1 007 550 руб. 23 коп. ООО «РМБ-Лизинг» оплатило арендную плату за II, III, IV кварталы 2014 года (назначение платежа «Арендная плата по договору аренды земельного участка 4478-05-09/мз от 27.04.05г. за 2,3,4 кв. 2014г.»).

Спор по фактическим обстоятельствам между сторонами отсутствует.

Истец, исходя из периодов владения ответчиком расположенным на спорном земельном участке объектом недвижимости, начислил ответчику 284 788 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 4478-05-09/мз от 27.04.2005 за период с 24.02.2014 по 23.04.2014 и с 03.10.2014 по 18.11.2014, 84 735 руб. 51 коп. пени за несвоевременное внесение арендной платы по указанному договору за период с 26.03.2014 по 06.03.2017.

Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы долга послужила основанием для обращения Департамента имущества области в суд с настоящим иском.

Непосредственно исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Довод ответчика о том, что ООО «ВоронежЕвроСтрой» не являлся арендатором земельного участка после передачи по договору от 04.04.2014 (зарегистрирован 24.04.2014) ООО «РМБ-Лизинг» прав и обязанностей по договору аренды, подлежит отклонению.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пунктов 1, 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для его использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующих земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В соответствии с пунктом 3 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же основаниях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Поскольку ООО «ВоронежЕвроСтрой» с 24.02.2014 по 23.04.2014 и с 03.10.2014 по 18.11.2014 владел на праве собственности находящимся на спорном земельном участке объектом недвижимости площадью 935,6 кв.м., в рамках всего заявленного истцом периода ответчик имел права и нес обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 4478-05-09/мз от 27.04.2005 с учетом дополнительных соглашений; отсутствие оформленного договора аренды непосредственно между ООО «ВоронежЕвроСтрой» и собственником земельного участка в период с 03.10.2014 по 18.11.2014 в данном случае значения не имеет.

Данный вывод согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (статья 307).

Исходя из статьи 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора производится по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

До введения в действие статьи 39.7 ЗК РФ действовала прежняя редакция пункта 3 статьи 65 ЗК РФ: «Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления».

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В договоре аренды земельного участка № 4478-05-09/мз от 27.04.2005 содержатся положения о пересмотре размера арендной платы в случае изменения устанавливаемых централизованно ставок и в других случаях, предусмотренных нормативными актами (пункты 3.3 договора).

Таким образом, стоимость аренды спорного земельного участка относится к категории регулируемых цен, а стороны договора аренды обязаны руководствоваться этими ставками, поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новые ставки при исчислении арендной платы подлежат применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 17475/11 по делу № А65-8114/2011).

Ответчиком доводы истца о регулируемой арендной плате и основанный на ней расчет исковых требований не оспаривался. 

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по части заявленных требований.

Оценив заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 24, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

На основании пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая вышеизложенное, дату обращения истца с настоящим иском в суд (02.05.2017), положения об обязанности арендатора внести арендную плату за I квартал  2014 года не позднее 25.03.2014 (пункт 3.4 договора) суд соглашается с доводом ответчика о том, что во взыскании арендной платы за период с 24.02.2014 по 31.03.2014 (согласно расчету истца – 134 340 руб. 03 коп.) и пени на данную задолженность (согласно расчету истца – 3 707 руб. 78 коп.) следует отказать ввиду пропуска истцом срока исковой давности.

Следовательно, в пределах исковой давности находятся требования истца о взыскании 84 885 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 23.04.2014 (сроком оплаты не позднее 25.06.2014), 65 563 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате за период с 03.10.2014 по 18.11.2014 (сроком оплаты не позднее 01.12.2014), 41 330 руб. 25 коп. пени за нарушение сроков внесения указанных арендных платежей за период с 26.06.2014 по 06.03.2017.

Вместе с тем, оценив доводы сторон и конкретные обстоятельства настоящего дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания заявленной задолженности также в оставшейся части ввиду следующего.

Согласно материалам дела 24.04.2014 зарегистрированы переход права собственности на объект незавершенного строительства площадью 935,6 кв.м. к ООО «РМБ-Лизинг» и договор передачи прав и обязанностей по договору аренды. 

01.08.2014 за ООО «РМБ-Лизинг» зарегистрировано право собственности на склад площадью 1 512,8 кв.м., кадастровый номер 36:0506002:3711, расположенный по адресу спорного земельного участка.

Таким образом, ООО «РМБ-Лизинг», приняв по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды на себя права и обязанности арендатора всего спорного земельного участка, с даты регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (24.04.2014, во II квартале 2014 года) стал арендатором спорного земельного участка. В момент принятия на себя ООО «РМБ-Лизинг» прав и обязанностей арендатора прав на объекты недвижимости на спорном земельном участке, кроме права собственности ООО «РМБ-Лизинг» на объект незавершенного строительства площадью 935,6 кв.м., зарегистрировано не было.

01.08.2014 (III квартал 2014 года) за ООО «РМБ-Лизинг» зарегистрировано право собственности на склад площадью 1 512,8 кв.м. (который, согласно материалам дела, в рамках спорного периода не отчуждался), то есть с указанной даты ООО «РМБ-Лизинг» владел уже двумя объектами недвижимости, расположенными на спорном земельном участке.

Регистрация прекращения права собственности ООО «РМБ-Лизинг» на один из них – объект незавершенного строительства площадью 935,6 кв.м. – осуществлена 17.09.2014 (право собственности перешло к ООО «КРАФТ»).

Таким образом, ООО «РМБ-Лизинг» во II-III кварталах 2014 года (в период с 24.04.2014 по 16.09.2014) имел права и нес обязанности арендатора спорного земельного участка, а с 17.09.2014 на стороне арендатора по договору аренды спорного земельного участка возникла множественность лиц; в период с 03.10.2014 по 18.11.2014 также имела место множественность лиц на стороне арендатора, на участке располагались поименованные выше принадлежащие ООО «РМБ-Лизинг» и ООО «ВоронежЕвроСтрой» объекты недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

У суда не имеется оснований заключить о наличии долевого характера обязательств соарендаторов, истцом таких доказательств не представлено; из анализа материалов дела с учетом характеристик объектов недвижимости и того факта, что с 17.09.2014 (дата возникновения множественности лиц на стороне арендатора) по 18.11.2014 (конец спорного периода) объектами недвижимости владели коммерческие организации, такой вывод не следует.

В то же время, суд полагает, что арендаторы (собственники находящихся на спорном земельном участке объектов недвижимости) установили иной порядок несения бремени по арендному обязательству.

Как следует из доводов отзыва ответчика на иск и дополнений к нему, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 04.04.2014, акта приема-передачи от 04.04.2014 к указанному договору, ООО «РМБ-Лизинг» приняло на себя все права и обязанности в отношении спорного земельного участка с момента государственной регистрации договора (24.04.2014).

Платежным поручением № 259 от 27.01.2015 на сумму 1 007 550 руб. 23 коп. ООО «РМБ-Лизинг» оплатило арендную плату за II, III, IV кварталы 2014 года (назначение платежа «Арендная плата по договору аренды земельного участка 4478-05-09/мз от 27.04.05г. за 2,3,4 кв. 2014г.»). 

Исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, в том числе, цели договора (строительство складского терминала), доводов ответчика, не оспоренных по существу истцом и третьим лицом ООО «РМБ-Лизинг» (часть 3.1. статьи 70, часть 2 статьи 9 АПК РФ), действий ООО «РМБ-Лизинг» по перечислению арендных платежей, суд полагает, что предпринимательская воля и правовой интерес использующих спорный земельный участок лиц была в спорный период согласована таким образом, что бремя уплаты арендных платежей во II-IV кварталах 2014 года в полном объеме несет ООО «РМБ-Лизинг».

Правовых ограничений на уплату ООО «РМБ-Лизинг» в полном объеме арендных платежей за II-IV кварталы 2014 года и препятствий для принятия ДИЗО ВО такого исполнения обязанности по внесению арендной платы (с учетом назначения платежа) суд не усматривает. Принцип платности использования земли (пункт 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ) в данном случае не нарушен.  

Сумма платежа по указанному платежному поручению соответствует расчету истца, произведенному по базовым показателям и положениям о регулируемой арендной плате (333 850 руб. 08 коп. в квартал), что не оспаривалось представителем истца в ходе процесса.

В связи с тем, что задолженность по арендной плате за II-IV кварталы 2014 года, в том числе за периоды с 01.04.2014 по 23.04.2014 и с 03.10.2014 по 18.11.2014 полностью погашена ООО «РМБ-Лизинг» 27.01.2015, суд приходит к выводу, что право истца как арендодателя по договору аренды земельного участка на получение арендной платы не нарушено. 

Таким образом, в удовлетворении требований о взыскании с ООО «ВоронежЕвроСтрой» 84 885 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 23.04.2014, 65 563 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате за период с 03.10.2014 по 18.11.2014, 34 708 руб. 55 коп. пени за нарушение сроков внесения указанных арендных платежей за период с 28.01.2015 (после оплаты ООО «РМБ-Лизинг» задолженности по арендной плате) по 06.03.2017 (конечный период, заявленный истцом) следует отказать.

Исходя из изложенных выше мотивов, добросовестных и разумных действий ООО «ВоронежЕвроСтрой» в рамках согласованного порядка несения бремени по арендному обязательству (пункт 5 статьи 10 ГК РФ), суд не усматривает также оснований для взыскания с ООО «ВоронежЕвроСтрой» пени за период с 26.06.2014 по 27.01.2015 в сумме 5 500 руб. 56 коп. и за период 02.12.2014 по 27.01.2015 в сумме 1 121 руб. 14 коп.

При принятии настоящего решения суд принимает во внимание также обстоятельства, исследованные Советским районным судом Воронежской области (решение от 24.03.2017, вступило в законную силу 25.07.2017) и исходит из недопустимости внесения дополнительной неопределенности в имевшие место между пользователями земельного участка в спорный период правоотношения.

С учетом результата рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины согласно статье 110 АПК РФ относятся на истца, но взысканию не подлежат, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации он освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.

Судья                       Д.И. Тисленко