АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-24129/2021

г. Краснодар

07 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калуцких Р.Г., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 10.03.2022), от ответчика – администрации Персиановского сельского поселения Ростовской области – ФИО3 (доверенность от 10.01.2022), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО4 – ФИО5 (доверенность от 30.03.2021), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: отдела архитектуры и сопровождения проектов администрации Октябрьского района Ростовской области, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, общества с ограниченной ответственностью «ФМ 161», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и ФИО4 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2022 по делу № А53-24129/2021,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации Персиановского сельского поселения (далее – администрация) о признании недействительными торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 846 кв. м с кадастровым номером 61:28:0600017:1783, расположенного по адресу: 

<

...> Победы, 11, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под объекты торгового назначения и общественного питания (далее – земельный участок), о признании недействительным заключенного по результатам торгов договора от 28.08.2020 № 2 аренды земельного участка (далее – договор аренды), о применении последствий недействительности сделки (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены отдел архитектуры и сопровождения проектов администрации Октябрьского района Ростовской области (далее – отдел архитектуры), ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, общество с ограниченной ответственностью «ФМ 161».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2021 иск удовлетворен.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2022 решение от 30.11.2021 отменено, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановлением, предприниматель и ФИО4 обратились в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса с кассационными жалобами, в которых просят отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В кассационных жалобах предприниматель и ФИО4 указывают на то, что исковые требования не были основаны на положениях гражданского законодательства о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения. Извещение о проведении торгов содержало недостоверную информация относительно площади возможной застройки спорного участка. 

В судебном заседании представители предпринимателя и ФИО4 поддержали доводы кассационных жалоб, просили обжалуемый судебный акт отменить, жалобы – удовлетворить.

Представитель администрации возражал против доводов кассационных жалоб, отметил, что перенос с земельного участка спорных линейных объектов осуществим и не является технически невыполнимой задачей.

Остальные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, кассационные жалобы рассмотрены в их отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса. 

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятия обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом. 

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационных жалобах, заслушав пояснения представителей предпринимателя, ФИО4 и администрации, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Судами установлено и следует из материалов дела, что администрация на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru) 22.06.2020 разместила извещение № 220620/0093613/03 о проведении торгов по лоту № 2 на право заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с информацией, содержащейся в извещении о проведении торгов № 220620/0093613/03 по лоту № 2, земельный участок предоставлялся под строительство торговых объектов, параметры разрешенного строительства объекта: минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения места допустимого размещения объекта – 0 м; предельное количество этажей – 3; максимальный процент застройки – 90%. Права на участок, ограничение прав – нет. Начальная цена лота – 292 000 рублей.

По результатам состоявшихся 29.07.2020 торгов предприниматель признан победителем (протокол заседания аукционной комиссии от 29.07.2020 № 2-А), его конечное предложение составило 10 120 720 рублей арендной платы в год.

Администрация и предприниматель 28.08.2020 заключили договор аренды земельного участка, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, с 28.08.2020 по 27.08.2023. Передача земельного участка оформлена актом от 28.08.2020, подписанным сторонами без замечаний. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В целях освоения арендуемого земельного участка путем строительства на нем магазина предприниматель 02.09.2020 обратился в отдел архитектуры с заявлением о выдаче градостроительного плана.

Из представленного предпринимателю 03.09.2020 градостроительного плана земельного участка следует, что в границах земельного участка имеется охранная зона теплосетей площадью 500 кв. м, и охранная зона электросетей площадью 27 кв. м.

Отдел архитектуры 14.09.2020 на основании поданного заявления выдал предпринимателю разрешение на строительство № 61-528-29-2020 магазина на земельном участке, на основании которого на спорном участке было осуществлено строительство здания магазина общей площадью 16,6 кв. м.

Предприниматель обратился в администрацию Октябрьского района Ростовской области с заявлением от 26.01.2021 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного здания магазина.

Письмом от 01.02.2021 № 89.08.1/103 администрация Октябрьского района Ростовской области отказала предпринимателю в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного магазина, ссылаясь на несоответствие построенного объекта проектной документации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.04.2021 по делу № А53-3457/2021 в удовлетворении заявления предпринимателя о признании незаконным выраженного в письме от 01.02.2021 № 89.08.1/103 решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и понуждении к выдаче соответствующего разрешения отказано.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2021 по делу № А53-36427/2020, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.08.2021, с предпринимателя в пользу администрации взыскано 9 820 720 рублей задолженности, 1 433 825 рублей 12 копеек пени по договору аренды земельного участка.

Предприниматель полагает, что опубликованное извещение о проведении торгов в нарушение статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьи 448 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808, не содержало сведений об ограничениях в использовании земельного участка, находящегося в охранной зоне тепловых сетей и электросетей, а также исчерпывающих достоверных сведений о предмете торгов. 

Площадь территории, свободной от ограничений и пригодной для размещения объектов торгового назначения, по утверждению истца, равна 367 кв. м, что составляет 43% от площади земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что подавая заявку на участие в аукционе по продаже права аренды на земельный участок, предприниматель рассчитывал на его приобретение согласно заявленным в аукционной документации характеристикам и параметрам, он обратился в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что изложенная в извещении информация о предмете торгов является неполной и не соответствует требованиям закона. В границах земельного участка имеются охранные зону, тогда как в извещении о проведении торгов указанная информация отсутствовала, имелось указание о том, что участок не обременен. Предприниматель, не имея данной информации, не мог объективно оценивать возможность полного освоения земельного участка. Администрация не могла не знать о существовании охранных зон и соответственно о невозможности застройки участка на 90%.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что предприниматель, зная о наличии на участке спорных объектов и охранных зон на основании полученного им градостроительного плана, приступил к освоению земельного участка после проведения торгов и заключения по их результатам договора. Истец не мог не знать о наличии на земельном участке трубопровода системы отопления и линии электропередачи, а его поведение, свидетельствующее о вступлении во владение земельным участком и освоении участка, давало основание стороне договора и иным лицам полагать сделку действительной.

Суд округа не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта в связи со следующим.

По правилам статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 16.06.2016 № 305-ЭС15-651 по делу № А41-2099/2011, положения статьи 449 Гражданского кодекса о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума № 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

Исходя из принципа «эстоппель» сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности. Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса, пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Предприниматель, как участник аукциона на право заключения договора аренды земельного участка действуя разумно и осмотрительно, должен был осуществить осмотр земельного участка, предоставляемого для строительства. После заключения данного договора истец приступил к освоению земельного участка, получил разрешение на строительство и возвел на спорном участке здание магазина площадью 16,6 кв. м, что свидетельствует о принятии им участка для осуществления своей хозяйственной деятельности.

В последующим предприниматель в судебном порядке (дело № А53-3457/2021) оспаривал отказ в выдаче ему разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, построенного на земельном участке, что также свидетельствует о принятии им земельного участка и осуществления на нем хозяйственной деятельности в соответствии с видами разрешенного использования. Таким образом, первоначально правовой интерес предпринимателя заключался в легализации возведенного им объекта капитального строительства.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что допущенные при организации торгов нарушения не повлияли на формирование стоимости предмета и определение победителя. Нарушения в части несоответствия указанных в извещении сведений о возможной площади застройки земельного участка фактическому показателю площади застройки (с учетом наличия в границах участка охранных зон линейных объектов) не могут рассматриваться в качестве самостоятельных оснований для признания торгов недействительными, поскольку действия предпринимателя, совершенные после заключения по результатам торгов договора аренды земельного участка указывали другим лицам, включая администрацию (организатора торгов и арендодателя спорного участка), на действительность договора аренды и его исполнение арендатором.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции было обоснованно отменено решение суда первой инстанции и вынесен судебный акт об отказе в удовлетворении требований предпринимателя.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушений норм процессуального права в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, являющихся безусловным основанием отмены судебного акта, не допущено.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2022 по делу № А53-24129/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Р.Г. Калуцких

 

Судьи

В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов