АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-34591/24

07 мая 2025 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   21 апреля 2025 года

Полный текст решения изготовлен            07 мая 2025 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Тановой Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Рашидовой М.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление закрытого акционерного общества «Белвест Ритейл Москва» (ИНН/КПП 

<

***>/774791001) к обществу с ограниченной ответственностью "Уникум" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании

при участии:

от истца: представитель не явился

от ответчика: представитель ФИО1 по доверенности от 06.09.2025, диплом (участие до перерыва)

установил:

закрытое акционерное общество «Белвест Ритейл Москва» обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уникум" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения в размере 168 840,82 рублей вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения №2-05 от 27.01.2022, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.11.2023 по 03.09.2024 в сумме 9 075,26 рублей с последующим начислением по день вынесения решения.

Определением суда от 12.09.2024 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Определением от 05.11.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Истец в судебное заседание не явился, направил в материалы дела возражения на отзыв ответчика и ходатайство о рассмотрении в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, по доводам, изложенным в отзыве.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 08.04.2025 объявлялся перерыв до 09 часов 00 минут 21.04.2025. Информация о перерыве размещалась на официальном сайте суда в сети Интернет, а также доводилась до участвующих в деле лиц в соответствии с частью 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

После перерыва 21.04.2025 в 09 ч. 00 мин судебное заседание продолжено в том же составе суда, стороны после перерыва не явились.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

Между ЗАО «Белвест Ритейл Москва» и обществом с ограниченной ответственностью «УНИКУМ» 27.01.2022 заключен договор аренды нежилого Помещения № 2-05. По договору ответчик передал истцу за плату во временное пользование нежилое помещение № 2-05 (комнаты 24, 24А0 общей площадью 104,4 кв.м., расположенное на 2 (втором) этаже здания, по адресу: 

<

...> (далее – помещение).  

В соответствие с п. 3 приложения № 5 к договору арендная плата по договору определяется как сумма трех составляющих: постоянная арендная плата, плата с товарооборота и переменная арендная плата. 

Согласно п. 3.1.7 (с учетом дополнительного соглашения к договору № 2 от 17.05.2023) плата с товарооборота составляет 10% (десять) процентов с учетом НДС 20%, от величины чистого товарооборота магазина арендатора, полученного в результате коммерческой деятельности в арендуемом помещении за отчетный период (месяц). 

Плата с товарооборота представляет собой положительную разницу между 10% (десять процентов) от чистого товарооборота арендатора за расчетный месяц без учета ндс и суммой постоянной арендной платы (операционные расходы, расходы на маркетинг и рекламу) с учетом НДС за все арендуемое помещение в месяц.

Оборотным периодом является календарный месяц (п. 3.7.1 приложения № 5 к договору). 

Истец полагает, что плата с товарооборота рассчитывается по следующей формуле: 

ПТО=(ТО*10%)-ПТА, где

ПТО – плата с товарооборота, ТО – чистый товарооборот (товарооборот без учета НДС и возвратов согласно п. 3.7.1 Договора), ПТА – постоянная арендная плата. 

Данному расчету соответствует переписка от ноября 2022 года (письмо от 24.11.2022 № 1323), в которой истец оспаривал завышение ответчиком суммы расчета, в связи с чем, в дополнительном соглашении № 2 от 17.05.2023 был согласован принцип расчета для недопустимости толкования арендодателем смысла договора иного как буквального. 

Не позднее 10 (десятого) числа каждого месяца следующего за расчетным, истец предоставляет ответчику месячный отчет по товарообороту. В течение пяти календарных дней со дня предоставления отчета по товарообороту, ответчик производит расчет суммы процента от товарооборота, подлежащей уплате за прошедший месяц аренды, и предоставляет арендатору счет на оплату, счет-фактуру и акт выполненных работ (п. 3.1.7.2 приложения № 5 к договору).  

В письме от 18.10.2023 истец сообщил ответчику о выявлении в ходе аудиторской проверки   завышения расчета платы товарооборота, выставляемого ответчиком, в связи с чем, бухгалтером истца было направлено письмо от 06.09 2023 № 0837 о правильном расчете платы с товарооборота за период  апрель-август 2023 с заявлением о зачете суммы переплаты в счет платы с товарооборота за август и сентябрь 2023 года. 

На данное письмо ответчиком был получен ответ от 03.10.2023 № 93 с предоставлением неправильного расчета, а именно: 

ПТО= ((ТО*10%)+(ТО*10%)* 20%)) - ПТА, где

ПТО – плата с товарооборота, ТО – чистый товарооборот (товарооборот без учета НДС и возвратов), ПТА – постоянная арендная плата.

Ответчик в письме от 03.10.2023 ссылаясь на  п. 3.1.7, 3.1.7.1 приложения № 5 к договору, а также п. 4 дополнительного соглашения № 2 от 17.05.2023 к договору,  определил  величину товарооборота за расчетный период апрель 2023 г. без учета НДС, от указанной величины товарооборота за расчетный период апрель 2023г. высчитав процент, используемый для определения платы с товарооборота, и рассчитал плату с товарооборота с учетом НДС 20% (с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением № 2 от 17.05.2023 к договору)».

Истец считает, что данный подход не соответствует достигнутым между сторонами договоренностям, так как абз. 1 п. 3.1.7 приложения № 5 к договору (с учетом дополнительного соглашения от 17.05.2023 № 2) раскрывает понятие «10 % от чистого товарооборота».  Так, плата с товарооборота составляет 10% (десять) процентов с учетом НДС 20% от величины чистого товарооборота. В дальнейшем в письме от 25.03.2024 № 27 ответчик предоставил следующий расчет платы с товарооборота: ПТО=(ТО с учетом НДС*10%)-ПТА, где ПТО – плата с товарооборота, ТО – товарооборот (с учетом НДС), ПТА – постоянная арендная плата.

Истец указал в иске,   что ответчик применял неправильный расчет платы с товарооборота, а истец оплачивал выставленные счета, в связи с чем, размер излишне уплаченной платы с товарооборота за период с апреля по июль 2023 года составил 55844,31 руб.   Поэтому начиная с августа 2023 года и до конца срока действия договора аренды 15.04.2024 истец плату с товарооборота оплачивал исходя из расчета, предусмотренного договором. При этом ответчик, вопреки договорным условиям сторон, учитывал в актах оказанных услуг плату с товарооборота исходя из своих расчетов.

Исключение составили следующие периоды: 

Август 2023 г. Плата с товарооборота не оплачивалась на основании письма от 06.09.2023 № 0837 о зачете суммы переплаты. 

Сентябрь 2023 г. Плата с товарооборота была оплачена частично на основании письма от 06.09.2023 № 0837 о зачете суммы переплаты в размере 11 459,84 рос. руб. 

Октябрь 2023 г. Истец оплатил плату с товарооборота на основании, выставленного Ответчиком счета. Размер излишне уплаченной платы составил 20180,688 рос. рублей. 

Март-апрель 2024 г. Ответчик удержал размер платы с товарооборота из обеспечительного платежа на основании расчетов, не соответствующих условиям Договора.

29.03.2024 истец и ответчик заключили соглашение о расторжении договора 15.04.2024 (последний день срока действия договора). В указанном соглашении стороны подтвердили, что согласно п. 2 приложения № 5 к договору размер обеспечительного взноса по договору составляет 208 812,60 руб. и зачитывается в счет предстоящих платежей ответчика по договору. В случае наличия остатка обеспечительного взноса после его зачета в счет арендной платы ответчик возвращает истцу оставшуюся часть не позднее 31.05.2024. 

Таким образом, часть обеспечительного взноса в соответствии с соглашением зачтена ответчиком в счет платежей по договору, а именно: 

- арендная плата с товарооборота за апрель 2024 г. в размере 883,64 руб.; 

- арендная плата за апрель в размере 11531,70 руб.; 

- арендная плата с товарооборота за март 2024 г. в размере 31 792, 02 руб.; 

- переменная арендная плата за март 2024 г. в размере 15 945,11 руб. 

По мнению истца, ответчик не позднее 31.05.2024 обязан был возвратить оставшуюся часть обеспечительного взноса в размере 148 660, 13 руб. (208812,60 – 883,64- 11 531,70 – 31 792,02 -15 945,11), а также размер излишне уплаченной платы с товарооборота за октябрь 2023 г. в размере 20 180,688 руб., а всего 168 840,818 руб.

Однако, оставшаяся часть обеспечительного взноса и размер излишне уплаченной платы с товарооборота не были возвращены истцу. 

В соответствии с п. 2 приложения № 5 к договору обеспечительный взнос засчитывается за последний месяц срока аренды. 

Обеспечительный взнос не является авансом, задатком, обеспечивающим исполнение обязательств по настоящему договору. 

Согласно п. 6 приложения № 5 договора в случае задержки любых платежей, в том числе пеней и штрафов, предусмотренных договором, повреждения помещения или торгово-развлекательного центра, произошедших по вине арендатора, арендодатель вправе удержать из обеспечительного взноса сумму просроченного платежа, сумму на ремонт поврежденного имущества. После такого удержания арендодатель направляет письменное уведомление арендатору (истцу) с приложением расчета удержанных сумму, которые последний обязан восстановить в течение 10 (десять) банковских дней с даты получения такого уведомления и счета.  

При истечении срока аренды или досрочном расторжении договора, после удаления всего имущества и отделимых улучшений арендатора из помещений и подписания сторонами акта сдачи-приема помещения, арендодатель (ответчик) удерживает из обеспечительного взноса арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором за последний фактический месяц аренды. 

Недостающая сумма подлежит перечислению арендатором на расчетный счет арендодателя в течение 10 (десять) банковских дней после получения арендатором счета на оплату. 

Оставшаяся сумма возвращается арендатору в течение 10 (десять) банковских дней после подписания сторонами акта сдачи-приема помещения. 

За время договорных отношений между истцом и ответчиком, последний не направлял истцу уведомления об удержании недополученной платы с товарооборота из обеспечительного взнос и необходимости восстановить такой взнос. 

Кроме того, в соответствии с заключенным договором при расторжении договора ответчик имел право лишь на удержание арендных платежей за последний фактический месяц аренды.  

Сумма, которая была начислена и удержана за период с августа 2023 г. по апрель 2024 г. является неосновательным обогащением ответчика. Требование арендатора № 0312 от 17.05.2024 о возврате обеспечительного платежа ответчик добровольно не удовлетворил. Истец считает, что ответчик без предусмотренных договором оснований приобрел денежные средства истца в размере 168 840,82 руб., в том числе: 20 180,69руб. - размер излишне уплаченной платы с товарооборота за октябрь 2023 г.; 148 660,13 руб. - сумма, удержанная из обеспечительного платежа. 

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которого выступает предъявленный этим лицом иск (заявление).

Вместе с тем, заявляя исковые требования истцом не учтено следующее.

В соответствии с положениями норм статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения входит: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 422 Кодекса).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с п. 2.1 договора №2-05 аренды нежилого помещения от 27.01.2022 арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение № 2-05 (комнаты 24,24а) общей площадью 104,4 (сто четыре целых четыре десятых) кв.м., из которых 73,8 - торговая площадь, расположенное на 2 (втором) этаже Здания, по адресу: 

<

...>, а арендатор обязуется его принять, использовать в соответствии с условиями настоящего договора, и своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи за данное помещение, установленные договором. Размер арендуемой площади в целях определения арендной платы, коммунальных и иных платежей, определяется по внутренней грани внешних ограждающих конструкций, образующих периметр помещения и составляет 108 (сто восемь целых) кв.м.

Согласно п. 5.3.7 договора, арендодатель ежемесячно выставляет следующие счета: на оплату постоянной арендной платы не позднее пятого числа оплачиваемого месяца; на оплату переменной арендной платы не позднее 20 числа и не ранее 17 числа месяца, следующего за оплачиваемым. Арендатор принимает на себя исполнение следующих обязательств: самостоятельно получать от арендодателя счета: на оплату постоянной арендной платы не позднее пятого числа оплачиваемого месяца; на оплату переменной арендной платы не позднее 20 числа и не ранее 17 числа месяца, следующего за оплачиваемым (п. 5.4.15).

Условия и порядок платежей предусмотрены сторонами в приложении №5 к договору аренды нежилого помещения № 2-05 от 27.01.2022.

Пунктом 3 приложения №5 к договору определено, что арендная плата по настоящему договору определяется как сумма трех составляющих: постоянная арендная плата, плата с товарооборота и переменная арендная плата.

Из указанных условий приложения №5 к договору аренды нежилого помещения № 2-05 от 27.01.2022 следует, что при расчете платы с оборота должны быть определены две величины: процент от товарооборота, который включает, в т.ч. НДС за соответствующий месяц (НДС 20% от величины товарооборота магазина арендатора, полученного в результате коммерческой деятельности в арендуемом помещении за отчетный период (месяц)) и фиксированную ставку за тот же месяц.

Положительная разница между данными величинами и составляет размер платы с оборота, уплачиваемый в текущем месяце арендатором.

Из буквального толкования вышеприведенных условий договора аренды и приложений к договору, определяющих порядок оплаты по договору, следует, что такая составляющая как процент от товарооборота должна включать в себя НДС (который входит в стоимость товаров, реализуемых арендатором) при определении платы с оборота.

Из материалов дела следует, что после заключения договора аренды с учетом дополнительных соглашений №1 от 07.10.2022, №2 от 17.05.2023 арендатор ежемесячно представлял арендодателю расчет по договору, в который был включен НДС в процент от товарооборота, входящий в стоимость товаров, реализуемых арендатором, а арендодатель принимал такой расчет, что подтверждается ежемесячными данными за период апрель 2023 - апрель 2024 г., из чего следует, что у сторон не было разногласий в толковании указанных условий договора. 

Учитывая изложенное, поскольку за спорный период истцом внесена арендная плата, размер которой рассчитан в соответствии с условиями договора, неосновательное обогащение на стороне ответчиков в виде сумм переплаченной арендной платы не возникло.

Данный правовой подход отражен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2022 N 305-ЭС22-13701 по делу N А40-133725/2021.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.11.2023 по 03.09.2024 в сумме 9 075,26 рублей с последующим начислением по день вынесения решения, которое также не подлежит удовлетворению ввиду того, что основное требование признано необоснованным.

С учетом вывода суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска, руководствуясь положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171,  176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                               Д.Г. Танова