АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                Дело №А45-33071/2021

               Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2022 года

               Решение изготовлено в полном объеме 05 апреля 2022 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по первоначальному иску мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального унитарного предприятия города Новосибирска "Центр муниципального имущества" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

о взыскании 92 143 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате и неустойки в связи с просрочкой платежа,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>),

к мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>),

о взыскании 70 324 руб. 00 коп. неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании представителей:  

мэрии г. Новосибирска: ФИО2 (доверенность №01/40/07618 от 30.12.2021, диплом, паспорт);

ИП ФИО1: ФИО3 (доверенность  от 01.11.2021, диплом, паспорт);

третьего лица: представитель отсутствует, извещен,

                                        установил:

Мэрия города Новосибирска (далее-истец, Арендодатель, Мэрия) обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее-ответчик, Арендатор, ИП ФИО1) задолженности  по арендной плате  за период с 01.05.2021 по 26.07.2021 в размере 88 472,13 рублей, суммы неустойки за период с 16.03.2021 по 26.07.2021 в размере 3 671,58 рублей.

Не согласившись с предъявленными требованиями, ИП ФИО1 предъявил встречный иск о взыскании с Мэрии суммы неосновательного обогащения в размере 70 324,00 рубля. Во встречном иске ИП ФИО1 указал, что Мэрия предоставила ему в аренду недвижимое имущество не пригодное для использования по назначению, без подключения к сетям водоснабжения и канализации. В ходе исполнения договора аренды, арендатору ИП ФИО1 стало известно, что объект недвижимости возможно подключить к сетям водоснабжения и канализации только через несколько лет. В связи с этим, арендатор просил взыскать с арендодателя сумму 70 324 рублей, уплаченные в качестве обеспечительного платежа для участия в аукционе с последующим зачетом в счет арендной платы.

Третье лицо МУП города Новосибирска "Центр муниципального имущества" представило отзывы,  в которых поддержало доводы первоначального иска.

Представитель третьего лица,  извещенный арбитражным судом о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) надлежащим образом, явку в судебное заседание не обеспечил.

Суд, принимая во внимание наличие в деле сведений о надлежащем извещении третьего лица о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 АПК РФ, отсутствия от третьего лица  заявления об отложении судебного разбирательства, руководствуясь п.5  ст. 156 АПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон,  изучив доводы искового заявления, отзывы, встречного иска, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (Арендатора).

Как видно из материалов дела, 25.03.2021   между Мэрией (арендодатель) и ИП ФИО1 (далее - Ответчик) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 018299-НП (далее -Договор), согласно которому в аренду передано нежилое помещение (отдельно стоящее здание), площадью 179,40 кв.м, расположенное по адресу: г Новосибирск, Калининский район, ул. Подневича, 8, сроком действия до 25.03.2026. 

Согласно п.3.1, 3.2 договора, арендатор обязался ежемесячно, в срок до 15 числа текущего месяца оплачивать арендную плату в размере 35 162 рублей. 

Отдельно стоящее одноэтажное здание площадью 179,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Подневича, 8, было передано для использования под производство продуктов (п. 1.2. договора).

По акту приема-передачи от 25.03.2021 имущество было передано во владение арендатора.

Согласно положений п. 2.1.1. Договора в обязанности Арендодателя входило «передать объект недвижимости Арендатору по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для использования.

В материалы дела представлен акт обследования составленный 27.07.2021 уполномоченным представителем МУП города Новосибирска "Центр муниципального имущества", согласно которого зафиксирован факт возврата ключей от помещения 27.07.2021 года. От подписания акта возврата помещения арендатор отказался.

23.08.2021 Мэрия направила в адрес арендатора уведомление от 20.08.2021 №4834, в котором ссылаясь на положения п.5.2 договора, на досрочное освобождение арендатором помещения и возврат ключей 27.07.2021, указала об отказе  от договора аренды.

Таким образом, принимая во внимание факт принятия ключей от арендатора и предложение подписать акт возврат помещения, суд делает вывод, что фактически, договорные отношения были прекращены между сторонами 27.07.2021, по соглашению сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ).

Уведомление арендатора с предложением расторгнуть договор в связи с неисполнением арендодателем обязательств, не имеет правового значения и не принимается судом во внимание, поскольку было вручено арендодателю значительно позже 22.09.2021. 

Каких-либо соглашений о расторжении договора аренды между сторонами не заключалось.

Истец просит взыскать арендную плату за период с 01.05.2021 по 26.07.2021 в размере 88 472,13 рублей, с учетом того, что 70 324 рублей, уплаченные арендатором в качестве обеспечительного платежа для участия в аукционе были зачтены в счет первых двух месяцев аренды.

Суд находит эти требования подлежащими частичному удовлетворению, учитывая следующее.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Согласно п. 2.2.3. Договора в обязанность арендатора вменялось заключить договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями и предоставить их копии арендодателю в течение трех месяцев с момента заключения договора аренды.

Нужно указать, что оо заключения договора аренды все потенциальные участники аукциона вправе визуально обследовать выставленные на аукцион нежилые помещения, а также установить особенности объекта недвижимости, в том числе состояние сантехнического оборудования.  В акте приема-передачи объекта недвижимости от 25.03.2021 (приложение № 1 к договору аренды № 018299-НП от 25.03.2021), подписанном ИП ФИО1, состояние всех систем и конструктивных элементов определено как требующее ремонта.

Следовательно, при заключении договора, стороны предполагали пользование имуществом без соответствующих договоров водоснабжения и канализации (без подключения помещений) в течении 3-х месяцев и требования о взыскании арендной платы за период с 25.03.2021 по 25.06.2021 заявлены обосновано. Поскольку истцом оплачено за первые два месяца аренды  сумма 70 324 рублей, то остаток задолженности за один месяц  в сумме 35 162 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Принимая во внимание вышеизложенное, в удовлетворении встречных исковых требований арендатора о взыскании 70 324 рублей, уплаченных в качестве обеспечительного платежа для участия в аукционе с последующим зачетом в счет арендной платы следует отказать.

При исполнении обязательств договора аренды, в ответ на заявление арендатора в МУП г. Новосибирска «ГОРВОДОКАНАЛ» о подключении объекта Арендатора к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения (вх. №39777 от 24.06.2021 г.) был получен ответ, что подключение будет возможно лишь к ныне строящемуся водоводу, после выполнения мероприятий Инвестиционной программы, рассчитанной в настоящий момент до 2024 г.

Указанные обстоятельства признаются судом как исключающие возможность пользоваться недвижимым имуществом по его назначению с момента, когда наступила невозможность его использования – по истечении трех месяцев пользования без подключения к сетям водоснабжения.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г.

Следовательно, предъявление требований о взыскании арендной платы свыше трех месяцев пользования недвижимым имуществом неправомерно.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Факт просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства за весь период пользования объектом аренды установлен в ходе рассмотрения дела и ответчиком не оспорен.

Истцом в соответствии с пунктом 4.1 договора ответчику начислены пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности, что составило за период с 16.03.2021 по 26.07.2021 сумму в размере 3 671,58 рублей. Расчет неустойки судом проверен и является математически неверным.

По расчету суда, сумма неустойки за заявленный период, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца составляет 1 722,94 руб. исходя из следующего расчета:

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 15.05.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

7 939,80

15.05.2021

26.07.2021

73

7 939,80 × 73 × 0.1%

579,61 р.

 

Итого:

579,61 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 15.06.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

27 222,20

15.06.2021

26.07.2021

42

27 222,20 × 42 × 0.1%

1 143,33 р.

 

Итого:

1 143,33 руб.

Сумма основного долга: 35 162,00 руб.

Сумма процентов по всем задолженностям: 1 722,94 руб.

, где 7 939,80-остаток задолженности за май 2021 года ( с учетом зачета 70 324 рублей частично за май), 27222,2-задолженность за июнь по окончании срока пользования (3 месяца).

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина (по требованиям имущественного и неимущественного характера) по иску не уплаченная при обращении в суд истцом, освобожденным от ее уплаты, пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования мэрии города Новосибирска – удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1  в пользу мэрии города Новосибирска сумму задолженности в размере 55 351 рублей 80 копеек, сумму неустойки в размере 3 168 рублей 66 копеек.  

В удовлетворении встречного иска  индивидуального предпринимателя ФИО1-отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 2341 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов