ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-150757/2021

10 ноября 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2022 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кочергиной Е.В.,

судей Петровой В.В., Цыбиной А.В.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью «Отель на Руставели» - ФИО1, по доверенности от 01.07.2022г.,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «АВА»  - ФИО2, по доверенности от 01.12.2021г.,

рассмотрев 02 ноября 2022 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Отель на Руставели»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2022 года по делу № А40-150757/2021,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Отель на Руставели»

к обществу с ограниченной ответственностью «АВА» 

о признании сделки недействительной, расторжении договора, взыскании денежных средств,

                                                       УСТАНОВИЛ: 

общество с ограниченной ответственностью «Отель на Руставели» (далее – ООО «Отель на Руставели», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании недействительной односторонней сделки по расторжению арендодателем договора аренды нежилого помещения от 01.03.2021 N 01/03 в одностороннем порядке, расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 марта 2021 года  № 01/03 по инициативе общества с ограниченной ответственностью «АВА» (далее – ООО «АВА», ответчик), а также о взыскании с последнего неосновательного обогащения в размере 528 186 руб. 84 коп., убытков в размере 4 938 054 руб., судебных издержек в размере 120 000 руб., почтовых расходов в размере 620 руб., а также расходов по подготовке заключения специалиста в размере 50 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2022 года, в удовлетворении искового заявления отказано.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, указывая на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение при разрешении спора норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

До рассмотрения кассационной жалобы от общества с ограниченной ответственностью «Отель на Руставели» поступили письменные пояснения к кассационной жалобе, которые возвращены заявителю, поскольку поданы с нарушением норм действующего процессуального законодательства.

В заседании суда кассационной инстанции 02 ноября 2022 года представитель ответчика доводы и требования изложенные в жалобе поддержал, просил ее удовлетворить, представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснил, что, по его мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела документов судами при рассмотрении спора по существу установлено, что 01 марта 2021 года между ООО «ABA» (ответчик, арендодатель) и ООО «Отель на Руставели» (истец, арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 01/03, по условиям которого ответчик сдает принадлежащую ему на праве собственности часть помещения общей площадью 682,8 кв. м, а истец принимает в арендное пользование нежилое помещение на условиях договора, расположенное по адресу 

<

...>, для осуществления истцом видов деятельности в качестве гостиницы (отеля), эксплуатации гостиницы, оказание гостиничных и сопутствующих услуг, кафе, бар.

Договор вступает в силу с момента его подписания с 01 марта 2021 года и заключен сроком на 60 месяцев до 01 марта 2026 года.

Истец обратился в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации договора, предоставив необходимые документы. 

Уведомлением от 04 мая 2021 года регистрирующим органом отказано в регистрации договора аренды нежилого помещения, а документы, представленные на государственную регистрацию, возвращены без рассмотрения со ссылкой на пункт 5 статьи 44 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

Регистрирующий орган указал на то, что технический план в электронной форме в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем для внесения сведений в ЕГРН об арендуемой части помещения (изменяемой) и/или учете изменения уже существующей части, в Управление не представлен. В связи с чем, представленные в дело документы, в том числе заявление, не соответствуют формату, установленному органом нормативно-правового регулирования (пункт 1 статьи 25 Закона).

В нарушение пунктов. 3.2.3, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.17, 3.2.18 договора истец осуществил ремонт и перепланировку арендованного помещения, что подтверждается актом осмотра от 02.04.2021, подписанного, в том числе, представителем истца.

06 апреля 2021 года ответчик обратился к истцу с требованием об устранении нарушений условий договора N 01/03 от 01.03.2021, основанием для которого явились нарушения истцом пунктов 3.2.5, 3.2.3, 3.2.18, 3.2.6 договора. Данным уведомлением ответчик потребовал в течение 15 дней устранить выявленные нарушения, привести помещение в первоначальное состояние с последующим расторжением договора аренды недвижимого имущества с 06 мая 2021 года.

21 апреля 2021 года арендодателем произведен повторный осмотр помещения, в результате которого составлен акт, согласно которому истцом в нарушении пукнтов 3.2.5, 3.2.3, 3.2.18, 3.2.6, 3.2.17 договора не устранены.

Между тем, истец полагает, что возникли основания для досрочного расторжения договора по требованию истца, ввиду того, что ответчик на протяжении длительного времени создавал препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества.

По мнению истца, также имеются основания для расторжения договора в порядке статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку отсутствие государственной регистрации расценивается как недостаток, препятствующий в осуществлении предпринимательской деятельности.

В связи с незаконным и необоснованным расторжением договора аренды в одностороннем порядке, невозможностью продолжать осуществлять предпринимательскую деятельность в связи с попытками негативного вмешательства со стороны ответчика, истец 29 апреля 2021 года телеграммой уведомил о готовности передать помещение, ответчику представлен для подписания акт приема-передачи помещения от 30 апреля 2021 года, от подписания которого ответчик отказался.

Распиской от 30 апреля 2021 года арендодателем получены ключи в количестве 77 шт., электронные ключи в количестве 59 шт. от помещения, занимаемого истцом по договору аренды от 01 марта 2021 года. 

В соответствии с пунктом 8.6 договора, настоящий договор прекращает свое действие в срок окончания аренды или досрочно только по письменному соглашению сторон после передачи арендодателю по акту приема-передачи.

По мнению истца, у ответчика оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке не возникло. Однако у истца сохраняется право расторгнуть договор аренды в связи с тем, что ответчик создал необратимые препятствия пользования имуществом, а также в связи с тем, что переданное истцу имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны истцу.

Истец указывает на то, что в результате незаконных и противоправных действий ответчика, понес следующие расходы и убытки:

убытки в виде понесенных расходов по организации деятельности общества в размере 60 400 руб., услуги адвоката в размере 80 000 руб., госпошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (подача документов через МФЦ) в размере 22 000 руб., возмещение стоимости понесенных расходов по оказанию информационно-технических услуг за февраль 2021, ноябрь - декабрь 2020 г. в размере 77343 руб. и 62087 руб. соответственно, всего: 301 830 руб.

неосновательного обогащения, в связи с пользованием имуществом истца, а именно: стоимость произведенных на объекте строительно-ремонтных работ по восстановлению конструктивных элементов помещения, инженерно-технических систем, а также отделочных покрытий в размере 90 416 руб. 84 коп.; весы электронные Romitech SIBS-100N в размере 3790 руб., зеркала в размере 38800 руб. и 74000 руб., простыни и пододеяльники в размере 21 180 руб., всего: 528 186 руб. 84 коп.

убытки в виде упущенной выгоды в связи с расторжением договоров с клиентами по оказанию услуг по размещению в отеле, а также размер упущенной выгоды за период с 01.05.2021 по 01.03.2022 в сумме 386 352 руб. (среднемесячная прибыль истца, которую истец мог бы получить при нормальном использовании арендуемого помещения за установленный договором срок (в данном случае применяется период - 1 год).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями положений статей 64 - 65, 70 - 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные сторонами доводы и представленные в материалы дела доказательства, а также истолковав в соответствии с положениями статей 421 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного сторонами договора, который не прошел государственную регистрацию, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 15, 153, 154. 165,1., 166, 309, 310, 393, 450, 450.1, 452, 655, 606, 609, 614, 623, 651, 1102, 1103, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Информационном письме от 25 февраля 2014 года № 165 и в постановлении Пленума от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» и Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлении Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в удовлетворении заявленных требований отказал, исходя из того, что обстоятельства, подлежащие установлению в данном деле, истцом в порядке статьи  65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказаны, оснований для вывода о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения в какой либо форме, в том числе в виде стоимости произведенных работ, а также улучшений имущества, не имеется, доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено, отметив, что истец при рассмотрении настоящего спора не представил документальных доказательств того, что убытки причинены ему по вине ответчика, а равно не доказал размер заявленной к взысканию суммы убытков, как в виде расходов, так и в виде упущенной выгоды.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы жалобы, указал на то, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, поскольку по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде и не препятствует арендатору в осуществлении предпринимательской деятельности.

Также суд апелляционной инстанции указал на ошибочность довод истца о том, что отсутствие государственной регистрации является необратимым недостатком, препятствующим осуществлению предпринимательской деятельности, поскольку арендатор, получив помещение в пользование на условиях подписанного сторонами договора, принимает на себя обязательство по внесению арендной платы, которое должно надлежаще исполняться, а также довода о том, что суд первой инстанции не разрешил вопрос о наличии основания для расторжения договора по инициативе арендатора в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации как противоречащие разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте14 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»

По обстоятельствам обоснованности отказа арендодателем от договора аренды в связи с допущенными арендатором нарушениями его условий, суд апелляционной указал, что истец в нарушение пункта 3.2.17 договора произвел ремонт и переоборудование арендованного помещения без согласования с арендодателем, что подтверждается актом осмотра от 02 апреля 2021 года, который был составлен в присутствии генерального директора истца.

При этом истец частично признал отраженные в акте нарушения, принял на себя обязательства по устранению нарушения.

В соответствии с пунктом 3.2.17 договора аренды, арендатор обязан проводить перепланировку, ремонт и переоборудование помещения, установку дополнительного оборудования и систем кондиционирования, инженерных сетей только по письменному согласованию с арендодателем. Все неотделимые улучшения, произведенные в период действия настоящего договора, остаются в собственности арендодателя.

Не согласованные с собственником работы по перепланировке, переустройству выполнены истцом на свое усмотрение, без согласия собственника помещения и не могут рассматриваться, как улучшения арендуемого помещения.

Из представлено в материалы дела акта приема-передачи помещения от 30 апреля 2021 года следует, что арендатор без согласования с арендодателем над центральным входом в нежилое помещение на фасаде жилого дома на первом этаже разместил вывеску «Отель Гипноз», на первом этажу отбит клинке у дверной коробки, на первом этаже на стене имеются следы подтеков от воды, на первом этаже без письменного согласования арендодателя произведен ремонт и переоборудование помещения - установлено джакузи, подсветка потолка, а также установлены зеркальные панели, что изменило первоначальный вид сдаваемого помещения, ... у центрального входа на ступенях разбита плитка, на кухне первого этажа имеются повреждения покрытия, обнаружены следы обесцвечивания, ковровое покрытие невозможно поменять частями, требуется замена большого участка.

Арендатор в присутствии арендодателя отказался от подписания акта, в тот же день арендатор передал арендодателю ключи, что подтверждено распиской.

Между тем истец не представил в материалы дела доказательств того, что согласовывал с арендодателем необходимость производства переустройства и переоборудования помещений. Более того, на необходимость устранения нарушений арендодатель указывал арендатору по результатам осмотра помещения 02 апреля 2021 года.

В соответствии с пунктом 9.4 арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор без каких-либо санкций для себя и выплат для арендатора в случае нарушения арендатором условий подпункта 3.2.17, 3.2.18 договора, нарушением арендатором двух раз подряд срока оплаты аренды.

На основании пункта 3.2.17 договора арендатор обязан проводить перепланировку, ремонт и переоборудование помещения, установку дополнительного оборудования и систем кондиционирования, компьютерных сетей и других только по письменному согласования с арендодателем. Все неотделимые улучшения, произведенные в период действия договора, остаются в собственности арендодателя.

Доводы истца о том, что он не ухудшал состояние арендуемых помещений, а напротив, производил ремонтные работы по их улучшению, признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными, так как помещение передано арендатору в нормальном состоянии, принято без замечаний, что и было отражено сторонами в передаточном акте.

Квалифицируя улучшения как отделимые, истец не предоставляет предусмотренных частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации доказательств согласования проведения улучшений с ответчиком до заключения договора аренды, повышения качественных характеристик объекта аренды, необходимость (обоснованность) проведения улучшений, вынужденность проведения работ, в связи с невозможностью использования помещения по назначению, согласования объема, стоимости проведения улучшений с собственником объекта недвижимости, согласования с собственником объекта недвижимости квалификации улучшений.

Судебная коллегия окружного суда, соглашаясь с такими выводами судов первой и апелляционной инстанций, исходит из соответствия установленных судами фактических обстоятельств имеющимся в деле доказательствам и правильного применения относительно установленных обстоятельств норм материального и процессуального прав, отмечая при этом, что суд кассационной инстанции не вправе в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций.

Приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют изложенную ответчиком в ходе рассмотрения дела позицию по делу, не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, основаны на иной, отличной от изложенной в судебных актах, оценке судами представленных в материалы дела доказательств и обстоятельств дела, и при этом уже были предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции, в связи с чем, их повторение в поданной в суд кассационной инстанции жалобе представляет собой требование о переоценке исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций правильно определили спорное правоотношение и предмет доказывания по делу и с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства. Выводы судов об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иное толкование заявителем норм материального и процессуального права, а равно иная оценка представленных в материалы дела документов не является предусмотренным положениями статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлены, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2022 года по делу № А40-150757/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Отель на Руставели» – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяЕ.В. Кочергина 

Судьи:В.В. Петрова 

А.В. Цыбина