АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

05 февраля 2018 года

Дело №

А56-22212/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 5 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 февраля 2018 года.

	Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от индивидуального предпринимателя Третьяковой М.А. – Усатовой Е.В. (доверенность от 05.10.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  Кутузова И.В. (доверенность от 28.12.2017), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Фановой А.Ю. (доверенность от 09.01.2018),

	рассмотрев  в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и индивидуального предпринимателя Третьяковой Марины Александровны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2017 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017 (судьи Колосова Ж.В., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу № А56-22212/2016,             

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель Третьякова Марина Александровна, ОГРНИП 304784330200220, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – комитет), и акционерному обществу «Фонд имущества», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239 (далее - фонд имущества), о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчёта об оценке от 14.12.2015 № 31-8-0019(280)-2015, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН) в отношении помещения 2-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Кронштадт, пр. Ленина, д. 41/6. лит. А, и об обязании заключить договор купли-продажи указанного помещения по цене 12 110 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУИОН.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к комитету и фонду имущества о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчёта об оценке 14.12.2015 № 31-8-0019 (279)-2015, выполненного ГУИОН в отношении помещения 1-Н площадью 161,4 кв. м с кадастровым номером 78:34:0010333:175, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Кронштадт, пр. Ленина, д. 41/6, лит. А, и об обязании заключить договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 9 480 000 руб.

Определением суда от 15.09.2016 дела объединены в одно производство, делу присвоен № А56-22212/2016.

Решением суда от 07.07.2017 прекращено производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, комитет обязан заключить с предпринимателем договор купли-продажи помещения 1-Н по цене 13 300 000 руб. и помещения 2-Н по цене 16 300 000 руб., в иске к фонду имущества отказано.

Постановлением апелляционного суда от 12.10.2017 решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе предприниматель просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, обязав заключить договор купли-продажи помещений 1-Н и 2-Н по цене 9 550 000 руб. и 12 600 000 руб. соответственно.

Податель жалобы ссылается на то, что суды не мотивированно приняли выводы экспертного заключения ООО «Альфа Консалт» наряду с другими доказательствами, считает, что суд немотивированно назначил повторную экспертизу, отказал предпринимателю в вызове экспертов в судебное заседание для дачи пояснений, отказал предпринимателю в проведении еще одной повторной экспертизы. 

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт.

Податель жалобы ссылается на то, что суды неправильно оценили доказательства по делу в их совокупности, в отсутствии доказательства недостоверности отчётов ГУИОН сделали необоснованный вывод о рыночной стоимости объектов оценки, считает, что правильно оценив доказательства,  суды должны были определить цену объектов на основании отчётов ГУИОН.

В отзывах на кассационную жалобу ГУИОН просит отказать в удовлетворении жалобы предпринимателя и удовлетворить жалобу комитета.

	Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители предпринимателя и комитета подтвердили доводы, изложенные каждый в своей  кассационной жалобе, и обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы противоположной стороны. Представитель ГУИОН поддержал доводы комитета и обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы предпринимателя.

	Фонд имущества о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалобы рассмотрены в его отсутствие.

	Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

	Материалами дела подтверждается следующее.

 	Распоряжениями комитета от 31.12.2015 №№ 1665-рз и 1666-рз установлена цена выкупа спорных помещений в размере 15 000 000 руб. 00 коп. и 18 400 000 руб. в соответствии с отчётами ГУИОН об оценке рыночной стоимости от 14.12.2015 №№ 31-8-0119 (279)-2015 и 31-8-0119 (280)-2015, выполненными по состоянию на 13.10.2015.

Фонд имущества по поручению комитета направил предпринимателю 21.01.2016 проекты договоров купли-продажи упомянутых нежилых помещений.

Предприниматель направил протоколы разногласий с указанием цены продажи помещения 1-Н в размере 9 480 000 руб. и помещения 2-Н в размере 12 110 000 руб.

          Ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи арендованных помещений, считая, что установленная комитетом цена выкупа помещений является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими исками.

          Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости помещений, затем назначил проведение повторной экспертизы, счёл заключение повторной экспертизы обоснованным и установил цену выкупаемых помещений в соответствии с заключением повторной экспертизы.

          Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

          Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

          В части прекращения производства по делу и отказа в иске к фонду имущества судебные акты в кассационном порядке не обжалуются.

          Сделанные судами выводы в части рассмотрения преддоговорного спора соответствуют установленным по делу доказательствам и основаны на правильном применении норм права.

          В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

          Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ. В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

          Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренным Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

          Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005  № 92, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

          В опровержение результатов отчётов об оценке рыночной стоимости выкупаемых помещений, изготовленных ГУИОН, истец представил заключения специалиста об оценке указанных объектов от 20.02.2016 №№ 008-001Р-16 и  008/1-001р-16, согласно которым рыночная стоимость помещения 1-Н составила 9 480 000 руб., помещения 2-Н - 12 110 000 руб.

          С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учётом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив статью 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статью 13 Закона об оценочной деятельности  назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки, поручив её проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью «СевЗапЭксперт».

 Усмотрев противоречия в выводах эксперта, изложенных в заключении от 30.01.2017 № 192-о/16-17, суд в соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству ГУИОН назначил по делу повторную экспертизу, поручив её проведение обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Консалт».

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 Закон № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности и на основании оценки имеющихся в деле доказательств обоснованно пришли к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения повторной судебной экспертизы. 

Отказывая истцу в назначении еще одной повторной экспертизы, суды сделали правильный вывод о том, что не имеется оснований для её проведения, поскольку не доказано наличие обстоятельств, свидетельствующих о недостаточной ясности или полноте заключения,  выполненного экспертом ООО «Альфа Консалт», вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы и наличие противоречий в выводах эксперта.

Суды первой и апелляционной инстанций сделал обоснованный вывод о том, что указанное заключение судебной экспертизы является достоверным. 

Доводы предпринимателя были обоснованно отклонены судами первой и апелляционной инстанций. Приведенные предпринимателем мотивы, по которым он не согласен с установленной в заключении эксперта ООО «Альфа Консалт» рыночной стоимостью предмета оценки, не свидетельствуют о нарушении экспертом законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки или недостоверности сведений, используемых экспертом в отчёте об оценке. 

Доводы комитета и ГУИОН также правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанций. При этом суды обоснованно исходили из того, что при наличии  разногласий сторон относительно стоимости выкупаемого имущества и представленных сторонами заключений оценщиков с разными результатами оценки рыночной стоимости арендуемых помещений, установление в судебном порядке рыночной стоимости помещений возможно путём проведения судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

	С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа					

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017 по делу № А56-22212/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и индивидуального предпринимателя Третьяковой Марины Александровны – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 Г.М. Рудницкий