Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Калининград                                               Дело №А21-3346/2019

«18» июня 2019г.

Резолютивная часть решения оглашена 11.06.2019г. 

Решение в полном объёме изготовлено 18.06.2019г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи  Талалас Е.А..

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

Администрации Советского городского округа к ООО «СтройЗападИнформ»

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, 

при участии:

от истца: ФИО2  - по доверенности, паспорту;

от ответчика: ФИО3  по доверенности, паспорту; 

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (ОГРН: 

<

***>, место нахождения: г.Калининград, площадь Победы, дом 1) обратилась в суд с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «СтройЗападИнформ» (ОГРН: 

<

***>; место нахождения: 

<

...> ) задолженности по арендной плате в сумме 943 043,50 рублей и 2 577 734,83 рублей пени.

Ответчик представил отзыв, в котором оспаривает размер задолженности, при этом ссылается на следующие обстоятельства:

-  пропуск срока исковой давности в части заявленных требований;

- уменьшение площади земельного участка в связи с завершением строительства трех многоквартирных жилых домов и передача их в собственность гражданам и юридическим лицам.

Кроме того, представители общества просят суд при взыскании неустойки применить положения статьи 333 ГК РФ.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил. 

21.07.2010 года между муниципальным образованием «Советский городской округ» и ООО «СтройЗападИнформ» заключен договор № 131 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование сроком на 10 (десять) лет земельный участок с кадастровым номером 39:16:010612:15, расположенный по адресу: 

<

...> общей площадью 18 422 кв. м, под комплексное освоение в целях многоэтажного жилищного строительства.

Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по внесению арендной платы, наличие за период с 3-го квартала 2013 по 2018 задолженности  по арендной плате в размере 943 043,50 рублей,  явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска ответчик указывал, что на арендуемом обществом земельном участке  с кадастровым номером 39:16:010612:289 построены и введены в эксплуатацию три многоквартирных жилых дома, квартиры в которых были переданы в собственность граждан, юридических лиц, муниципального образования и Калининградской области.

Так, 31 октября 2013 администрацией выдано Разрешение № RU 39000779-54/2013 «МО» на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Квартал многоквартирных жилых домов по ул. Тимирязева - Каштановая в г. Советске» первый этап строительства жилой дом № 1, 36-ти квартирный жилой дом, односекционный, шестиэтажный, расположенный по адресу: 

<

...>.

30 октября 2014 администрацией выдано Разрешение № RU 39000779-61/2014 «МО» на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Квартал многоквартирных жилых домов по ул. Тимирязева - Каштановая в г. Советске» второй этап строительства жилой дом № 2, 18-ти квартирный жилой дом, односекционный, трехэтажный, расположенный по адресу: 

<

...>.

18 ноября 2015 администрацией выдано Разрешение № 39-RU39309000-88/2015 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Квартал многоквартирных жилых домов по ул. Тимирязева - Каштановая в г. Советске» третий этап строительства жилой дом № 23 по ул. Каштановой, расположенный по адресу: 

<

...>.

При этом за ООО «СтройЗападИнформ» право собственности зарегистрировано на следующие квартиры:

-  кв. №. 1 в доме № 19 по ул. Каштановая в г. Советске  (Свидетельство о государственной регистрации права от 25.11.2013 г. серия 39-АБ № 253358)

-  

<

...> (Свидетельство о государственной регистрации права от 23.12.2014 г. серия 39-АБ № 402168), 

- 

<

...> зарегистрировано право муниципальной собственности 17 декабря 2015 (Акт приема-передачи жилого помещения (квартиры) от 20.08.2015).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №'73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком под многоквартирным домом, соответственно, и право пользования земельным участком под таким домом у ООО «СтройЗападИнформ» прекратилось.

Ответчик полагает, что его права как арендатора в части земельного участка, расположенного под построенными тремя очередями строительства и необходимыми для их использования прекратилась, соответственно прекращена  и обязанность по внесению арендной платы за указанную часть участка.

Из материалов дела следует, что Общество обратилось  к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 39:16:010612:289, площадью 18422 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> на 4 земельных участка 39:16:010612:ЗУ1, площадью 4087 кв. м., 39:16:010612:ЗУ2, площадью 2398 кв. м, 39:16:010612:ЗУЗ, площадью 2143 кв. м, 39:16:010612:ЗУ4, площадью 9794 кв. м.

В результате выполнения данных кадастровых работ кадастровым инженером ФИО4 был подготовлен межевой план от 22 февраля 2019 года. Схема раздела согласована с администрацией МО «Советский городской округ» 19.02.2019 г.

Вместе с тем, 21 марта 2019 года Управлением Росреестра по Калининградской области был приостановлен государственный кадастровый учет (Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета от 21 марта 2019 г. № КУВД-001/2019-2574095/2) в связи с тем, что в границах земельного участка 39:16:010612:289 были обнаружены 3 земельных участка с кадастровыми номерами 39:16:010612:5, 39:16:010612:6, 39:16:010612:7 с декларированной площадью с видом разрешенного использования «для ведения садоводства и огородничества», поставленных 07.06.2005 г. на кадастровый учет. 

Согласно межевого плана от 22 февраля 2019 под каждым из трех построенных многоквартирных домов сформирован земельный участок, необходимый для эксплуатации такого дома. Кроме того, сформирован земельный участок площадью 9 794 кв..м., на котором ООО «СтройЗападИнформ» продолжает строительство оставшихся домов, из расчета площади которого, как обоснованно полагает ответчик,  администрация, соблюдая требования закона, должна начислять арендную плату.

В своем отзыве ответчик произвел контррасчет арендной платы за фактически используемый земельный участок в целях строительства многоквартирного дома: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:16:010612:289, общей площадью 18 422 кв. м., равна 30 966 829,34 рублей. Следовательно, если кадастровую стоимость разделить на площадь участка, можно вычислить удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который в данном случае равен 30 966 829,34/18422 = 1 680,97 руб. за 1 кв. м

В связи с чем,  кадастровая стоимость земельного участка площадью 9 794 кв. будет равна 1680,97 руб * 9794 кв. м. = 16 463 420,18 рублей. 

Из этого следует, что годовая арендная плата с учетом применения срока исковой давности,  за:

2016 год равна 16 463 420,18 * 0,5 % = 82 317,10 руб., в т.ч. за каждый квартал по 20 579,275 руб.;

2017 год равна 16 463 420,18 * 0,6% = 98 780,52 руб.. в т.ч. за каждый квартал по 24 695,13 руб.;

2018 год равна 16 463 420,18 * 0,6% = 98 780,52 руб., в т.ч. за каждый квартал по 24 695,13 руб.

Согласно  п. 4.10 Договора аренды земельного участка № 131 от 21.07.2010, в случае уменьшения площади земельного участка по причинам, не зависящим от Арендатора, Арендатор имеет право на соразмерное уменьшение суммы вносимой арендной платы.

С учетом применения сроков исковой давности задолженность по арендной плате за период с 13.02.2016 по 12.12.2018 года за фактически используемы Обществом земельный участок площадью 9 794 кв..м., на котором ведется  строительство оставшихся домов, составляет 270 153,88 рублей, а сумма пени – 596 306,48 рублей. 

Администрация, учитывая обоснованность доводов ответчика, уточнив требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просила взыскать  задолженность по арендной плате за период с 13.02.2016 по 12.12.2018 года за фактически используемы Обществом земельный участок площадью 9 794 кв..м., на котором ведется  строительство оставшихся домов,  в размере  270 153,88 рублей, и пени в размере  596 306,48 рублей по состоянию на 12.12.2018 года. 

Уточнение принято судом к рассмотрению.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с пунктом 4.3 договора (в редакции соглашения от 27.07.2011г.) арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (платежи за 4 квартал вносятся не позднее 10 декабря текущего года) вносить арендную плату за арендованный земельный участок.

Проверив представленный ответчиком расчет задолженности  по арендной плате за период с 13.02.2016 по 12.12.2018 года за фактически используемы Обществом земельный участок площадью 9 794 кв..м. на сумму 270 153,88 рублей, суд находит его обоснованным и арифметически правильным.

Принимая во внимание обоснованность доводов ответчика и многочисленную судебную практику по данному вопросу, суд считает требование истца в части взыскания основной задолженности на сумму 270 153,88 рублей обоснованным по праву и по размеру и подлежащим удовлетворению.

Администрация просит взыскать пени по состоянию на 12.12.2018 в размере 596 306,48 рублей.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении неустойки, суд считает  его подлежащим  удовлетворения в связи со следующим.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (пункт 71 Постановления Пленума № 7).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ) (пункт 73 Постановления Пленума № 7). 

Заслушав доводы представителя ответчика, изложенные в отзыве,  и исходя из того, что неустойка носит компенсационный, а не карательный характер, должна быть адекватной и соизмеримой с нарушенным интересом,  принимая во внимание, что предусмотренная договором неустойка (0,5%) соответствует 182,5% годовой ставки по краткосрочным кредитам в рублях, выданным субъектам предпринимательской деятельности, что более чем в 12-15 раз превышает ключевую ставку Банка России,  суд приходит к выводу о ее несоразмерности и необходимости ее снижения. 

В данном случае, суд полагает, что взысканию подлежат  неустойка в размере  100 000 рублей (размер неустойки из расчета двукратной ключевой ставки составляет 53 406,93 рублей). Требование в части взыскания 496 306,48 рублей неустойки удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 167 – 170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройЗападИнорм»   в пользу Администрации Советского городского округа 270 153,88 рублей   задолженности по арендной плате по договору № 131 аренды земельного участка  от 21.07.2010 года,   пени  в размере 100 000  рублей.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройЗападИнорм»  в доход федерального бюджета  10 403   рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый апелляционный суд  в течение месяца с даты изготовления решения в полном объеме.

Судья

                                                Е.А. Талалас

(подпись, фамилия)