АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-22366/19

25 февраля 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   17 февраля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            25 февраля 2020 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Новочеркасска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к муниципальному унитарному предприятию «Тепловые сети» г.Новочеркасска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное унитарное предприятие «Новочеркасские тепловые сети», о взыскании,

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 31.05.2019;

от третьего лица: ФИО2 – представитель по доверенности от 01.08.2019; 

 

установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Новочеркасска обратился в суд с заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Тепловые сети» г. Новочеркасска о взыскании 219 766 рублей 98 копеек задолженности по арендной плате, 18 899 рублей 41 копеек пени по договорам №07/239, №05/761, №07/135, №05/755 (с учетом уточнения).

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Ответчик в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать по мотивам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему, ходатайствовал о применении срока исковой давности.

Третье лицо полагало исковые требования необоснованными.

Суд считает возможным рассмотреть заявление в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В судебном заседании 17.02.2020 объявлялся перерыв до 16 час. 15 мин. 17.02.2019, после которого  судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Новочеркасска (арендодатель)  и муниципальным унитарным предприятием «Тепловые сети» г. Новочеркасска (арендатор) были заключены договоры аренды земельного участка:

- № 05/761 от 16.08.2005, согласно которому  арендатору передан  земельный участок с кадастровым номером 61:55:01 11 03:0008, площадью 658,7 кв.м, находящий по адресу 

<

...>. Срок договора установлен с 01.08.2002 по 31.07.2008;

- № 07/135 от 12.03.2007, согласно которому  арендатору передан  земельный участок  с кадастровым номером 61:55:02 06 11:0022, площадью 1419 кв.м, находящийся по адресу г. Новочеркасск, в районе ул.Спортивная, 111-а/12 . Срок договора установлен с 15.05.2006 по 14.05.2055;

- № 05/755 от 18.08.2005,  согласно которому  арендатору передан  земельный участок  с кадастровым номером 61: 55: 01 18 01:0015, площадью 218 кв.м, находящийся по адресу 

<

...>. Срок договора установлен с 23.07.2003 по 22.07.2008;

- № 07/239 от 26.04.2007, согласно которому арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 61:55:01 09 04:0002, площадью 633 кв.м, находящийся по адресу 

<

...>. Срок договора установлен с 23.08.2003 по 22.08.2008;

- № 05/765 от 17.08.2005,  согласно которому  арендатору передан земельный участок  с кадастровым номером 61:55:01 15 04:0010, площадью 187 кв.м, находящийся по адресу 

<

...>. Срок договора установлен с 25.07.2006 по 24.07.2055;

В соответствии с пунктом 3.2 договоров аренды № 05/761 от 16.08.2005, № 05/755 от 16.08.2005  арендная плата вносится равными долями не позднее первого числа следующего за отчетным месяца, за декабрь не позднее 20 декабря.

В соответствии с пунктом 3.2 договорами  аренды № 07/135 от 12.03.2007, 07/239 от 26.04.2007 арендная плата вносится равными долями до 25 числа текущего месяца, за декабрь – до 20 декабря, за январь – до 20 февраля.

В соответствии с пунктом 1.2 договоров на участке имеются котельные и нежилые строения  (1.2 договоров).

Данные объекты недвижимости находятся в собственности муниципального образования г.Новочеркасск и переданы в хозяйственное ведение МУП «Тепловые сети», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из ЕГРН.

Пунктом 5.2 договоров аренды предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы, в соответствии с которым арендатор оплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на дату расчета пени за каждый календарный день просрочки.

В результате нарушений условий договоров аренды  за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за земельные участки по договорам аренды в размере:

по договору от 26.04.2007 г. № 07/239 за период с 01.10.2017  по 31.03.2019  в размере 14844,89 руб. из них задолженность по арендной плате - 13917,66 руб.; пени за просрочку платежей - 927,23 руб.;

по договору от 16.08.2005 г. № 05/761 за период с 01.10.2017  по 31.03.2019  в размере 105035,19 руб. из них: задолженность по арендной плате - 98474,53 руб.; пени за просрочку платежей - 6560,66 руб.;

по договору от 12.03.2007 г. № 07/135 за период  с 01.10.2017  по 31.03.2019  в размере 88511,45 руб. из них: задолженность по арендной плате – 82 982,89 руб.; пени за просрочку платежей - 5528,56 руб.;

по договору от 18.08.2005 г. № 05/755 за период с 01.10.2013  по 31.03.2019  в размере 30274,86 руб. из них: задолженность по арендной плате - 24391,90 руб.; пени за просрочку платежей - 5882,96 руб.

Истцом в адрес ответчика направлены претензии с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, однако претензии оставлены ответчиком без удовлетворения.

Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором условий договора аренды Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Ответчик в обоснование возражений на иск  ссылается на передачу объектов недвижимого имущества,  находящихся на спорных земельных участках третьему лицу, муниципальному унитарному предприятию «Новочеркасские тепловые сети».

Нежилые помещения, расположенные по следующим адресам: ул. Александровская, 62Б, ул. Юннатов, 8, ул. Спортивная, 11а/12, ул. Коммунальная,1а в г.Новочеркасске были переданы третьему лицу по акту приема-передачи от 31.10.2018.

21.02.2019 актом приема-передача имущества МУП «Тепловые сети» г.Новочеркасска передало Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Новочеркасска в муниципальную казну имущество, в том числе нежилые помещения, расположенные по указанным выше адресам.

Вместе с тем,  право хозяйственного ведения было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области за ответчиком, что подтверждается свидетельствами.

Согласно ч. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (ч. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (ч. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ч. 4 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

Право хозяйственного ведения на движимые вещи в соответствии со статьей 299 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у унитарного предприятия с момента фактической передачи этих вещей, если иное не установлено законом или решением самого собственника. На недвижимые вещи право хозяйственного ведения возникает у унитарного предприятия с момента государственной регистрации этого права.

С момента государственной регистрации вещного права третьего лица на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках, к нему в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право пользования участками, занятыми этими объектами и необходимыми для их использования.

Из материалов дела следует, что за ответчиком было зарегистрировано право хозяйственного ведения на объекты недвижимости, которые находятся на спорных земельных участках. Однако, доказательств прекращения права хозяйственного ведения ответчиком суду в материалы дела не представлено.

Таким образом, исходя из смысла ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и вышеназванного постановления, суд приходит к выводу об обязанности ответчика уплачивать арендную плату истцу до погашения записи, а не до момента передачи спорных объектов.

Кроме того, ответчик указывает, что эксплуатация котельных относится к лицензируемому виду деятельности и заключение договоров аренды на земельные участки, расположенные по адресам: ул. Александровская, 62Б, ул. Юннатов, 8, ул.Спортивная, 11а/12, ул.Коммунальная,1а в г.Новочеркасске  необходимо для осуществления производственной деятельности МУП «Новочеркасские тепловые сети».

Вместе с тем, данный довод не отменяет положения Гражданского кодекса Российской Федерации о переходе прав на землю с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, установленные ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. При взыскании арендной платы по договорам аренды земельных участков под объекты недвижимого имущества имеет значение только момент государственной регистрации, прекращения либо перехода права собственности, однако доказательств того, что в спорный период права были прекращены в материалы дела, не представлено.

Таким образом, вопреки доводам ответчика в данном случае именно ответчик несет бремя расходов в отношении спорных земельных участков.

Иные доводы судом не принимаются во внимание, поскольку при взыскании арендной платы по договорам аренды земельных участков под объекты недвижимого имущества имеет значение только момент государственной регистрации, прекращения либо перехода права собственности, однако доказательств того, что в спорный период права были прекращены в материалы дела, не представлено.

Произведенный расчет арендной платы соответствует действующему законодательству, условиям договоров, доказательств внесения арендной платы ответчиком не представлено.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 05/755 от 18.08.2005, полагает срок исковой давности следует исчислять с 26.06.2016, поскольку истец обратился с иском 26.06.2019.

Истцом по требованию суда представлен расчет исковых требований с учетом заявленного ответчиком срока исковой давности, в соответствии с которым размер задолженности по договору аренды  № 05/755 от 18.08.2005 за период с 01.07.2016 по 31.03.2019 составляет 14 602 рубля 51 копейка, пени за период 01.08.2016 по 31.03.2019 1 885 рублей 35 копеек.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты прав по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет 3 года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 АПК РФ.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с положениями статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и тому подобное), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Соблюдение обязательного претензионного порядка пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" отнесено к основаниям приостановления течения срока исковой давности.

Соблюдение обязательного претензионного порядка пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" отнесено к основаниям приостановления течения срока исковой давности. Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию спора предусмотрено тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования). Иного применительно к спорным правоотношениям закон не устанавливает.

Применительно к соблюдению процедуры досудебного урегулирования спора начало и окончание этой процедуры, влияющей на приостановление течения срока, установлены законом.

Из материалов дела усматривается, что исковое заявление подано Комитетом  26.06.2019.

Комитетом в материалы дела представлены претензии, направленные в адрес предприятия.

Таким образом, течение срока исковой давности приостанавливалось на 30 календарных дней.

Поскольку истец, прибегнув к претензионному порядку урегулирования спора, продлил срок исковой давности на один месяц, срок исковой давности для предъявления требований о взыскании задолженности, возникшей до 27.05.2016, истек.

Учитывая, что договором аренды земельного участка № 05/755 от 18.08.2005 предусмотрена оплата арендных платежей в срок не позднее 1 числа следующего за отчетным месяца равными долями, а также принимая во внимание, что иск подан 26.06.2019, при этом от указанной даты надлежит отсчитать 30 календарных дней в ретроспективу (в связи с приостановлением течения срока исковой давности) -27.05.2019, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2016 по 31.03.2019 не пропущен, поскольку срок оплаты за май 2016 года по договору аренды наступил только 01.06.2016.

Таким образом, ответчик обязан оплатить использование земельных участков за период с 01.05.2016 по 31.03.2019.

Судом произведен свой расчет задолженности по договору аренды № 05/755 от 18.08.2005 за период с 01.05.2016 по 31.03.2019, согласно которому задолженность составляет 15 440 рублей 69 копеек.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что требования истца, с учетом применения срока исковой давности, а также с учетом его приостановления на 30 календарных дней, подлежат частичному удовлетворению в размере 15 440 рублей 69 копейки по договору № 05/755 от 18.08.2005.

Расчет задолженности истца по договорам №07/239, №05/761, №07/135 суд считает арифметически верным и соглашается с ним.

При таких обстоятельствах требование о взыскании задолженности по договорам аренды №07/239, №05/761, №07/135, №05/755 подлежит частичному удовлетворению в сумме 210 815  рублей 77 копеек (13 917,66 руб. + 98 474,53 руб.+ 82 982,89 руб. + 15 440,69 руб.).

В остальной части исковых требований о взыскании задолженности  следует отказать.

Доводы ответчика о несоответствии расчета задолженности истца условиям договоров аренды, дополнительным соглашениям  отклоняются судом как необоснованные.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика за нарушение сроков внесения арендной платы пени в общей сумме 38 326 рублей 98 копеек пени.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

Расчет суммы пени произведен истцом с учетом пункта 5.2 договоров, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300  ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату расчета пени за каждый календарный день просрочки.

С расчетами неустойки,  произведенными истцом по договорам аренды №07/239, №05/761, №07/135 суд соглашается и признает их  верными.

С истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.) (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт просрочки установлен судом, доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено.

Истцом по требованию суда представлен расчет неустойки с учетом срока исковой давности, заявленного ответчиком, согласно которому неустойка по договору  № 05/755 от 18.08.2005, исчисленная на сумму задолженности с 01.07.2016 по 31.03.2019, составила 1 885 рублей 35 копеек за период с 01.08.2016 по 31.03.2019.

Суд, проверив расчет истца с учетом срока исковой давности, полагает его неверным в части периода начисления неустойки. Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрена оплата  арендных платежей не позднее 01 числа следующего за отчетным месяцем. Следовательно, неустойка подлежит начислению, начиная со 2 числа месяца, следующего за отчетным.

Вместе с тем, истец производит расчет неустойки с 20 числа текущего месяца, что противоречит условиям договора аренды.

Судом произведен свой расчет пени с учетом срока исковой давности по договору № 05/755 от 18.08.2005, периода оплаты арендных платежей  (не позднее 01 числа следующего за отчетным месяца). Неустойка, начисленная на сумму задолженности за период с 01.05.2016 по 31.03.2019 составляет 2 086 рублей 16 копеек за период с 02.06.2016 по 31.03.2019, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Таким образом, суд находит требования истца о взыскании неустойки по договорам аренды №07/239, №05/761, №07/135, № 05/755  обоснованными частично в сумме 15 102 рубля 61 копейки.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании пени следует отказать.

Доводы ответчика о применении ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на момент вынесения решения, при расчете неустойки отклоняются судом, как противоречащие условиям договоров аренды.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Тепловые сети» г. Новочеркасска в пользу Комитета по управлению имуществом администрации г. Новочеркасска 209 977 рублей 59 копеек задолженности по арендной плате, 14 901 рубль 80 копеек пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Тепловые сети» г. Новочеркасска в доход федерального бюджета 7 324 рубля государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                               О.П. Захарченко