Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-47467/2019

19 мая 2020 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 мая 2020 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И. В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дизайн-Кафе» к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Челябинска

о признании недействительным отказа в предоставлении земельного участка в собственность,

при участии в заседании:

от заявителя: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности № 138 от 29.07.2019;

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дизайн-Кафе» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска о признании недействительным решения, выраженного в письме № 27733 от 19.08.2019 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:05 04 006:0013, площадью 1621 кв.м., по адресу: 

<

...> А.

Судом к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Челябинска.

Представители заявителя, Администрации г.Челябинска в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, о чем в материалах дела имеются соответствующие доказательства.

Представитель заявителя ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учетом изложенного, суд рассмотрел дело в отсутствие представителей, не явившихся лиц, в порядке статьи 156 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что спорный земельный участок не подпадает под признаки земельного участка, указанные в п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, поскольку он не является земельным участком общего пользования, вид его фактического использования не соответствует ни одному из видов использования, указанных в данной статье.

Также заявитель указал, что по своему фактическому использованию данный земельный участок предназначен исключительно для эксплуатации объекта недвижимости, иное его использование фактически невозможно и не осуществляется. Указанное подтверждается землеустроительной экспертизой, выполненной по заказу ООО «Дизайн-Кафе» обществом «Землеустроительное бюро «Мост» с целью определения соразмерности площади земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, а также наличия ограничений, препятствующих использованию данного земельного участка.

 Также заявитель сослался на  правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в определении № 307-КГ16-18929 о том, что нахождение земельного участка в категории земель, приватизация которых не допускается, не является препятствием к тому, чтобы при рассмотрении дела о выкупе данного земельного участка судом был исследован вопрос о фактическом использовании земельного участка, и в том случае, если данный земельный участок действительно необходим и соразмерен по площади для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, его выкуп в порядке подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ следует признать возможным.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласился, представил отзыв.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, распоряжением Администрации г.Челябинска от 11.09.2007 № 3207-д ООО «Дизайн-Кафе» предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона) площадью 0,1621 га для строительства здания офиса с кафе на первом этаже и подземной автопарковкой по ул.Леопарковой в Центральном районе г.Челябинска без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (л.д.29-30 т.1).

На основании указанного распоряжения 10.12.2007 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (арендодатель) и ООО «Дизайн-Кафе» (арендатор) заключен договор УЗ № 009224-К-2007 аренды земли г.Челябинска (л.д.31-39 т.1).

Согласно указанного договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды следующее имущество: 

земельный участок площадью 1621 кв.м., расположенный по ул.Лесопарковая в Центральном районе города Челябинска из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящееся в ведении муниципального образования, для строительства здания офиса с кафе на первом этаже и подземной автопарковкой (пункт 1.1.1 договора).

Настоящий договор заключен на срок до 11.09.2010 (пункт 1.4 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительными соглашениями № 1 от 01.06.2010, № 2 от 05.03.2015  к вышеуказанному договору срок действия данного договора был продлен до 10.12.2013, до 10.12.2018 соответственно (л.д.40-41 т.1).

24.05.2016 ООО «Дизайн-Кафе» Администрацией г.Челябинска выдано разрешение на строительство №RU  74315000-157-г-2016.

06.05.2019 ООО «Дизайн-Кафе» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU  74315000-72-2019 двухэтажного здания офиса с кафе  на первом этаже и поземной автопарковкой, расположенного по адресу: 

<

...> (л.д.25 -28 т.1).

Согласно выписке из ЕГРН 21.05.2019 за ООО «Дизайн-Кафе» зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - нежилое здание двухэтажного здания офиса с кафе  на первом этаже и поземной автопарковкой, расположенного по адресу: 

<

...>.

15.07.2019 ООО «Дизайн-Кафе» обратилось в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска с заявлением о предоставлении в собственность, путем выкупа земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, Центральный район, ул.Лесопарковая, кадастровый номер: 74:36:0504006:13, для эксплуатации двухэтажного здание офиса с кафе на первом этаже и подземной автопарковкой (л.д.10 т.1).

Письмом от 19.08.2019 № 27733 Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска отказал ООО «Дизайн-Кафе» в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка на основании пункта 16 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование, аренду земельных участков юридическим лицам и физическим лицам», утвержденного постановлением Администрации города Челябинска от 24.09.2018 № 423-п.

В обоснование отказа Комитет указал следующее.

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденным решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13, земельный участок расположен в зоне А1.4 -природно-рекреационной территориальной зоне (парки, в т.ч. специализированного назначения, скверы, бульвары, набережные). В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного Кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

08.11.2019 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (арендодатель) и ООО «Дизайн-Кафе» (арендатор) подписан договор УЗ № 017071-Д-2019 аренды земельного участка г.Челябинска (л.д.31-39 т.1).

Согласно указанного договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды следующее имущество: 

Земельный участок площадью 1621 кв.м., кадастровый номер 74:36:0504006:13, расположенный по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, Центральный район, ул.Лесопарковая, из земель населенных пунктов (природно-рекреационная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации двухэтажного здания офиса с кафе на первом этаже и подземной автопарковкой (пункт 1.1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора настоящий договор заключен на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, выписки из ЕГРН на объект недвижимого имущества от 26.08.2019 № 74/001/019/-7258, выписки из ЕГРН на земельный участок от 26.08.2019 № 74/001/019/2019-6816.

Срок действия настоящего договора: 20 лет с даты акта приема-передачи земельного участка к договору (пункт 1.5 договора).

Согласно Акту приема-передачи земельного участка от 08.11.2019 вышеуказанный земельный участок передан ООО «Дизайн-Кафе» (л.д.40 т.2)

Однако, при этом, не смотря на заключенный договор долгосрочной аренды, Заявитель, не согласившись с отказом от 19.08.2019 № 27733, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Заявителем в материалы дела представлена землеустроительная экспертиза, выполненная ООО «Землеустроительное бюро «Мост» 12.09.2019 по заказу  ООО «Дизайн-Кафе» на основании договора подряда от 02.09.2019 № 035 (л.д.1-25 т.2).

Согласно указанной экспертизы перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 

1.Установить соразмерность площади объекта недвижимости -«Двухэтажное здание офиса с кафе на первом этаже и подземной парковкой», (далее - ОКС), с кадастровым номером 74:36:0504006:409 площади земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:13 для эксплуатации объекта недвижимости.

2. Установить наличие (отсутствие) зон с особыми условиями использования территории, устанавливающих обременения при эксплуатации земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:13.

Согласно заключению эксперта, площадь земельного участка под объектом недвижимости с кадастровым номером 74:36:0504006:409 (площадь застройки) составляет 1247,6 кв. м. по данным ЕГРН (координатам приведенным в разделе 5.1 выписки из ЕГРН об объекте недвижимости).

Площадь земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:13 площадью 1621 кв. м. свободная от застройки площадью 1247,6 кв. м. составляет 373,4 кв. м., которая обеспечивает возможность входа и выхода на первый и подземный этажи (94,1 кв. м.), возможность передвижения от одного входа к другому и технического обслуживания стен и окон ОКС по асфальтированному и плиточному покрытиям ( 251 кв. м.), включает озеленение территории и размещение малых архитектурных форм ( 28,3 кв. м.). 2. Коэффициент застройки определяется отношением площади застройки к площади земельного участка и составляет в данном случае величину равную 1247,6 кв. м. : 1621 кв. м. = 0,77

Коэффициент плотности застройки определяется отношением суммарной площади всех этажей застройки (за исключением подземного) к площади земельного участка и составляет в данном случае величину равную (3195 кв. м. - 1126,6 кв. м.) : 1621кв. м. = 1,28

Нормативные коэффициенты (максимальные), в соответствии сприложением Г 1СП42.Д3330.2011Сводправил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, для специализированной общественно-деловой застройки составляют:

Коэффициент застройки = 0,8 Коэффициент плотности застройки = 2,4

Таким  образом, эксперт указал, что коэффициент застройки 0,77   близкий   к   предельному говорит о наиболее  рациональном использовании земельного   участка, поскольку,  незначительное уменьшение  площади  участка ведет  к увеличению коэффициента застройки сверхнормативного.

Также согласно заключению эксперта, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости земельном участке с кадастровым номером 74:36:0504006:13 не содержит сведений об обременениях, обусловленных наличием ЗОУИТ. Анализ публичной кадастровой карты, также, позволяет сделать вывод, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:13 находится в 45 метрах к востоку от ЗОУИТ «Челябинский (городской) бор» и в 46 метрах к югу от ЗОУИТ «Территория памятника И.В. Курчатову».

Согласно выводам эксперта по результатам исследования установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:13 площадью 1621 кв. м. для строительства двухэтажного здания офиса с кафе на первом этаже и подземной парковкой является соразмерным (площадь и конфигурация участка являются необходимыми для эксплуатации) объекта недвижимости -«Двухэтажное здание офиса с кафе на первом этаже и подземной парковкой», с кадастровым номером 74:36:0504006:409. Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:13 свободен от обременений, связанных с наличием зон с особыми условиями использования территории.

При рассмотрении настоящего дела судом также установлено, что 16.01.2014 ООО «Дизайн-Кафе» обращалось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействующим решения Челябинской городской Думы  от 09.12.2012 № 37/13 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ» и о признании утратившими силу отдельных решений Челябинской городской Думы» в части, касающейся придания земельному участку с кадастровым номером 74:36:0504006:0013, расположенному на ул. Лесопарковой в Центральном районе г. Челябинска, статуса территории, находящейся в территориальной зоне А.1.4, как не соответствующего положениям Градостроительного кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2014 по делу № А76-707/2014 в удовлетворении заявленных требований ООО «Дизайн-Кафе» отказано. Решение Челябинской городской Думы от 09.10.2012 №37/13 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ» и о признании утратившими силу отдельных решений Челябинской городской Думы» в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:0013 к   территориальной   зоне   А.1.4.  признано соответствующим положениям статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Также судом установлено, что 06.10.2015 ООО «Дизайн-Кафе» обращалось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным решения Администрации г. Челябинска об отказе в выдаче разрешения на строительство, выраженное в письме от 22.09.2015 № 40-14622.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2016 по делу № А76-24956/2015 заявленные требования ООО «Дизайн-Кафе» удовлетворены. Отказ Администрации г. Челябинска в выдаче разрешения на строительство, изложенный в письме № 40-14622 от 22.09.2015 признан незаконным. Суд обязал Администрацию г. Челябинска в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу выдать обществу с ограниченной ответственностью «Дизайн-Кафе» разрешение на строительство объекта «Двухэтажное здание офиса с кафе на первом этаже и подземной автопарковкой по ул. Лесопарковой в Центральном районе г. Челябинска».

Указанное решение вступило в законную силу 13.05.2016.

В соответствии с ч. 1  ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

В данной статье в числе прочего приведено такое основание для отказа в предоставлении публичного участка в собственность физических и юридических лиц, как то, что указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6).

Как следует из материалов дела, основанием для отказа в выкупе спорного земельного участка послужило то, что земельный участок расположен в зоне А1.4 -природно-рекреационной территориальной зоне (парки, в т.ч. специализированного назначения, скверы, бульвары, набережные), а в соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного Кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В статье 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) указано, что документы территориального планирования подразделяются на документы территориального планирования Российской Федерации; документы территориального планирования субъектов Российской Федерации; документы территориального планирования муниципальных образований. Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГрК РФ территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Согласно статье 18 ГрК РФ документами территориального планирования муниципальных образований являются схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов.

Частью 3 статьи 23 ГрК РФ предусмотрено, что генеральный план городского округа содержит: положение о территориальном планировании; карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; карту функциональных зон поселения или городского округа.

В силу части 1 статьи 26 ГрК РФ реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (статья 41 ГрК РФ).

Статьей 42 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Согласно части 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Проект планировки и проект красных линий, утвержденный отдельным документом в составе документации по планировке территорий, могут быть оспорены заинтересованными лицами в судебном порядке.

Пунктом 2 части 6 статьи 43 ГрК РФ предусмотрено, что красные линии также отображаются и на чертежах проекта межевания территорий.

Согласно пунктам 11 и 12 статьи 1 ГрК РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования (территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума ВАС РФ N 136/13 от 18.06.2013, установление в документах территориального планирования территориальных зон и градостроительных регламентов не нарушает права собственников земельных участков и объектов недвижимости, поскольку целями разработки правил землепользования и застройки является обеспечение не только прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и публичных интересов, связанных, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий.

По смыслу правовой позиции, сформированной в определении Верховного Суда Российской Федерации N 308-КГ17-2697 от 22.06.2017, а также в пунктах 18 и 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), установление в документации по планировке территории красных линий исключает приватизацию земельного участка, находящегося полностью или частично в границах красных линий.

Из представленных в суд Комитетом доказательств, установлено, что согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ", утв. Челябинской городской Думы от 09.10.2012 N 37/13, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне А.1.4. (природно-рекреационная территориальная зона  (парки, в т.ч. специализированного назначения, скверы, бульвары, набережные).

Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Согласно пункту 9 статьи 1 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право лица по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.

При этом, суд исходит из того, что по смыслу части 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. 

Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников (арендаторов) земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

Положениями части 8 статьи 36 ГрК РФ предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник (арендатор) вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов. Данной нормой права прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельных участков.

Следовательно, принятие Правил не исключает возможность использования заявителем спорного земельного участка по целевому назначению, на что Заявителю было указано при рассмотрении дела А76-707/2014.

Однако, право на «…продолжение прежнего использования…» не равнозначно предоставлению в собственность.

Суд полагает необходимым отметить, что право Заявителя на использование спорного земельного участка по его целевому назначению, никоим образом не нарушено.

Материалами дела установлено, что первоначально, в 2007 году, Общество заключило договор аренды спорного земельного участка, для строительства здания офиса с кафе на первом этаже и подземной автопарковкой.

Материалами дела также подтверждено, и сторонами не оспаривается, что цель указанного договора аренды была достигнута и вышеобозначенный объект был возведен, введен в эксплуатацию,  право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке за Обществом. 

Таким образом, целью договора аренды являлось именно строительство объекта недвижимости на спорном участке и она была достигнута.

Объект возведен и эксплуатируется Обществом, препятствий в эксплуатации в соответствии с назначением объекта, не установлено. 

Помимо указанного материалами дела установлено, что Общество реализовало свое право на получение спорного участка на праве аренды на основании положений ст. 39.20 ЗК РФ (в ноябре 2019 заключен договор долгосрочной аренды спорного земельного участка).

Более того, отклоняя довод представителя Заявителя, суд еще раз отмечает, что Общество, являясь арендатором спорного земельного участка, вправе продолжать его использование в соответствии с его назначением. Однако, указанное не свидетельствует о том, что является возможным выкуп земельного участка без применения ограничений, установленных Земельным кодексом РФ с учетом принятых в муниципальном образовании Правил землепользования и застройки.

Доводы о соразмерности (несоразмерности) площади испрашиваемого земельного участка, в рассматриваемом случае, правового значения, не имеют, основанием для оспариваемого отказа, не являлись. При этом, суд отмечает, отклоняя доводы представителя Комитета о ее несоразмерности, что площадь участка изначально была определена именно для строительства того объекта и в тех объемах, который был возведен, а органом местного самоуправления не доказано, что эта площадь являлась чрезмерной. При этом, суд также учитывает, что долгосрочный договор аренды заключен органом местного самоуправления именно на спорный участок в испрашиваемой площади, что свидетельствует о том, что Орган местного самоуправления согласился с тем, что указанный участок необходим для эксплуатации расположенного на нем объекта, является соразмерным.

Таким образом, из изложенных доказательств следует, что оспариваемый обществом отказ органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность соответствует вышеприведенным нормам  ЗК РФ и не нарушает прав заявителя.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-168, 176  АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья                                                                   И. В. Мрез