﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-58160/2020

Дело № А65-7445/2019

г. Казань

19 марта 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А., 

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

при участии Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кашапова Рината Зулфатовича (паспорт),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кашапова Рината Зулфатовича г.Альметьевск 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.07.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2019

по делу № А65-7445/2019

по исковому заявлению Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кашапова Рината Зулфатовича (ИНН 165033678384, ОГРНИП 314168911200139) к Исполнительному комитету муниципального образования «Лениногорский муниципальный район» (ОГРН 1061689006422, ИНН 1649012699), обществу с ограниченной ответственностью «Промышленная экология» (ИНН 1644026144, ОГРН 1021601626628) о признании права собственности на нездание столовой общей площадью 94,1 кв. м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Лениногорский район, Керлигачское сельское поселение и административное здание общей площадью 225,60 кв. м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Лениногорский район, с. Керлигач, ул. Советская, д. 26А, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Кашапов Рината Зулфатович (далее – Глава КФХ Кашапов Р.З.) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Исполнительному комитету муниципального образования «Лениногорский муниципальный район» (далее – Исполком), обществу с ограниченной ответственностью «Промышленная экология» (далее – ООО «Промышленная экология, общество) о признании права собственности на нежилые строения; здание столовой 2004 года постройки общей площадью 94,1 кв. м, расположенное по адресу: РТ, Лениногорский район, Керлигачское сельское поселение; административное здание 1983 года постройки общей площадью 225,60 кв. м, расположенное по адресу: РТ, Лениногорский район, с. Керлигач, ул. Советская, д. 26А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далееАПК РФ), привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – Управление Росреестра по РТ).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.07.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Глава КФХ Кашапов Р.З., поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить  как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что ему по договору купли-продажи перешло возникшее у КП «Имени Тукая» право собственности на построенные последним объекты недвижимости.

В судебном заседании Глава КФХ Кашапов Р.З. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между Коллективным предприятием «Имени Тукая» (далее – КП «Имени Тукая») (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Рассвет» (далее – ООО «Рассвет») (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества от 06.06.2008 № 1, по условиям которого продавец в соответствии с протоколом о результатах торгов № 1 и Федеральным законом Российской Федерации № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» обязуется передать имущество, которое включает в себя комплекс имущества КП «Имени Тукая», расположенный по адресу: РТ, Лениногорский район, д. Керлигач, согласно перечню (приложение № 1), а покупатель обязуется принять и оплатить имущество на условиях, установленных в договоре. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена имущества составляет 930 216 руб. 43 коп. 

В перечень имущества согласно приложению № 1 включено административное здание 1983 года постройки и столовая 2004 года постройки (пп.13, 14 раздела «Здания»). 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.12.2008 по делу № А65-12081/2005 конкурсное производство в отношении КП «Имени Тукая» завершено, в определении отражен факт реализации названного имущества по вышеуказанной стоимости.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Рассвет» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Акмаль-Агро» (далее – ООО «Акмаль-Агро») (покупатель) заключен договор купли-продажи от 02.09.2009 № 22, в пунктах 5 и 15 в разделе «Стройматериалы, собранные в конструкцию» указаны административное здание и столовая спецификации к данному договору. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц общество с ограниченной ответственностью «Рассвет» (ОГРН 1071665001264) переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Ливр», запись от 12.04.2010 и исключено из реестра 10.01.2017 как недействующее юридическое лицо на основании статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». 

Административное здание и столовая перешли к ООО «Промышленная экология» в результате реорганизации в виде присоединения к последнему ООО «Акмаль-Агро», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц. 

Впоследствии между ООО «Промышленная экология» (продавец) и Главой КФХ Кашапов Р.З. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 12.04.2017 бывших в эксплуатации товарно-материальных ценностей (объектов), согласованных в спецификации к договору (приложение № 1), стоимостью 50 000 руб. В пунктах 4 и 9 перечня, указано административное здание 1983 года постройки и столовая 2004 года постройки. 

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 11.12.2017 № 16/092/002/2017-1918 в государственной регистрации прав собственности за Главой КФХ Кашаповым Р.З. отказано, поскольку не были представлены документы, подтверждающие право собственности ООО «Промышленная экология» на объекты недвижимости, возведенных при отсутствии разрешительной документации для строительства объектов и прав на земельные участки.

Глава КФХ Кашапов Р.З., полагая, что поскольку к нему по договору купли-продажи перешло право собственности на спорные объекты недвижимости, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 128, 129, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходили из того, что поскольку истец не подтвердил законность строительства здания столовой в 2004 году, при отсутствии прав на земельный участок, при этом все предшествующие продавцы спорных зданий, до заключения договора купли-продажи не обеспечивали регистрацию прав на продаваемые строения, оснований для удовлетворения иска о признании права собственности не имеется.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка лишь при условии, что это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом гражданское и земельное законодательство не предусматривают возможности отчуждения недвижимого имущества без возникновения того или иного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, у покупателя. Приобретение недвижимости в любом случае влечет возникновение у ее покупателя соответствующего права на земельный участок. 

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при продаже недвижимости (переходе права собственности) в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. 

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Системные положения пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действующего в спорный период) и статьи 551 ГК РФ предусматривали, что переход права собственности  на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, при этом такая регистрация права на объект недвижимого имущества проводится в обязательном порядке при государственной регистрации перехода данного права или сделок об отчуждении объекта недвижимости.

Из анализа материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 16:25:110201:165 расположено административное здание 1983 года постройки общей площадью 225, 60 кв. м, которое было приобретено Главой КФХ Кашаповым Р.З. на основании договора купли-продажи от 12.04.2017, заключенного с ООО «Промышленная экология» (универсальный правопреемник ООО «Акмаль-Агро»), в свою очередь право последнего основано на сделке от 02.09.2009, заключенной с ООО «Рассвет», которое приобрело их 06.06.2008 в рамках конкурсной процедуры, проводимой в отношении КП «Имени Тукая».

Вместе с тем заключенные между сторонами договоры продажи зданий не содержат всех существенных условий, необходимых для индивидуализации объектов недвижимости, включая их местонахождение.

В период заключения указанных сделок с 2008 по 2017 года уже действовали положения Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предписывающие необходимость регистрации ранее возникших прав до совершения сделки об отчуждении объекта недвижимости.

Судебные инстанции правомерно установили, что все участники заключенных договоров (ООО «Рассвет», ООО «Акмаль-Агро», ООО «Промышленная экология») являясь действующими юридическими лицами, не обеспечили регистрацию титула до их совершения в том числе и на здание 1983 года.

При этом Главой КФХ Кашаповым Р.З. не представлено правовых оснований для использования земельного участка с кадастровым номером 16:25:110201:165, на котором расположен объект (административное здание).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Согласно пунктам 58-59 названного постановления лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Следует отметить, что если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало на праве собственности, это право переходит и вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации (пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  17.07.2019).

Однако в данном конкретном случае спорное строение 1983 года постройки передавалось участниками гражданского оборота по иным основаниям, по сделкам, совершаемым в период действия части 1, 2 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», требующих обязательную государственную регистрацию прав возникших у лиц на объекты недвижимости, до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до отчуждения таких объектов и регистрации перехода прав за другими лицами.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/2012, понятие «самовольная постройка», предусмотренное статьей 222 ГК РФ применимо в отношении зданий, строений, сооружений, не являющихся индивидуальными жилыми домами, начиная с 01.01.1995, то есть после введения ГК РФ здания, строения нежилого назначения, построенные до указанной даты в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Поскольку спор о правах на недвижимость отсутствует, и постройка 1983 года не может признаваться самовольной, требования Главы КФХ Кашапова Р.З. о признании права собственности к публичному образованию, которое не оспаривает основания для возникновения такого титула, следует расценивать в качестве способа защиты, не соответствующего характеру нарушенных прав. 

Требования Главы КФХ Кашапова Р.З. направлены в обход установленных законом процедур, обязывающих осуществить регистрацию ранее возникшего права за продавцом спорного имущества. 

Вместе с тем требования Главы КФХ Кашапова Р.З. о признании права собственности на здание столовой 2004 года постройки общей площадью 94,1 кв. м также основаны на договоре купли-продажи от 12.04.2017, заключенного с ООО «Промышленная экология».

В нарушение правил статьи 554 ГК РФ указанный договор не содержит ни технических характеристик здания столовой, ни местонахождение объекта, отсутствует и кадастровый учет строения, такой договор купли-продажи недвижимости не может признаваться заключенным (статья 432 ГК РФ). 

Поскольку сделка, как основание возникновения прав у Главы КФХ Кашапова Р.З. на объект недвижимости отсутствует, последний не вправе требовать признания права собственности, за исключением случаев наличия других юридических оснований для возникновения такого титула. 

Необходимо отметить, что спорное здание столовой приобреталось истцом у ООО «Промышленная экология» по ряду сделок, согласно которым ООО «Рассвет» приобрело спорный объект у КП «Имени Тукая», впоследствии здание по сделке перешло к ООО «Акмаль-Агро» и ООО «Промышленная экология» (правопреемник ООО «Акмаль-Агро»).

Из представленной технической документации здания 2004 года постройки, схемы расположения объекта, плана размещения следует, что оно расположено на земельном участке с кадастровым номером 16:25:110301:612.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 11.04.2012 земельный участок с кадастровым номером 16:25:110301:612 имеет площадь 440 000 кв. м, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, имеются зоны с особыми условиями (охранные зоны). 

В свою очередь  указанный земельный участок был предоставлен на основании распоряжения от 15.08.2012 № 1790 в аренду ООО «Акмаль-Агро» для сельскохозяйственного использования, о чем заключен договор аренды от 21.08.2012 № 09-071-0140/012 сроком до 15.08.2061.

Впоследствии после подписания договора купли- продажи спорных зданий от 12.04.2017  между ООО «Промышленная экология» и Главой КФХ Кашаповым Р.З. также был и заключен договор субаренды от 11.05.2017 № 18/СБ по условиям которого общество предоставило в субаренду земельный участок с кадастровым номером 16:25:110301:612  сроком до 31.12.2022.

Таким образом, Глава КФХ Кашапов Р.З. приобрел право субаренды на весь земельный участок с кадастровым номером 16:25:110301:612 общей площадью 440 000 кв. м в результате приобретения здания столовой 2004 года постройки. 

Судебные инстанции правомерно исходили из того, что здание столовой возведено на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, без проектной и разрешительной документации.

Согласно пункту 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации охранными зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий, правила установления охранных зон утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Поскольку охранные зоны объектов электросетевого хозяйства установлены, в том числе в целях защиты жизни и здоровья граждан, вопрос о законности строительства здания 2004 года может быть  предметом самостоятельного спора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2020 N 310-ЭС19-11707).

Право собственности в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядке участники сделок не осуществляли. 

Глава КФХ Кашаповым Р.З., предъявляя иск о признании права собственности на здание столовой, в качестве основания ссылался на договор купли-продажи от 12.04.2017 и положения статьи 218 ГК РФ. 

Разрешая спор, суды правомерно отметили, что иск о признании права по указанным основаниям удовлетворению не подлежит, публичное образование титул Главы КФХ Кашапова Р.З. не оспаривает, спор о правах на строение отсутствует. 

При таких обстоятельствах право на спорный объект может возникнуть  по специальным основаниям, предусмотренным статьей 222 ГК РФ при наличии у лица, осуществившего строительство права на земельный участок. 

Необходимо отметить, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество земельные участки с кадастровыми номерами 16:25:110201:165 и 16:25:110301:612  относятся к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования, с размещением на них охранных зон. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», действовавшего в спорный период, для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Принимая во внимание, что истцом доказательства своевременного (до начала возведения строений) обращения застройщиком в установленном порядке и с соблюдением положений Градостроительного кодекса Российской Федерации в уполномоченный орган за разрешением на строительство в соответствии не представлены, суды двух инстанций правомерно пришел к выводу о том, что здание столовой 2004 года постройки, возведенное без проектной и разрешительной документации, может признаваться самовольной постройкой, признание права собственности на которую осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 222 ГК РФ. 

Доводы заявителя кассационной жалобы не основаны на правильном толковании норм, регулирующих спорные правоотношения.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 130, 432, 554 ГК РФ, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установив, что договор купли-продажи недвижимости не содержит индивидуализирующих признаков, позволяющих достоверно установить отчуждаемое недвижимое имущество, при этом все продавцы спорных объектов не обеспечили регистрацию права до их продажи, а требования Главы КФХ предъявлены при отсутствии спора о правах на  имущество, правомерно отказали в иске. 

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.07.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2019 по делу № А65-7445/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья					В.А. Петрушкин 

 

Судьи								А.Ф. Фатхутдинова 

 

Ф.В. Хайруллина