АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 ноября 2018 года

Дело №

А56-47573/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В.,                            Преснецовой Т.Г.,

 при участии от общества с ограниченной ответственностью «Невская Перспектива» Овчинникова Г.А. (доверенность от 14.10.2018), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 28.12.2017), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»                     Чудаковой Н.Н. (доверенность от 09.01.2018), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2018 (судья               Кротов С.М.)  и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А) по делу № А56-47573/2017,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Невская перспектива», место нахождения 191011, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А,                               ОГРН 1037867016220, ИНН 7841008466 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 6, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), выразившегося в нарушении требований частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159 – ФЗ) при реализации Обществом преимущественного права приобретения объектов нежилого фонда - нежилых помещений 9-Н, 46-Н и 50-Н, находящихся в здании по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А, и об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи указанных нежилых помещений на условиях представленного проекта договора купли-продажи по цене 155 000 000  руб.

Определением от 10.07.2017 заявление принято к производству. Делу присвоен № А56-47573/2017.

Общество также обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении:

- договора купли-продажи нежилого помещения по адресу:                              Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А, пом. 50-Н, с кадастровым номером 78:31:0001285:3558, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене                              15 280 284 руб.;

- договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А, пом. 9-Н, с кадастровым номером 78:31:0001285:3559, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене                              138 920 747 руб.  

Делу присвоен номер № А56-25141/2018.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.03.2018 дела № А56-47573/2017 и А56-25141/2018 объединены в одно производство, делу присвоен № А56-47573/2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены        Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд имущества).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявило об отказе от требования о признании незаконным бездействия Комитета, выразившегося в нарушении требований частей 2 и 3 статьи 9 Закона № 159 – ФЗ при реализации Обществом преимущественного права приобретения нежилых помещений 9-Н, 46-Н и 50-Н, и от требования об обязании Комитета  заключить с Обществом  договор купли-продажи нежилого помещения 46-Н. Кроме того, Общество заявило об уточнении предмета требований - просило суд урегулировать разногласия возникшие у Комитета и Общества:

- при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А, пом. 50-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 15 378 866 (пятнадцать миллионов триста семьдесят восемь тысяч восемьсот шестьдесят шесть) рублей»,

- при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А, пом. 9-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 139 817 010 (сто тридцать девять миллионов восемьсот семнадцать тысяч десять) рублей», 

и обязать Комитет заключить с Обществом договоры купли-продажи нежилых помещений на указанных условиях.

Отказ от части требований и их последующее уточнение были приняты судом.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2018 требования Общества удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 данное решение оставлено без изменения.

В кассационных жалобах Комитет и ГУИОН, ссылаясь на неправильное применение судами двух инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят решение от 19.04.2018 и постановление от 23.07.2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению Комитета, обязанность по заключению договоров исполнена им в соответствии с законом; суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства Комитета о назначении повторной экспертизы; заключение эксперта, на которое опирались суды, является необоснованным и не может быть признано надлежащим доказательством; мнение эксперта о возможности оценки помещений исходя из их расположения на втором этаже не соответствует сведениям технической документации; использование коэффициентов массовой оценки привело к неверному результату расчета; существенно занижен итоговый результат оценки. 

ГУИОН в кассационной жалобе выражает несогласие с выводом судов о возможности определения цены продажи помещения на основании заключения эксперта от 12.01.2018 № 1. Суды, по мнению подателя жалобы, установили цену продажи помещений на основании недостоверного, необоснованного и противоречивого заключения эксперта, поскольку для определения рыночной стоимости помещений экспертом были подобраны объекты-аналоги, которые не соответствуют объекту оценки по критерию местоположения и в отношении которых не были проведены необходимые корректировки; суды допустили нарушение требований статьи 71 АПК РФ и необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной экспертизы. 

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 09.04.2008 № 10-А166147, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату нежилые помещения 9-Н, 46-Н, 50-Н, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А.

Общество 29.03.2017 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе названных помещений в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства          Законом № 159-ФЗ.

Распоряжением Комитета от 03.11.2017 № 2095-рз принято решение о приватизации помещения 50-Н по цене 23 500 000 руб., определенной на основании заключения ГУИОН от 30.10.2017 № 31-8-0463 (011)-2017.

Распоряжением Комитета от 03.11.2017 № 2097-рз принято решение о приватизации помещения 9-Н по цене 162 300 000 руб., определенной на основании заключения ГУИОН от 30.10.2017 № 31-8-0463 (009)-2017.

В указанных распоряжениях определен способ приватизации помещений - продажа государственного имущества Обществу по преимущественному праву приобретения.

Фонд имущества уведомил Общество о принятии Комитетом решения о приватизации помещений 50-Н и 9-Н и направил Обществу проекты договоров купли-продажи названных помещений. 

Не согласившись с ценой выкупаемого имущества, Общество подписало договоры с протоколами разногласий и направило указанные документы Фонду имущества сопроводительным письмом от 18.12.2017 № 15855.

Поскольку договоры с учетом протоколов разногласий не были подписаны, Общество обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров, посредством внесения изменений в договоры с учетом протоколов разногласий и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оспаривая достоверность заключений, выполненных ГУИОН, Общество ссылается на выполненный по его заказу отчет общества с ограниченной ответственностью «БК Консталтинг» № 4-1/2017, согласно которому рыночная стоимость помещения 50-Н составляет 15 280 284 руб., помещения 9-Н -  138 920 747 руб. 

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции удовлетворил ходатайство Общества и назначил экспертизу для определения рыночной стоимости спорных помещений по состоянию на 29.03.2017. Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» Бойко Андрею Юрьевичу.

Согласно заключению эксперта Бойко А.Ю. от 12.01.2018 № 1 рыночная стоимость помещения 50-Н по состоянию на 29.03.2017 составляет                    15 378 866 руб., помещения 9-Н – 139 817 010 руб. 

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о соответствии заключения эксперта Бойко А.Ю. от 12.01.2018 № 1  требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемых нежилых помещений, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи, определив цену продажи помещений на основании этого заключения. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационных жалоб, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ               «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемых помещений, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости нежилых помещений  9-Н и 50-Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 60, литера А, по состоянию на 29.03.2017.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, учли разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92, и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью помещений, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта Бойко А.Б. от 12.01.2018 № 1 по правилам статей 71,                  86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещений по состоянию на 29.03.2017. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Возражения Комитета и ГУИОН по данному заключению в части самостоятельного определения экспертом этажности помещений, применения отдельных коэффициентов были исследованы судами и мотивированно ими отклонены как не свидетельствующие о необъективности, необоснованности или недостоверности выводов эксперта.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта                   Бойко А.Ю. суды не установили предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства ГУИОН и назначения повторной экспертизы.

Доводы Комитета и ГУИОН со ссылкой на имеющиеся замечания к экспертному заключению не принимаются кассационным судом и в связи с тем, что фактически податели жалоб не оспаривают обстоятельства, установленные судами, их доводы сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, которое принято судами при вынесении итогового судебного акта. Между тем в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку доводы кассационных жалоб не опровергают выводы судов, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 по делу №   А56-47573/2017  оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

 

Судьи

 

А.В. Кадулин

Т.Г. Преснецова