ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-78210/2020

Дело № А40-80744/20

г. Москва

17 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2021 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2021 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Башлаковой-Николаевой Е.Ю.,при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Хоствис» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.11.2020 по делу № А40-80744/20 по иску ООО «Хоствис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО «Новитех» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) третье лицо: КБ «Локо-Банк» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Сморода Н.В. по доверенности от 01.02.2021, диплом № ВСА 0094152 от 30.12.2005; 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 24.07.2020, диплом № ВСА 0965417 от 17.06.2010;

от третьего лица: ФИО3 по доверенности от 21.09.2020, диплом № ВСА 0942800 от 24.06.2009;

УСТАНОВИЛ:

ООО «ХОСТВИС» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «Новитех» о взыскании суммы задолженности по договору аренды нежилого помещения № ХВ61201АП от 01.12.2016г. в сумме 2 572 453 руб., в том числе суммы основного долга в размере 1 905 200 руб., суммы пени в размере 667 253 руб., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель третьего лица поддерживает доводы апелляционной жалобы истца.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2020 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО «Хоствис» (арендодатель) и ООО «Новитех» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №ХВ61201АП от 01.12.2016 г., по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 300 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (п.1.1). 

Согласно п. 8.1 договора аренды, срок действия договора установлен по 31.10.2017 года включительно. 

По акту приема-передачи помещения от 01.12.2016.г. часть столярного цеха, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 300 кв. метра, инвентарный № 091:029-2866, лит. ЗБ, ЗБ1, кадастровый (или условный) номер 50:11:0000000:161762, адрес (местонахождение): 

<

...> было передано ООО «Новитех». 

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). 

В соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

В п. 3.1.11 договора аренды нежилого помещения №ХВ61201АП от 01.12.2016г. предусмотрена обязанность арендатора письменно известить Арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого помещения в связи с истечением срока действия настоящего договора или о досрочном прекращении арендных отношений в соответствии с п. 7.3 договора, не позднее, чем за 30 (тридцать) дней до даты их освобождения. 

В случае не уведомления Арендатор уплачивает арендную плату Арендодателю за время просрочки, независимо от времени фактического освобождения помещения. 

Также по истечении срока действия договора аренды или при его досрочном прекращении, Арендатор обязан передать Арендодателю помещение по Акту приемки- передачи, в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, а также безвозмездно передать все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки и улучшения, составляющие принадлежность помещения, в день прекращения договора, согласно п. 3.1.12 договора аренды. 

При этом до подписания акта приемки-передачи помещения Арендатор должен пройти сверку расчетов у Арендодателя и оформить Акт сверки расчетов по настоящему договору. 

Таким образом, поскольку ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды № ХВ61201АП от 01.12.2016 г. считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии о ст. 621 ГК РФ. 

Пунктами 4.1.1 и 4.2 договора аренды предусмотрено внесение обеспечительного платежа в размере ежемесячной арендной платы. 

Арендодатель вправе погасить задолженность по аренде за счет обеспечительного платежа. 

15.12.2016 платежным поручением № 32 ответчик перечислил истцу обеспечительный платеж в сумме ежемесячной арендной платы - 86 600 руб. 

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В соответствии с п. 4.1. договора аренды ежемесячная арендная плата за помещение в месяц составляет 86 000 руб. 

Согласно п. 4.3 договора аренды с даты подписания Акта приема-передачи помещения оплата Арендной платы должна осуществляться Арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, за текущий месяц. 

ООО «Новитех» вносились платежи в соответствии с договором аренды в период с декабря 2016 по май 2018 года включительно. 

Согласно банковской выписке по счету ООО «Хоствис» № 40702810900018781002, последний платеж по договору аренды внесен 16.05.2018 (платежное поручение №86, оплата за апрель). 

Однако, по мнению истца, ответчик не оплатил арендную плату за период с 01 мая 2018 г. по 28 февраля 2020 г., в связи с чем, за ним образовалась задолженность в сумме 1 905 200 руб. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

В п. 5.2 договора аренды предусмотрено, что в случае не внесения Арендатором суммы арендной платы в установленные сроки, а Арендатор, получив такое письменное требование, обязан уплатить Арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Согласно расчету истца по состоянию на 31.03.2020 размер пени по договору составляет 705 114 руб.

Направленная ответчику претензия от 28.03.2020 оставлена последим без удовлетворения. 

Также, решением Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2019 г. по делу №А40-38078/2019 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Хоствис» введена процедура конкурсного производства.

Конкурсным управляющим утвержден ФИО4. Член НП АУ «Орион», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 190900; г. Санкт-Петербург, BOX 1275.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из недопущения взимания арендных платежей за период, когда арендатор не имел возможности пользоваться арендованным имуществом, даже если такая невозможность возникла не по вине арендодателя.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции указал, что поскольку за период с июля 2018 по февраль 2020 ответчик не имел возможности пользоваться арендованным имуществом по независящим от него обстоятельствам, он освобождается от исполнения обязанности по внесению арендной платы за указанный период.

Кроме того, суд установил в ходе рассмотрения дела, что заключенный между истцом и ответчиком договор аренды не расторгался, и является действующим.

Также, п. 1.3 договора аренды предусмотрено, что на момент его заключения арендуемое помещение находится в собственности истца, не арестовано и не является предметом споров третьих лиц. 

После заключения договора аренды, истец передал Банку в залог арендуемое помещение по договору залога, таким образом, ответчик не является стороной договора залога, заключенного между Банком и истцом, следовательно, в силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ данный договор не может влиять на права и создавать обязанности для ответчика.

Таким образом, факт установления залога в пользу Банка в отношении арендуемого ответчиком имущества не может ограничивать право истца на пользование данным имуществом по договору аренды.

22.01.2018 между Банком и ООО ЧОП «Частное охранное агентство - ОЛИМП» заключен договор об оказании охранных услуг № 02-02/18, в соответствии с которым арендуемое помещение было передано под охрану ЧОП с установлением пропускного режима на объекте. 

Установленные Преображенским районным судом г. Москвы обеспечительные меры направлены исключительно на предотвращение отчуждения спорного имущества в пользу третьих лиц, обеспечение сохранности данного имущества от возможных злоупотреблений со стороны ООО «ХОСТВИС» и от посягательств третьих лиц. 

Право ответчика на пользование арендованным имуществом на основании заключенного с истцом договора аренды не может быть отнесено к угрозе и рискам, для предотвращения которых были установлены обеспечительные меры. 

Вышеуказанное определение суда от 22.01.2018 не может ограничивать права и создавать обязанности для ответчика, а также не отменяет право ответчика пользоваться арендуемым помещением по договору аренды.

Материалами дела подтверждается, что истцу было известно о том, что ответчик не может пользоваться арендуемым помещением. Соответственно, в силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ имеются основания для отказа истцу в удовлетворении заявленных требований. 

Таким образом, оценив в совокупности представленные доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал факт возникновения у ответчика задолженности за заявленный период, в связи с чем, суд признал требования истца о взыскании с ответчика суммы задолженности в размере 1 905 200 руб. необоснованным и не подлежащим удовлетворению, как и требование о взыскании неустойки в сумме 705 114 руб.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод заявителя жалобы о том, что не доказана невозможность пользования ответчиком арендованным имуществом после июля 2018 г. отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Материалами дела подтверждается, что с июля 2018 ответчик приостановил платежи по договору аренды, в связи с отказом в доступе в арендуемое помещение.

С июля 2018 ответчик обращался к истцу с требованиями предоставить доступ на территорию арендуемого помещения. Ответчик проигнорировал и оставил без ответа все обращения истца, а именно:

-письмо от 05.07.2018

-письмо от 27.07.2018

-письмо от 13.08.2018

-письмо от 03.10.2018

-претензия от 25.10.2018 о возврате имущества из чужого незаконного владения

-претензия от 04.03.2020 о возврате имущества из чужого незаконного владения

Кроме того, факт   недопуска   ответчика   в    арендуемое   помещение   также   установлен участковым уполномоченным Нахабинского отдела полиции УМВД России по городскому округу Красногорск майором ФИО5, в ходе проверки заявления о возбуждении уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство) в связи с недопуском представителей ответчика в арендуемое помещение.

В ходе выезда на объект участковый установил, что объект охраняется ООО ЧОП «Олимп». Опрошенные охранник ЧОП «Олимп» ФИО6. и представитель по доверенности КБ «Локо-Банк» ФИО7. пояснили, что «представители ООО «Новитех» не допускаются на территорию по указанию руководства КБ «Локо Банка», о чем предупреждены сотрудники ЧОП «Олимп», имущество будет возвращено ООО «Новитех» при наличии вступившего в законную силу решения суда».

На территорию арендуемого помещения также был не допущен эксперт для проведения судебной экспертизы, что отражено в решении Арбитражного суда города Москвы от 02.09.2019 по делу № А40-118809/17, при этом суд обязал ООО «Хоствис» обеспечить доступ эксперта.

Кроме того, в материалах дела имеются обращения ответчика к конкурсному управляющему истца и в АО КБ «Локо-банк», которые также оставлены без ответа.

Таким образом, поскольку представители ответчика не допускаются в арендуемое помещение, многочисленные обращения ответчика в адрес истца были им проигнорированы, сами представители истца указывают о возможности доступа только на основании решения суда, то ответчиком были предприняты все возможные меры для получения доступа в арендуемое помещение.

Довод заявителя жалобы о направлении ответчику уведомления о возможности возврата имущества также противоречит материалам дела по следующим основаниям.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что он направлял в адрес ответчика уведомление о возможности забрать имущество из арендуемого помещения, а также что отсутствуют какие-либо препятствия в пользовании арендуемым помещением.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако, в материалы дела не представлено доказательств направления истцом подобных обращений в адрес ответчика (почтовая квитанция с описью вложения) и их получения представителем ответчика.

Более того, в апелляционной жалобе истец указывает, что он в адрес ответчика направлял уведомление о возможности забрать имущество при условии незамедлительной оплаты имеющейся задолженности перед истцом, таким образом, доводы апелляционной жалобы являются противоречивыми.

Судебная коллегия проверив доводы апелляционной жалобы, пришла к выводу, что истец не имеет доступа в арендуемое помещение, а в этой связи нет оснований для внесения платежей за аренду, о чем обоснованно указал суд первой инстанции со ссылкой на действующее законодательство, разъяснения высших судов и сложившуюся судебную практику.

Довод заявителя жалобы о том, что он не несет ответственности за действия АО КБ «Локо-Банк» и ООО ЧОП «Олимп», а потому ответчик имеет право на получение арендных платежей, не основан на нормах права.

Исходя из положений статей 606, 611 и 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование. Арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только за фактически переданные последнему в пользование помещения.

Согласно пункту 4 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, после заключения договора аренды, истец передал Банку в залог арендуемое помещение по договору залога. 

Ответчик не является стороной договора залога, заключенного между Банком и истцом, следовательно, в силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ данный договор не может влиять на права и создавать обязанности для ответчика. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 29 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, а также вправе извлекать доходы из данного имущества. 

Условия договора об ипотеке, ограничивающие эти права залогодателя, ничтожны. 

Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду (пункт 1 статьи 40 Закона об ипотеке). 

Соответственно, истец был вправе сдавать свое имущество в аренду ответчику, и это право сохранилось после установления залога в пользу Банка. 

В соответствии с пунктом 12 Закона об ипотеке при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих 6 лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). 

Соответственно, Банку должно было быть известно о факте заключения договора аренды между истцом и ответчиком. 

Таким образом, факт установления залога в пользу Банка в отношении арендуемого ответчиком имущества не может ограничивать право истца на пользование данным имуществом по договору аренды. 

Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 11.01.2018. по делу №2-3524/182 наложен арест и установлен запрет на осуществление регистрационных действий в отношении арендуемого ответчиком имущества. 

Для обеспечения сохранности имущества суд определил передать Банку арендуемое имущество под охрану. 22.01.2018 между Банком и ООО ЧОП «Частное охранное агентство - ОЛИМП» заключен договор об оказании охранных услуг № 02-02/18, в соответствии с которым арендуемое помещение было передано под охрану ЧОП с установлением пропускного режима на объекте. 

Установленные Преображенским районным судом г. Москвы обеспечительные меры направлены исключительно на предотвращение отчуждения спорного имущества в пользу третьих лиц, обеспечение сохранности данного имущества от возможных злоупотреблений со стороны ООО «ХОСТВИС» и от посягательств третьих лиц. 

Право ответчика на пользование арендованным имуществом на основании заключенного с истцом договора аренды не может быть отнесено к угрозе и рискам, для предотвращения которых были установлены обеспечительные меры. 

Вышеуказанное определение суда от 22.01.2018 не может ограничивать права и создавать обязанности для ответчика, а также не отменяет право ответчика пользоваться арендуемым помещением по договору аренды. 

В соответствии со статьями 1 и 10 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, а также не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу и иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Материалами дела подтверждается, что истцу было известно о том, что ответчик не может пользоваться арендуемым помещением. 

Соответственно, в силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ имеются основания для отказа истцу в удовлетворении заявленных требований.

Таким образом, поскольку в заявленный истцом период ответчик не имел возможности пользоваться арендованным имуществом по независящим от него обстоятельствам, он освобождается от исполнения обязанности по внесению арендной платы за указанный период.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2020 по делу № А40-80744/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судьяА.И. Проценко

 

Судьи:Е.Ю. ФИО8  

                                                                                                           Е.Б. Алексеева