АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-8695/2017

г. Иркутск

20 октября 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17.10.2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 20.10.2017 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Уразаевой А.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 30838480500026, ИНН 

<

***>, адрес: область Иркутская, г. Шелехов)

к МУНИЦИПАЛЬНОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ «БЫТОВЫЕ И РИТУАЛЬНЫЕ УСЛУГИ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 666036, область Иркутская, 

<

...> м-он, д. 46, здание Дома Быта)

о признании незаконным одностороннего расторжения договора, признания договора аренды действующим

по встречному исковому заявлению МУНИЦИПАЛЬНОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ «БЫТОВЫЕ И РИТУАЛЬНЫЕ УСЛУГИ 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о расторжении договора аренды нежилого помещения №51 от 15 июня 2015 года

при участии в заседании:

от ИП ФИО2: ФИО2 – паспорт; ФИО3– по доверенности от 04.05.2017, паспорт;

от МУП «Бытовые и ритуальные услуги»: ФИО4 по доверенности от 02.10.2017, паспорт,

в судебном заседании 11.10.2017 объявлялся перерыв до 12 час. 15 мин. 17.10.2017, после перерыва судебное заседание продолжено тем же составом суда в присутствие тех же представителей сторон,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области к МУНИЦИПАЛЬНОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ «БЫТОВЫЕ И РИТУАЛЬНЫЕ УСЛУГИ» (далее – МУП «БЫТОВЫЕ И РИТУАЛЬНЫЕ УСЛУГИ», ответчик) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ:

- о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды нежилого помещения, заключенного между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Муниципальным унитарным предприятием «Бытовые и ритуальные услуги», расположенного по адресу: 

<

...>, здание Дом быта, помещение № 67, площадью 10,3 кв.м., осуществленного в форме уведомления № 95 от 24.04.2017 о расторжении договора аренды нежилого помещения;

- о признании договора аренды нежилого помещения № 51 от 15.06.2015, заключенного между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Муниципальным унитарным предприятием «Бытовые и ритуальные услуги», расположенного по адресу: 

<

...>, здание Дом быта, помещение № 67, площадью 10,3 кв.м., сроком на 5 лет, начиная с 15 июня 2015 года по 15 июня 2020 года, действующим непрерывно с даты его заключения.

В обоснование иска указано на то, что отказ от договора противоречит требованиям законодательства и условиям договора, поскольку допущенные истцом нарушения по внесению арендной платы устранены в разумный срок.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, в представленном отзывена исковое заявление сослался на то, что в связи с оплатой истцом текущей задолженности и принятием МУП «Бытовые и ритуальные услуги» исполнения данного обязательства уведомление 395 от 24.04.2017 о расторжении договора аренды нежилого помещения было ответчиком признано недействительным, а договор аренды нежилого помещения №51 от 15 июня 2015 года заключенным и действующим на прежних условиях на период с 15.06.2015 по 15.06.2020 года на основании уведомления №160 от 21.06.2017, которое истцом было получено в тот же день. 

МУП «БЫТОВЫЕ И РИТУАЛЬНЫЕ УСЛУГИ обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2  с встречным иском о расторжении договора аренды нежилого помещения №51 от 15 июня 2015 года, в обосновании которого указано на несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды №51 от 15 июня 2015 года.

Определением суда от 18.09.2017 встречный иск принят к производству и назначен к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

В связи с принятием встречного иска рассмотрение дела производится с самого начала.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение дела.

Суд, в соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие возражения сторон завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании ИП ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель МУП «Бытовые и ритуальные услуги» встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела 15.06.2015г. между МУП «Бытовые и ритуальные услуги» (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения №51, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору  за плату во временное владение и пользование объект недвижимости: помещение №67 площадью 10,3 кв.м., в соответствии с выкопировкой из технического паспорта (приложение №2 к договору) на 1-ом этаже четырехэтажного железобетонного нежилого здания Дом Быта, общей площадью 3545,7 кв.м., 1988 года постройки, кадастровый №38:27:000131:283, по адресу: 

<

...>, а арендатор принимает его и оплачивает пользование указанного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1.2 указанное в п 1.1 имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения на основании свидетельства о государственной регистрации серия 38 АЕ 3629193 от 18.02.2015.

В соответствии с пунктом 2.1 договора настоящий договор действует в течении пяти лет с 15.06.2015 по 15.06.2020 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Срок аренды может быть прекращен только по соглашению сторон.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке за № 38-38/016-38/016/008/2015-3383.

В разделе 4 договора №51 от 15.06.2015 указан порядок расчетов.

Согласно пункту 4.2 размер арендной платы составляет 3 090 рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 4.6 договора платежи по договору аренды перечисляются арендатором ежемесячно не позднее 10 календарного дня расчетного месяца на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре. Оплата производится без выставления счета. Обязанность по оплате платежей считается исполненной с момента перечисления всей суммы со счета арендатора.

В разделе 6 договора №51 от 15.06.2015 сторонами согласованы изменения, дополнения, расторжения договора.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и требовать освобождения имущества в следующих случаях:

6.2.1. если арендатор умышленно, либо по неосторожности ухудшил состояние имущества;

6.2.2. в случаях наличия задолженности по арендной плате и возмещению стоимости коммунальных и других эксплуатационных затрат за два месяца и более;

6.2.3. если арендатор не принял имущество по акту приема-передачи в течение 10 дней после подписания настоящего договора при отсутствии вины арендодателя в передаче имущества;

6.2.4. если арендатор не использовал имущество в течение 2 месяцев подряд во время действия настоящего договора аренды и заблаговременно не предупредил письменно арендодателя по адресам, указанным в настоящем договоре;

6.2.5. если арендатор передал имущество в пользование третьим лицам без согласия арендодателя;

6.2.6. если арендатор не соблюдает меры противопожарной безопасности и не выполняет предписание государственного пожарного надзора;

6.2.7. если арендатор не выполняет обязанности по проведению текущего ремонта помещения;

6.2.8. в случае нарушения пункта 3.3.7 настоящего договора.

В силу пункта 6.3 договора аренды при отказе арендодателя от исполнения настоящего договора в случаях, указанных в пункте 6.2 настоящего договора, он считается расторгнутым по истечению 2 недель с момента направления арендатору такого отказа.

Помещение было передано арендатору в аренду по акту приема-передачи от 15.06.2015г. (приложение №1 к договору аренды№51 от 15.06.2015).

Претензией №70 от 31.03.2017 МУП «Бытовые и ритуальные услуги» обратилось к ИП ФИО2 с требованием погасить задолженность в сумме 18 770 руб. 34 коп. в срок до 05.04.2017, в случае неоплаты сообщило, что расторгает договор аренды.

Из пояснений ИП ФИО2 следует, что требование МУП «Бытовые и ритуальные услуги» было исполнено, задолженность погашена 03.04.2017 и 04.04.2017, что подтверждается актом сверки (лист дела №106).

В дальнейшем уведомлением №95 от 24.04.2017 МУП «Бытовые и ритуальные услуги» сообщило ИП ФИО2 о расторжении договора в одностороннем порядке, в связи с тем, что согласно акта сверки за период с 01.01.2017 по 21.04.2017 у ФИО2 образовалась задолженность по арендной плате и возмещению стоимости коммунальных и других эксплуатационных затрат за 2 месяца – февраль и марта 2017 года.

Полагая, что данное расторжение договора в одностороннем порядке является незаконным, а договор аренды действующим ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим делом.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд находит требование истца обоснованным и подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

Поскольку оспариваемое уведомление направлено с целью прекращения прав и обязанностей по договору аренды, суд считает оспариваемое уведомление односторонней сделкой, применительно к статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно положениям пункта 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В данном случае договор аренды заключен на срок с 15.06.2015 по 15.06.2020, следовательно, правила статьи 610 ГК РФ об отказе в любое время от договора аренды сторонами не могут применяться. 

Кроме того, случаи, при которых арендодатель имеет  право в одностороннем порядке отказаться от договора, указаны в пункте 6.2 договора и этот перечень является закрытым. 

Так, в соответствии с пунктом 6.2.2 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и требовать освобождения имущества в случае наличия задолженности по арендной плате и возмещению стоимости коммунальных и других эксплуатационных затрат за два месяца и более.

Как видно из материалов дела, после получения претензии от 31.03.2017 № 70 ИП ФИО2 погасила имеющуюся задолженность по договору аренды, что подтверждается актом сверки (лист дела №106) и сторонами не оспаривается.

Таким образом, на момент направления уведомления о расторжении договора №95 от 24.04.2017 задолженность по арендной плате за два месяца и более отсутствовала, следовательно, и отсутствовали основания для отказа от договора по такому основанию.

Более того, ответчик в отзыве указал, что в связи с оплатой истцом текущей задолженности и принятием МУП «Бытовые и ритуальные услуги» исполнения данного обязательства уведомление № 95 от 24.04.2017 о расторжении договора аренды было признано ответчиком недействительным, а договор действующим на прежних условиях, о чем сообщил истцу уведомлением № 160 от 21.07.2017.

Кроме того, согласно пункту 8 Информационного письма от 5 мая 1997 г. №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

При таких обстоятельствах, отказ от договора аренды, выраженный в уведомлении №95 от24.04.2017, является в силу статьи 168 ГК РФ недействительной сделкой, нарушающей требования законодательства и заключенного между сторонами договора аренды.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. 

В абзаце 3 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание, что, по сути, истцом заявлено требование о признании одностороннего отказа от договора недействительным, поскольку правоотношения сторон возникли из гражданско-правового договора, и, учитывая, что в ходе рассмотрения дела судом установлено, что отказ от договора является недействительным, так как противоречит условиям договора и требованиям законодательства, требования истца о признании недействительным одностороннего расторжения договора и договора аренды действующим подлежит удовлетворению.

Рассмотрев встречное исковое заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения №51 от 15 июня 2015 года, суд находит его не подлежащим удовлетворению, в связи со следующим.

В обоснование встречного иска указано на несвоевременное внесение арендной платы по договору.

В качестве соблюдения претензионного порядка МУП «Бытовые и ритуальные услуги» ссылается на претензию от 31.03.2017, поскольку считает, что уведомление о расторжении договора №95 от 24.04.2017 признано недействительным, на что указывает в отзыве (лист дела №82).

Согласно рекомендациям научно-консультативного совета при Арбитражном суде Восточно-Сибирского округа от 06.07.2017 при предъявлении встречного иска соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора не требуется, поскольку на момент его предъявления спор уже передан на разрешения арбитражного суда.

Учитывая изложенное, суд полагает, что в данном случае, поскольку в материалы дела представлены и претензия от 31.03.2017 и уведомление № 95 от 24.04.2017 о расторжении договора в одностороннем порядке, претензионный порядок МУП «Бытовые и ритуальные услуги» соблюден.

Заявляя о расторжении договора аренды, МУП «Бытовые и ритуальные услуги» ссылается на статью 619 ГК РФ и пункт 6.4 договора аренды.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Согласно пункту 6.4 договора аренды нежилого помещения арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и требовать освобождения имущества в иных случаях, предусмотренных законом.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела установлено, что имеющиеся нарушения со стороны арендатора устранены в срок, указанный в претензии исх. № 70 от 31.03.2017 (до 05.04.2017), задолженность за предъявленный период у арендатора отсутствует, что подтверждается актом сверки (лист дела №106).

Более того, в отзыве на иск МУП «Бытовые и ритуальные услуги» ссылается на то, что отказ от договора, который был направлен после претензии от 31.03.2017, в связи с устранением допущенных арендатором нарушений, является недействительным, а из представленного МУП «Бытовые и ритуальные услуги» расчета, указанного во встречном иске, не усматривается невнесение арендатором более двух раз подряд арендной платы.

Доказательства невнесения арендатором более двух раз подряд арендной платы по спорному договору за рассматриваемый период отсутствуют.

В то же время сама по себе имеющаяся просрочка по внесению арендных платежей не может являться основанием для расторжения договора. 

В договоре аренды не предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в случае просрочки внесения арендных платежей, за данное нарушение предусмотрена уплата пени (пункт договор 5.2). 

Каких-либо существенных нарушений условий договора ИП ФИО2 в ходе рассмотрения дела не установлено.

В этой связи, в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Всем существенным доводам сторон дана оценка, остальные доводы несущественны и на выводы суда повлиять не могут.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина в размере 12 000 руб., уплаченная истцом по первоначальному иску относится на ответчика – МУП «Бытовые и ритуальные услуги» и подлежит взысканию с последнего в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным одностороннее расторжение договора аренды нежилого помещения, заключенного между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Муниципальным унитарным предприятием «Бытовые и ритуальные услуги», расположенного по адресу: 

<

...>, здание Дом быта, помещение № 67, площадью 10,3 кв.м., осуществленное в форме уведомления № 95 от 24.04.2017 о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Признать договор аренды нежилого помещения № 51 от 15.06.2015, заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Муниципальным унитарным предприятием «Бытовые и ритуальные услуги», расположенного по адресу: 

<

...>, здание Дом быта, помещение № 67, площадью 10,3 кв.м., сроком на 5 лет, начиная с 15 июня 2015 года по 15 июня 2020 года, действующим непрерывно с даты его заключения.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Муниципального унитарного предприятия «Бытовые и ритуальные услуги» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                              А.Р. Уразаева