АРБИТРАЖНЫЙ СУД МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ 183038, 

<

...>  

http://murmansk.arbitr.ru Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Мурманск дело № А42-2142/2025 «07» октября 2025 года  

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 24.09.2025. 

Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 07.10.2025.  

Судья Арбитражного суда Мурманской области Никитина О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой А.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Санкт-Петербург; ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма Капитал» ФИО2 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» (ул. Ленина, д.3А, пгт. Селижарово, Тверская область; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды, при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО3 (участвовала путем использования системы веб- конференции); от ответчика - ФИО4, по доверенности, паспорт, диплом,  

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма Капитал» ФИО2 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» (далее - ответчик, общество, ООО «УК «Прагма Капитал») о расторжении долгосрочного договора аренды № ТСТ00101278 от 28.09.2021.  

В обоснование заявленных требований истец указал, что что ответчик необоснованно существенно увеличил переменную часть арендной платы, такое повышение не соответствует изменению средних рыночных ставок. Арендатор не мог повлиять на выбор гарантирующего поставщика и не мог предвидеть резкое и необоснованное повышение тарифов на электроэнергию. Разница в тарифах существенная при одном и том же фактическом потреблении энергоресурсов. Переменная часть в значительной степени стала превышать фиксированную. Объект аренды непригоден для целей аренды в соответствии с заявленным видом разрешенного использования из-за отсутствия вентиляции, об этом истец не мог  

знать в момент заключения договора. Отсутствует грузоподъемник - необходимый для ведения истцом деятельности в арендованном помещении.  

В отзыве и дополнениях ответчик просил суд в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению ответчика, указанные истцом обстоятельства не являются основанием для досрочного расторжения долгосрочного договора аренды по смыслу положений статей 450 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор заключен на 10 лет, имущество передано по акту приема- передачи, арендатор проверил состояние помещения путем визуального осмотра всех его составляющих, в том числе произвел осмотр поверхностей стен, потолка, пола, окон, дверей, оконных и дверных рам. Все указанные поверхности находятся в состоянии, отвечающим условиям договора. Арендатор произвел осмотр и пробную эксплуатацию санитарно-технического оборудования, системы отопления, системы освещения и энергоснабжения, а также системы водоснабжения, канализации, расположенных на объекте аренды. Все системы находятся в рабочем состоянии. Арендатор претензий к состоянию помещения, в том числе всех его принадлежностей, не имел. Спорный договор аренды не содержит ограничений, указаний для сторон на выбор и заключение договора с определенным поставщиком коммунальных услуг. Изменение, увеличение переменной арендной платы на электроэнергию не является нарушением договора и не может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Ссылка истца на непригодность объекта аренды для использования в соответствии с заявленным видом разрешенного использования, в части нарушения системы вентиляции и отсутствии грузового лифта является необоснованной, доказательно не подтвержденной. Истец длительное время использует арендованные помещения, часть помещения сдает в субаренду, получает прибыль. Актом разграничения стороны определили границы эксплуатационной ответственности сторон за состояние и обслуживание инженерных систем и коммуникаций арендодателя и арендатора. Границей эксплуатационной ответственности арендодателя по системе вентиляции помещения являются места присоединения распределительных воздуховодов до границ помещения.  

Рассмотрение дела было отложено на 24.09.2025. 

В судебном заседании стороны поддержали свои правовые позиции. Представитель истца просила суд иск удовлетворить. Представитель ответчика указала на отсутствие законных оснований для расторжения договора аренды.  

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.  

28.09.2021 ООО «УК «Прагма Капитал» (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили долгосрочный договор аренды № ТСТ00101278 (далее - договор), в отношении помещения - часть Торгового Центра, а именно нежилые помещения: III № 1 (лестничная клетка); № 2 (торговый зал); № 3 (лестничная клетка); № 4 (подсобное помещение); № 5 (лестничная клетка); IV Помещение № 1 (зал), общей площадью 1 784 кв.м, расположенные на 2 и 3 этажах по адресу: Мурманск, ул. Баумана, д. 33 (пункты 1.20, 2.1).  

Согласно пункту 3.1 договор заключен на 10 лет со дня подписания акта-приема передачи.  

В соответствии с пунктом 4.1 арендная плата по договору состоит из постоянной арендной платы и переменной арендной платы.  

22.10.2021 стороны заключили дополнительное соглашение к договору.  

02.11.2021 актом приема-передачи арендованное имущество передано арендатору.  

Письмом от 22.07.2024 № 44 предприниматель уведомил арендодателя, что в помещениях в летнее время температура поднимается выше 30 градусов, что делает невозможным использование помещений по назначению и просил наладить работу систем вентиляции.  

Письмом от 22.07.2024 № 45 истец обратился к ответчику с просьбой о согласовании установки подъемника и проведения необходимых строительных работ.  

Письмом от 10.12.2024 предприниматель указал на необоснованное увеличение ответчиком тарифа на электроэнергию, что площадь здания, используемая для расчета стоимости электроэнергии, отличается от указанной в договоре, указал на отсутствие экономической целесообразности использования помещений при такой высокой стоимости переменной части арендной платы.  

Не получив ответы на направленные обществу обращения, предприниматель 27.01.2025 направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды.  

Письмом от 04.02.2025 № 12 истец предложил ответчику направить представителя для проведения обследования помещений на предмет несоблюдения температурного режима и фиксирования факта блокировки входной двери.  

07.02.2025 предприниматель направил обществу уведомление об отказе от договора аренды, в котором уведомил общество о расторжении договора с 15.03.2025.  

07.03.2025 предприниматель направил ответчику досудебную претензию. 

Поскольку ответов ни на одно обращение предпринимателя от арендодателя получено не было, соглашение о расторжении договоров аренды сторонами не достигнуто, дата передачи помещений не согласована, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований по следующим основаниям.  

Согласно положениям статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможность пользования вещью в соответствии с ее назначением.  

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (статья. 310 ГК РФ).  

В статье 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет  

для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

В силу статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.  

Сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.  

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли их разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.  

Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.  

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.  

В соответствии с пунктом 11.3. договора, в редакции дополнительного соглашения к нему, арендатор вправе расторгнуть договор в случаях, предусмотренных статьей 620 ГК РФ.  

В силу статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не  

предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;  

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.  

В соответствии с пунктом 5.2. договора арендодатель обязан обеспечить возможность беспрепятственного и непрерывного использования помещения арендатором в соответствии с его разрешенным использованием, информировать арендатора о ставших известных любых повреждениях или разрушениях торгового центра, могущих оказать непосредственное воздействие на ведение коммерческой деятельности арендатора в соответствии с разрешенным использованием.  

Как установлено по материалам дела, арендодатель на протяжении длительного периода времени не ответил ни на одно официальное обращение арендатора с требованием об устранении препятствий в пользовании арендованными помещениями, о согласовании необходимых ремонтных работ, о невозможности производить отгрузку-разгрузку товара, о нарушении санитарных норм, о разъяснении нового порядка начисления переменной части арендной платы и т.п.  

В ходе судебного разбирательства ответчик не представил суду доказательств, опровергающих обстоятельства, изложенные предпринимателем в иске и в письменных обращениях истца к арендодателю.  

Не получив ни одного ответа на свои обращения, истец надлежащим образом уведомил ответчика о расторжении спорного договора аренды и направил соответствующее соглашение о расторжении арендных отношений (л.д. 49-53).  

Указанное обращение истца ответчиком также было проигнорировано. 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.  

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.  

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого  

поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).  

По мнению суда, действия арендодателя, надлежащим образом уведомленного о расторжении договора, но не проявившего какого-либо интереса в отношении судьбы сданных в аренду помещений и не ответившего более, чем за полгода, ни на одно из обращений и претензий предпринимателя, в том числе о невозможности использования арендуемого объекта по целевому назначению, свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком правом.  

При этом суд отмечет, что гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (абзац 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ).  

Свобода договора заключается не только в определении сторонами по собственному усмотрению договорных условий, но и, прежде всего, в свободном определении лицом того, вступать ему в договорные отношения с конкретным контрагентом или нет.  

Применительно к включению расходов на энергоснабжение в переменную часть арендной платы, представляются недопустимыми по смыслу вышеуказанных норм ГК РФ, действия арендодателя по отнесению к переменной части арендной платы своих расходов на приобретение электроэнергии у поставщика по цене, определенной на основании некорректно примененного тарифа.  

Из разъяснений Комитета по тарифному регулированию Мурманской области следует, что ранее в отношении спорных помещений между гарантирующим поставщиком АО «АтомЭнергоСбыт» (далее - гарантирующий поставщик) и  

ООО «УК «Прагма капитал» до 01.06.2024 был заключен договор энергоснабжения № 5110100987. 

ООО «УК «Прагма капитал» расторгло с гарантирующим поставщиком договор энергоснабжения № 5110100987 с 01.06.2024, в связи с переходом на обслуживание к энергосбытовой организации ООО «ОЭСК».  

ООО «ОЭСК» является независимой энергосбытовой компанией. 

Одновременно ООО «ОЭСК» в отношении объектов ООО «УК «Прагма капитал» заключил с гарантирующим поставщиком договор энергоснабжения  

 № 5150100222. 

На основании заявления ООО «ОЭСК» расчет стоимости поставляемой электрической энергии на объект производится в соответствии с предельными уровнями нерегулируемых цен по третьей ценовой категории.  

При этом, среднее значение тарифа, по которому гарантирующий поставщик (АО «АтомЭнергоСбыт») поставляет ООО «ОЭСК» электроэнергию, составляет 4,10 руб./кВтч (с учетом НДС).  

Согласно части 2 статьи 40 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» цены (тарифы) на электрическую энергию (мощность), поставляемую с 1 января 2011 года потребителям электрической энергии энергосбытовыми организациями, не являющимися гарантирующими поставщиками, являются свободными, складываются под воздействием спроса и  

предложения и не подлежат государственному регулированию, за исключением случаев, для которых настоящим Федеральным законом предусматривается государственное регулирование цен (тарифов) на электрическую энергию (мощность).  

Применительно к настоящему спору возникла ситуация, когда арендатор до смены поставщика ресурса оплачивал электроэнергию в составе арендной платы исходя из тарифа гарантирующего поставщика, а дальнейшем - должен оплачивать электроэнергию, поставляемую ООО «ОЭСК», по тарифу, более чем в два раза превышающему тариф гарантирующего поставщика.  

При этом электроэнергия приобретается ООО «ОЭСК» у гарантирующего поставщика по тарифу, по которому переменная часть арендной платы рассчитывалась до смены поставщика электроэнергии.  

Фактически возникала ситуация, когда для арендатора без каких-либо объективных и прогнозируемых экономических предпосылок кратно увеличилась стоимость электроэнергии.  

По мнению суда, возникшие у истца обстоятельства, связанные с немотивированной сменой арендодателем поставщика электроэнергии и вызванное, в связи с этим, десятикратное увеличение размера расходов на оплату электроэнергии, не могут относиться к предпринимательским рискам, которые истец должен был и мог осознавать при заключении долгосрочного договора аренды и нести как хозяйствующий субъект, соответствующие предпринимательские риски.  

Эти расходы не вызваны объективным изменением спроса, тарифов или иных экономических показателей, вероятность изменения которых и, соответственно, возможность наступления таких последствий истец по роду деятельности мог и должен был разумно предвидеть при заключении спорного договора аренды.  

Доказательств обратного ответчик в материалы дела не представил. 

Какого-либо обоснования экономической или технологической целесообразности изменения поставщика электроэнергии ответчиком представлено не было.  

Право арендодателя на свободное заключение любых договоров с любыми контрагентами должно коррелировать с правом арендатора на контролируемое и прогнозируемое изменение для него расходов, связанных с арендой.  

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать несоразмерную арендную плату, по сути, навязанную истцу в ходе исполнения сторонами действующего договора и в отсутствие реальной возможности каким-либо образом оптимизировать свои расходы.  

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, в том числе условия договора аренды, выставленные счета на оплату переменной части арендной платы, обращения предпринимателя к арендатору с требованием об устранении препятствий в пользовании объектом аренды по назначению, ответ Комитета по тарифному регулированию Мурманской области от 18.04.2025 исх. № 06-04/650-ЕС, суд приходит к выводу об обоснованности и законности исковых требований предпринимателя о расторжении договора аренды.  

Иск подлежит удовлетворению. 

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в размере 15 000 руб. подлежат отнесению на ответчика.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области  

решил:

исковые требования удовлетворить. 

Расторгнуть долгосрочный договор аренды № ТСТ00101278 от 28.09.2021, заключенный обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма Капитал» ФИО2 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» и индивидуальным предпринимателем ФИО1.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма Капитал» ФИО2 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.  

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.  

Судья О. В. Никитина