ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017 

http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) 44-76-65, 44-73-10  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А79-15688/2017

город Владимир

5 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2019 года. 

Полный текст постановления изготовлен 5 июня 2019 года.  

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Волгиной О.А., судей Захаровой Т.А., Рубис Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

индивидуального предпринимателя ФИО2  (ОГРНИП 30412908900248)  

 на определение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 05.04.2019 по делу № А79-15688/2017, принятое судьей Сарри Д.В., 

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2  

о государственной регистрации перехода права собственности от 

ФИО3 к ФИО2 на  нежилое помещение № 1 с тамбуром (лит. А1), общей площадью 406,9 кв.м.,  расположенное в подвале (лит. А1) и на первом этаже жилого  четырехэтажного дома (литера А), находящегося по адресу: улица Энгельса,  дом 23, город Чебоксары, на основании договора аренды нежилого  помещения от 01.07.2013 № 10-С,  

при участии:  

от индивидуального предпринимателя ФИО2 –  ФИО4 на основании доверенности от 20.02.2019 сроком действия три  года;  

от ФИО3 – не явился, извещен; 

от финансового управляющего должника ФИО3  ФИО5 – не явился, извещен;  

от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом – не  явился, извещен;  

от Управления Росреестра по Чувашской Республике – не явился, извещен; от ФИО6 – не явился, извещен, 

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) гражданина ФИО3 в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии  обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель) с заявлением о государственной  регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2  на нежилое помещение № 1 с тамбуром (лит. А1), общей площадью  

406,9 кв.м., расположенное в подвале (лит. А1) и на первом этаже жилого  четырехэтажного дома (литера А), находящегося по адресу: улица Энгельса,  дом 23, город Чебоксары, на основании договора аренды нежилого  помещения от 01.07.2013 № 10-С.  

К участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены Чебоксарский  городской комитет по управлению имуществом, Управление Росреестра по  Чувашской Республике, ФИО7.  

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии определением от 05.04.2019 отказал Предпринимателю в удовлетворении заявления. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель  обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в  которой просил отменить обжалуемое определение и принять по делу новый  судебный акт об удовлетворении заявления.  

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что включение  финансовым управляющим на основании инвентаризационной описи  

от 12.11.2018 № 1 в конкурсную массу должника спорного помещения  нарушает право кредитора на защиту своего владения, предусмотренного  статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель  не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что в случае  удовлетворения заявленного требования, последний получит  предпочтительное удовлетворение своих требований. Отмечает, что  Предприниматель также является кредитором должника, требования  которого включены в реестр требований кредиторов, сопоставимые с  половиной всех заявленных требований. Также заявитель апелляционной  жалобы указывает на то обстоятельство, что Предпринимателем подано  заявление в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии  

об исключении из конкурсной массы спорного помещения. Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе. 

Представитель Предпринимателя в судебном заседании поддержал  апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.  

Финансовый управляющий должника ФИО3 

ФИО5 (далее – Управляющий) в отзыве указал на  необоснованность доводов апелляционной жалобы; просил оставить  обжалуемое определение без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения; заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы  в отсутствие своих представителей.  

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьей 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие  представителей Златкина Н.И., Управляющего, третьих лиц, извещенных о  месте и времени судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Законность и обоснованность принятого по делу определения  проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела,  оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя  позиции лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к  следующим выводам.  

Как усматривается из материалов дела, между Чебоксарским  городским комитетом по управлению имуществом администрации города  Чебоксары (продавец) (далее – Горкомимущество) и индивидуальным  предпринимателем ФИО3 (покупателем) заключен договор  

купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым  обязательством от 06.07.2012 № Н-503, согласно которому продавец  обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение № 1 с  тамбуром (лит. А1), общей площадью 406,9 кв.м, расположенное в подвале  (лит. А1) и на первом этаже жилого четырехэтажного дома (литера А),  находящегося по адресу: улица Энгельса, дом 23, город Чебоксары (далее –  нежилое помещение).  

В соответствии с пунктами 1.3, 2.1 и 3.4 договора стоимость  (продажная цена) нежилого помещения составляет 9 487 090 руб. Оплата  стоимости (продажной цены) нежилого помещения производится  покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора.  До дня полной оплаты покупателем стоимости (продажной цены) нежилое  помещение находилось в залоге у продавца.  

Право собственности на нежилое помещение согласно выписке из  ЕГРН зарегистрировано за ФИО3 02.08.2012 с обременением в виде  ипотеки в пользу муниципального образования города Чебоксары – столицы  Чувашской Республики.  

Согласно представленной Горкомимуществом ведомости  взаиморасчетов стоимость нежилого помещения оплачена в полном объеме.  

Во исполнение договорных обязательств на счет Горкомимущества  поступили денежные средства в размере 10 298 013 руб. 61 коп., в том числе  9 487 090 руб. по оплате выкупной стоимости помещения, 630 518 руб.  

27 коп. по оплате процентов, 180 405 руб. 34 коп. по оплате пеней. 

Платежи поступали от ФИО3, ООО КБ «Мегаполис»,  Предпринимателя.  

От ФИО3 поступило тринадцать платежей на сумму 3 398 810 руб. 06 коп., последний платеж поступил 28.01.2014. 

От Предпринимателя поступило 33 платежа на сумму 6 899 203 руб.  55 коп.  

В период действия договора ФИО3 несвоевременно  вносились платежи в счет исполнения договорных обязательств, что  послужило основанием для обращения Горкомимуществом в 2013 году в  Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с исковым заявлением  к ФИО3 о расторжении договора, обязании вернуть помещение в  муниципальную собственность и взыскании задолженности. Иск  рассматривался в рамках дела № А79-3520/2013.  

В связи с погашением задолженности Горкомимущество в  последующем отказалось от заявленных исковых требований.  

В адрес Горкомимущества 10.07.2013 поступило заявление  

ФИО3 о даче разрешения на сдачу в аренду выкупаемого нежилого  помещения.  

Письмом от 16.07.2013 № 039-4367 Горкомимущество предоставило  согласие.  

Впоследствии между ИП ФИО3 (арендодателем) и  Предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды нежилого  помещения от 01.07.2013 № 10-С, по условиям которого арендодатель  предоставляет, а арендатор принимает в аренду с правом выкупа  вышеуказанное нежилое помещение.  

Договор заключен сроком на три года, до 16.07.2016. При этом днем  начала исчисления (отсчета) срока аренды будет являться 16.07.2013  

(пункт 1.2). 

Согласно пунктам 1.5 и 1.6 договора стороны предусмотрели, что  арендодатель согласен на проведение неотделимых улучшений помещения,  необходимых для осуществления деятельности арендатора, производимых за  счет средств арендатора, при условии предварительного согласования  проекта неотделимых улучшений помещения с контролирующими и  инспектирующими органами в области градостроительства. Стороны  определили, что результатом исполнения настоящего договора становится  переход права собственности на арендуемое помещение к арендатору, если  последним будут добросовестно исполнены условия настоящего договора.  По окончании срока аренды указанное помещение переходит в  собственность арендатора, при этом акт приема-передачи в аренду  признается сторонами актом приема – передачи помещения в собственность  арендатора без составления дополнительно иного передаточного документа.  

Из положений пунктов 3.1 – 3.4 договора следует, что арендатор  принимает помещение в аренду на условиях оплаты арендодателю арендной  платы из расчета 168 500 руб. в месяц, НДС не взимается. Арендная плата  

по настоящему договору является фиксированной и изменению в течение  срока действия настоящего договора не подлежит. Арендная плата не  покрывает эксплуатационные расходы (электро-, тепло-, водоснабжение,  водоотведение и т.п.), связанные с обеспечением Помещения  

коммунальными услугами, которые оплачиваются Арендатором  самостоятельно на основании счетов, выставленных обслуживающими  (снабжающими) организациями, в соответствии с расчетом потребления по  показаниям приборов учета. С момента заключения настоящего договора и  подписания сторонами акта приема-передачи Помещения Арендатор  самостоятельно исчисляет и уплачивает Арендодателю арендную плату,  обеспечивая ее поступление не позднее 05 числа каждого расчетного  (текущего) месяца. Арендатор пользуется правом внести арендную плату за  любой срок в пределах действия настоящего договора досрочно. За право  заключения настоящего договора в течение пяти банковских дней с момента  его подписания арендатор уплачивает арендодателю задаток в размере  

1 800 000 руб., НДС не взимается. 

В счет выкупа помещения помимо ежемесячных арендных платежей  арендатор уплачивает арендодателю денежное вознаграждение в размере  1 500 000 руб., НДС не взимается (пункт 3.5). Оплата предусмотренного  настоящим пунктом вознаграждения производится в любое время в течение  срока аренды, указанного в пункте 1.2. настоящего договора, но не позднее  16.07.2016.  

Совокупность произведенных арендатором согласно пунктам 3.1, 3.4,  3.5 договора платежей по истечении срока аренды признается  (засчитывается) выкупной стоимостью (ценой) нежилого помещения  

(пункт 3.7 договора). Сторонами договора составлен акт сдачи-приемки помещения 

от 15.07.2013. ФИО7 (супруга должника) 12.08.2013 дала согласие на  заключение договоров аренды нежилого помещения, а также на  государственную регистрацию сделок, которое нотариально удостоверено.  

Государственная регистрация договора аренды произведена 13.08.2013.  

В период с 04.07.2013 по 09.09.2016 Предпринимателем произведено  перечисление денежных средств на общую сумму 9 883 979 руб. 55 коп., из  них 6 899 203 руб. 55 коп. Горкомимуществу за ФИО3 по договору  

купли – продажи от 06.07.2012 № Н-503, за коммунальные услуги за 

ИП ФИО3 – 127 116 руб., по договору аренды от 01.07.2013 № 10-С –  2 857 660 руб.  

Согласно письму ФИО3 от 04.02.2014 арендные платежи  перечислялись Предпринимателем за ФИО3 в счет оплаты по  договору от 06.07.2012 № Н-503 Горкомимуществу (том 1, лист дела 12).  

По платежному поручению от 06.03.2017 № 18 за ИП ФИО3  произведена уплата налога на имущество в размере 66 437 руб. 29 коп., а  также 04.04.2017 уплата пеней по данному налогу в размере 6308 руб. 86 коп.  (платежное поручение от 04.04.2017 № 29).  

Согласно платежным поручениям от 09.07.2013 № 32, от 09.07.2013  № 33, от 22.04.2014 № 3, от 26.07.2013 № 40, от 26.08.2013 № 46, 

от 28.08.2013 № 47, от 02.09.2013 № 48, от 06.09.2013 № 49 произведена  выдача займа по договору от 09.07.2013 № 11-С.  

Из представленных в дело копий платежных поручений усматривается,  что оплата по договору купли-продажи от 06.07.2012 № Н-503 производилась  также непосредственно Златкиным Г.И. на сумму 181 428 руб. 06 коп.  (платежное поручение от 14.08.2012 № 25), на сумму 1285 руб. 53 коп.  (платежное поручение от 16.05.2012 № 57), на сумму 6889 руб. 78 коп.  (платежное поручение от 16.08.2012 № 56), на сумму 180 037 руб. 38 коп.  (платежное поручение от 08.10.2012 № 76), на сумму 181 066 руб. 68 коп.  (платежное поручение от 08.10.2012 № 75), на сумму 1 606 809 руб. 90 коп.  (платежное поручение от 05.07.2013 № 1), на сумму 7737 руб. 50 коп.  (платежное поручение от 09.07.2013 № 1), на сумму 177 190 руб. (платежное  поручение от 11.07.2013 № 2), на сумму 177 138 руб. 27 коп. (платежное  поручение от 06.08.2013 № 508), на сумму 176 775 руб. 90 коп. (платежное  поручение от 11.09.2013 № 614), на сумму 175 884 руб. 05 коп. (платежное  поручение от 07.10.2013 № 807), на сумму 176 051 руб. 13 коп. (платежное  поручение от 07.11.2013 № 20), на сумму 173 300 руб. (платежное поручение  от 06.12.2013 № 89).  

Факт внесения данных платежей заявителем под сомнение не  поставлен. Согласно представленным Горкомимуществом сведениям, как  указывалось ранее, общий размер внесенных именно ФИО3  платежей составил 3 389 810 руб. 06 коп.  

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии  от 11.01.2018 принято к производству заявление ФИО3 о признании  его банкротом и возбуждено производство по настоящему делу.  

Определением суда от 12.03.2018 в отношении ФИО3 введена  процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим  утвержден ФИО9.  

Решением суда 24.09.2018 ФИО3 признан банкротом, введена  процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев,  финансовым управляющим утвержден ФИО5.  

Согласно определению судебной коллегии по гражданским делам  Верховного Суда Чувашской Республики от 22.08.2018 по делу № 2-97/2018  Предприниматель обращался с иском к ФИО3 о государственной  регистрации перехода права собственности на вышеуказанное нежилое  помещение.  

Определением Ленинского районного суда города Чебоксары  Чувашской Республики от 25.06.2018 производство по делу прекращено,  апелляционным определением от 22.08.2018 судебный акт отменен и  разрешен вопрос по существу: исковое заявление оставлено без  рассмотрения, исходя из необходимости соблюдения баланса интересов  гражданина, в отношении которого ведется производство по делу о  банкротстве, и его кредиторов, разрешение вопроса о судьбе находящегося в  собственности ФИО3 спорного нежилого помещения в настоящее  время возможно только в рамках дела о банкротстве.  

Предметом заявления Предпринимателя является требование о  государственной регистрации перехода права собственности от Златкина  Георгия Исааковича к Андрееву Александру Васильевичу на нежилое  помещение № 1 с тамбуром (лит. А1), общей площадью 406,9 кв.м.,  расположенное в подвале (лит. А1) и на первом этаже жилого  четырехэтажного дома (литера А), находящегося по адресу: улица Энгельса,  дом 23, город Чебоксары, на основании договора аренды нежилого  помещения от 01.07.2013 № 10-С.  

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 8.1 и статьей 131 Гражданского  кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество подлежат  государственной регистрации. Права на недвижимое имущество,  подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и  прекращаются с момента внесения соответствующей записи в  государственный реестр.  

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской  Федерации указано, что переход права собственности на недвижимость по  договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит  государственной регистрации.  

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской  Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору  

с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом.  В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности  императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2  статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Поскольку в силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса  Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости  сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не  является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до  государственной регистрации перехода права собственности к покупателю  для третьих лиц собственником имущества остается продавец.  

В пункте 1 статьи 131 Закона о банкротстве предусмотрено, что все  имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного  производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет  конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований  конкурсных кредиторов должника.  

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении  него конкурсного производства арбитражный управляющий приступает к  выполнению мероприятий, связанных с реализацией имущества должника в  порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, в целях максимального  удовлетворения требований всех кредиторов должника.  

Исходя из того, что с момента открытия в отношении должника  процедуры реализации, заключение договора аренды с правом выкупа само  по себе не может повлечь наступления предусмотренных ими правовых  последствий в виде перехода права собственности на спорное имущество.  

Таким образом, кредитор, заключивший с должником договор аренды с  правом выкупа недвижимого имущества не вправе обращаться с требованием  о государственной регистрации за ним права собственности на указанные  объекты после открытия в отношении должника конкурсного производства.  В этом случае он может заявить свои требования к должнику, основываясь на  первоначальном обязательстве, и получить удовлетворение своих требований  за счет имущества должника, в том числе и спорного, наравне с остальными  кредиторами должника.  

По общему правилу с момента признания должника банкротом и  открытия в отношении его процедуры реализации имущества требования  кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера  трансформируются в денежные (пункт 1 статьи 126 Закона о банкротстве и  разъяснения, приведенные в абзаце 2 пункта 34 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О  некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о  банкротстве» (далее – Постановление № 35). Такие требования подлежат  денежной оценке, рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о  банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями  134 и 142 Закона о банкротстве.  

С учетом приведенных норм права и Постановления № 35 заявленное  Предпринимателем после признания ФИО3 несостоятельным  (банкротом) требование о государственной регистрации перехода права  собственности на спорное помещение, включенное в конкурсную массу  должника, по сути, направлено на исключение спорного объекта  недвижимости из конкурсной массы.  

Рассмотрение такого требования вне рамок дела о банкротстве  недопустимо, поскольку в нарушение требований законодательства о  банкротстве может привести к удовлетворению требований  Предпринимателя во внеочередном порядке, преимущественно перед  требованиями иных конкурсных кредиторов должника, которые вправе  претендовать на удовлетворение своих требований за счет всего имущества  должника, собственником которого он является.  

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам  статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в  их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к  правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения  требований Предпринимателя.  

Приведенные выводы соответствуют правовой позиции,  сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 17.06.2014 № 2826/14 и определениях  Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2017 № 305-ЭС17-12136,  

от 18.08.2016 № 301-ЭС16-4180, от 26.12.2016 № 308-ЭС15-12123 и от 17.10.2017 № 305-ЭС17-12927. 

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении  судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой  инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и  установленных обстоятельств по делу.  

Судом апелляционной инстанции рассмотрены доводы заявителя  жалобы и признаются необоснованными по изложенным мотивам.  

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что  арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы  всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права  применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам  дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных  судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.  

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4  статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.  

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции  пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по  приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не  имеется.  

Подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской  Федерации уплата государственной пошлины за рассмотрение  апелляционных жалоб на определение по данной категории дел не  предусмотрена.  

Руководствуясь статьями 268, 272 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии  от 05.04.2019 по делу № А79-15688/2017 оставить без изменения,  апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд  Волго-Вятского округа в месячный срок со дня его принятия через  Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.  

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской  Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 – 291.15  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при  условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.  

Председательствующий судья О.А. Волгина  

Судьи Т.А. Захарова  

 Е.А. Рубис