АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-14125/2019

г. Ставрополь

11 января  2021 года

резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2020 года 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании  исковое заявление

территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Элеватор «Незлобненский», Георгиевский район, ст. Незлобная, ОГРН 

<

***>, 

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5 461 553,37 рубля и пени в размере 99 751,77 рубля за период с 05.01.2016 по 31.12.2018,

при участии представителя истца - ФИО2 по доверенности от 16.09.2020 № 26-КА-07/6131, представителя ответчика - ФИО3 по доверенности от 15.04.2019,

УСТАНОВИЛ:

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - территориальное управление, ТУ Росимущество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым  заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Элеватор «Незлобненский» (далее - общество, ООО  «Элеватор Незлобненский») о взыскании 5  064 614, 18  руб. задолженности  по арендной плате по договору  аренды земельного участка от 13.11.2006 № 172 за период пользования  земельным участком с кадастровым номером 26:25:110407:0003 (площадью  38 949 кв.м) с 05.01.2016 по 24.04.2019, а также пени  за период с  17.07.2016 по  18.11.2019  в размере  118 430,50 руб. (уточненные требования).

Требования мотивированы неисполнением обществом обязательств по оплате арендной платы исходя из ее размера рыночной стоимости земельного участка определенного  в Отчете  «Об оценке  рыночной стоимости  земельного  участка» от 29.11.2015  № 293/10/2015 (далее - Отчет  № 293/10/2015). 

В судебном заседании  представитель  ТУ Росимущества  уточненные исковые требования  поддерживал полностью.

Ответчик в отзыве и дополнениях к нему иск не признал, ссылался на  условия  договора  аренды земельного участка от 13.11.2006 № 172, полагал недостоверным (незаконным) Отчет № 293/10/2015, составленный по состоянию на 26.10.2015, и положенный в основу определения размера арендной платы за спорный земельный участок истцом, представил заключение специалиста  № 001-04-19-Р от 12.04.2019 ООО «Оценочная компания эксперт», в котором Отчет  № 293/10/2015, признан  несоответствующим  нормам  и требованиям  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - Закон № 135-ФЗ) и Федеральным стандартам оценки  №№  1, 2, 3 и 7, заявлял о применении срока  исковой давности в отношении  заявленных требований, а также о необходимости  учитывать пункт 22 Обзора  судебной практики  Верховного Суда Российской Федерации  № 4 (2019)», утвержденного Президиумом  Верховного  Суда РФ от 25.12.2019.

Представитель ответчика  в судебном заседании  возражал по заявленным требованиям, основываясь на доводах, изложенных в отзыве  и дополнениях к нему.

В целях проверки достоверности Отчета  № 293/10/2015, составленного по состоянию на 26.10.2015, определением от 14.02.2020 арбитражным  судом по делу была назначена оценочная экспертиза, в которой перед  экспертом ставился  вопрос о том, является ли достоверной рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:25:110407:0003 (площадью  38 949 кв.м), определенная в Отчете № 293/10/2015, составленном по состоянию на 26.10.2015.

В заключении от 20.02.2020 № 1/02-2020 эксперт сообщил суду, что определение достоверности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:25:110407:0003 в отчете № 293/10/2015, составленном по состоянию на 26.10.2015, не входит в его компетенцию.

Также в заключении от 20.02.2020 № 1/02-2020 эксперт пришел к следующим выводам:

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:25:110407:0003 (площадью 38 949 кв.м) по состоянию на 26.10.2015 составляет  5 380 000 руб.;

-рыночная стоимость права аренды за земельный участок с кадастровым номером 26:25:110407:0003 (площадью 38 949 кв.м) по состоянию на 12.08.2017, определяемая  в соответствии с пунктом 6 Правил  от 16.07.2009 № 582 (в редакции Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 № 531) составляет  412 469, 91 руб.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, оценив имеющиеся в деле заключение эксперта от 20.02.2020 № 1/02-2020  и иные доказательства, арбитражный суд находит уточненные исковые требования  подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:25:110407:0003, площадью  38 949 кв.м, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, расположенный по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, ст.  Незлобная, с разрешенным видом использования - для производственной  деятельности, водозаборные сооружения, является федеральной собственностью, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от  23.03.3006 № 26-26-12/001/2006-393.

На основании распоряжения от 19.10.2006 № 654 (т. 1, л.д. 49) ТУ Росимущества (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 13.11.2006 № 172  аренды земельного участка с кадастровым номером 26:25:110407:0003, площадью  38 949 кв.м, находящегося в федеральной собственности (далее - договор № 172).

Срок  аренды участка  установлен с 23.03.2006 по 22.03.2055 (пункт 3.1 договора № 172).

Пунктом 4.1 договора № 172 установлен размер арендной платы в годовом исчислении, равный 19 474,50 руб.

В дополнительном соглашении от  03.03.2008 № 173 размер арендной платы в годовом  исчислении установлен сторонами в сумме 26 576 руб., при этом первый абзац пункта 4.4 договора № 172 изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы может изменяться арендодателем с предварительным уведомлением  арендатора при существенном  изменении рыночной стоимости земельного участка, но  не реже одного раза в пять лет».

В пункте  4.5 договора № 172 предусмотрено, что арендатор  перечисляет арендную плату  не позднее  десятого  числа текущего  месяца.

Согласно пункту 5.2.4 договора № 172 установлена обязанность  арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы  и  информировать об этом арендатора. 

В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, начисляется неустойка в размере 0,06 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки. 

В Отчете  № 293/10/2015, утвержденном  заключением ТУ Росимущества от 25.12.2015 № 60-К/15 (далее - заключение № 60-К/15), размер арендной платы в годовом исчислении по состоянию на 26.10.2015 составил 15 960 000 руб.

Письмом от 13.04.2016  № 2537/0405 ТУ Росимущества направило обществу расчет арендной платы к договору № 172 за 2016 год, в котором сообщило, что рыночная стоимость земельного участка установлена в Отчете № 293/10/2015 и в заключении № 60-К/15 в размере 15 960 000 руб.; годовой размера  арендной платы составляет 1 755 600 руб. (исходя из ставки  рефинансирования 11%); размер  арендной платы  за землю, подлежащий оплате ежемесячно - 146 300 руб., (т.2, л.д. 109, 110).

Отправка ТУ Росимуществом в адрес общества письма от 13.04.2016 № 2537/0405 подтверждается списком № 20 простых почтовых отправлений, принятых органом почтовой связи 19.04.2016, (т.2, л.д. 113-116). 

Также в письме от 31.08.2018 № 6988/04 ТУ Росимущество сообщало обществу  о расчете стоимости арендной платы  за 2016 год на основании  Отчета   № 293/10/2015 (т.2, л.д.1).

Полагая, что общество ненадлежащим образом исполняло свои обязанности по оплате аренды, арендодатель направил контрагенту претензию от 22.10.2018 № 8300/04 (т. 1, л.д. 59, 60, 61) о необходимости погашения задолженности в размере 4 641 844,43 руб. (в том числе по состоянию  на 31.12.2016 в сумме 1 713 122, 69 руб., за период   с 01.01.2017 по 31.12.2017 - 1 825 824 руб., за период с 01.01.2018  по  31.07.2018 - 1 102 897, 74 руб.), а также 53 448, 13 руб. пени.

В претензии от 22.10.2018 № 8300/04, в иске, а также в уточненных требованиях размер арендной платы за земельный участок в период с 05.01.2016 по 24.04.2019 рассчитан территориальным управлением на основании договора № 172, который заключен сторонами до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление № 582). 

В письме, поступившем в территориальное управление 26.12.2018 (вх.13035), общество просило  ознакомить его с Отчетом  № 293/10/2015 (т.2, л.д.1).

Неисполнение обществом требований претензий послужило основанием обращения территориального управления в арбитражный суд с исковым заявлением.

Частично удовлетворяя уточненные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ «О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по оплате арендных платежей, в иске территориальным управлением заявлены, в том числе  следующие задолженности: за период с 2011 г. по  2015 г. в  сумме 137 137,79 руб.; за период с 05.01.2016  по июнь 2016 года (включительно) в размере 1 024 100 руб.

 В отношении данных требований обществом заявлено о пропуске территориальным управлением срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 Гражданского кодекса).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Вместе с тем, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса).

В соответствии с правилами статьи 200 Гражданского кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление Пленума № 43) указано следующее. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Из пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса следует, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В пункте 16 постановления Пленума № 43 даны разъяснения о том, что течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес общества 24.10.2018 направлена претензия от 22.10.2018 № 8300/04 с требованием о погашении вышеуказанных  задолженностей. Исковые требования о взыскании  основных задолженностей поданы территориальным управлением в арбитражный суд  17.07.2019. Следовательно, с учетом приостановления течения срока исковой давности на срок  рассмотрения претензии № 8300/04, арбитражный суд пришел к выводу, что задолженность по арендной плате, заявленная до июня 2016 года (включительно), предъявлена за пределами общего срока исковой давности и удовлетворению не подлежит. Так  в частности за июнь 2016 года обязательство по уплате арендной платы должно было быть исполнено  не позднее 10.06.2016 (п.4.5 договора № 172), следовательно, срок исковой давности в отношении данного требования истек 10.06.2019, и пропущен территориальным управлением, в том числе и при условии приостановления его на срок рассмотрения  претензии № 8300/04. 

Отказ во взыскании основных задолженностей по основаниям пропуска срока исковой давности также исключает возможность взыскания по тем же основаниям пеней, начисленных истцом на суммы таких задолженностей.

Вместе с тем задолженности с июля 2016 года заявлены территориальным управлением в пределах срока исковой давности.  

Таким образом, подлежат оценки требования о взыскании задолженностей по арендной плате с общества, в которые включены суммы  ежемесячных платежей   с июля 2016 года  по 24 апреля 2019 года (дата расторжения договора № 172 по соглашению сторон).

В силу пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Ввиду того, что договор аренды спорного земельного участка был заключен после вступления в действие Земельного кодекса, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В спорный период порядок определения размера арендной платы, сроки ее внесения регламентировались нормами Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных  постановлением № 582 (далее - Правила от 16.07.2009 №  582), редакция которых изменена постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 (далее - постановление № 531) с 12.08.2017.

Согласно пункту 2 Правил от 16.07.2009 № 582 в редакции, действующей до 11.08.2017, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 6 Правил от 16.07.2009 № 582 в редакции, действующей до 11.08.2017, предусмотрено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. 

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год (пункт 8 Правил от 16.07.2009 № 582 в редакции, действующей до 11.08.2017).

Из материалов дела следует, что для проверки достоверности Отчета  № 293/10/2015, используемого  арендодателем  при расчете арендной платы в спорный период, арендатор  обращался к независимому  оценщику, являющемуся членом  Ассоциации «Саморегулируемая  организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО4

Из  заключения от 12.04.2019 № 001-04-19-Р, выполненного ФИО4, следует, что Отчет  № 293/10/2015 не соответствует нормам и требованиям  Федерального закона от 29.07.1998  № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности», Федеральным  стандартам  оценки «Общие понятия  оценки, подходы к оценке и требования  к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных  приказами  Министерства экономического  развития и  торговли Российской Федерации  от 20.05.2015 № 297, № 298 и № 299.

Также в целях проверки достоверности Отчета  № 293/10/2015, составленного по состоянию на 26.10.2015, определением от 14.02.2020 судом по делу была назначена оценочная экспертиза, в которой перед  экспертом судом поставлен, в  том числе вопрос:

-является ли достоверной рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:25:110407:0003 (площадью  38 949 кв.м), определенная в Отчете № 293/10/2015, составленном по состоянию на 26.10.2015.

В заключении от 20.02.2020 № 1/02-2020 эксперт сообщил суду, что определение достоверности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:25:110407:0003 в Отчете № 293/10/2015, составленном по состоянию на 26.10.2015, не входит в его компетенцию.

В заключении от 20.02.2020 № 1/02-2020 эксперт пришел к следующим выводам:

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:25:110407:0003 (площадью 38 949 кв.м) по состоянию на 26.10.2015 составляет  5 380 000 руб.;

-рыночная стоимость права аренды за земельный участок с кадастровым номером 26:25:110407:0003 (площадью 38 949 кв.м) по состоянию на 12.08.2017, определяемая  в соответствии с пунктом 6 Правил  от 16.07.2009  № 582 (в редакции постановления  № 531) составляет  412 469, 91 руб.

В спорном случае доводы ТУ Росимущества о необходимости расчета арендной платы исходя из Отчета  № 293/10/2015  фактически сводятся к несогласию с выводами, отраженными в заключении от 12.04.2019 № 001-04-19-Р, а также с  результатами проведенной по делу судебной экспертизы.

Между тем согласно статье 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

О проведении дополнительной судебной экспертизы, сторонами  в суде первой инстанции заявлено не было. Также от проведения по делу повторной экспертизы в целях проверки  достоверности  Отчета № 293/10/2015 стороны  уклонились.

Таким образом, действительность экспертного заключения от 20.02.2020 № 1/02-2020 в ходе рассмотрения настоящего спора не опровергнута. Также территориальным управлением не опровергнуты выводы в заключении от 12.04.2019 № 001-04-19-Р, свидетельствующие о недостоверности Отчета  № 293/10/2015.

При таких обстоятельствах суд принял экспертное заключение от 20.02.2020 № 1/02-2020 в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка, а также рыночную стоимость права аренды земельного участка, поскольку при назначении экспертизы судом было учтено, что постановлением № 531, вступившим в силу с 12.08.2017, внесены изменения в Правила от 16.07.2009 № 582.

В силу пункта 2 Правил от 16.07.2009 № 582 в редакции постановления № 531 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 Правил от 16.07.2009 № 582 в указанной редакции ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 Правил от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 10 Правил от 16.07.2009 № 582 в редакции постановления № 531 предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

Таким образом, принимая во внимание имеющиеся в заключении специалиста от 12.04.2019 № 001-04-19-Р выводы о недостоверности Отчета № 293/10/2015, суд полагает, что в спорном случае за период с июля 2016 года по декабрь 2016 года арендная плата подлежит определению исходя из рыночной стоимости земельного участка, размер которой определен в заключении эксперта от 20.02.2020 № 1/02-2020 и составляет в годовом  исчислении  5 380 000 руб.

Также за период с января 2018 года по 24 апреля 2019 года, размер арендной  платы подлежал определению не из рыночной стоимости спорного земельного участка, а из рыночной стоимости права аренды данного земельного участка, размер которой определен в заключении эксперта от 20.02.2020 № 1/02-2020 по состоянию  на 12.08.2017 и  которая за весь срок договора № 172 (49 лет) составила  - 20 211 0925, 59 руб., а в годовом исчислении - 412 469,91 руб.

С учетом изложенного, суд приходит к следующим выводам:

-годовой размер арендной платы за 2016 год составил 591 800 руб., ежемесячно в 2016 году подлежала уплата  арендная плата в размере  49 316,67 руб.,  за  период с июля 2016 года по декабрь 2016 года задолженность общества составила- 295 900,02 руб.;

-при применении уровня инфляции согласно  пункту 8 Правил от 16.07.2009 № 582 (в редакции, действующей до 11.08.2017)  за 2017 год годовой размер арендной платы составил - 615 472 руб., ежемесячно в 2017 году подлежала уплате  арендная плата в размере - 51 289,34 руб., следовательно за  период с января 2017 года по  декабрь 2017 года задолженность общества составила - 615 472 руб.;

-в отношении задолженности за период с января 2018 года 24 апреля 2019 года размер арендной  платы подлежал определению из рыночной стоимости права аренды земельного участка, которая согласно заключению эксперта от 20.02.2020 № 1/02-2020 в годовом исчислении  составила - 412 469,91 руб., ежемесячно  подлежала уплате обществом арендная плата в размер - 34 372, 50 руб., и за  период с января 2018 года по декабрь 2018 года задолженность общества составила - 412 469,91 руб.;

-за 2019  год  арендная  плата подлежала определению исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка и в годовом исчислении  составляла - 412 469,91 руб.,  ежемесячно  подлежала уплате обществом арендная плата в размер - 35 850, 51 руб.,  за  период с января 2019 года по  март 2019 года и 24 дня апреля 2019 года задолженность общества составила - 136 231,94 руб.

Таким образом, подлежит взысканию с общества в пользу территориального управления задолженность по договору № 172 в общей сумме 1 460 073,87 руб., в том числе за 2016 год - 295 900,02 руб., за 2017 год- 615 472 руб., за 2018 год-412 469,91 руб. и за 2019 год- 136 231,94 руб.

Также в силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса  исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса). 

В пункте 6.2 договора № 172 установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору  арендодатель арендатору начисляет неустойку в размере 0,06% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, на условиях и в порядке, предусмотренном разделом 4 договора.

 Ответчик в ходе судебного разбирательства  заявил ходатайство о снижении размера неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7), установленная законом или договором неустойка может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса) в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. 

В пункте 73 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора  возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Установив факт неисполнения ответчиком денежного обязательства, за которое предусмотрена договорная неустойка, суд приходит к выводу о наличии оснований для привлечения общества к ответственности согласно пункту 6.2 договора № 172.

Вместе с тем, при расчете размера подлежащей взысканию неустойки и соответственно разрешении вопроса о ее уменьшении по правилам статьи 333 Гражданского кодекса судом  учтено следующее.

В соответствии с пунктом 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2019), отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 Гражданского кодекса позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

В отзыве на иск, ответчик, выражая свое несогласие с Отчетом № 293/10/2015, также ссылался на имевшее место  несвоевременное информирование его о состоявшемся перерасчете арендной платы, полагая имеющей место вину кредитора.

Пунктам 5.2.4 договора № 172 установлена обязанность  арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы  и  информировать об этом арендатора.

Материалами дела подтверждается, что в связи с принятием территориальным управлением Отчета № 293/10/2015, утвержденного  заключением № 60-К/15, применяемого при расчете арендной платы с 01.01.2016,  информирование общества о состоявшемся перерасчете имело место лишь в письме от 13.04.2016 № 2537/0405, отправка которого в адрес арендатора состоялась  19.04.2016. Исходя из установленного в договоре  № 172 срока оплаты арендной платы (ежемесячно), такое информирование арендатора об изменении  размера арендной платы  суд оценивает, как несвоевременное. Также в связи с принятием Правил от 16.07.2009 № 582 в редакции постановления № 531, территориальное управление соответствующий перерасчет размера арендной платы не производило, и не информировало об этом арендатора.

Осуществив самостоятельный расчет неустойки с 11.07.2016 и далее в пределах заявленных периодов взыскания по 24.04.2019, суд приходит к выводу об обоснованности заявления требований о взыскании неустойки в размере 463 408,42 руб., с приложением расчета к материалам дела.

Также судом учтено заявление ответчика  о применении положений статьи 333 Гражданского кодека, и установления обоснованного размера неустойки по спорному договору.

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, учитывая высокий процент неустойки и ее компенсационный характер, исходя из  разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7, согласно которым, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, по настоящему спору суд приходит к выводу об обоснованности взыскания неустойки за период с 11.07.2016, исходя из двукратной учетной ставки Банка России.

Согласно расчету суда указанный размер неустойки составляет 336 668,54 руб., в остальной части требование о взыскании неустойки с ответчика удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элеватор «Незлобненский», Ставропольский край, Георгиевский район, ст. Незлобная, ОГРН 

<

***>, в пользу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, задолженности по арендной плате за период с 10.07.2016 по 24.04.2019 в общей сумме 1 460 073,87 рублей и  пени в размере 336 668,54 рублей  за периоды просрочек  оплаты с 11.07.2016 по 24.04.2019, а всего 1 796 424 рубля. 

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элеватор «Незлобненский», Ставропольский край, Георгиевский район, ст. Незлобная, ОГРН 

<

***>, в доход  федерального бюджета  государственную пошлину  в размере 27 601 рубля.

Исполнительные  листы выдать  после вступления  решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                  В.Л. Карпель