ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-10424/2018

г. Челябинск

31 августа 2018 года

Дело № А07-26967/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2018 по делу № А07-26867/2017 (судья Кузнецов Д.П.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2 (доверенность от 28.03.2018),

общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Комплексное развитие» – ФИО3 (доверенность от 02.08.2018), ФИО4 (доверенность от 02.08.2018), ФИО5 (доверенность от 02.08.2018).

Департамента финансов и контроля Администрации города Омска – ФИО6 (доверенность от 22.01.2018).

 

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан (с учетом определения Арбитражного суда Омской области от 28.07.2017 о передаче дела по подсудности) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Комплексное развитие» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А с 01.08.2016 по 31.10.2016 в размере 597 132 руб. 37 коп., пени за период с 11.06.2014 по 24.10.2016 в размере 22 611 руб. 48 коп.; задолженности по плате за право на заключение договора аренды земельного участка от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А за период с 01.11.2015 по 31.10.2016 в размере 13 230 942 руб. 72 коп., пени за период с 16.06.2014 по 24.10.2016 в размере 2 512 079 руб. 89 коп. (с учетом уточнения исковых требований, т. 4, л. д. 101-102).

ООО «Комплексное развитие» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым заявлением к Департаменту о расторжении договора аренды от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А, о взыскании неосновательного обогащения в размере 42 284 195 руб. 92 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.04.2014 по 18.09.2017 в размере 11 309 105 руб. 52 коп., с продолжением начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму непогашенной задолженности в размере 42 284 195 руб. 92 коп. в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с 19.09.2017 до момента фактического исполнения обязательства, взыскании убытков в размере 6 809 095 руб. (реальный ущерб) и 98 012 067 руб. 60 коп. (упущенная выгода) (с учетом уточнения требований по встречному иску, т. 6 л.д. 8).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент финансов и контроля Администрации города Омска, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2018 (резолютивная часть от 21.05.2018) в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. Суд принял решение о расторжении договора аренды № Д-Кр-31-10592-А от 12.05.2014 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (участок №7, кадастровый номер 55:46:100801:3188). С Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ООО «Комплексное развитие» взыскано неосновательное обогащение в размере 42 284 195 руб. 92 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 11 309 105 руб. 52 коп. за период с 15.04.2014 по 18.09.2017 с начислением процентов на задолженность 42 284 195 руб. 92 коп., исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды с 19.09.2017 до момента фактического исполнения обязательства; 6 494 015 рублей (убытков в виде реального ущерба); 97 413 912 рублей (убытков в виде упущенной выгоды), а также распределены судебные расходы на оплату судебной экспертизы и по уплате государственной пошлины в размере 204 840 руб.

С указанным решением суда не согласился Департамент (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в поданной апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на  несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

Указывает, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены предусмотренные договором аренды обязательства по оплате арендной платы, в силу чего суд первой инстанции необоснованно отказал во взыскании заявленной задолженности.

В части требований по встречному иску полагает, что оснований для взыскания в качестве неосновательного обогащения внесенных обществом арендных платежей и платежей за право заключения договора аренды не имелось, поскольку арендная плата, оплаченная арендатором во исполнение действующего договора аренды, не может являться неосновательным обогащением арендодателя, поскольку является эквивалентом возмездного пользования имуществом. Судом не учтены преюдициальные обстоятельства, установленные при рассмотрении дела №А46-15599/2015, из которых следует утверждение органом местного самоуправления проекта межевания территории. Выводы суда первой инстанции о невозможности использования арендатором вновь образованных земельных участков не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку во исполнение решения Арбитражного суда Омской области по делу №А46-8193/2016 Департаментом в адрес общества 30.04.2018 направлены проекты договоров аренды 24 земельных участков. То обстоятельство, что указанные договоры не были направлены ранее, не являлось препятствием к использованию исходного земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3188, который был передан во владение ответчика, и кроме того, договор аренды №Д-Кр-31-10592-А в отношении указанного участка до настоящего времени является действующим. Срок исполнения решения суда по делу №А46-8193/2016 в решении не был указан, в силу чего момент исполнения данного решения не связан с возможностью освоения арендатором первоначального предоставленного в аренду земельного участка, тогда как общество не предприняло никаких мер к фактическому освоению земельного участка, и напротив, проявило недобросовестность, являясь инициатором судебных споров. 

При оценке правовых оснований для отнесения на Департамент убытков судом не учтено, что значительность суммы убытков приведен к ущербу бюджету города Омска. Положенные в основу решения суда выводы по результатам судебной экспертизы о размере убытков являются недостоверными, поскольку рассчитаны в отношении несуществующих (предполагаемых) объектов капитального строительства, площадь жилых и нежилых помещений, материал, используемый для строительства, экспертом не установлены.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2018 судебное разбирательство отложено на 29.08.2018 для представления сторонами дополнительных пояснений по обстоятельствам, имеющим значение для дела.

Сторонами представлены дополнительные письменные пояснения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители иных третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений участвующих в деле лиц и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся третьих лиц.

В судебном заседании представители Департамента имущественных отношений Администрации города Омска и Департамента финансов и контроля Администрации города Омска поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

В удовлетворении ходатайства Департамента имущественных отношений Администрации города Омска о назначении по делу повторной судебной экспертизы коллегией отказано по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.08.2018 общество с ограниченной ответственностью «Комплексное развитие» переименовано в общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Комплексное развитие» (т. 7 л.д. 46; далее по тексту – общество специализированный застройщик «Комплексное развитие», застройщик).

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, между ООО «Комплексное развитие» (арендатор) и Департаментом (арендодатель) на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 22.04.2014 заключен договор аренды от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 6 лет земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, расположенный на территории города Омска, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:100801:3188, местоположение которого установлено: относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 380 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> в Кировском административном округе города Омска, обшей площадью 226 545 кв.м. (т.1 л.д. 8-12).

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя: - подготовку проектно-планировочной документации: документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории, градостроительного плана земельного участка а границах Участка, проекта застройки территории, и ее утверждение уполномоченным органом честного самоуправления в установленном законодательством Российской Федерации порядке; - выполнение работ по обустройству территории посредством строительства на участке объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, передача таких объектов в муниципальную собственность. 

Пунктом 2.1 договора установлена, плата за право на заключение договора определена в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 22.04.2014 года и составляет 97 853 847 рублей.

Согласно п. 2.2 договора, сумма платежа за право на заключение договора аренды земельного участка, с учетом внесенного задатка для участия в Аукционе, вносится на счет Арендодателя в рассрочку с момента подписания договора аренды земельного участка по следующей схеме: 20 процентов в течение месяца со дня подписания договора аренды земельного участка; оставшаяся сумма ежемесячно равными частями до 15 числа каждого месяца в течение срока действия договора. 

Задаток, внесенный Арендатором для участия в аукционе в размере 19 570 796 руб. 40 коп., засчитывается в счет платы за право на заключение договора аренды.

Положениями п. 3 договора сторонами определены порядок и сроки комплексного освоения участков, согласно которым: 

3.1.1. Максимальный срок подготовки проекта планировки территории, проекта межевания территории и проекта застройки территории в границах участка в течение 1 года с момента заключения договора. 

3.1.2. Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, в течение 6 лет с момента заключения договора, нарастающим итогом по этапам: а) 1-ый этап – 25% в течение 2-х лет с момента заключения настоящего договора; б) 2-ой этап – 35% в течение 4-х лет с момента заключения настоящего договора; в) 3-ий этап – 40% в течение 6 лет с момента заключения настоящего договора. 

3.1.3 Максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в течение 6 лет с момента заключения договора, нарастающим итогом по этапам: а) 1-ый этап – 25% в течение 2-х лет с момента заключения настоящего договора; б) 2-ой этап – 35% в течение 4-х лет с момента заключения настоящего договора; в) 3-ий этап – 40% в течение 6 лет с момента заключения настоящего договора, в том числе объектов обслуживания населения, объектов торговли, объектов здравоохранения, объектов образования, объектов социального обслуживания, физкультурно-оздоровительных объектов, объектов связи и информации, гаражей-стоянок.

Согласно п. 4.1 размер ежемесячной аренной платы за предоставленный участок составляет 224 967, 68 рублей в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, установленным правовым актом, приведенном в приложении №3 (Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 №46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска») к договору, и перечисляется Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа расчетного месяца. 

Согласно п. 4.2 арендная плата подлежит изменению в следующих случаях: 1) внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска; 2) внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска; 3) ввода объекта в эксплуатацию; 4) перевода земельного участка из одной категории земель в другую; 5) изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. 

Соглашением к договору аренды земельного участка Д-Кр-31-10592-А стороны изложили пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Размер арендной плат за предоставленный Участок с 21.01.2015 года составляет 44 393, 19 рублей в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении к настоящему соглашению» (т.1 л.д. 21).

В пункте 1 соглашения, зарегистрированного 12.01.2016, согласовано, что вместо слов «пункт 2.1. договора» читать «пункт 4.1 договора». 

16.06.2015 постановлением Администрации города Омска № 761-п «Об утверждении проекта межевания территории, расположенной в границах: улица Комкова - проектируемая улица № 1 - проектируемая улица № 2 - проспект Рокоссовского в Кировском административном округе города Омска» утвержден проект межевания вышеуказанной территории и образованы новые земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:100801:3578, 55:36:100801:3568, 55:36:100801:3569, 55:36:100801:3577, 55:36:100801:3582, 55:36:100801:3572, 55:36:100801:3574, 55:36:100801:3559, 55:36:100801:3566, 55:36:100801:3571, 55:36:100801:3579, 55:36:100801:3561, 55:36:100801:3562, 55:36:100801:3576, 55:36:100801:3580, 55:36:100801:3560, 55:36:100801:3565, 55:36:100801:3567, 55:36:100801:3575, 55:36:100801:3581, 55:36:100801:3564, 55:36:100801:3570, 55:36:100801:3573, 55:36:100801:3563 (т. 3 л.д. 30).

11.02.2016 Департамент направил обществу соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. (т. 1 л.д. 61).

11.04.2016 общество в порядке пункта 1 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в адрес Департамента с письмом № 64 с просьбой заключить договоры аренды на указанные выше земельные участки в соответствии с видом разрешенного использования, утвержденным проектом межевания (т. 3 л.д. 31).

22.04.2016 в ответ письмом № Исх-ДИО/5723 Департамент уведомил общество о том, что не имеет намерений заключить испрашиваемые договоры аренды, в связи с наличием задолженности по договору № Д-Кр- 31-10592-А от 12.05.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3188 (т.3 л.д. 32).

06.07.2016 Департамент направил в адрес общества письмо № 9568, в соответствии с которым уведомил об увеличении с 25.03.2016 ежемесячной арендной платы в размере 295 954, 61 руб. (т.1 л.д. 33).

Решением Арбитражного суда Омской области от 10.08.2016 по делу № А46-8193/2016 признан незаконным отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Омск, выразившийся в письме № Исх- ДИО/5723 от 22.04.2016. Суд обязал Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска направить в адрес ООО «Комплексное развитие» проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:100801:3578, 55:36:100801:3568, 55:36:100801:3569, 55:36:100801:3577, 55:36:100801:3582, 55:36:100801:3572, 55:36:100801:3574, 55:36:100801:3559, 55:36:100801:3566, 55:36:100801:3571, 55:36:100801:3579, 55:36:100801:3561, 55:36:100801:3562, 55:36:100801:3576, 55:36:100801:3580, 55:36:100801:3560, 55:36:100801:3565, 55:36:100801:3567, 55:36:100801:3575, 55:36:100801:3581, 55:36:100801:3564, 55:36:100801:3570, 55:36:100801:3573, 55:36:100801:3563 с видами разрешенного использования, согласно утвержденному проекту межевания.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.08.2016 по 31.10.2016 и плате за право заключения договора аренды земельного участка за период с 01.11.2015 по 31.10.2016, Департамент обратился в суд с требованиями по первоначальному иску.

Общество «Комплексное развитие», ссылаясь на то, что в силу существенного нарушения Департаментом условий договора аренды земельного участка № Д-Кр-31-10592-А от 22.04.2014 в связи с непредоставлением Департаментом ответчику в аренду земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3188, имеются основания для расторжения договора в судебном порядке и взыскания с Департамента неосновательного обогащения, полученного в результате неравенства встречных предоставлений по договору, а также причинения обществу убытков вследствие расторжения договора, обратилось в суд со встречным иском.

Определением суда первой инстанции от 21.02.2018 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценочная компания «Стандарт» ФИО7 (т. 4 л.д. 79).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы (с учетом определения об исправлении описок, опечаток от 16.04.2018, т. 4 л.д. 126):

1. Определить стоимость расходов, необходимых для строительства жилых зданий в соответствии Проектом межевания территории, утвержденным Постановлением Администрации города Омска № 761-п от 16.06.2015? 

2. Определить рыночную стоимость жилых помещений в соответствии Проектом межевания территории, утвержденным Постановлением Администрации города Омска № 761-п от 16.06.2015? 

3. Определить размер предполагаемой прибыли Общества с ограниченной ответственностью «Комплексное развитие» от реализации жилых помещений в объектах капитального строительства (жилых зданий) в соответствии с Проектом межевания территории, утвержденным Постановлением Администрации города Омска № 761-п от 16.06.2015».

4. Определить соотношение уже затраченных Обществом с ограниченной ответственностью «Комплексное развитие» денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока в соответствии Проектом межевания территории, утвержденным Постановлением Администрации города Омска № 761-п от 16.06.2015 (в %)?

Согласно заключению эксперта №17/18-Э (т. 5 л.д. 1; далее по тексту – заключение судебной экспертизы), экспертом сделаны следующие выводы:

1. Стоимость расходов, необходимых для строительства жилых зданий в соответствии с Проектом межевания территории, утвержденным Постановлением Администрации города Омска №761-П от 16.06.2015г. составляет 9 777 640 000 рублей. 

2. Рыночная стоимость жилых помещений в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным Постановлением Администрации города Омска №761-П от 16.06.2015г. составляет 10 632 148 рублей. 

3. Размер предполагаемой прибыли ООО «Комплексное развитие» от реализации объектов капитального строительства (жилых зданий) в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным Постановлением Администрации города Омска №761-П от 16.06.2015г. составляет 854 508 000 рублей. 

4. Соотношение уже затраченных ООО «Комплексное развитие» денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока в соответствии Проектом межевания территории, утвержденным Постановлением Администрации города Омска № 761-п от 16.06.2015 составило 11, 47 %.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что на ответчика не может быть возложена обязанность по оплате арендной платы и платы за право заключения договора аренды, поскольку Департаментом не исполнена встречная обязанность по передаче в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:100801:3578, 55:36:100801:3568, 55:36:100801:3569, 55:36:100801:3577, 55:36:100801:3582, 55:36:100801:3572, 55:36:100801:3574, 55:36:100801:3559, 55:36:100801:3566, 55:36:100801:3571, 55:36:100801:3579, 55:36:100801:3561, 55:36:100801:3562, 55:36:100801:3576, 55:36:100801:3580, 55:36:100801:3560, 55:36:100801:3565, 55:36:100801:3567, 55:36:100801:3575, 55:36:100801:3581, 55:36:100801:3564, 55:36:100801:3570, 55:36:100801:3573, 55:36:100801:3563 для целей, указанных в договоре аренды. По тем же основаниям суд пришел к выводу о том, что общество в результате непредоставления земельных участков и невозможности их использования для строительства многоквартирных домов в значительной степени лишилось того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора, в силу чего расторг договор аренды в силу существенного его нарушения арендодателем, а также признал за ответчиком право на взыскание в качестве неосновательного обогащения излишне уплаченной арендной платы за неиспользуемые земельные участки, платы за право заключения договора аренды, а также фактически понесенных расходов на освоение земельного участка и упущенной выгоды, размер которой определен судом по результатам судебной экспертизы. Требования по встречному иску удовлетворены частично с учетом того, что часть заявленных ответчиком в качестве убытков расходов не относятся к спорным правоотношениям, не являлись необходимыми для исполнения договора аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 30.2 ЗК РФ (здесь и далее – в редакции на момент заключения договора аренды) предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, установлены статьёй 38.2 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что в порядке, предусмотренном статьей 38.2 ЗК РФ, между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3188, общей площадью 226 545 кв.м., местоположение - установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 380 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> в Кировском административном округе города Омска, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком на 6 лет (т. 1 л.д. 8-12).

Действительность и заключенность договора сторонами не оспаривается (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Согласно пункту 1 стати 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, которым признается такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 11.2 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 1.2 договора аренды от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А земельный участок с кадастровым номером 55:36:100801:3188 предоставляется для комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя: - подготовку проектно-планировочной документации: документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории, градостроительного плана земельного участка в границах участка, проекта застройки территории, и ее утверждение уполномоченным органом честного самоуправления в установленном законодательством Российской Федерации порядке; - выполнение работ по обустройству территории посредством строительства на участке объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, передача таких объектов в муниципальную собственность. 

Положениями пункта 3 договора сторонами определены порядок и сроки комплексного освоения участков, обусловленных поэтапным выполнением строительных работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, и жилищного строительства.

Согласно условиям пунктов 5.2.2. и 5.2.6. договора на арендатора возложена обязанность по подготовке в течение года с момента заключения договора проекта планировки территории, проекта межевания территории и проекта застройки территории в границах участка.

Из материалов дела следует, что на основании договора подряда № 03 от 17.06.2014, заключенного ответчиком с ООО «Проектный технологический институт» (т. 2 л.д. 107), и договора подряда б/н от 17.08.2015, заключенного ответчиком с ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» (т. 3 л.д. 12), ответчиком произведены работы по подготовке проекта планировки и межевания земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3188 с образованием двадцати четырех земельных участков - с кадастровыми номерами 55:36:100801:3578, 55:36:100801:3568, 55:36:100801:3569, 55:36:100801:3577, 55:36:100801:3582, 55:36:100801:3572, 55:36:100801:3574, 55:36:100801:3559, 55:36:100801:3566, 55:36:100801:3571, 55:36:100801:3579, 55:36:100801:3561, 55:36:100801:3562, 55:36:100801:3576, 55:36:100801:3580, 55:36:100801:3560, 55:36:100801:3565, 55:36:100801:3567, 55:36:100801:3575, 55:36:100801:3581, 55:36:100801:3564, 55:36:100801:3570, 55:36:100801:3573, 55:36:100801:3563 (далее по тексту также – вновь образованные земельные участки).

Органом местного самоуправления был утвержден проект межевания территории, расположенной в границах: улица Комкова - проектируемая улица № 1 - проектируемая улица № 2 - проспект Рокоссовского в Кировском административном округе города Омска, с образованием вышеуказанных земельных участков (т. 3 л.д. 30), земельные участки поставлены на кадастровый учет 28.10.2015 (т. 1 л.д. 84-154).

Ответчик заявлением от 11.04.2016 в орган местного самоуправления просил заключить договоры аренды на указанные выше земельные участки (т. 3 л.д. 31).

Однако Департамент письмом № Исх-ДИО/5723 от 22.04.2016 отказал в заключении договоров аренды на вновь образованные земельные участки.

Решением Арбитражного суда Омской области от 10.08.2016 по делу № А46-8193/2016 указанный отказ Департамента признан незаконным, суд возложил на Департамент обязанность по направлению в адрес общества «Комплексное развитие» проектов договоров аренды вновь образованных земельных участков с видами разрешенного использования, согласно утвержденному проекту межевания.

Обязанность Департамента по заключению договоров аренды вновь образованных земельных участков возложена на него нормой пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4 пункта 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

В соответствии частью 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерациив  градостроительном плане земельного участка содержится, среди прочего, информация о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории;  о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии); о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии); об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом.

Из положений пункта 1 части 6 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что градостроительный план необходим для разработки проектной документации, а согласно норме пунктов 2 и 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство объекта капитального строительства может быть получено при представлении застройщиком в орган местного самоуправления в том числе градостроительного плана земельного участка и проектной документации, а также правоустанавливающих документов на земельный участок.

Согласно обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении дела №А46-15599/2015, обществу специализированный застройщик «Комплексное развитие» был выдан градостроительный план, утвержденный распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска № 1569р от 01.07.2014.

Доказательств утверждения градостроительного плана на вновь образованные двадцать четыре земельных участка не имеется.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что неисполнение Департаментом предусмотренной нормой пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ обязанности по заключению договоров аренды на вновь образованные земельные участки повлекло невозможность оформления ответчиком разрешительной документации на объекты капитального строительства, и тем самым – невозможность использования земельных участков по назначению, что признается судом существенным нарушением условий договора, и в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора.

Доводы апелляционной жалобы Департамента о том, что ответчиком не доказан факт невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3188 с учетом изложенных мотивов отклоняются. Выводы судов по делу №А46-15599/2015 о том, что обществом специализированный застройщик «Комплексное развитие» не доказана невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3188, не могут быть признаны преюдициальными, поскольку при рассмотрении указанного дела и настоящего дела обществом заявлены различные фактические основания для расторжения договора аренды, и при рассмотрении дела №А46-15599/2015 оценка возможности использования указанного участка производилась судами, исходя из фактически существующих на момент рассмотрения спора отношений сторон, обусловленных разногласиями на стадии образования новых земельных участков, в силу чего возможность использования исходного земельного участка оценивалась судами, исходя из его разрешенного использования для целей комплексного освоения и обусловленных этим действий застройщика по образованию новых земельных участков в рамках утвержденной градостроительной документации как элемента исполнения застройщиком договорных условий. При рассмотрении настоящего спора оценка оснований для расторжения договора осуществляется судом, исходя из отношений сторон, обусловленных действиями органа местного самоуправления, не осуществившего встречного предоставления по договору аренды.

Доводы Департамента о том, что решение Арбитражного суда Омской области от 10.08.2016 по делу № А46-8193/2016 им исполнено, что свидетельствует об устранении допущенных нарушений и отсутствии оснований для расторжения договора, отклоняются.

Из взаимосвязанных положений абзаца 7 статьи 619, статьи 620 ГК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что расторжение договора аренды исключается в случае, если обстоятельства, послужившие основанием для прекращения договора, устранены арендатором в разумный срок. По смыслу нормы статьи 620 ГК РФ аналогичные права у арендодателя в случае наличия притязаний арендатора, связанных с неисполнением арендодателем договора аренды, у последнего отсутствуют.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 8 Информационного письма  Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Решение Арбитражного суда Омской области от 10.08.2016 по делу № А46-8193/2016 вступило в силу 10.09.2016, тогда как проекты договоров в адрес арендатора были направлены 26.04.2018 (т. 6 л.д. 18-19), то есть спустя более чем полтора года после вступления в силу судебного акта и в период активных правопритязаний сторон в рамках настоящего дела, что не может быть признано разумным сроком, учитывая также согласованные сторонами договора от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А сроки его исполнения в части возведения объектов капитального строительства.

Ссылки Департамента на то, что оформление договоров аренды на вновь образованные земельные участки не нарушает нормативный срок строительства, установленный экспертом по результатам судебной экспертизы (т. 5 л.д. 1, 35) на основании СНИП 1.04.3-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», отклоняются, поскольку названные стандарты определяют строительство отдельных зданий производственного и непроизводственного назначения, в силу чего не могут быть применены к спорным правоотношениям, обусловленных комплексным освоением земельного участка, сопряженного помимо непосредственного производства строительно-монтажных работ, с разработкой градостроительной документации, возведением объектов инженерной инфраструктуры объектов общего пользования, благоустройством территории и других организационно-правовых мероприятий, не свойственных локальной застройке территории.

В силу этого при определении сроков реализации проекта комплексного освоения земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3188 следует исходить из взаимных договоренностей сторон, установленных пунктами 3.1.1. – 3.1.3. договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Применительно к положениям нормы пункта 2 статьи 715 ГК РФ подрядчик несет ответственность за нарушение срока выполнения работ, если не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным.

Руководствуясь положениями изложенных норм, с учетом конечного срока договора 12.05.2020, принимая во внимание, что проектная документация на объекты строительства застройщиком не разработана, разрешение на строительство не получено, фактически строительство не начато, предоставление земельных участков на основании направленных Департаментом 28.04.2018 проектов договоров аренды с очевидностью приведет к нарушению сроков строительства.

Ссылки Департамента на возможность продления договора аренды от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А по окончании срока его действия противоречат подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, учитывая отсутствие на земельном участке объектов незавершенного строительства, и пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», учитывая заключение договора аренды от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А на торгах.

При изложенных обстоятельствах требования ООО специализированный застройщик «Комплексное развитие» о расторжении договора аренды от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ и статьи 614 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по оплате арендной платы.

По смыслу ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы обусловлена возможностью фактического использования объекта аренды по назначению.

Согласно правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в постановлении Президиума от 09.04.2013 № 13689/12 и пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исполнение обязательства арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением обязательства арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи помещений.

По смыслу указанных норм и разъяснений, сам по себе факт формального принятия арендатором по акту приема-передачи недвижимого имущества не предоставляет арендодателю безусловного права требовать оплаты арендной платы в полном объеме при доказанности факта невозможности использования объекта аренды по назначению.

В соответствии с частью 1 статьи 38.2 ЗК РФ предметом аукциона является право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно требованиям пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона, в том числе, должны быть указаны начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.

Таким образом, по смыслу статьи 38.2 ЗК РФ, размер арендной платы не тождественен начальной цене предмета аукциона (права на заключение договора).

Пунктом 2.1 договора от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А сторонами согласован определенный по результатам конкурсных процедур размер платы за право заключения договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в сумме 97 853 847 рублей.

Наряду с этим, пунктом 4.1. договора аренды установлен размер арендной платы за пользование земельным участком, которая, как следует из приложения № 3 к договору (порядок расчета арендной платы – т. 1 л.д. 16) определена по правилам абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции), то есть является регулируемой ценой.

Департаментом заявлено о взыскании арендной платы за период с 01.08.2016 по 31.10.2016 и платы за право на заключение договора аренды за период с 01.11.2015 по 31.10.2016 (с начислением пени на сумму просроченной задолженности).

Между тем, как следует из вышеизложенных обстоятельств, 28.10.2015 на кадастровый учет были поставлены 24 земельных участка, образованных из земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3188, и возможность использования вновь образованных участков в соответствии с целями, установленными договором аренды от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А, исключалась вследствие неправомерных действий арендодателя, не принявшего мер по оформлению арендных прав на земельные участки.

Как установлено решением Арбитражного суда Омской области от 10.08.2016 по делу № А46-8193/2016, общество специализированный застройщик «Комплексное развитие» заявило о намерении оформить договоры аренды вновь образованных земельных участков 11.04.2016, а факт незаконности действий Администрации, отказавшей застройщику в оформлении договоров аренды, признан указанным судебным актом, принятым 10.08.2016.

Изложенные обстоятельства также послужили основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке в рамках встречного иска застройщика по настоящему делу, в силу чего цель договора аренды земельного участка для его комплексного освоения не была достигнута, а арендатор не получил то, на что рассчитывал при заключении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В силу пункта 3 и пункта 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Изложенные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что Департаментом заявлены к арендатору притязания, не обусловленные эквивалентным встречным предоставлением по договору аренды от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А.

При этом заключение по итогам торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3188 не свидетельствует о наличии встречного предоставления, влекущего обязанность арендатора по внесению платы за право заключения договора аренды.

Согласно правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №3351/08 от 24.06.2008, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.

Таким образом, по смыслу изложенной правовой позиции, плата за право заключение договора аренды земельного участка, являвшаяся предметом аукциона в порядке статьи 38.2 ЗК РФ, является встречным предоставлением арендатора взамен предоставленного арендодателем права аренды земельного участка для целей его комплексного освоения для жилищного строительства.

С учетом положений пункта 1 статьи 30.2, пункта 5 статьи 11.2 ЗК РФ, а также условий пункта 1.2., 5.2.2., 5.2.6. договора аренды от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А комплексное освоение земельного участка не может быть реализовано в отрыве от исполнения застройщиком обязанности по разработке градостроительной документации, элементом которой является проект межевания территории с образованием новых земельных участков, определяющих размещение не только основных объектов капитального строительства (жилых и социальных объектов), но и размещение объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства.

При изложенных обстоятельствах, поскольку реализация комплексного освоения земельного участка в данном случае прекратилась на стадии оформления прав на вновь образованные земельные участки, что, как ранее установлено судом, воспрепятствовало застройщику в получении разрешительной документации на строительство, следует признать, что встречное предоставление в виде права аренды земельного участка для целей его комплексного освоения для жилищного строительства арендатором не было получено.

С учетом изложенных мотивов апелляционным судом не установлено оснований для удовлетворения требований Департамента по первоначальному иску о взыскании арендной платы за период с 01.08.2016 по 31.10.2016  в размере 597 132, 37 руб., пени за период с 11.06.2014 по 24.10.2016 в размере 22 611 руб. 48 коп.; задолженности по плате за право на заключение договора аренды земельного участка от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А за период с 01.11.2015 по 31.10.2016 в размере 13 230 942 руб. 72 коп., пени за период с 16.06.2014 по 24.10.2016 в размере 2 512 079 руб. 89 коп.

Оценив требования общества специализированный застройщик «Комплексное развитие» по встречному иску, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно уточненным исковым требованиям (т. 6 л.д. 8), обществом специализированный застройщик «Комплексное развитие» заявлено о взыскании:

- упущенной выгоды в размере 98 012 067 руб. 60 коп., определенной по результатам судебной экспертизы (т. 5 л.д. 1);

- неосновательного обогащения в размере 42 284 195 руб. 92 коп. (с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами), в размере оплаченной за период с апреля 2014 по сентябрь 2015 арендной платы и платы за право заключения договора аренды за период с апреля 2014 по ноябрь 2015 года;

- реального ущерба в размере 6 809 095 руб., из которых:

- затраты на выполнение проекта планировки и межевания территории на основании договора подряда № 03 от 17.06.2014, заключенного с ООО «Проектный технологический институт» (т. 2 л.д. 107-143) в сумме 6 321 015 руб.;

- затраты на проведение постановки на кадастровый учет вновь образованных земельных участков на основании договора подряда б/н от 17.08.2015, заключенного ответчиком с ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» (т. 3 л.д. 12-17) в сумме 63 000 руб.,

- затраты на изыскательские и геологические работы на основании договора подряда № 510-ИИ-2014 от 23.09.2014, заключенного с ОАО «Омский трест инженерно-строительных изысканий» (т. 2 л.д. 144-152, т. 3 л.д. 1-11) в сумме 200 000 руб.,

- затраты в связи с заключением договора б/н от 19.10.2015, заключенного с ИП ФИО8, на изучение рынка недвижимости (т. 3 л.д. 18) в сумме 15 000 руб., 

- затраты на получение заключения по проекту межевания на основании договора №2015-11913 от 16.09.2015 с муниципальным унитарным предприятием «Архитектурно-планировочное бюро» (т. 3 л.д. 25) в сумме 300 080 руб. (т. 2 л.д. 34).

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ лицо, которому причинены убытки, наряду с реальным ущербом может взыскать упущенную выгоду, под которой понимаются неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Обществом специализированный застройщик «Комплексное развитие» в качестве упущенной выгоды заявлено о возможной прибыли от реализации объектов недвижимости на земельном участке с учетом произведенных застройщиком затрат (сумма обратного денежного потока, определенная как соотношение затраченных ООО «Комплексное развитие» денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока в соответствии Проектом межевания территории, утвержденным Постановлением Администрации города Омска № 761-п от 16.06.2015, то есть 854 508 000 рублей Х 11, 47%, определенных по результатам судебной экспертизы, т. 5 л.д. 1).

Согласно пункту 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве субъективного представления данного лица. Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, являющимся единственным препятствием, не позволившим получить доход (Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2016 № 18-КГ15-237).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий, в том числе, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно части 1 и 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представленные истцом по встречному иску в материалы дела доказательства не позволяют апелляционному суду прийти к убеждению о том, что застройщиком сделаны реальные приготовления и достаточные меры для получения обратного денежного потока.

Из дополнительных пояснений ООО специализированный застройщик «Комплексное развитие» (рег. № 39739 от 27.08.2018, №40239 от 28.08.2018), представленных в апелляционный суд, следует, что в качестве мероприятий, направленных на получение заявленной упущенной выгоды, застройщиком указаны работы по разработке проекта планировки и межевания земельного участка, проведение инженерных изысканий, анализ рынка недвижимости города Омска, то есть мероприятия проведенные на основании договоров, затраты по которым заявлены ответчиком в качестве реального ущерба (т. 2 л.д. 107-143, т. 3 л.д. 1-17, 25).

Между тем названные мероприятия не состоят в причинной связи с конечным экономическим эффектом, разумно ожидаемым застройщиком от освоения земельного участка, каковым следует считать ликвидную реализацию возведенных на земельном участке жилых и нежилых помещений, поскольку последняя связана не только с комплексом организационно-правовых мероприятий, связанных с административной легализацией строительства, но и фактическим строительством таких объектов и их последующим возмездным отчуждение, в силу чего утверждения о безусловной взаимообусловленности действий застройщика по планировке застраиваемой территории и ликвидной возмездной реализацией конечного результата строительства преждевременны.

Как ранее установлено судом, исполнение договора аренды от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А фактически было прекращено обеими сторонами на стадии формирования земельных участков в рамках разработанной градостроительной документации, то есть с учетом условий пунктов 3.1.1.-3.1.3. договора аренды, на начальном этапе реализации проекта по комплексному освоению земельного участка.

Ни проектной документации, ни административной разрешительной документации на объекты капитального строительства застройщиком получено не было.

Фактическое строительство на земельном участке не осуществлялось.

Договоры, оформляющие возмездное отчуждение создаваемых в будущем объектов недвижимости, застройщиком не заключались.

Отсутствуют доказательства осуществления маркетинговых, рекламных и иных мероприятий, направленных на привлечение покупательского спроса на объекты строительства.

Застройщиком не обоснована ценовая политика, определяющая себестоимость жилых и нежилых помещений, планируемых к строительству, в том числе с учетом макроэкономических процессов и их динамики в течение шестилетнего запланированного срока строительства.

При таких обстоятельствах ссылки общества на положения абзаца 4 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отклоняются, поскольку изложенные приготовления не состоят в причинной связи с конечным результатом, с получением которого общество связывает заявленную упущенную выгоду.

Между тем выводы по результатам судебном экспертизы, на основании которых обществом определена упущенная выгода, основаны на оценке чистой прибыли общества от реализации объектов капитального строительства (жилых зданий).

Таким образом, выводы эксперта в заключении судебной экспертизы по третьему и четвертому вопросу, определяющему конечный размер упущенной выгоды, сделаны исключительно расчетным путем на основании экономически обусловленной методологии, однако, исходя из поставленных на разрешение эксперта вопросов, не связаны с оценкой правовых оснований для получения обратного денежного потока, основанных на требованиях статьи пункт 4 статьи 393 ГК РФ.

В основу выводов эксперта о предполагаемых объемах строительства положен утвержденный распоряжением Администрации города Омска №761-П от 16.06.2015 проект межевания территории расположенной в границах: улица Комкова - проектируемая улица № 1 - проектируемая улица № 2 - проспект Рокоссовского в Кировском административном округе города Омска (ответ на третьим вопрос в заключении судебной экспертизы).

Между тем в силу нормы статьи 41 и 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная документация определяет лишь общие элементы планировочной структуры территории и не позволяет определить ни конкретные объемы строительства, ни тем более фактический объем недвижимого имущества, подлежащего возмездному отчуждению.

Экспертом при проведении экспертизы были запрошены дополнительные материалы: информация о проектируемых жилых зданиях (количество зданий, площадь, этажность) согласно проекту застройки земельного участка (т. 4 л.д. 111, 121), и обществом были дополнительно представлены протокол № 1 от 23.01.2015 заседания архитектурно-градостроительного совета города Омска и ведомость жилых и общественных зданий и сооружений (т. 4 л.д. 121, т. 5 л.д. 166, 168).

Между тем на заседании архитектурно-градостроительного совета города Омска, оформленном протоколом № 1 от 23.2015, рассматривался эскизный проект застройки земельного участка, который определяет внешние характеристики и элементы планировочной структуры территории застройки.

Обществом нормативно не обоснована правовая природа документа «ведомость жилых и общественных зданий и сооружений» (т. 5 л.д. 168), не представлены доказательства, позволяющие установить соотношение ведомости с проектом планировки  территории и будущей проектной документацией, а также на основании каких исходных данных были определены показатели строительства, изложенные в ведомости, и принятые экспертом для расчетов.

Иных доказательств, позволяющих определить объемы планируемых к строительству, а впоследствии – возмездному отчуждению жилых и нежилых помещений, а также их характеристики, в дело не представлено.

В силу этого, не могут быть приняты судом выводы эксперта, определившего при ответе на второй вопрос рыночную стоимость жилых помещений в рамках предполагаемого строительства.

В качестве объектов-аналогов объекту оценки экспертом использованы жилые помещения с «чистовой отделкой» (т. 5 л.д. 27), при том, что такие характеристики помещения, планируемые к строительству ответчиком, из материалов дела судом не установлены.

Экспертом использованы в рамках сравнительного подхода жилые дома, строительство которых завершено (т. 1 л.д. 26), при отсутствии мотивированной методологии, определяющей соотносимость стоимости объекта завершенного строительством и объекта незавершенного строительством, с учетом обусловленности ценообразования последнего, исходя из рисков отсрочки его эксплуатации.

Экспертом не мотивировано применение коэффициента удорожания жилых помещений за период январь-сентябрь 2019 года в размере 5% (т. 5 л.д. 31).

Наряду с этим при определении расходов, необходимых для строительства жилых зданий в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (ответ на первый вопрос заключения судебной экспертизы), эксперт определяет размер расходов по арендной плате за земельные участки за период до ноября 2015 года (т. 5 л.д. 21, 39) и без учета последующего увеличения кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков (т. 1 л.д. 84-154).

При определении размера расходов застройщика, необходимых для строительства жилых зданий экспертом не учтены расходы застройщика на возведение объектов социального назначения, подлежащих безвозмездной передаче в муниципальную собственность (два детских сада и две общеобразовательные школы в соответствии с пунктом 5.2.6. договора аренды)

Изложенные обстоятельства не позволяют признать заключение судебной экспертизы достоверным доказательством, определяющим размер упущенной выгоды,  силу чего суд приходит к выводу о недоказанности истцом, помимо причинной связи, размера упущенной выгоды.

Поскольку наряду с изложенным апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания упущенной выгоды в силу недоказанности застройщиком принятия достаточных приготовлений для извлечения неполученного дохода, коллегия не находит оснований для назначения по делу повторной экспертизы по ходатайству апеллянта.

Поскольку совокупность юридически значимых обстоятельств для взыскания упущенной выгоды отсутствует, оснований для удовлетворения встречного иска в данной части не имеется.

При оценке требований общества специализированный застройщик «Комплексное развитие» о взыскании неосновательного обогащения в виде оплаченной арендной платы и платы за право заключения договора аренды земельного участка, апелляционный суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Из взаимосвязанных положений статей 307, 398, 423, 606, 611, 614 ГК РФ следует взаимообусловленность встречных предоставлений сторон гражданско-правового договора.

В силу этого о неосновательном обогащении стороны договора можно утверждать в том случае, если объем взаимных предоставлений сторон по договору не является равноценным (статья 1102 ГК РФ применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Обществом в рамках встречного иска заявлено о взыскании оплаченной за период с апреля 2014 по сентябрь 2015 арендной платы и платы за право заключения договора аренды за период с апреля 2014 по ноябрь 2015 года.

Однако, как ранее установлено судом, в период до 28.10.2015 (постановки на кадастровый учет вновь образованных земельных участков) объектом договора аренды от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А являлся земельный участок с кадастровым номером 55:36:100801:3188.

Норма пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (Определение Верховного Суда Российской Федерации № 306-КГ15-8301 от 17.11.2015), из чего следует сделать вывод о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3188 является действующим.

С заявлением о предоставлении в аренду вновь образованных земельных участков общество специализированный застройщик «Комплексное развитие» обратилось 11.04.2016.

Судами при рассмотрении дела №А46-15599/2015 обществу «Комплексный застройщик» отказано в расторжении договора аренды от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А, и сделан вывод о том, что арендодателем условия договора нарушены не были, а застройщиком не представлено доказательств невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3188.

Из изложенных обстоятельств следует, что внесенные за период с апреля 2014 по сентябрь 2015 платежи в счет арендной платы и за период с апреля 2014 по ноябрь 2015 года платежи в счет платы за право заключения договора аренды оплачены в рамках действующего договора аренды и за использование в целях комплексного освоения земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3188, в силу чего оснований для их возврата арендатору не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», заявленные в качестве реального ущерба расходы должны состоять в причинной связи с противоправным поведением должника.

Исходя из изложенных положений в их нормативном единстве в нормой част 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите по иску о взыскании убытков подлежит реально нарушенное субъективное право лица либо охраняемый законом интерес.

Наряду с этим норма статьи 404 ГК РФ допускает уменьшение ответственности должника если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

Из фактических обстоятельств настоящего дела апелляционный суд усматривает, что предусмотренные договором аренды от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А обязательства до момента исполнения застройщиком встречной обязанности по разработке градостроительной документации арендодателем были выполнены, поскольку земельный участок был передан арендатору, и распоряжением органа местного самоуправления утвержден проект планировки и межевания территории.

Заявленные обществом расходы на разработку градостроительной документации понесены застройщиком во исполнение принятых договорных обязательств и в период использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3188 до его раздела, при том, что судами при рассмотрении дела №А46-15599/2017 признана физическая и юридическая возможность его использования.

Из материалов дела также следует, что 18.12.2015 общество обратилось в арбитражный суд с иском в рамках дела №А46-15599/2017 о расторжении договора аренды в связи с наличием правопритязанием общества к муниципальному образованию в части обоснованности утвержденной градостроительной документации в связи с образованием новых земельных участков.

При этом проект планировки и межевания территории был утвержден органом местного самоуправления 16.05.2015, после чего обществом был заключен договор подряда для целей постановки образованных земельных участков на кадастровый учет (17.08.2015 - т. 3 л.д. 12-17), а земельные участки поставлены на кадастровый учет 28.10.2015.

Обоснованность и последовательность указанных действий застройщика и их обусловленность объективными обстоятельствами ответчиком не обоснована, при том, что судами по делу №А46-15599/2017 среди прочего сделан вывод о том, что проект планировки и межевания территории утвержден на основании градостроительной документации, разработанной самым застройщиком.

Наряду с требованиями о расторжении договора застройщиком по делу №А46-15599/2017 было заявлено о взыскании неосновательного обогащении в размере 42 284 195 руб. 92 коп., составляющую сумму требований общества о возврате арендной платы и платы за заключение договора аренды по настоящему делу в рамках встречного иска.

Оценка изложенных обстоятельств по правилам части 1 статьи 71 АПК РФ позволяет апелляционному суду прийти к выводу о том, что нарушению Департаментом обязательств по оформлению арендных прав на образованные земельные участки предшествовали действия общества, направленные на аннулирование договорных отношений на стадии первичной реализации проекта комплексного освоения земельного участка, что позволяет суду распределить негативные риски расторжения договора аренды по настоящему спору по правилам пункта 1 статьи 404 ГК РФ.

Более того, возбуждение застройщиком спора о расторжении договора аренды в рамках дела №А46-15599/2017 в период его рассмотрения (20.01.2016 – 07.03.2017) создавало правовую неопределенность в правоотношениях арендатора и арендодателя, основанных на указанном договоре, что исключало, исходя из разумных ожиданий арендодателя, возможность осуществления им распорядительных действий путем предоставления вновь образованных земельных участков в аренду обществу, в силу чего на Департамент не могут быть возложены все риски, связанные с неопределенностью юридической судьбы договора в связи с судебной оценкой правоотношений сторон.

Изложенные обстоятельства также свидетельствуют об отсутствии прямой причинной связи между заявленными убытками и действиями Департамента по непредоставлению вновь образованных земельных участков.

Согласно пункту 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По изложенным основаниям, и исходя из необходимости обеспечения разумного баланса сторон по настоящему спору, исходя из наличия взаимных притязаний по договору и взаимных действий, препятствовавших надлежащему исполнению договора аренды, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения требований общества специализированный застройщик «Комплексное развитие» о взыскании с Департамента реального ущерба в размере 6 809 095 руб., а также иных имущественных требований арендатора по встречному иску.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неполным исследованием обстоятельств, имеющих значение для дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и подлежат отнесению на Департамент в размере 6000 рублей с учетом удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Распределение судебных расходов по апелляционной жалобе не производится в связи с тем, что апелляционная жалоба Департамента удовлетворена в части требований по встречному иску, по которым общество специализированный застройщик «Комплексное развитие» выступало истцом (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Расходы на оплату судебной экспертизы относятся на ООО специализированный застройщик «Комплексное развитие», поскольку назначение судебной экспертизы было направлено на подтверждение требований общества по встречному иску о взыскании упущенной выгоды, тогда как судом удовлетворены неимущественные требования о расторжении договора аренды, и при таком присуждении принцип пропорционального распределения расходов, установленный частью 1 статьи 110 АПК РФ, не применяется.

Денежные средства в сумме 100 000 рублей, оплаченные Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, в счет назначения экспертизы на основании платежного поручения № 934 от 01.08.2018, подлежат возврату с депозитного счета Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда на основании пункта 2.6. Приказа Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 05.11.2015 № 345 «Об утверждении Регламента организации деятельности верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, судов автономной области и автономных округов, окружных (флотских) военных судов, федеральных арбитражных судов, управлений Судебного департамента в субъектах Российской Федерации по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение».

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2018 по делу № А07-26867/2017 отменить.

В удовлетворении требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска по первоначальному иску отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Комплексное развитие» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.05.2014 № Д-Кр-31-10592-А.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Комплексное развитие» судебные расходы по государственной пошлине по иску в сумме 6000 рублей.

Возвратить Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска с депозитного счета Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 100 000 рублей, оплаченные в счет назначения экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   Г.Н. Богдановская

 

Судьи:                                                                         И.Ю. Соколова  

 

                                                                                    Л.П. Ермолаева