РЕШЕНИЕ

Дело № А40-248978/19-135-1963

17 февраля 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть решение объявлено  27 января 2020 года                                      

Полный текст решения изготовлен  17 февраля 2020 года

Арбитражный суд  г. Москвы в составе: 

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассматривает в открытом судебном заседании по иску

Управление делами Президента РФ

к ответчику: ООО «Юниформстрой»

третьи лица: ФГБУ «Управление по эксплуатации жилого фонда»  Управления делами Президента РФ, Управление Росреестра по Москве, Правительство Москвы

о признании права собственности  

В судебное заседание явились: 

от истца – ФИО2 по дов. от 13.12.2019г.

от ответчика – не явился, извещен

от третьих лиц- ФГБУ «Управление по эксплуатации жилого фонда»  Управления делами Президента РФ – ФИО3 по дов. от 28.10.2019г., Правительство Москвы – ФИО4 по дов. от 09.09.2019г.

УСТАНОВИЛ:

Управление делами Президента РФ  (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к   ООО «Юниформстрой» (далее – ответчик) о признании права собственности РФ на нежилое помещение I (ком. 32-66, 66а, 127) общей площадью 673,4 кв.м.., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Кутузова, д. 11, корп.2.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме. 

Ответчик  в судебное заседание не явился, извещен. Представил отзыв на иск, в котором возражал против удовлетворения заявленных требований.

  Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства по делу, в том числе подлинные, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд находит заявленные требования по делу не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

      Как следует из материалов дела, Правительством города Москвы в лице Префекта Западного административного округа (ЗАО) г. Москвы и ООО «Юниформстрой» был заключен Контракт по реализации инвестиционного проекта на территории ЗАО г. Москвы от 11.11.1999 года № 1419 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 23.08.200 года) по строительству жилого комплекса, расположенного по адресу (строительный адрес): 

<

...> (в настоящее время адрес: 

<

...>).

         Согласно п. 3.5 Контракта, после выполнения Сторонами обязательств по контракту производится раздел долевой собственности Объекта-1 в натуре в соответствии с которым:

- Заказчику-Инвестору передается в собственность 70% общей жилой площади и 60% нежилой площади инвестиционного Объекта для расчета с дольщиками и соинвесторами, согласно объему их инвестиций;

- Администрации передается в собственность:

а)30% общей жилой площади префекту ЗАО для переселения жителей из ветхого жилого фонда, являющихся очередниками округа, в том числе, включая 3% общей жилой площади - Департаменту муниципального жилья и жилищной политики, для передачи ГП СПНУ, с направлением полученных при реализации средств на реновацию инженерных коммуникаций и систем жизнеобеспечения сооружений гражданской обороны и для удовлетворения нужд очередников ГП СПНУ;  

б)40% общей нежилой площади Объекта, в том числе 40% площадей общего пользования и инженерного назначения Объекта-1 Департаменту государственного и муниципального имущества г, Москвы;   

      40% площадей общего пользования включающих площади лестничных клеток, лифтовых шахт, технических этажей, техподполий и электрощитовых после организации в здании кондоминиума передаются в общую долевую собственность Товариществу собственников жилья (ТСЖ), как площади неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта.

В соответствии с п. 5.3 Контракта, окончание этапа и контракта в целом  - подписание Сторонами Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по Объекту. 

19.12.2001 года между Истцом и Ответчиком был заключен инвестиционный договор № 29/10/-УД, предметом которого являлась переуступка Ответчиком истцу имущественных прав в строящемся жилом доме по адресу: 

<

...>, принадлежащих ему на основании контракта от 11.11.199 года № 1419 по реализации инвестиционного проекта на территории Западного административного округа города Москвы: 

- 13780 кв.м жилой площади, в виде квартир с отделкой и мебелировкой, в соответствии с Приложениями № 1 и № 2 к Договору;

-   664 кв.м нежилых помещений на первом этаже с отделкой, в соответствии с Приложением № 1 к Договору.

25.12.2002 года и 31.07.2002 года между сторонами подписаны акты приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией. 06.12.2004 года сторонами подписан акт о частичной реализации вышеуказанного контракта, которым жилые площади на объекте.

Таким образом, между сторонами договора возникли отношения по купле-продаже будущей недвижимой вещи, урегулированные правилами, содержащимися в главе 30 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности, возникают не с начала строительства объектов недвижимости, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

На дату рассмотрения иска государственная регистрация права собственности ответчика (продавца) на спорное имущество не произведена. Доказательств обратного суду не представлено.

В п. 4 и 5 Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, то судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем, а при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, то суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, то покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Поскольку по своей правовой природе инвестиционный договор N 1419 от 11.11.1999 г., является фактически договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, при рассмотрении настоящего дела в судебном заседании стороны подтвердили, что акт о результатах реализации инвестиционного проекта - инвестиционного контракта, между сторонами не подписан, конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации контракта не определено.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 8.1 и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Предметом иска о признании права является лишь констатация факта принадлежности субъекту ранее возникшего вещного права на имущество. Иском о признании права может быть осуществлена защита уже возникшего права, оспариваемого другими лицами.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

По смыслу приведенных норм, право собственности на спорное нежилое помещение могло возникнуть лишь с момента государственной регистрации данного права.

Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет право заинтересованному лицу обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав. Условиями предоставления лицу судебной защиты является установление наличие у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами.

Признание права на основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации посредством обращения в арбитражный суд является способом судебной защиты, когда такое право оспаривается третьими лицами. Требование о признании права предъявляется управомоченным лицом при неопределенности правовой ситуации, наличии сомнений в принадлежности спорного права указанному субъекту. 

 Предметом иска о признании права является лишь констатация факта принадлежности субъекту ранее возникшего вещного права на имущество. Иском о признании права может быть осуществлена защита уже возникшего права, оспариваемого другими лицами.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (в настоящее время пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Согласно статье 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.

Положения статьи 4 названого Закона допускают осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим, инвестором, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций. Применительно к обстоятельствам настоящего дела таким лицом на основании Контракта от 11.11.1999 № 1419 является ответчик - ООО «Юниформстрой».

Закон разграничивает правовой статус инвестора, принимающего участие в инвестиционном контракте, и соинвестора, не участвующего в контракте и осуществляющего финансирование инвестора по отдельному обязательственному договору в целях приобретения в будущем от инвестора части объекта инвестиций.

Названный Закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако, влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций.

Результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора – стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций, но не права собственности на часть такого объекта.

Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учетом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора.

Судом установлено, что Акт о реализации инвестиционного проекта в части распределения нежилых помещений в инвестиционном объекте сторонами инвестиционного контакта (Правительством Москвы и ООО «Юниформстрой») до настоящего времени не подписан, конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации контракта не определено, имущественные права сторон инвестиционных правоотношений в указанной части не оформлены, право собственности инвестора ООО «Юниформстрой» на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, следовательно, и не возникло.

В связи с этим, право Российской Федерации, как соинвестора, на спорный объект недвижимости не может возникнуть ранее возникновения права собственности на данный объект у ООО «Юниформстрой» как инвестора. При этом само по себе надлежащее исполнение соинвестором обязательств по договору соинвестирования от 19.12.2001 № 29/10/-УД, на что ссылался истец, не влечет возникновения права собственности на объект инвестирования, а лишь позволяет соинвестору требовать передачи находящейся в собственности инвестора индивидуально определенной части в объекте инвестиций.

Ввиду отсутствия первичной регистрации права собственности Российской Федерации на созданный объект недвижимости, данный объект не мог быть также передан в оперативное управление истца, т.к. право оперативного управления является производным от права собственности и не может возникнуть до возникновения права собственности.

В связи с отсутствием первичной государственной регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество, право собственности Российской Федерации на данное имущество является не возникшим, в связи с чем, не подлежит защите путем предъявления вещного иска о признании.

В связи с введением в действие с 31.01.1998 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности Российской Федерации на спорное созданное в 2002 году недвижимое имущество могло возникнуть только с момента государственной регистрации данного права, а поскольку в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие государственную регистрацию право собственности Российской Федерации на указанный в исковом заявлении объект недвижимости, то исковые требования о признании права собственности на данный объект, по заявленным основаниям, не могут быть признаны обоснованными.

Не возникшее право собственности на объект недвижимости не подлежит защите путем предъявления вещного иска. Иском о признании права может быть осуществлена защита ранее возникшего права, оспариваемого другими лицами.

Учитывая вышеизложенное исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст.110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяВ.В. Дудкин