ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-20502/2021

г. Саратов

20 апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2022 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Дубровиной О.А., Телегиной Т.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трансферт» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 января 2022 года по делу № А12-20502/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Трансферт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:010024:158, площадью 900,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> «д», 

при участии в судебном заседании после перерыва:

- представитель общества с ограниченной ответственностью «Трансферт» - ФИО2, действующий на основании доверенности от 05.10.2021 №12-Т, 

в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Трансферт» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – ответчик, Департамент), в котором просит признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка, площадью 900  кв.м, с кадастровым номером 34:34:010024:158, расположенного по адресу: 

<

...>,    установленную в отчете об оценке земельного участка № 52_285зу/2017 от 30.03.2017 года, подготовленный муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации», и установить величину рыночной стоимости земельного участка площадью 900  кв.м, с кадастровым номером 34:34:010024:158, расположенного по адресу: 

<

...>, согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз  по Южному округу»    №21/0914 от 01.11.2021  в размере 2 286 000 руб. для расчета арендной платы.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19 января 2022 года по делу № А12-20502/2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью «Трансферт» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме. 

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от департамента муниципального имущества администрации Волгограда поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

В соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 14 апреля 2022 года до 13 часов 40 минут. Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в пунктах 11 - 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2013 года N 99 «О процессуальных сроках», на официальном сайте арбитражного суда в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Трансферт» поддержал позицию по делу.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Трансферт» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> «д» из земель населенных пунктов, площадью 900 квадратных метров с кадастровым номером 34:34:010024:158, с разрешенным использованием - место размещения модульной малогабаритной автозаправочной станции, на основании заключенного с Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда договора аренды земельного участка №11119 от 30.11.2016 года.

По условиям вышеуказанного договора аренды арендодатель предоставляет в аренду земельный участок, а арендатор принимает, использует на условиях аренды и своевременно выплачивает арендодателю в размере и порядке, определяемым договором и последующими изменениями арендную плату.

Согласно Извещению к договору аренды земельного участка №11119 от 30.11.2016  размер арендной платы устанавливается в порядке, определенном Постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии с извещениями к договору аренды земельного участка №11119 ежегодная арендная плата за земельный участок устанавливается в следующих размерах:

с 09.06.2017 г. - 591 873,75 руб. (в год);

с 01.01.2018 г. - 615 548,70 руб. (в год);

с 17.03.2018 г. - 535 418,10 руб. (в год);

с 01.01.2019 г. - 521 455,95 руб. (в год);

с 15.02.2020 г. - 486 854,10 руб. (в год);

с 01.04.2020 г. - 443 037,23 руб. (в год),

исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 6 070 500 руб.

Сведения об указанной в извещении рыночной стоимости земельного участка в размере 6 070 500 руб. содержатся в отчете об оценке земельного участка №52_285зу/2017 от 30.03.2017 года, подготовленном МУП «Центральное межрайонное БТИ» по заказу Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда (в настоящее время Департамент муниципального имущества администрации Волгограда).

Указанные в уведомлениях ставки арендной платы за земельный участок истец считает экономически необоснованные и неприемлемые для осуществления дальнейшей коммерческой деятельности в связи с тем, что определенный размер рыночной стоимости земельного участка является недостоверным.

Данное утверждение основано на Рецензии, изготовленной ИП ФИО3 № 59- 2021 от 07.05.2021 на отчет по определению рыночной стоимости №52_285зу/2017.

Согласно подготовленному оценщиком ФИО3 отчету об оценке № 21 059 от 07.05.2021 г. рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 15.12.2016, составила 1 287 000 рублей.

Таким образом, не согласившись с размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка составляет 2 286 000 руб., следовательно, она неверно определена МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» в отчете №52_285зу/2017 от 30.03.2017, при этом рыночная стоимость подлежит применению с 13.06.2019. Вместе с тем, поскольку истец подписал изменение от 10.07.2017 к договору аренды, согласился с размером рыночной стоимости, однако исковые требования предъявлены 22.07.2021, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности.

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ООО «Трансферт» в апелляционной жалобе выражает несогласие с выводом суда о пропуске истцом срока исковой давности.

Указывает, что, получив соглашение к договору аренды с указанием размера арендной платы, производил оплату, не подозревая незаконности её начисления. Отчет об оценке №52_285зу/2017 от 30.03.2017, подготовленный МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации», на котором были основаны расчеты арендной платы, ответчиком в адрес истца не направлялся. Доказательств направления в 2017 году данного отчета в адрес истца, в материалы дела не представлено.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного  самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату.

Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом  устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере. 

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Судом установлено, что до 01.04.2017 расчет арендной платы земельных участков, используемых истцом на основании договоров аренды, осуществлялся на основании положений подпункта 2.1.1 пункта 2.1 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции постановления администрации Волгоградской области от 05.10.2015 № 599-п) и рассчитывался по формуле А = КСЗУ X Кви X Кдп X Ккан, где А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов.

Указанный порядок при расчете арендной платы за пользование земельными участками действовал до внесения изменений постановлением администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

В период с 01.04.2017 до 17.03.2018 расчет арендной платы производился на основании пункта 2.5 указанного выше Порядка в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п с применением величины рыночной стоимости земельных участков, который в указанной редакции признан утратившим силу в соответствии с пунктом 5 постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п.

Решением Волгоградского областного суда по делу № 3а-15/2018 от 19.02.2018, вступившим в законную силу 26.03.2018, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы, утвержденного Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции Постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п).

Согласно положениям пункта 2.5 Порядка расчета арендной платы размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, до признания его недействующим приведенным выше решением суда рассчитывался по формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

С 17.03.2018 арендная плата рассчитывается по новой формуле, определенной в пункте 2.5 Порядка расчета арендной платы, утвержденного Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции Постановления № 89-п).

В силу приведенного пункта Порядка размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу  № 3а-1/2019 признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу абзац 11 пункта 1.6 Порядка расчета (в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению); абзацы четвертый и пятый пункта 1.14 Порядка расчета (в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения); пункт 1.15 Порядка расчета (в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 Порядка расчета формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета).

В удовлетворении требований о признании недействующим пункта 2.5 Порядка было отказано. Суд пришел к выводу о том, что названный пункт Порядка законодательству, имеющего большую юридическую силу, не противоречит, поскольку составными частями формулы расчета арендной платы являются индивидуальная рыночная стоимость земельного участка, коэффициент минимальной доходности (базовая арендная ставка), ежегодно утверждаемый комитетом экономической политики и развития Волгоградской области, а также коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемый нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 по делу № 16-АПА19-4 в указанной части решение Волгоградского областного суда от 29.01.2019 оставлено без изменения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

В связи с этим, суд при принятии решения правомерно руководствовался данными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» разъяснениями о том, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

Признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627).

Постановлением Администрации Волгограда №652 от 11.06.2019 установлено значение коэффициента Кказ равным единице.

Таким образом, только с момента установления в законном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, т.е. с 13.06.2019 (с момента публикации).

Следовательно, величина рыночной стоимости земельного участка с 13.06.2019 является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленным законодательством Российской Федерации (статья 6).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, данных в пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абзац 4 пункта 1); в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ); оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ; для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Статьей 8 Закона об оценочной деятельности установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Судом первой инстанции установлено, что с целью расчета размера арендной платы находящегося в государственной собственности земельного участка в соответствии с муниципальным контрактом № 3 от 24.01.2017 на оказание услуг по оценке имущества оценщиком МУП «Центральное межрайонное БТИ» выполнена оценка рыночной стоимости земельного участка  с кадастровым номером 34:34:010024:158.

Согласно отчету №52_285зу/2017 от 30.03.2017, выполненному МУП «Центральное межрайонное БТИ», рыночная стоимость земельного участка площадью 900 кв.м, с кадастровым номером 34:34:010024:158, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 6 070 500 руб. (т. 1, л.д. 27-74).

В соответствии с Законом об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценка доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ) (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92).

ООО «Трансферт», не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласился с размером его рыночной стоимости, определенной в отчете №52_285зу/2017 от 30.03.2017.

По заявлению истца, отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена. В подтверждение своих доводов истцом представлен подготовленный оценщиком ФИО3 отчет об оценке №21_059 от 07.05.2021, согласно  которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 1 287 000 руб.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.09.2021 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу», эксперту ФИО4.  

На разрешение эксперта поставлены  следующие вопросы:

Соответствует ли отчёт об оценке земельного участка № 52_285зу/2017 от 30.03.2017 года, подготовленный муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации», требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки? При наличии несоответствий указанным требованиям и нормам, определить их влияние на  определение рыночной цены объекта.

В случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить величину рыночной стоимости земельного участка,  площадью 900  кв.м, с кадастровым номером 34:34:010024:158, расположенного по адресу: 

<

...>,  на дату  13.06.2019?

При этом суд, счел необходимым, в случае ответа на второй вопрос,  определить размер рыночной стоимости именно на дату 13.06.2019, т.к. до указанной даты рыночная стоимость земельного участка при расчетах арендных платежей не подлежала применению.

Согласно заключению эксперта №21/0914 от 01.11.2021, отчет об оценке № 52_285зу/2017 от 30.03.2017 года, подготовленный муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

В связи с чем, определена  рыночная стоимость земельного участка,  площадью 900  кв.м, с кадастровым номером 34:34:010024:158, расположенного по адресу: 

<

...>,  в размере 2 286 000 руб. (том 3 л.д. 23-83).

Суд первой инстанции, оценив представленное заключение в совокупности с собранными по делу доказательствами в соответствии со статьями 64, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заключение эксперта допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку данное экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы эксперта являются полными, ясными, обоснованными, не имеют противоречий. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по настоящему делу.

Доказательств его порочащих не представлено.  

Однако, после проведения указанной судебной экспертизы Департаментом муниципального имущества в материалы дела представлено изменение от 10.07.2017 к договору  аренды земельного участка  №11119 от 30.11.2016, подписанное со стороны истца  ООО «Трансферт» (том 3 л.д. 99).

Указанным подписанным изменением в договор аренды внесены изменения в части состава арендаторов, а также установлен размер арендной платы по договору в размере  591 873, 75 руб., исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере  6 070 500 руб., которая и была определена по отчету № 52_285зу/2017 от 30.03.2017 МУП  »Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации».

Изменения к договору  зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Материалами дела подтверждается подписание истцом изменений к договору без замечаний и разногласий. С момента заключения изменений к договору 10.07.2017 истец с каких-либо возражений по размеру арендной платы не заявлял, арендные платежи оплачивались в установленном договором порядке.

Требования истца по существу направлены на  внесение изменений в договор аренды в части установления иного размера арендной платы, вопреки установленному законом порядку, а также достигнутым ранее договоренностям  сторон. Такое поведение не может быть признано добросовестным.

В абзаце четвертом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

На основании изложенного, суд обоснованно указал, что оснований для применения иной рыночной стоимости земельного участка не имеется. Указанная позиция  согласуется с позицией Верховного  Суда РФ, изложенной в Определении  №304-ЭС21-6793 от 31.05.2021.

Кроме того, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

В силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как установлено судом, при подписании изменений к договору истец не воспользовался правом на ознакомление с оспариваемым отчетом. Как пояснил представитель истца, с отчетом он был ознакомлен только в декабре 2020 года,  что подтверждается обращением от 03.12.2020 в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда.

Однако доказательств  невозможности ознакомления с указанным отчетом ранее  истцом не представлено. Истец обратился с настоящим иском спустя 4 года с момента заключения договора аренды.  При заключении изменений к договору аренды у истца имелась возможность ознакомиться со всеми характеристиками земельного участка, применяемыми формулами и отчетом, на основании которого была установлена рыночная стоимость земельного участка. Иного в материалы дела не предоставлено.

Поскольку исковые требования предъявлены 22.07.2021, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности.

Вывод суда по существу рассматриваемых требований является правильным, переоценке по доводам жалобы о том, что отчет об оценке №52_285зу/2017 от 30.03.2017 ответчиком в адрес истца не направлялся, не подлежит, поскольку учитывая то, что сторонами  подписано изменение к договору аренды, и принимая во внимание положения абзаца 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92, оспаривание величины рыночной стоимости земельного участка, после заключения сторонами договора аренды, по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается.

В связи с изложенным, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу,  что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 января 2022 года по делу № А12-20502/2021 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Трансферт» – без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд апелляционной инстанции относит на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 января 2022 года по делу № А12-20502/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий     М.Г. Цуцкова

 

Судьи:          О.А. Дубровина

 

 Т.Н. Телегина