﻿

Арбитражный суд Московской области

             107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-12951/21

30 июня 2021 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 08 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Сергеевой А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.В. Авсеенко, рассмотрев  в судебном заседании дело №А41-12951/21 по исковому заявлению ООО "Книги-2" к                                  ООО "Бэст Прайс" о взыскании 

и по встречному исковому заявлению ООО "Бэст Прайс" к ООО "Книги-2"об уменьшении арендной платы, расторжении договора с 30.06.2020

при участии сторон в судебном заседании согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "Книги-2" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Бэст Прайс" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 17.04.2017 № ДДА\17-04/2017 в размере 1 749 462, 89 руб., неустойки по состоянию на 31.12.2020 в размере 669 655, 42 руб.  

В процессе рассмотрения настоящего спора от ООО "Бэст Прайс" поступило встречное исковое заявление к ООО "Книги-2" об уменьшении размера арендной платы с июня 2020 года и установлении ее в размере: 5% (пять процентов) от месячной выручки (установленная доля) полученной Арендатором в результате использования арендованного помещения, но не менее 100 000 (сто тысяч) рублей в месяц (в т.ч. НДС 20%), расторжении договора аренды нежилого помещения ДДА\17-04/2017 от 17.04.2017г. с 30.06.2020 года.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения встречного иска. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, поддержал встречный иск.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства и документы в полном объеме, проверив доводы искового заявления арбитражный установил следующее. 

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Книги-2» и ООО «Бэст Прайс» заключён Договор аренды нежилого помещения № ДДАМ7-04/2017 от 17.04.2017 года (Далее - «Договор аренды») (Приложение № 1).

Согласно п. 1.1. Договора аренды ООО «Книги-2» сдало, а ООО «Бэст Прайс» приняло в аренду нежилые помещения общей площадью 272,8 кв.м., расположенные в здании по адресу: Российская Федерация, город Москва, бульвар Чонгарский, дом 18, корпус А (Далее -«Помещение»).

В соответствии с п. 2.2. Договора аренды, срок аренды по был установлен с момента подписания передаточного акта в соответствии с пунктом 3.1. Договора аренды до 16.04.2022 года включительно,  при условии его  государственной регистрации в установленном законом порядке (п. 2.1. Договора аренды).

Как определено п. 3.1. Договора аренды, передача помещения должна быть произведена не позднее 17.05.2017 года и оформляется передаточным актом.

ООО «Книги-2» передал ООО «Бэст Прайс» Помещение 24.04.2017 года на основании Передаточного акта нежилого помещения от 24.04.2017 года.

Однако, согласно п. 2.3. Договора аренды, в случае, если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 календарных дней с даты его подписания, то по истечении этого срока, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, и далее в том же порядке, при этом таких пролонгации (возобновлений) должно быть не менее 2 (двух).

Договор аренды зарегистрирован не был, соответственно Договор аренды в соответствии с п. 2.1. и 2.3. Договора аренды является, по утверждению истца, краткосрочным, заключенным с 17.04.2017 года на 360 дней с возможностью возобновления на тех же условиях на тот же срок, и далее в том же порядке, при этом таких пролонгации (возобновлений) должно быть не менее 2 (двух).

Следовательно, Договор аренды, по мнению истца, считается пролонгированным по 26.03.2021 года исходя из следующего расчёта:

- с 17.04.2017 по 11.04.2018 (Срок действия Договора аренды);

- с 12.04.2018 по 06.04.2019 (Первая пролонгация);

- с 07.04.2019 по 31.03.2020 (Вторая пролонгация);

- с 01.04.2020 по 26.03.2021 (Третья Пролонгация).

В соответствии с п. 6.1.1. Договора аренды, сумма основной арендной платы за аренду Помещения в целом составляет:

-	за каждый день в течение первых 100-а календарных дней срока аренды 3 600 рублей00 копеек, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения;

-	начиная со 101-го календарного дня срока аренды и далее ежемесячно - 8 % отвеличины выручки от розничной реализации товаров в результате использованияПомещения, определяемой на основании отчета, составленного за предыдущий период ООО«Бэст Прайс» согласно данным контрольно-кассовой техники ООО «Бэст Прайс»,установленной в Помещении, предоставленным ООО «Книги-2» не позднее 10-го числакалендарного месяца следующего за отчетным календарным месяцем аренды (Далее - «ОтчетООО «Бэст Прайс»), но не менее 216 000 рублей 00 копеек, НДС не облагается в связи сприменением упрощенной системы налогообложения (Далее - «Фиксированный минимум»).

Сроки оплаты основной арендной платы определены п. 6.1.2. Договора аренды, где указано, что Фиксированный минимум арендной платы в размере 216 000 рублей 00 копеек, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения, ООО «Бэст Прайс» оплачивает ООО «Книги-2» не позднее 20-го числа оплачиваемого месяца, а положительную разницу между 8 % от величины выручки от деятельности ООО «Бэст Прайс» и Фиксированным минимумом, последний оплачивает ООО «Книги-2» не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, а оплата арендной платы за первые 90-то календарных дней осуществляется ежемесячно не позднее 20-го числа оплачиваемого месяца в размере, пропорционально количеству дней, в течение которых ООО «Бэст Прайс» фактически занимал арендуемое помещение.

За нарушение сроков оплаты основной арендной платы п. 7.1. Договора аренды предусмотрена ответственность, в соответствии с которой, при просрочке оплаты арендных платежей с ООО «Бэст Прайс» взыскивается неустойка из расчета 0,2 % процента от просроченной суммы платежа за каждый календарный день просрочки.

Однако, ООО «Книги-2» от ООО «Бэст Прайс» было получено Письмо (Исх. № б/н от 14.04.2020   года),   в котором сообщалось, что в связи с угрозой распространения короновирусной инфекции органами власти были приняты ряд ограничительных мер, которые крайне негативно сказалось на трафике покупателей и привели к значительной потери выручки, что привело к резкому ухудшению экономического положения ООО «Бэст Прайс», а следовательно, к ухудшению условий пользования нежилым помещением, при отсутствии в этом вины ООО «Бэст Прайс».

Соответственно, ООО «Бэст Прайс» считает, что в сложившихся условиях имеет безусловное право требовать изменений условий договора аренды и предложило считать с 01.04.2020 года:

1.	Размер арендной платы до конца срока аренды: «Сумма ежемесячной арендной платы за аренду Помещения в целом составляет ежемесячно 5 % (Пять процентов) от ежемесячнойвыручки (установленная доля) полученная Арендатором в результате использованияАрендованного помещения, но не менее 100 000 (Ста тысяч) рублей 00 копеек в месяц».

2.	ООО «Бэст Прайс» на весь срок аренды освобождается от какой-либоответственности за просрочку внесения арендных платежей.

3.	График оплаты: Оплата за апрель месяц 2020 года будет осуществлена в период с12.05.2020 года по 15.05.2020 года; Оплата за май месяц 2020 года будет осуществлена в периодс 05.06.2020 года по 10.06.2020 года; Далее - согласно договору аренды.

В заключение обращалось внимание, что ООО «Бэст Прайс» всё время надлежащим образом и в срок выполняло свои обязательства по внесению арендной платы.

Не согласившись с полученным Письмом (Исх. № б/н от 14.04.2020 года), ООО «Книги-2», по утверждению истца, направило в адрес ООО «Бэст Прайс» Уведомление об изменении размера фиксированного минимума основной арендной платы (Исх. № 27/05/2020 от 27.05.2020 года).

Уведомление об изменении размера фиксированного минимума основной арендной платы (Исх. № 27/05/2020 от 27.05.2020 года) отправлено по трём адресам ООО «Бэст Прайс».

В Уведомлении об изменении размера фиксированного минимума основной арендной платы (Исх. № 27/05/2020 от 27.05.2020 года) сообщалось, что результатом двухстороннего долгосрочного плодотворного сотрудничества явился двукратный рост выручки ООО «Бэст Прайс» с августа 2017 по апрель 2020 года.

В тоже время, за указанный период, ООО «Книги-2», по утверждению истца, ни разу не требовало повышения основной арендной платы.

Согласно п. 6.5. Договора аренды, размер Фиксированного минимума основной арендной платы может изменяться ООО «Книги-2» со второго года аренды (от начала срокааренды в соответствии с п. 3.1. Договора аренды), не чаще одного раза в год и не более чемна 10 % (Десять процентов), относительно ставки действующей на момент такогоувеличения, о чем ООО «Книги-2» должно письменно уведомить ООО «Бэст Прайс» за 30(Тридцать) календарных дней до даты предполагаемого увеличения.

Следовательно, ООО «Книги-2» уведомляет ООО «Бэст Прайс» об увеличении фиксированного минимума основной арендной платы на 10 % (Десять процентов), с 216 000 рублей 00 копеек до 237 600 рублей 00 копеек по истечении 30 (Тридцати) календарных дней с даты получения настоящего уведомления.

Таким образом, поскольку Уведомление об изменении размера фиксированного минимума основной арендной платы (Исх. № 27/05/2020 от 27.05.2020 года) было получено ООО «Бэст Прайс» 18.06.2020 года, то с 19.07.2020 года размер Фиксированного минимума будет составлять 237 600 рублей 00 копеек.

Факт двукратного роста выручки ООО «Бэст Прайс» с августа 2017 по апрель 2020 года подтверждается следующими документами:

- Ежемесячным отчетом Арендатора за август 2017 года, в котором указано, что общий объем продаж составляет 2 544 339 рублей 40 копеек;

- Ежемесячным отчетом Арендатора за апрель 2020 года, в котором указано, что общий объем продаж составляет 4 864 044 рубля 94 копейки.

Более того, в мае 2020 года, по утверждению истца, рост выручки продолжился и рост составил уже 2,35 раза, что подтверждается Ежемесячным отчетом Арендатора за май 2020 года, в котором указано, что общий объем продаж составляет 5 975 308 рублей 57 копеек.

Также, ООО «Книги-2» направило в адрес ООО «Бэст Прайс» Претензию (Исх. № 01/06/2020 от 01.06.2020 года) и Претензию (Исх. № 01/06/2020 от 01.06.2020 года).

В Претензии (Исх. № 01/06/2020 от 01.06.2020 года) и Претензии (Исх. № 01/06/2020 от 01.06.2020 года), в том числе сообщалось, что ООО «Бэст Прайс» неоднократно допускало значительную задержку оплаты основной арендной платы. Так по состоянию на 31.05.2020 года ООО «Бэст Прайс» не выплатило ООО «Книги-2» по расчету истца:

- 690 703 рублей 65 копеек неустойки;

- 389 123 рублей 60 копеек основной арендной платы за апрель 2020 года;

- 216 000 рублей 00 копеек фиксированного минимума основной арендной платы за май 2020 года.

Соответственно, предложение о снижении основной части арендной платы, по мнению истца, некорректно, в том числе, в связи с наличием на сайте ФНС России раздела: «Перечни отдельных сфер деятельности, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции» расположенного но адресу https://www.nalog.ru/rn77/business-support-2020/9704514/, из которого видно, что ООО «Бэст Прайс», ИНН: 5047085094, ОКВЭД 47.19 не попадает в наиболее пострадавшие сферы деятельности.

Также, п. 10.2. Договора аренды определено, что существенное изменения обстоятельств, из которых Стороны исходили при подписании Договора аренды, не является основанием для его изменения или расторжения.

Претензия (Исх. № 01/06/2020 от 01.06.2020 года), по утверждению истца, была проигнорирована, тогда ООО «Книги-2» было вынуждено направить в адрес ООО «Бэст Прайс» Претензию (повторную) (Исх. № 16/06/2020 от 16.06.2020 года).

После чего, 17.06.2020 года с электронного адреса сотрудника ООО «Бэст Прайс», аименно, по адреса: ddeinega@fix-price.ru, который, по утверждению истца, принадлежит Менеджеру отдела Договоров и аренды Дейнеге Дарье Сергеевне, поступило Уведомление (Исх. № БП-107/8 от 17.06.2020 года), в котором сообщалось о досрочном расторжении Договора аренды с 30.06.2020 года и предложении обеспечить 30.06.2020 года явку уполномоченного представителя для подписания Акта возврата помещения и Соглашения о расторжении Договора, при этом Акт возврата помещения и Соглашение о расторжении Договора к Уведомлению (Исх. № БП-107/8 от 17.06.2020 года) не приложены.

Только 29.06.2020 года (Приложение № 26) с электронного адреса сотрудника ООО «Бэст Прайс», а именно по адреса: ddeinega@fix-price.ru, по утверждению истца, поступили недостающие документы:

- Соглашение о расторжении от 26.06.2020 года;

- Акт возврата от 30.06.2020 года;

- Акт возврата ключей от 30.06.2020 года.

ООО «Книги-2» направило 18.06.2020 года на электронный адрес сотрудника ООО «Бэст Прайс», а именно на адрес: ddeinega@fix-price.ru, письмо (№ 06/18-13А от 18.06.2020 года), в котором сообщалось, что Уведомление (Исх. № БП-107/8 от 17.06.2020 года) было направлено по электронной почте, в связи с чем, не может быть принято к рассмотрению, также сообщалось, что отсутствуют предусмотренные Договором аренды основания для его расторжения в одностороннем порядке по инициативе ООО «Бэст Прайс».

Так, согласно п. 9.1. Договора аренды предусмотрено, что Договор аренды может быть расторгнут досрочно только по соглашению сторон, а также в других, предусмотренных настоящим Договором случаях или по вступившему в законную силу решению суда.

В соответствии с п. 9.3. Договора аренды, ООО «Бэст Прайс» имеет право по истечении 1 (месяца) с момента направления письменного уведомления ООО «Книги-2» в порядке расторжения установленного ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (Далее - «ГК РФ ч. 2») в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор (отказаться от его исполнения) в следующих случаях:

- ООО «Книги-2» не предоставляет имущество в пользование ООО «Бэст Прайс» либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное ООО «Бэст Прайс» имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены ООО «Книги-2» при заключении договора, не были заранее известны ООО «Бэст Прайс» и не должны были быть обнаружены ООО «Бэст Прайс» во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- ООО «Книги-2» не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные Договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые ООО «Бэст Прайс» не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Также ООО «Книги-2» обращает внимание на тот факт, что 12.05.2020 года деятельность ООО «Бэст Прайс» в итоге была включена в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой короновирусной инфекции на основании Постановления Правительства Российской Федерации № 657 от 12.05.2020 года.

Страницей официального сайта регистрирующего органа в сети Интернет, содержащей сведения о юридических лицах, по утверждению истца, является электронный сервис ФНС России, а именно, «Прозрачный бизнес» расположенный по адресу: https://pb.nalog.ru/, а также «Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства», расположенный по адресу: https://ofd.nalog.ru, на которых указано, что ООО «Бэст Прайс» не является субъектом малого или среднего предпринимательства.

ООО «Книги-2» так же направило в адрес ООО «Бэст Прайс» Претензию (повторную) (Исх. № 11/01/2021 от 11.01.2021 года).

Однако, Претензия (повторная) (Исх. № 11/01/2021 от 11.01.2021 года) была оставлена ООО «Бэст Прайс» без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. (п.1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с  п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 4. ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

  В силу п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Факт передачи имущества в аренду, оказания услуг по предоставлению его в аренду за спорный период, стоимость оказанных услуг подтверждены достоверными и достаточными доказательствами. 

В рамках рассмотрения судом настоящего дела доказательств оплаты заявленной к взысканию суммы задолженности ответчик не представил. 

Несмотря на направление в адрес истца по электронной почте акта возврата спорного помещения от 30.06.2020, указанный акт подписан сторонами не был, доказательств фактического освобождения помещения, как и доказательств его фактического возврата в материалах дела не имеется.

В опровержение позиции истца о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном размере и в обоснование доводов встречного иска, ответчик (истец по встречному иску), ссылаясь на ухудшение эпидемиологической ситуации в стране, распространение коронавирусной инфекции и, в связи с этим, введение на территории Российской Федерации ограничительных мер, считает, что размер арендной платы должен быть уменьшен и установлен в размере 5% от месячной выручки (установленная доля) полученной Арендатором в результате исполнения арендованного помещения, но не менее 100 000 руб. в месяц (в т.ч. НДС 20%).

В соответствии с абз. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Постановлением Правительства РФ, вправе требовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Постановлением Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 "Об утверждении перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден перечень пострадавших отраслей экономики. 

Деятельность, осуществляемая ответчиком (истцом по встречному иску), попадает в перечень, утвержденный вышеуказанным Постановлением Правительства РФ.

В соответствии с абз. 2 ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды, арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Таким образом, по смыслу указанных норм уменьшение размера арендной платы на основании ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ по договору аренды является правом, а не обязанностью арендодателя, и недостижение соглашения об уменьшении арендной платы влечет за собой следующие правовые  последствия - право арендатора на отказ от договора в установленном порядке.

В силу ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ  "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Таким образом, право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества, а не самим фактом введения режима повышенной готовности. 

Из материалов дела следует, что ответчик (истец по встречному требованию) обратился к истцу по первоначальному иску с письмом от 14.04.2020, которым просил снизить размер арендной платы в связи с ухудшением экономического положения арендатора и ухудшением условий пользования арендованным нежилым помещением, просил освободить его от какой-либо ответственности за просрочку внесения арендных платежей, а также предоставить отсрочку по внесению арендной платы за апрель и май 2020.

Доказательств фактического ухудшения имущественного положения арендатора или невозможности осуществления экономической деятельности, в том числе, дистанционным способом, а также невозможности использования спорного имущества ответчик не представил как истцу, так и в материалы настоящего дела. 

Ежемесячными отчетами арендатора подтверждается, что в спорный период деятельность арендатора прекращена не была.

Более того, истцом заявлено о злоупотреблении ответчиком правом. Истец указал на противоречивость позиции арендатора: в том числе, указывая на резкое ухудшение финансового положения и необходимости снижения арендной платы до  5 % от выручки, против удовлетворения требований о взыскании задолженности в полном объеме возражает, указывая на отсутствие обязанности по уплате арендной платы за спорный период вообще.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, установленная законом презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений и разумность их действий может быть опровергнута путем представления в арбитражный суд доказательств, свидетельствующих об очевидном отклонении действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Действия ООО "БЭСТ ПРАЙС" в части уклонения от исполнения обязательства по внесению арендной платы не могут быть признаны судом добросовестными. Полагая о необходимости снижения размера арендной платы, настаивает на отказе в удовлетворении первоначального иска в полном объеме. Арендную плату из расчета 5 % (от выручки, до размера которой просит снизить размер арендной платы) не вносит.

Таким образом, доводы ответчика по первоначальному иску (истца по встречному требованию) отклоняются судом, и суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании задолженности по договору аренды от 17.04.2017 № ДДА\17-04/2017 в размере 1 749 462, 89 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств истцом ответчику начислена неустойка на основании п. 7.1 спорного договора по состоянию на 31.12.2020 в размере 669 655, 42 руб.  

Представленный истцом расчет неустойки проверен судом, признан верным. 

Оснований для снижения размера договорной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ судом не установлено.

С учетом отсутствия оснований для уменьшения размера арендной платы, в удовлетворении данного требования встречного искового заявления следует отказать.

В отношении требования встречного иска о расторжении договора аренды нежилого помещения ДДА\17-04/2017 от 17.04.2017г. с 30.06.2020 года суд приходит к следующим выводам.

По определению статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование объектом аренды, поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду. 

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Срок аренды установлен положениями п. 2 Договора.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Исходя из анализа данной нормы права истечение установленного в договоре срока его действия не означает его безусловное прекращение, поскольку в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность его пролонгации на тех же условиях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Пролонгация договора аренды означает продление его условий на определенный или неопределенный период времени. Стороны могут предусмотреть условие о продлении договора на новый срок или определенный ими срок в самом тексте договора. 

Кроме того, в ст. 622 ГК РФ указано, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения Арендной платы за все время просрочки. 

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. 

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления его с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Согласно п. 2 спорного Договора данное соглашение будет считаться долгосрочным только в случае его государственной регистрации.

В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации договора аренды от 17.04.2017 № ДДА\17-04/2017.

Таким образом, в данном случае договор аренды от 17.04.2017 № ДДА\17-04/2017 считается краткосрочным.

Сторонами Договора согласовано условие, согласно которому в случае истечения срока договора, который определяется датой его государственной регистрации, договор считается возобновленным и автоматически продлевается на прежних условиях на тот же срок и далее в том же порядке, при этом таких пролонгаций должно быть не менее двух (абз. 3 п. 2.3 Договора). 

Указанное положение договора направлено на защиту арендатора от правовых последствий отсутствия государственной регистрации договора аренды, к примеру, от отсутствия преимущественного права на заключение договора с арендодателем на новый срок, от отсутствия возможности применения положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"), от злоупотребления правом со стороны арендодателя и направлено на обеспечение интересов арендатора.

Однако указанное условие не позволяет сделать вывод о том, что стороны договорились об автоматической ежегодной пролонгации договора, более того, пролонгация возможна лишь по умолчанию сторон, то есть, если ни одна из сторон не выразит намерение прекратить его действие.

Таким образом, данное положение договора не лишает стороны права выразить волеизъявление на отказ от его пролонгации. Срок до 16.04.2022 - это не срок, на который заключен договор, а предельный срок, в течение которого договор продлевается. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнуть по соглашению сторон, при одностороннем отказе стороны от договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, а также по решению суда.

Как следует из положений п. 9.3 Договора, арендатор имеется право отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке в случаях, если:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Такие же основания для расторжения судом договора аренды предусмотрены ст. 620 ГК РФ.

Предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

Однако в данном случае в материалах дела отсутствуют доказательства возникновения обстоятельств, с которыми п. 9.3 Договора связывает возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендатора. 

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В материалах дела так же отсутствуют доказательства возникновения обстоятельств, в отношении которых положения ст. 620 ГК РФ устанавливают возможность досрочного расторжения судом спорного договора.

Существенных нарушений спорного договора арендодателем судом не усмотрено.

Таким образом, считать его расторгнутым с 30.06.2020 года суд не может.

В данном случае суд оценивает уведомление арендатора с предложением досрочного расторжения договора аренды, направленное 17.06.2020, как волеизъявление на отказ от дальнейшего продления (пролонгации) договора аренды, так как исходя из положений спорного договора, условие о пролонгации договора не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок. 

Поскольку в данном случае 17.06.2020 арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора, при этом 31.03.2020 (момент окончания второй пролонгации договора) арендатором не заявлено возражений против его дальнейшей пролонгации, таким образом, договор считается продленным на срок до 26.03.2021 (на 360 дней) и прекратившим действие с 27.03.2021, то есть, с момента окончания третьей пролонгации соглашения, и оснований считать его пролонгированным с указанной даты еще на 360 календарных дней у суда не имеется.

Поскольку по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнут может быть только действующий договор, а договор от 17.04.2017 № ДДА\17-04/2017 прекратил свое действие 27.03.2021, при этом отказ в расторжении договора с учетом воли сторон на его досрочное прекращение не нарушает прав участников спора, указанное требования истца о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного искового заявления.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с ООО "Бэст Прайс" в пользу ООО "Книги-2" задолженность в размере                                   1 749 462 руб. 89 коп., неустойку в размере 669 655 руб.42 коп., расходы по оплате государственной пошлины по иску  в размере 35 095 руб. 59 коп.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия решения в Десятый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.

 

Судья                                                                                                            А.С. Сергеева