/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А03-4499/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  03 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  04 мая 2018 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи                      Шуйской С.И.,

судей                                                                 Зиновьевой Т.А.,

                                                                         Тихомирова В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (ответчика) на решение от 06.10.2017 Арбитражного суда  Алтайского края (судья Бояркова Т.В.) и постановление от 02.02.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Жданова Л.И., Фертиков М.А.) по делу № А03-4499/2017 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя  Ушакова Михаила Геннадьевича (ИНН 771120568802, ОГРНИП 30477000017670),  индивидуального предпринимателя Ушаковой Валентины Константиновны (ИНН 774329019623, ОГРНИП 311774635500380), индивидуального предпринимателя Ушакова Егора Михайловича (ИНН 774315645772, ОГРН 311774634201118), индивидуального предпринимателя Ушаковой Дарьи Михайловны                         (ИНН 774323157105, ОГРНИП 311774634201107) к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (656035, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Молодежная, д. 3, ИНН 2221172516, ОГРН 1092221004040) о разрешении разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

Другие лица, участвующие в деле: публичное акционерное общество «НК «Роснефть» - Алтайнефтепродукт», управление Федеральной службы судебных приставов по Алтайскому краю, индивидуальный предприниматель Дешева Дария Николаевна.

Суд установил:

индивидуальные предприниматели Ушаков Михаил Геннадьевич, Ушакова Валентина Константиновна,  Ушаков Егор Михайлович, Ушакова Дарья Михайловна  обратились в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае (далее – ТУ Росимущества), реорганизованному в межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее – МТУ Росимущества), об исключении из приложения № 2 к договору аренды от 28.11.2016 № 41 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, (далее – договор аренды) расчета арендной платы и об изложении условий договора аренды в следующей редакции:

«Приложение № 2.1 к договору аренды от 28 ноября 2016 года № 41 Расчет арендной платы для М.Г. Ушакова, Е.М. Ушакова, В.К. Ушаковой, Д.М. Ушаковой.

1. Размер арендной платы по настоящему Договору для М.Г. Ушакова, Е.М. Ушакова, В.К. Ушаковой, Д.М. Ушаковой, определен на основании Отчета об оценке от 10 января 2017 года № 01-01/17, выполненного оценщиком ООО «Оценка и экспертиза» (ИНН 2225060098, Адрес: 656049,          г. Барнаул, ул. Пролетарская, 139, оф. 1) Тананушко Дианой Николаевной (номер в реестре РОО 009309), в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Размер арендной платы рассчитывается по формуле:

А = С x Р, где:

А – арендная плата;

С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р – действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Размер арендной платы в год для Ушаковых составляет в год:

24 838 000 * 10% / 4023 * 1311,65 = 809 812, 64 (восемьсот девять тысяч восемьсот двенадцать) рублей 64 коп.

Для Ушакова Михаила Геннадьевича размер арендной платы в месяц составляет:

24 838 000 * 10% / 4023 * 1311,65 / 4 / 12 = 16871,01 (Шестнадцать тысяч восемьсот семьдесят один) рубль 01 коп.

Для Ушакова Егора Михайловича размер арендной платы в месяц составляет:

24 838 000 * 10% / 4023 * 1311,65 / 4 / 12 = 16871,01 (Шестнадцать тысяч восемьсот семьдесят один) рубль 01 коп.

Для Ушаковой Валентины Константиновны размер арендной платы в месяц составляет:

24 838 000 * 10% / 4023 * 1311,65 / 4 / 12 = 16871,01 (Шестнадцать тысяч восемьсот семьдесят один) рубль 01 коп.

Для Ушаковой Дарьи Михайловны размер арендной платы в месяц составляет:

24 838 000 * 10% / 4023 * 1311,65 / 4 / 12 = 16871,01 (Шестнадцать тысяч восемьсот семьдесят один) рубль 01 коп.».

Исковые требования со ссылкой на статьи 271, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 22, 39.1, 39.2, 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 6 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582)  мотивированы неправомерным отклонением ответчиком протокола разногласий истцов в части определения размера арендной платы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «НК «Роснефть» - Алтайнефтепродукт» (далее – ПАО «НК «Роснефть» - Алтайнефтепродукт»), управление Федеральной службы судебных приставов по Алтайскому краю (далее – УФССП), индивидуальный предприниматель Дешева Дарья Николаевна.

Решением от 06.10.2017 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 02.02.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе МТУ Росимущества просит отменить вынесенные судебные акты  и принять новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что согласно отзывам Дешевой Д.Н. на исковое заявление представленный истцами отчет от 10.01.2017  № 01-01/17 (далее – отчет № 01-01/17) общества с ограниченной ответственностью «Оценка и экспертиза» (далее – ООО «Оценка и экспертиза») имеет те же недостатки, которые отмечены Общероссийским обществом с ограниченной ответственностью «Российское общество оценщиков» (далее – ООО «РОО») в экспертном заключении Дешевой Д.Н. от 18.07.2016 № 2016-07-137 Р (далее – отчет Дешевой Д.Н. № 2016-07-137 Р); в обоих отчетах значение поправки на торг принято как для земельных участков под офисно-торговую застройку, в то время как объект застройки имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации административно-складских зданий, в качестве аналогов используются объекты с целевым назначением, отличным от целевого назначения объекта оценки, корректировки на назначение имущества оценщиками не приводится; указанным доводам судами оценка не дана;  согласившись с доводами истцов о том, что отчет об оценке Дешевой Д.Н. не может быть применен, так как на момент заключения договора с истцами прошло более шести месяцев и рыночная стоимость, указанная в отчете, перестала быть актуальной, суды определили размер арендной платы на основании отчета       ООО «Оценка и экспертиза» № 01-01/17 также не на актуальную дату; так как оба отчета являются недостоверными, необходимо было провести судебную экспертизу, однако, поскольку о ее проведении стороны не заявляли, то следовало отказать в иске.

В отзыве на кассационную жалобу Ушаков М.Г., Ушакова В.К.,                  Ушаков Е.М., Ушакова Д.М. возражают против ее удовлетворения ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов. 

Индивидуальные предприниматели Ушаков М.Г., Ушакова В.К.,                  Ушаков Е.М., Ушакова Д.М., МТУ Росимущества, ПАО «НК «Роснефть» - Алтайнефтепродукт», УФССП, индивидуальный предприниматель                       Дешева Д.Н. о времени и месте судебного заседания извещены, однако своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истцам на праве общей долевой собственности (? доли) принадлежит нежилое помещение                        Н-4 в здании литер А, А1, А2, А3, А4, А5, А6, общей площадью 2 613,3 м?, расположенном по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Пушкина, 17/пр-кт. Комсомольский, 9 (свидетельства о государственной регистрации права от 10.12.2012 серии 22АГ №№ 728035, 728036, 729037,728038)

Земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:050153:4, с местоположением: Россия, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Пушкина, 17/пр-кт Комсомольский, 9, площадью                               4 023 м?, на котором находится здание, является собственностью Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 01.03.2016  № 22-22/001-22/001/005/2016-115/1).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 09.09.2016                                             № 22/16-633158 вышеупомянутый земельный участок поставлен на кадастровый учет 16.11.2005 с разрешенным использованием: для эксплуатации административно-складских зданий.

В связи с поступившими от ПАО «НК «Роснефть» - Алтайнефтепродукт» и от Ушаковых заявлениями распоряжением                                 ТУ Росимущества от 09.09.2016  № 395 земельный участок предоставлен указанным лицам для эксплуатации административно-складских зданий сроком на 49 лет и подготовлен проект договора аренды, который письмом от 09.01.2017 № МЧ-08 направлен в адрес арендаторов.

В пункте 3.1 договора аренды указано, что размер арендной платы устанавливается в соответствии с постановлением № 582, а порядок расчета и размер арендной платы определен в приложении № 2 «Расчет арендной платы», являющемся неотъемлемой частью договора. 

При этом арендная плата за участок для всех Ушаковых определена в размере 1 379 855 руб. 80 коп. в год и 28 747 руб. в месяц для каждого из Ушаковых на основании отчета № 2016-07-137Р, подготовленного по заказу ТУ Росимущества Дешевой Д.Н., в соответствии с которым рыночная стоимость участка по состоянию на 29.06.2016 составляет 42 321 960 руб.

По заданию Ушаковых, не согласившихся с данной рыночной стоимостью, ООО «Оценка и Экспертиза» была проведена оценка рыночной стоимости участка с кадастровым номером 22:63:050153:4, которая названным экспертом в отчете № 01-01/17 по состоянию на 28.11.2016 установлена в размере  24 838 000 руб.

Ссылаясь на отчет ООО «Оценка и Экспертиза», истцы письмом от 18.01.2017 направили в адрес ТУ Росимущества протокол разногласий к договору аренды, указав в нем годовой размер арендной платы в сумме 809 812 руб. 64 коп. для всех Ушаковых и 16 871 руб. 01 коп. руб. в месяц для каждого из Ушаковых.

ТУ Росимущества письмом от 02.02.2017 № АС-276 отклонило протокол разногласий к договору аренды по причине необоснованности.

Так как разногласия относительно размера арендной платы, являющейся существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 ЗК РФ), разрешены между сторонами не были, истцы предъявили в суд настоящий иск, который удовлетворен судами в силу правомерности заявленных требований.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана в соответствии со статьями 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим разрешаемый спор.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В постановлении от 31.01.2012 № 11657/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Разрешение спора сводится также к установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-17035).

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 7  пункту 7 статьи 1 и пункт 1 статьи 65 ЗК РФ). 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом и дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с постановлением № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, определяется:

- на основании кадастровой стоимости земельных участков;

- по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

- в соответствии со ставками арендной платы либо методологическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России;

- на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

С учетом особенностей спорного земельного участка, порядка заключения и условий договора аренды применению подлежит, как верно отмечено судами, пункт 6 Правил № 582, которым предусмотрено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В силу статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Проанализировав материалы дела, а именно: отчет Дешевой Д.Н. от 18.07.2016 № 2016-07-137Р, отчет ООО «Оценка и экспертиза» № 01-01/17, принимая во внимание экспертное заключение от 25.05.2017 № 953/2017  (далее – экспертное заключение № 953/2017) саморегулируемой организации –  ООО «РОО» (свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 08.08.2016 № 0021475), которым  установлено несоответствие требованиям действующего законодательства отчета Дешевой Д.Н.                            № 2016-07-137Р, учитывая, что на момент подачи рассматриваемого иска прошло более 6 месяцев с момента составления отчета Дешевой Д.Н.                          № 2016-07-137Р, суды пришли к выводу, что расчет арендной платы подлежит исчислению исходя из рыночной стоимости участка равной                           24 838 000 руб., установленной в отчете ООО «Оценка и экспертиза»                   № 01-01/17.

Довод заявителя о том, что поскольку в отзыве на исковое заявление эксперт Дешева Д.Н. ссылается на несоответствие отчета ООО «Оценка и экспертиза» № 01-01/17 Закону об оценочной деятельности, то  он является недостоверным, не принимается во внимание, так как третье лицо высказало свое личное мнение относительно этого доказательства  и относительно экспертного заключения № 953/2017 саморегулируемой организации, при том что действия эксперта саморегулируемой организации и результаты экспертизы отчета Дешевой Д.Н. № 2016-07-137Р в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности, никем не обжалованы и не признаны противоречащими действующему законодательству. 

Кроме того, оспаривая отчет ООО «Оценка и экспертиза» № 01-01/17, департамент ходатайство о проведении судебной экспертизы в суде первой инстанции не заявлял, экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков этого отчета или иные доказательства, опровергающие содержащиеся в нем выводы, не представил. Между тем согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

С учетом изложенного требования истцов удовлетворены на законных основаниях.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о фактических обстоятельствах рассматриваемого дела и доказательственной базе, свидетельствующей, по мнению департамента, о необоснованности заявленных требований, были предметом исследования судов обеих инстанций, получили надлежащую правовую оценку и направлены на переоценку выводов судов и содержащихся в деле доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (глава 35 АПК РФ).

Неправильного применения и нарушений норм материального права либо норм процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не выявлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 06.10.2017 Арбитражного суда  Алтайского края и постановление от 02.02.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу                            № А03-4499/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                  С.И. Шуйская

 

Судьи                                                                          Т.А. Зиновьева

 

                                                                                     В.В. Тихомиров