Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-7351/2019

г. Владивосток

25 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Управления муниципальной собственности г. Владивостока, 

апелляционное производство № 05АП-7617/2019 

на решение от 06.09.2019 

судьи М.С. Кирильченко

по делу № А51-7351/2019 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока 

к обществу с ограниченной ответственностью «Оптима Плюс» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрация г. Владивостока 

о взыскании 12 209 202, 09 рублей задолженности и пени по договору от 04.06.2008 № 03-Ю-10683 

со встречным иском общества с ограниченной ответственностью «Оптима Плюс» об уменьшении арендной платы по договору путем освобождения от ее уплаты с 20.05.2015, 

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2019 сроком действия до 31.12.2019, служебное удостоверение; 

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 19.05.2019  сроком действия на 1 год, диплом о высшем юридическом образовании ВСГ 3439274 от 14.05.2009, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Оптима Плюс» (далее – ООО «Оптима Плюс», общество) о взыскании 12 209 202, 09 рублей, в том числе 7 249 098,31 рублей задолженности по арендной плате по договору от 04.06.2008 № 03-Ю-10683 за период с 01.07.2014 по 30.06.2018, 4 960 103,78 рублей пени за период с 16.02.2014 по 03.07.2018. 

Определением суда от 27.05.2019 Департамент в порядке процессуального правопреемства заменен на Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС, Управление), Департамент и Администрация г. Владивостока (далее – Администрация) привлечены к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 06.08.2019 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «Оптима Плюс» об уменьшении арендных платежей путем освобождения ответчика от их уплаты с 20.05.2015.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.09.2019 в удовлетворении первоначальных и встречных  исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, УМС обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении предъявленных им исковых требований. Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды является продленным на неопределенный срок. Полагает, что судом первой инстанции необоснованно принят встречный иск, так как ООО «Оптима Плюс» не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. По мнению апеллянта, утверждение решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 №462 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, которыми арендуемый ответчиком земельный участок отнесен к зоне Ж-3, не препятствовало ответчику в строительстве склада мебельной фабрики. Обращает внимание на непринятие ООО «Оптима Плюс» действий по расторжению договора, а также по обжалованию решений Думы                  г. Владивостока по утверждению указанных Правил и генерального плана Владивостокского городского округа. Приводит довод о невозвращении обществом участка по акту приема-передачи по окончании срока аренды, что согласно статье 622 ГК РФ дает арендодателю право потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Через канцелярию суда от ООО «Оптима Плюс» поступил письменный отзыв, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщен к материалам дела.

Представитель апеллянта в заседании суда поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возражал. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края и индивидуальный предприниматель ФИО4 заключили договор от 04.06.2008 № 03-Ю-10683 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:0221, площадью 3890 кв.м. (далее – земельный участок, ЗУ 25:28:030003:0221), расположенного по адресу: 

<

...>, участок находится примерно в 18м. по направлению на запад от ориентира, ориентир жилой дом. расположенный за пределами участка, для использования в целях строительства склада мебельной фабрики, сроком аренды с 27.05.2008 по 26.05.2013.

Договор зарегистрирован в управлении Росреестра но Приморскому краю 10.07.2008 за № 25-25-01/124/2008-032. 

На основании соглашения о передаче нрав и обязанностей, зарегистрированного в управлении Росресстра по Приморскому краю от 18.07.2008 за №25-25-01/124/2008-032, ИП ФИО4 передала свои права и обязанности по вышеуказанному договору аренды ответчику - ООО «Оптима Плюс». 

Дополнительным соглашением от 13.08.2013 срок договора аренды продлен до 20.05.2014, дополнительным соглашением от 25.11.2014 - до 20.05.2015.

Арендодатель предупреждением от 20.07.2018 №20/04/07-12/25230 сообщил арендатору о наличии задолженности по арендной плате и пене, просил оплатить задолженность. 

Поскольку ответчик задолженность не оплатил, претензионное письмо оставил без рассмотрения, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением. 

Утверждая, что ООО «Оптима Плюс» как арендатор не могло использовать земельный участок по целевому назначению в связи с неисполнением арендодателем своей обязанности по передаче арендатору земельного участка, пригодного для использования в указанных в договоре целях, ответчик обратился со встречным иском.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Как установлено пунктом 2 статьи 200 ГК РФ, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно пункту 2.3 договора аренды арендная плата вносится до 15 числа текущего месяца.

Статьей 204 ГК РФ установлено, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию гражданско-правовых споров по требованиям, возникшим из договоров, предусмотрено тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования). 

В настоящем случае арендодатель направил в адрес арендатора предупреждение от 20.07.2018 №20/04/07-12/25230.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что с настоящим иском (в рамках которого требования о взыскании основного долга предъявлены за период с 01.07.2014 по 30.06.2018, о взыскании пени – за период с 16.02.2014 по 03.07.2018) истец обратился 09.04.2019, коллегия считает, что в пределах срока исковой давности предъявлены требования о взыскании основного долга за период с 01.03.2016 по 30.06.2018, по пене – с 16.04.2016 по 03.07.2018, тогда как суд первой инстанции признал, что истцом пропущен общий срок исковой давности для предъявления требований о взыскании задолженности за период по май 2016 года включительно.

Принимая довод апеллянта о том, что судом первой инстанции не учтен факт продления договора аренды до 20.05.2015, коллегия отмечает непредставлением истцом в материалы дела дополнительного соглашения от 25.11.2014 о продлении договора до указанной даты. 

Кроме того, неотражение в решении сведений о продлении договора аренды до 20.05.2015 не послужило основанием для вывода о продлении спорного договора аренды на неопределенный срок применительно к пункту 2 статьи 621 ГК РФ (такой вывод в оспариваемом решении отсутствует), и, как и неверное определение судом периода, требования за который предъявлены в пределах срока исковой давности, не повлекло принятие неправильного решения, поскольку суд пришел к выводу о необоснованности исковых требований, установив, что у ответчика отсутствовала возможность использовать земельный участок по целевому назначению как в период срока действия договора, так и после истечения его срока.

Соглашаясь с указанным выводом, коллегия исходит из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора. (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу №302-ЭС14-735 и от 22.11.2016 №89-КГ16-7).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В названном определении указано, что в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. 

В соответствии с условиями договора аренды земельный участок 25:28:030003:0221 предоставлен в аренду для использования в целях строительства склада мебельной фабрики.

Между тем решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462 утверждены Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее - ПЗЗ), в соответствии с которыми спорный земельный участок отнесен к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3).

В соответствии с пунктом 2 статьи 25 ПЗЗ (в редакциях, действовавших в период, за который взыскивается арендная плата: от 12.10.2012, от 19.12.2013, от 30.12.2014, от 14.04.2017, от 28.03.2018) в указанной зоне определенный условиями договора вид использования ЗУ 25:28:030003:0221 - «строительство склада мебельной фабрики» не относился к числу разрешенных.

В целях начала использования участка для строительства склада мебельной фабрики обществом получено разрешение на строительство №КГ25304000 от 20.05.2013, сроком действия до 20.05.2014. Как пояснил ответчик, указанное разрешение обществом не реализовано - строительство склада не начато.

В связи с окончанием действия разрешения на строительство №КГ25304000 от 20.05.2013 общество обратилось в администрацию за получением разрешения на строительство. Письмом от 27.05.2014 №9582/20У администрация отказала обществу в выдаче разрешения в связи с нахождением земельного участка 25:28:030003:0221 в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (ЖЗ), при этом в соответствии с действующим градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ в новой редакции, строительство склада на данном земельном участке невозможно.

Как следует из представленной в материалы дела переписки, обществом предприняты неоднократные попытки согласовать изменение условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка (пункт 1.1 договора) на «двухуровневая стоянка», который градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ, в редакциях, действовавших на момент обращения, относился к видам разрешенного использования на спорном участке.

Однако письмами от 09.10.2014 №20/03/02-14/33874, от 31.03.2015 №20/03/02-12/10538 и от 15.06.2015 № 20/03/02-13/20511 Департамент отказал обществу в изменении вида разрешенного использования земельного участка и принятии решения о предварительном согласовании места размещения стоянки на ЗУ.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что, несмотря на отсутствие акта возврата земельного участка, ООО «Оптима Плюс» с утверждением ПЗЗ не имело возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с установленными договором целями использования как в период срока действия договора (после внесения изменений в ПЗЗ), так и после истечения его срока.

Следовательно, с даты утверждения ПЗЗ отсутствуют основания признать исполненной арендодателем предусмотренную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанность по предоставлению арендатору земельного участка в соответствии с условиями договора, что лишает арендодателя права на получение арендной платы.

В связи с изложенным суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований УМС о взыскании с ООО «Оптима Плюс» арендной платы, а также в удовлетворении встречного иска ООО «Оптима Плюс» об уменьшении арендных платежей путем освобождения ответчика от их уплаты с 20.05.2015. 

Вопреки позиции УМС, взыскание с ООО «Оптима Плюс» в пользу Департамента решением Арбитражного суда Приморского края от 14.03.2014 по делу № А51-39503/2013 пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.06.2008 по 21.11.2013 в сумме 58 285, 97 рублей, не свидетельствует о фактическом использовании ответчиком земельного участка. 

Довод апеллянта о том, что утверждение ПЗЗ не препятствовало строительству склада мебельной фабрики, противоречит положениям пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земли в Российской Федерации, отнесенные к каждой из категорий, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. По этим же мотивам Администрация отказала обществу в выдаче нового разрешения на строительство.

Доводы УМС о непринятии «Оптима Плюс» действий по расторжению договора и по обжалованию решений Думы г. Владивостока об утверждении ПЗЗ и генерального плана Владивостокского городского округа, а также по возвращению участка по акту приема-передачи по окончании срока аренды, что согласно статье 622 ГК РФ дает арендодателю право потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку не опровергают вывод суда о невозможности общества использовать спорный земельный в соответствии с целями использования, установленными договором, что означает неисполнение со стороны арендодателя своих обязательств по предоставлению объекта аренды в пользование арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, и, соответственно, лишает его права требовать от арендатора встречного исполнения по внесению арендной платы.

Доводы УМС о несоблюдении ООО «Оптима Плюс» досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и были правомерно отклонены с учетом предмета встречного иска, требования которого связаны с первоначальным, и длительности рассмотрения судом спора.

В соответствии с правовой позицией, сформированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015), по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Несоблюдение претензионного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Суд принимает во внимание, что из поведения УМС не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор в рамках встречного иска во внесудебном порядке.

Учитывая изложенное, у суда первой инстанции отсутствовали основания для оставления встречного иска без рассмотрения.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.09.2019  по делу №А51-7351/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына