Дело № А79-12265/2020

11 февраля 2022 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2022 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Лента» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 26.10.2021 по делу № А79-12265/2020,

 

по иску муниципального унитарного предприятия «Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г.Новочебоксарска», (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) к  обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания «Лента» (ИНН  

<

***>), третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - Администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (

<

...>), о взыскании долга по арендной плате в размере 1135075 руб. 10 коп. за период с 15.11.2018 по 04.03.2020

 

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Лента» к муниципальному унитарному предприятию «Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Новочебоксарска», третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика  - индивидуального предпринимателя ФИО2  (

<

...>), о взыскании  неосновательного обогащения в размере 903125  руб. 64 коп.,

 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

 

установил.

 

Муниципальное унитарное предприятие «Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Новочебоксарска» (далее – Предприятие, МУП «УК в ЖКХ г. Новочебоксарска», Арендодатель) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Лента» (далее – Общество,  ООО «УК«Лента», Арендатор) о взыскании 1 135 075 руб. 10 коп. долга по договору аренды имущества от 15.11.2018 за период с 15.11.2018 по 04.03.2020.

Общество обратилось в суд со встречным иском к Предприятию о взыскании  неосновательного обогащения в размере 903 125  руб. 64 коп., возникшего в связи с тем, что общество самостоятельно содержало весь дом в 

<

...>, где расположен арендуемый объект, производило работы содержанию придомовой территории, однако работы не были оплачены предприятием.

Определением суда от 16.03.2021 привлечены к участию в деле третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрация города Новочебоксарска Чувашской Республики и индивидуальный предприниматель ФИО2 

Решением от 26.10.2021 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования Предприятия в заявленном размере, встречный иск Общества оставил без удовлетворения.

Не согласившись с принятым решением, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель жалобы указал, что Предприятием не представлены в материалы дела документы, подтверждающие полномочия лица, заключившего договор аренды имущества, на собственника, о том какие именно помещения были представлены ответчику, их характеристики, площади. В силу статьи 607 ГК РФ такой договор аренды считается незаключенным.

Также заявитель указал на злоупотребление правом со стороны Предприятия, поскольку договор аренды заключен на 6,5 месяцев и при расчете долга не учтена частичная оплата, в конечном итоге сумма обязательств по договору должна составить 459 246 руб.

Заявитель обратил внимание суда на то, что спорное здание находится у Предприятия на праве хозяйственного ведения. В силу статьи 295 ГК РФ Предприятие не имело права сдавать в аренду указанное здание, без согласия собственника.

Более того заявитель указал на необоснованный вывод суда первой инстанции о продлении срока действия договора на неопределенный срок после его истечения. Таких предложений от сторон не поступало. Кроме того, спорное административное здание было включено в конкурсную массу Предприятия и реализовано посредством публичного предложения. До реализации посредством публичного приложения, указанное здание выставлялось на публичные торги, что поспособствовало оставлению занимаемых помещений Обществом 30.06.2019.

Исходя из представленных в материалы дела актов об оказанных услугах Общество фактически занимало помещения общей площадью 265,45 кв.м.

В силу статей 421 и 431 ГК РФ и пункта 2.4 договора, между сторонами достигнута договоренность о способе исполнения оплаты за арендуемые помещения. Между тем, в материалах дела отсутствуют сведения и доказательства оказания Обществом платных услуг за счет республиканского бюджета, а поэтому для исполнения и платы по договорным обязательствам необходимо условие – получение денежных средств из республиканского бюджета. 

В части встречного иска заявитель указал, что в связи с отсутствием между сторонами договоренности по несению расходов по содержанию нежилых помещений, в связи с необходимостью содержания их в надлежащем состоянии, в том числе и прилегающей территории к зданию, Общество самостоятельно содержало весь дом, производило работы, в том числе оказывало платные услуги по содержанию придомовой территории. Отсутствие письменных договорных отношений в части облуживания дома не означает неоказание соответствующих услуг. 

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Предприятие в отзыве возразило против доводов заявителя, просило решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. 

ИП ФИО2 в заявлении о рассмотрении жалобы без участия представителя просила разрешить спор на усмотрение суда.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15.11.2018 между Предприятием и Обществом заключен договор аренды нежилых помещений.

Исходя из положений пункта 1.1. договора аренды от 15.11.2018 установлена арендуемая площадь в размере 287,82 кв.м. 

Договор и акт принятия помещений подписаны сторонами без разногласий.

Срок действия договора согласован сторонами в пункте 1.3 и составляет с 15.11.2018 по 30.06.2019. После истечении срока действия договора Общество продолжило использовать спорные помещения.

Согласно условиям договора, арендная плата составляет 82 794 руб. в месяц.

В пункте 2.3 договора аренды имущества от 15.11.2018 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок не позднее 15 числа следующего за отчетным месяцем на расчетный счет Арендодателя.

Однако данная обязанность арендатором была исполнена не в полном объеме, в связи с чем Предприятием впоследствии была направлена претензия Обществу об уплате задолженности.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы послужило основанием для обращения истца с исковым заявлением в арбитражный суд.

В свою очередь ООО «УК «Лента» ссылаясь на то, что между сторонами договором аренды не оговорены условия по несению расходов по содержанию принадлежащего арендодателю нежилых помещений, а Общество их понесло, обратилось в суд со встречным иском о взыскании  неосновательного обогащения в размере 903 125  руб. 64 коп., возникшего в связи с тем, что общество самостоятельно содержало весь дом в 

<

...>, где расположен арендуемый объект, производило работы содержанию придомовой территории, однако работы не были оплачены предприятием.

Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Предприятия и не нашел оснований для удовлетворения встречного иска Общества. 

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, пришел в соответствии с вышеприведенными нормами права к обоснованным выводам.

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. При этом арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Кодекса). 

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участники судебного процесса несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Кодекса).

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

Из содержания приведенных норм процессуального права следует, что по доказательствам, представленным сторонами, с учетом их исследования и судебной оценки правовых норм, регулирующих спорную ситуацию, определяются обстоятельства спора, наличие либо отсутствие нарушенного права и, соответственно, принимается решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обосновано счел подтвержденным факт пользования Обществом спорным имуществом в заявленный период без надлежащего исполнения встречного обязательства по оплате такого пользования. 

Доводы жалобы относительно отсутствия у Предприятия полномочий на передачу в аренду спорного имущества, уже являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, где получили надлежащую правовую оценку. Положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Вопреки доводам жалобы договор аренды заключен после введения в отношении Предприятия процедуры конкурсного производства и в силу части 1 статьи 7, части 1 статьи 11 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 126 Закона о несостоятельности (банкротстве), получение согласия Администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики на сдачу в аренду помещений, находящихся по адресу ул. Комсомольская 3а по договору аренды от 15.11.2018 не требовалось.

По смыслу положений статей 611, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю.

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

Вопреки доводам жалобы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В тоже время действительно спорное имущество было реализовано Предприятием на торгах посредством публичного предложения. 

Предприятием с победителем торгов ИП ФИО2 (третье лицо без самостоятельных требований) 03.03.2020 заключен договор купли-продажи, переход права собственности был осуществлен позднее.

В тоже время сданные ранее Обществу в аренду нежилые помещения, были переданы покупателю здания ИП ФИО2 по акту только 05.03.2020.

Доказательств возврата арендованного имущества арендатору (попыток возврата и уклонения истца от приёма имущества), раннее указанной даты, в нарушение положений 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В данном случае в пункте 2.2 договора аренды имущества от 15.11.2018  предусмотрена фиксированная сумма арендной платы в размере 82794 руб. в месяц за пользование площадью, сдаваемом в аренду в размере 287,82 кв.м.

Вопреки доводам жалобы в договоре аренды имущества от 15.11.2018, так и в акте приема-передачи нежилых помещений от 15.08.2018, была указана площадь передаваемых объектов в размере 287,82 кв.м. Указанные документы подписаны сторонами без возражений.

Факт оплаты арендной платы исходя из меньшей площади помещений, чем указанная в договоре аренды, по актам, подписанными со стороны предприятия предыдущим конкурсным управляющим Предприятия ФИО3, не имеет юридического значения для настоящего спора, поскольку, в нарушение согласованных условий  пункта 5.1 договора аренды от 15.11.2018 соглашений об изменении размера арендной платы, либо площади арендованных помещений сторонами не подписывались и в материалы дела не представлено.

Таким образом, сумма арендных платежей за период с 15.11.2018 по 04.03.2020 составляет: 82 794 руб. * 15/30 дней + 82794 руб. * 15 мес.  + 82794 руб. * 4/31 дней = 1 293 990 руб. 10 коп. - 158 915 руб. оплата за аренду имущества = 1 135 075 руб. 10 коп.

Доказательства того, что Общество осуществляло оплату арендных платежей в адрес Администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, в материалах дела отсутствуют.

Напротив как верно указано судом, ООО «УК «Лента» согласно приложенным в дело документам произвело частичную оплату арендных платежей в адрес МУП «УК в ЖКХ г. Новочебоксарска», тем самым подтвердив наличие договорных отношений между сторонами договора аренды от 15.11.2018 после истечении срока действия договора.

Кроме того в силу подписанного Обществом акта сверки по состоянию на 01.03.2020, ответчик не оспаривал наличие задолженности перед Предприятием и заключение им договора аренды от 15.11.2018 на предусмотренных в договоре условиях, в том числе в отношении общей площади полученных Обществом в аренду помещений

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким, в частности, является поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Доводы в отношении пункта 2.4 договора, отклоняются апелляционным судом, поскольку Обществом неверно истолкован указанный пункт. 

Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к верному выводу, что требование Предприятия  подлежат удовлетворению.

Расчет долга по арендной плате в размере 1 135 075 руб. 10 коп. за период с 15.11.2018 по 04.03.2020 повторно проверен апелляционным судом и признан верным.

В части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Общества суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно договору аренды имущества от 15.11.2018 расходы по содержанию имущества обязан нести арендодатель. При этом в пункте 3.2.2 договора аренды определено, что содержание объекта и прилегающей территории к нему относится к обязанностям арендатора. 

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Поскольку стороны свободны заключать договоры на любых условиях, не противоречащих законодательству, Общество, подписывая спорный договор, выразило свое согласие со всеми условиями и обязался выполнять их надлежащим образом.

Возражений относительно спорных условий у ответчика при подписания договора не имелось, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств того, что данный договор заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась, равно как указанное условие, Обществом не представлено.

Таким образом, обстоятельств предусмотренных статьей 1102 Гражданского Кодекса Российской Федерации в рассматриваем встречном иске нет.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 26.10.2021 по делу № А79-12265/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Лента"   – без удовлетворения.

 

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

А.Н. Ковбасюк

 

Судьи

Д.Г. Малькова

 

Н.В. Устинова