АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6019/18 

Екатеринбург

20 ноября 2018 г.

Дело № А07-90/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Столярова А. А., Рябовой С. Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее – администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2018 по делу № А07-90/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2018 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

	Индивидуальный предприниматель Шеин Артем Станиславович (далее – предприниматель Шеин А.С., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к администрации об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 12 018 кв. м с кадастровым номером 02:55:030404:187, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Федоровская, д.5: - в п. 2.1 договора стоимость земельного участка принять в следующей редакции: «Цена участка составляет 2 635 000 руб.»; - приложение № 2 к договору изложить в следующей редакции: «Кадастровая стоимость земельного участка составляет 5 270 000 руб.; Цена выкупа земельного участка составляет: 2 635 000 руб.».

	К участию в деле в качестве третьи лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по

Республике Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан».	

	Решением суда от 16.03.2018 (судья Напольская Н.Е.) иск удовлетворен. Суд урегулировал разногласия, возникшие между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации и предпринимателем Шеиным А.С. при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 12018 кв. м с кадастровым номером 02:55:030404:187, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Орджоникидзеский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Федоровская, д.5, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 2 635 000 руб. (два миллиона шестьсот тридцать пять тысяч рублей)»; Приложение № 2 к договору изложено в следующей редакции определяющей цену выкупа земельного участка в размере 50 % от кадастровой стоимости земельного участка 5 270 000 руб.

	Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2018 (судьи Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения. 

	В кассационной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель не согласен с определением судом цены выкупа земельного участка в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной для земельного участка исходя из вида разрешенного использования «для размещения производственной базы», поскольку указанный вид разрешенного использования не соответствовал фактическому, поскольку в принадлежащем истцу здании осуществлялась предпринимательская деятельность. По мнению заявителя, кадастровая стоимость земельного участка составляет 79 652 299 руб. 05 коп., а цена выкупа - 39 826 149 руб. 75 коп. Ответчик считает, что не подлежит применению определение размера выкупной цены исходя из значений, действующих на дату обращения предпринимателя Шеина А.С. с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, поскольку сведения внесенные в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости не являлись достоверными.

	При рассмотрении спора судами установлено, что предпринимателю Шеину А.С. на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Федоровская, д.5: - административное здание, общей площадью 402,1 кв. м, кадастровый номер 02:55:030404:2052; - склад, общей площадью 675,3 кв. м, кадастровый номер 02:55:030404:373; - склад, общей площадью 464,9 кв. м, кадастровый номер 02:55:030404:374; - склад, общей площадью 369,6 кв. м, кадастровый номер 02:55:030404:375; - склад, общей площадью 38,1 кв. м, кадастровый номер 02:55:030404:1171; - склад, общей площадью 23.6 кв. м, кадастровый номер 02:55:030404:1809; - автосалон, общей площадью 475,4 кв. м, кадастровый номер 02:55:030404:1172; - магазин, общей площадью 284,2 кв. м, кадастровый номер 02:55:030404:1174; - помещение, общей площадью 232,7 кв. м, с кадастровым номером 02:55:030404:2053; помещение, общей площадью 190, 1 кв. м, с кадастровым номером 02:55:030404:2056; помещение, общей площадью 288, 5 кв. м, с кадастровым номером 02:55:030404:2054. 

	Вышеуказанные здания и помещения находятся на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030404:187 площадью 12 018 кв. м, расположенном по адресу: г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Федоровская, д. 5, категория земель: земли населённых пунктов. Из кадастрового паспорта земельного участка от 07.06.2016 усматривается, что видом разрешенного использования земельного участка является размещение производственной базы.

	Согласно кадастровому паспорту, изготовленному по состоянию на 04.04.2017, земельный участок с кадастровым номером 02:55:030404:187 относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - предпринимательство, кадастровая стоимость составляет 79 652 299,5 руб. 

	Изменение вида разрешенного использования - для размещения производственной базы на вид – предпринимательство произведено по решению Управления земельных и имущественных отношений Администрации от 27.03.2017 № 395рз.

	Предприниматель Шеин А.С. обратился в Администрацию  с заявлением от 22.09.2015 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:187 в собственность.

	Письмом от 05.10.2015 Управление по земельным и имущественным отношениям Администрации отказало предпринимателю Шеину А.С. в предоставлении испрашиваемого земельного участка.

	Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.04.2016 по делу № А07-29539/2015 вышеназванный отказ признан незаконным. На Управление земельных и имущественных отношений Администрации возложена обязанность в срок, не превышающий одного месяца с момента вступления в законную силу настоящего решения, подготовить проект договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:187, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Федоровская, д. 5, общей площадью 12018 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы и направить в его адрес предпринимателя.

	Во исполнения судебного акта ответчиком подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:187, Согласно п. 2.1 договора и расчету цены выкупа земельного участка (приложение № 2 к договору о предоставлении земельного участка в собственность за плату) общая стоимость выкупаемого земельного участка определена в размере 16 844 248,53 руб. исходя из 50% от кадастровой стоимости в размере 33 688 497,06 руб.

	Предпринимателем Шеиным А.С. подготовлен проект разногласий к договору, в соответствии с которым цена земельного участка определена в размере 2 635 000 руб. При направлении протокола разногласий предприниматель указал на необходимость применения для целей выкупа кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату подачи заявления о выкупе земельного участка – 22.09.2015, которая установлена решением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу №3-682/2015 от 18.11.2015 в размере 5 270 000 руб. по состоянию на 01.06.2014.

	Поскольку возникшие у сторон разногласия по цене выкупа земельного участка не были урегулированы, предприниматель Шеин А.С. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.	 

	Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

	С 01.03.2015 предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

	В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

	Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

	В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

	В силу п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

          Между сторонами возникли разногласия относительно определения  выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:187, на котором расположены принадлежащие истцу здания.

	Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

	На основании пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

	В соответствии с положениями п. 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках»

 (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки с 1 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года - по цене в размере 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

	Вступившим в законную силу решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 11.11.2015 по делу № 3-682/2015 кадастровая стоимость спорного земельного участка на 01.06.2014 установлена в размере его рыночной стоимости 5 270 000 руб. на основании поданного 1 сентября 2015 заявления. 

	Информация о данном размере кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату обращения истца содержится в кадастровой справке от 16.11.2016 и ответе органа кадастрового учета.

	В силу абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (редакции от 21 июля 2014 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

	Согласно абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы 3, 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

	Поскольку вышеназванным решением на основании поданного в 2015 году заявления предпринимателя установлена новая кадастровая стоимость по состоянию на 01.06.2014, а договор купли-продажи земельного участка по заявлению предпринимателя от 22.09.2015 до принятия решения Верховным судом Республики Башкортостан и внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости не был заключен, вывод судов о том, что при урегулировании разногласий по договору относительно цены выкупа подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная вышеназванным судебным актом, является обоснованным.

	Судами принято во внимание, что значение рыночной стоимости земельного участка определено исходя из вида его разрешенного использования «для размещения производственной базы», что следует из решения Верховного Суда Республики Башкортостан, отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и права» и экспертного заключения по отчету экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

	Согласно подп. 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (п. 6 - 9

ст. 1, ч. 1, 3, 6 ст. 30, ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

	Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

	Именно вид разрешенного использования является основанием для определения кадастровой стоимости земельных участков, что следует из Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 и Федерального стандарта оценки утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508.

	В соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11 и от 29.05.2012 № 13016/11 фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. В названных постановлениях разъяснено, что для целей

определения группы разрешенного использования подлежат исследованию доказательства фактического ведения на спорном земельном участке деятельности, для которой он был ранее предоставлен и для которой предназначены расположенные на нем объекты недвижимости.

	Таким образом, юридически значимым при рассмотрении настоящего спора обстоятельством является достоверность ранее внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования и, соответственно, его кадастровой стоимости земельного участка.

	Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в их взаимосвязи и совокупности, суды пришли к выводу о недоказанности ответчиком несоответствия фактического использования земельного участка на дату подачи предпринимателем заявления о выкупе земельного участка виду разрешенного использования участка «для размещения производственной базы». 

	Судом отмечено, что сведения об использовании зданий для ремонта и сервисного обслуживания грузовых автомобилей приведены в заключении специалиста общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых строительных экспертиз», что соответствует осуществлению производственной деятельности. Обоснование того, что такая деятельность индивидуального предпринимателя не должна являться предпринимательской (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требовала изменения вида разрешенного использования земельного участка на «предпринимательство», администрацией не представлено. При этом судом учтено, что из преамбулы решения Управления земельных и имущественных отношений Администрации от 27.03.2017 № 395рз, которым изменен вид разрешенного использования – для размещения производственной базы на вид – предпринимательство, усматривается осуществление такого изменения на основании обращения предпринимателя от 22.11.2016.

	Таким образом, заявителем доказательств взаимосвязи актуализации вида разрешенного использования участка с неверным указанием в государственном кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка в материалы дела не представлено.

	Поскольку данные действия были совершены и их правовые последствия наступили после поступления заявления предпринимателя Шеина А.С. в орган местного самоуправления, в данном конкретном случае они не имеют юридического значения при определении условий договора купли-продажи земельного участка.

	С учетом изложенного иск удовлетворен правомерно.

Доводы ответчика являлись предметом рассмотрения судов, и им дана надлежащая правовая оценка, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, были предметом рассмотрения судов и им дана надлежащая правовая оценка.

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2018 по делу № А07-90/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           В.А. Купреенков 

Судьи					           А.А. Столяров 

                                                                                             С.Э. Рябова