Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-113506/2018

15 ноября 2018 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  12 ноября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  15 ноября 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ "ЖК АЛЬПИЙСКАЯ ДЕРЕВНЯ"; ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ "ЖК АЛЬПИЙСКАЯ ДЕРЕВНЯ 2" (адрес:  Россия 194100, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул АЛЕКСАНДРА МАТРОСОВА 12/А/3-Н; Россия 194044, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул КОМИССАРА СМИРНОВА 7/6/А/1-Н, ОГРН:  1137847409479; 1137847482024);

об освобождении земельного участка от запрета на совершение регистрационных действий

ответчик ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИА РИАЛВЕБ"; 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЙЭМДЭ ГРУПП" (адрес:  Россия 197110, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт КОНСТАНТИНОВСКИЙ 11/314; Россия 194017, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт ЭНГЕЛЬСА 63/А/3-Н, ОГРН:  1057811290767; 1127847254578);

третье лицо: судебного пристава-исполнителя Выборгского РОСП ФИО2  

при участии представителя истца ФИО3 действующей на основании доверенности от 15.05.2018. 

 

установил:

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ «ЖК Альпийская деревня» и ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ «ЖК Альпийская деревня 2» (далее по тексту – совместно именуемые истцы) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с  требованиям  к обществу с ограниченной ответственностью «ИА РиалВеб» и обществу с ограниченной ответственностью «АйЭмДэ групп» (далее по тексту – совместно именуемые ответчики) об освобождении земельного участка площадью 105 064 +-113 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0713002:3038, находящегося по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Бугровское сельское поселение, д.Мистолово (далее по тексту – земельный участок)   от запрета на совершение регистрационных действий. 

К участию в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен  судебный пристав-исполнитель Выборгского РОСП ФИО2 (далее по тексту – судебный пристав)  

Уведомление о рассмотрении дела   направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц. В соответствии со статьей 123 АПК РФ стороны считаются извещенными надлежащим образом.

Представители истцов заявленные требование поддержали.

Ответчики и третье  лицо, уведомленные надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей   123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о дне и месте  рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, возражений против рассмотрения дела в отсутствии представителя не заявили.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в случае если лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным завершить предварительное судебное заседание в порядке, предусмотренном статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации .

В обоснование исковых требований истцы указывают, что ЖСК «ЖК Альпийская деревня» и ЖСК «ЖК Альпийская деревня 2» созданы в 2013 году с целью привлечения денежных средств граждан-пайщиков для строительства жилищного комплекса с рекламным названием «ЖК Альпийская деревня» во Всеволожском районе Ленинградской области, д. Мистолово. 

Техническим застройщиком жилищного комплекса должно было выступать ООО «АйЭмДэ групп», в связи с чем между ООО «АйЭмДэ групп» и «ЖК Альпийская деревня» был заключен Договор №1 инвестирования строительства от 01.11.2013г., также между ООО «АйЭмДэ групп» и ЖСК «ЖК Альпийская деревня 2» был заключен Договор №1 инвестирования строительства от 20.12.2013г., согласно которому ООО «АйЭмДэ групп» обязался за вознаграждение организовать выполнение работ по строительству жилого комплекса по адресу Ленинградская область, Всеволожский район, Бугровское сельское поселение, д. Мистолово, строительная позиция №2, на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0713002:1803. В мае 2017 года указанный земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713002:1803 был разделен ответчиком на три земельных участка с кадастровыми номерами 47:07:0713002:3038, 47:07:0713002:3039, 47:07:0713002:3040. К Договорам №1 и №2 инвестирования строительства были заключены дополнительные соглашения, согласно которым строительство должно было производиться на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0713002:3038, площадью 105 064 +-113 кв.м., 2 находящемся по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Бугровское сельское поселение, д.Мистолово. 

В связи с предполагаемым осуществлением строительства между ООО «АйЭмДэ групп» в качестве Арендодателя, с одной стороны, и истцами в качестве Арендаторов, с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа от 04 июля 2017 года (далее – Договор аренды) в отношении Земельного участка (с кадастровым номером 47:07:0713002:3038. 

Согласно пункту  1.10 Договора аренды, настоящий договор является актом приемки-передачи земельного участка. 

Согласно пункту  2.2. Договора аренды, по истечении срока Договора Арендаторы вправе выкупить земельный участок в порядке и на условиях, установленных Договором. 

Впоследствии, 27.02.2018г. между ООО «АйЭмДэ групп» в качестве Продавца, с одной стороны, и истцами в качестве Покупателей, с другой стороны, заключен договор купли-продажи Земельного участка с кадастровым номером 47:07:0713002:3038, и Земельный участок передан в законное владение соистцов, что подтверждается актом приема-передачи. 

  Как следует из материалов дела и установлено судом, судебным приставом- исполнителем Выборгского РОСП ФИО2 (далее – судебный пристав-исполнитель) возбуждено исполнительное производство №116212/17/78002-ИП от 13.11.2017г. по исполнительному листу № ФС №017272086 от 03.10.2017, выданному Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №А56-24295/2017 по иску ООО «ИА РиалВеб» к ООО «АйЭмДэ групп» о взыскании задолженности в сумме 1028634,27 рублей . 

Постановлением от 27.02.2018 года судебным приставом-исполнителем Выборгского РОСП ФИО2 объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении ряда принадлежащих ООО «АйЭмДэ групп» на праве собственности земельных участков, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0713002:3038, на основании чего в ЕГРН внесена запись о наличии ограничения №47:07:0713002:3038-47/012/2018-2 от 02.03.2018 (Запрещение сделок с имуществом). Запрет на совершение действий регистрационных действий объявлен в рамках исполнительного производства №116212/17/78002-ИП от 13.11.2017 г., возбужденного на основании исполнительного документа в пользу взыскателя Общество с ограниченной ответственностью «ИА РиалВеб». 

Спорный земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713002:3038, площадью 105 064 +-113 кв.м., по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Бугровское сельское поселение, д.Мистолово, право собственности на которую зарегистрировано за «АйЭмДэ групп» (выписка ЕГРН), передано истцу на основании договора купли-продажи от 27 февраля 2018 года, что подтверждается ООО «АйЭмДэ групп» в представленном отзыве. В настоящее время ООО «АйЭмДэ групп» не может зарегистрировать право собственности на указанный земельный участок в установленном законом порядке в связи с наложенным судебным приставом-исполнителем запретом. 

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 Постановления Пленума №10/22). 

Положениями статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации  иск об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи может быть предъявлен не только собственником этого имущества, но и иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законодательством или договором. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума №10/22), по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в 4 частности, невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. 

Вместе с тем, заинтересованные лица не имеют права на удовлетворение заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об аресте (описи) этого имущества, поскольку при рассмотрении таких заявлений должник и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество, будучи привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ограничены в заявлении возражений и представлении доказательств. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пункте 50 постановления Пленумов №10/22 разъяснено, что по смыслу статьи 119 Закон об исполнительном производстве при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Иск об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (статьи 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса. В то же время, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления N 10/22).

Согласно пункту 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество. Фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не дает покупателю права заявить иск об освобождении спорного имущества от ареста.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует и суды установили, что на момент принятия указанного постановления судебного пристава-исполнителя переход права собственности на спорное имущество от продавца к покупателю не зарегистрирован.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.  

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковое требование не подлежит удовлетворению.

Статьей 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

в удовлетворении требование  отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.