ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-102225/2022

16 июня 2023 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2023 года 

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Красновой С.В.

судей Аталиковой З.А., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от ЧАОО «Вейклин Промоушнз Лимитед» в лице Представительства Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью «Вейклин Промоушнз Лимитед» в РФ: ФИО1 по дов. от 10.01.2023,

от Управления Росреестра по Москве: ФИО2 по дов. от 24.01.2023,

от иных лиц – не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ЧАОО «Вейклин Промоушнз Лимитед»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2023 по делу № А40-102225/2022

по заявлению ЧАОО «Вейклин Промоушнз Лимитед» в лице Представительства Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью «Вейклин Промоушнз Лимитед» в РФ

к Управлению Росреестра по Москве

о признании незаконными действий

третьи лица: ПАО «Сбербанк России», Северо-Западный Банк ПАО «Сбербанк России», ДГИ г. Москвы

УСТАНОВИЛ:

Частная акционерная компания с ограниченной ответственностью "Вейклин Промоушнз Лимитед" в лице Представительства Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью "Вейклин Промоушнз Лимитед" в РФ (далее – заявитель, компания) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – Управление) о признании незаконным действия, выразившегося в отказе в государственной регистрации прав и внесения соответствующих изменений в записи об ипотеках нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, рн Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12) на основании дополнительного соглашения N 8 от 09.07.2021 к договору ипотеки от 14.11.2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк России», Северо-Западный Банк ПАО «Сбербанк России», Департамент городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2022. в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, компания обратилась с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит их отменить, как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм права. В обоснование своей правовой позиции заявитель указывает на то, что при принятии оспариваемых судебных актов суды не установили все имеющие значение для дела обстоятельства, неправильно применили нормы права. 

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы и требования кассационной жалобы, настаивал на отмене принятых по делу судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Представитель Управления против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Третьи лица, извещенные о слушании кассационной жалобы в установленном законом порядке, представителей в суд не направили. Суд кассационной инстанции счел возможным рассмотреть кассационную жалобу без участия лиц, не явившихся в судебное заседание, поскольку в силу пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, не может являться препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Информация о движении дела опубликована на официальном Интернет-сайте суда. Отводов составу суда не поступило.

Поступивший в суд округа в электронном виде отзыв на кассационную жалобу подлежит возврату ПАО «Сбербанк» ввиду непредставления доказательств  его направления всем участвующим в деле лицам.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ЧАОО "Вейклин Промоушнз Лимитед" заключила с ПАО "Сбербанк" договор ипотеки от 14.11.2017 в обеспечение исполнения кредитных обязательств третьего лица - ООО "Форт Групп Строительство" (учрежденным в соответствии с законодательством Российской Федерации под основным государственным регистрационным номером 1097847147683 и расположенным по адресу: 195220, Санкт-Петербург, Гражданский проспект, д. 41, корп. 2, литер Б, помещение 1-Н).

В связи с заключением между ПАО "Сбербанк" и ООО "Форт Групп Строительство" дополнительного соглашения N 9 от 09.07.2021 к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 0162-3-115017 от 14.11.2017, которым был увеличен размер основного обязательства, между ПАО "Сбербанк" и компанией было заключено дополнительное соглашение N 8 от 09.07.2021 к договору ипотеки от 14.11.2017.

15.07.2021 заявителем в Управление представлены документы для внесения соответствующих изменений в регистрационные записи об ипотеках: нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) (вх. N MFC-0558/2021-1152396-1 от 15.07.2021) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл 12) (вх. N MFC-0558/2021-1152229-1 от 15.07.2021).

30.07.2021 Управление приостановило государственную регистрацию, сославшись в том числе на отсутствие указания на ограничения в отношении земельного участка, связанного с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использование территорий, отсутствие нотариального удостоверения доверенности от 06.07.2021 на право подписи дополнительного соглашения №8.

06.10.2021 компания с целью устранения указанных Управлением причин приостановления регистрации обратилась с заявлением о приостановлении регистрации.

Позже в целях устранения замечаний Управления было заключено дополнительное соглашение N 9 от 08.12.2021 к договору ипотеки от 14.11.2017, которое вместе с апостилированными документами с их нотариально-заверенным переводом и пояснениями заявителя были предоставлены в Управление.

01.04.2022 Управление приостановило государственную регистрацию, повторно указав на неустранение указанных выше оснований, а также на то, что отсутствуют полномочия подписантов решения об одобрении крупной сделки.

06.04.2022 Управлением отказано в совершении регистрационных действий со ссылкой на неустранение изложенных выше обстоятельств.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации, заявитель, считая, что его права и законные интересы нарушены, обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что:

- представленный в Управление договор ипотеки не содержит сведения об ограничениях в отношении земельных участков, связанных с расположением земельных участков в границах зон с особыми условиями использования территорий, не содержит такие сведения и дополнительное соглашение N 9 от 08.12.2021, поскольку не раскрыты содержания ограничений, 

-доверенность от 06.07.2021 на право подписания дополнительного соглашения N 8 не отвечает признакам нотариального удостоверения в контексте действующего российского законодательства, а доверенность от 09.11.2021 на право подписания дополнительного соглашения N 9 от 08.12.2021 для целей осуществления правовой экспертизы, не представлена к рассмотрению, в то время как необходимость представления доверенности на государственную регистрацию прав наравне с иными правоустанавливающими документами подтверждается судебной практикой.

Так, согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"  (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок.

В силу требований пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в ЕГРН.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Исходя из пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии со статьей 12 Закона об ипотеке при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

В силу пунктов 1, 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены, в том числе посредством ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 3 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к зонам с особыми условиями использования территорий относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", до января 2022 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН.

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 77:06:0009007:42, являющийся предметом соглашения, заключенного 09.07.2021, частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территории: санитарно-защитной зоны, установленной на основании Решения об установлении санитарно-защитной зоны от 15.10.2020 77-00626 и содержание которого заключается в следующем: "Площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории. В санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования".

Между тем, не давая оценку законности и обоснованности указанного выше приостановления государственной регистрации прав и последующего отказа от 06.04.2022, суды не установили, какие именно сведения об ограничениях в отношении указанного выше земельного участка не раскрыты компанией, принимая во внимание предоставление ею дополнительного соглашения № 9 от 08.12.2021, содержащего в пункте 1 ссылку на Решение об установлении санитарно-защитной зоны от 15.10.2020 N 77-00626, утвержденное Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор), в пределах которой расположен земельный участок.

Как обоснованно указывает заявитель, в своих уведомлениях Управление не указало конкретную норму права, которая требовала бы для государственной регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки «раскрытия содержания» ограничений, при том, что статья 12 Закона об ипотеке таких требований не содержит.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что заявителем в ходе устранения оснований приостановления государственной регистрации в Управление были представлены апостилированные с переводом на русский язык и нотариально удостоверенные доверенности на право подписи дополнительных соглашений №8 и №9 к договору ипотеки, в связи с чем обратные выводы суда первой инстанции противоречат материалам дела.

В силу требований части 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом судебные приказы, решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Между тем, оспариваемые судебные акты данным критериям не отвечают.

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом изложенного и в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверить доводы и возражения сторон, всесторонне, полно, объективно исследовать фактические обстоятельства по делу, и с учетом установленных при новом рассмотрении фактических обстоятельств правильно определить и применить нормы права, подлежащие применению в настоящем деле, вынести законный и обоснованный судебный акт.

Нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, не установлено.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2023 по делу № А40-102225/2022 отменить.

            Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий – судья                                                                      С.В. Краснова

 

Судьи:                                                                                                         З.А. Аталикова

 

Л.В. Федулова