АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А35-8447/2016

г.Калуга

30 августа 2017 г.

резолютивная часть постановления объявлена 29.08.2017

постановление изготовлено в полном объеме  30.08.2017

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

      Смолко С.И.

судей

при ведении протокола помощником судьи

при участии в заседании:

      Лукашенковой Т.В.

      ФИО1

      ФИО2

от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Мойка» (г.Курск, ул.50 лет Октября, 94, адрес для корреспонденции: 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО3, дов. от 12.09.2016 № 1Д на 3 года;

от заинтересованного лица  –  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области  (г.Курск, ул.50 лет Октября,  д.4/6, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО4, дов. от 17.02.2017 № 34;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области  на решение Арбитражного суда Курской области  от 20.03.2017 (судья Лымарь Д.В.) и  постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 (судьи Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д., Протасов А.И.) по делу № А35-8447/2016,

                                                 У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью "Мойка" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области (далее - управление Росреестра, управление) об отказе в государственной регистрации права собственности общества на незавершенный строительством объект недвижимости с кадастровым номером 46:29:101053:11, площадью 209,2 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> выраженного в сообщении от 05.07.2016 № 46/001/002/2016-3612, и об обязании управления осуществить государственную регистрацию права собственности общества на указанный объект.

Решением суда от 20.03.2017 требования общества удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление просит состоявшиеся судебные решения  отменить, в удовлетворении заявления общества отказать, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального права.

В отзыве на жалобу общество просит оставить принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность доводов жалобы.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель управления поддержала доводы кассационной жалобы, представитель общества поддержал доводы отзыва на жалобу.

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены судебных решений.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по заявлению общества комитетом по управлению имуществом Курской области (далее – комитет области) был осуществлен выбор земельного участка площадью 760 кв.м по ул.2-я Рабочая в Железнодорожном округе г.Курска для строительства портальной автомойки. Акт выбора земельного участка утвержден решением комитета от 23.03.2007 № 02-22/431 (т.1, л.д.67). 

Указанным решением комитета также было предписано предоставить обществу земельный участок в аренду на срок 364 дня под завершение проектирования портальной автомойки (т.1, л.д.66).

По заявлению общества орган кадастрового учета в мае 2009 года произвел постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 760 кв.м с присвоением ему кадастрового номера 46:29:101053:5.

8 июня 2009 г. комитетом архитектуры и градостроительства города Курска (далее – комитет архитектуры) обществу выдано разрешение № ru 46302000-1100 на строительство объекта: "Автомойка на 3 поста" общей площадью 209,2 кв.м по адресу: г.Курск, ул.2-я Рабочая. Срок действия разрешения – 21.04.2010 (т.1, л.д.91).

19 мая 2011 г. сведения о земельном участке с кадастровым номером 46:29:101053:5 были исключены из государственного кадастрового учета.

20 июля 2011 г. орган кадастрового учета осуществил постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 760 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> присвоив ему кадастровый номер 46:29:101053:6.

Во исполнение решения комитета области от 02.10.2012 № 01-19/2635 между комитетом области (арендодатель) и обществом (арендатор) 15.10.2012 был заключен договор аренды № 4369-12ю на земельный участок с кадастровым номером 46:29:101053:6 для строительства автомобильной мойки, на срок с 02.10.2012 по 30.09.2013 (т.1, л.д.52).

Действие разрешения на строительство № ru 46302000-1100 было продлено комитетом архитектуры до 30.09.2013.

26 июля 2013 г. кадастровым инженером ФИО5 во исполнение заказа общества подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Курск, ул.2-я Рабочая. Согласно техническому плану площадь объекта – 209,2 кв.м, степень готовности – 23% (т.2, л.д.17-25).

15 апреля 2016 г. спорный объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет за № 46:29:101053:11, характеристики объекта: площадь – 209,2 кв.м, степень готовности – 23% (т.1, л.д.63).

26 апреля 2016 г. общество  обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный незавершенный строительством объект, представив следующие документы: разрешение на строительство от 08.06.2009 № ru 46302000-1100 и договор аренды земельного участка от 15.10.2012 № 4369-12ю.

Уведомлением от 12.05.2016 № 46/001/002/2016-3612 управление сообщило обществу о приостановлении до 11.06.2016 регистрации права, ссылаясь на то, что разрешение на строительство по форме не соответствует требованиям действующего законодательства (из содержания разрешения на строительство не представляется возможным однозначно и определенно установить волю уполномоченного органа, а именно: каким способом создается объект капитального строительства;  в строке "Объект капитального строительства» не указана площадь земельного участка), срок действия договора аренды земельного участка истек 30.09.2013, земельный участок с кадастровым номером 46:29:101053:6 снят с кадастрового учета 20.07.2011 (т.1, л.д.40).

По заявлению общества от 03.06.2016 комитет архитектуры внес изменение в разрешение на строительство № ru 46302000-1100, указав площадь земельного участка – 760 кв.м, на котором производится строительство объекта (т.1, л.д.62).

20 июня 2016 г. общество дополнительно представило в управление Росреестра следующие документы: измененное разрешение на строительство, акт выбора земельного участка и решение комитета области от 23.03.2007 № 02-22/431. 

5 июля 2016 г. управление отказало обществу в регистрации права  со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), направив сообщение № 46/001/002/2016-3612.

Полагая, что отказ в регистрации прав является незаконным и нарушает права и интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд  с настоящим заявлением.

         Суд исследовал представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дал им надлежащую правовую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований заявителя.

Право заинтересованного лица обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав закреплено пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20  Закона о регистрации прав (в редакции, действующей до 01.01.2017 – на дату подачи заявления в суд).

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Пунктами 2, 4 статьи 25 названного Закона установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

Документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав  - пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации прав.

Отказывая обществу в регистрации права, управление Росреестра сослалось на несоответствие по форме требованиям действующего законодательства – Постановления Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» разрешения на строительство объекта от 08.06.2009 № ru 46302000-1100, а именно: из содержания разрешения на строительство не представляется возможным однозначно и определенно установить волю уполномоченного органа на способ создания объекта капитального строительства - в строке «разрешает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт» необходимо было ненужное зачеркнуть, что не сделано комитетом архитектуры.

Суды по праву признали незаконным данное основание для отказа в регистрации прав. В указанном разрешении на строительство действительно не зачеркнуто ненужное, однако выделено жирным шрифтом «разрешает строительство», что свидетельствует (в совокупности с дальнейшим текстом разрешения на строительство) о том, что дано разрешение на строительство объекта (т.1, л.д.62, 91).

Одним из оснований для отказа управления в регистрации прав послужило отсутствие, по мнению управления, у общества правоустанавливающего документа на земельный участок, предназначенный для строительства.

Суды по праву не согласились и с данным основанием для отказа в регистрации.

Как указано выше,  между комитетом области и обществом 15.10.2012 был заключен договор аренды № 4369-12ю на земельный участок с кадастровым номером 46:29:101053:6 с целью строительства автомобильной мойки, на срок с 02.10.2012 по 30.09.2013.

Исходя из данных технического плана от 26.07.2013, на указанную дату  объект был возведен на 23%.

Согласно заключению о техническом состоянии строительных конструкций объекта незавершенного строительства по ул.2-я Рабочая, подготовленному специалистами ООО «Стройконсалтинг» в сентябре 2014 года, на незавершенном строительством объекте выполнен фундамент. В данном заключении указаны конкретные характеристики фундамента (т.2, л.д.34, 41-44). 

Пунктом 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применение правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. При этом судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону. Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Управление Росреестра не оспаривает, что обществом возведен фундамент объекта недвижимости, но настаивает на том, что датой создания объекта недвижимости следует считать дату его постановки на кадастровый учет, то есть, 15.04.2016. При этом управление ссылается на часть 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017.

Согласно названной норме права государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Из содержания указанной нормы не следует, что объект недвижимости  считается созданным с даты постановки его на кадастровый учет.

Частью 2 статьи 16 Закона № 221-ФЗ предусмотрено, что постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В силу пункта 3 части 1 статьи 22 Закона № 221-ФЗ постановка на кадастровый учет объекта незавершенного строительства осуществляется на основании технического плана.

Как указано выше, технический план на спорный объект был подготовлен 26.07.2013.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов о том, что именно технический план подтверждает факт создания объекта недвижимости, а внесение сведений об объекте недвижимости в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) подтверждает существование такого объекта. 

В соответствии с абзацами 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Судами установлено, что обществом представлены все необходимые документы, которые по форме соответствуют требованиям действующего законодательства, для регистрации права общества на объект незавершенного строительства. А поэтому суды по праву удовлетворили требования общества.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи  287,  статьей 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Курской области  от 20.03.2017 и  постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 по делу № А35-8447/2016  оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

       Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение двух месяцев в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий   судья                                          С.И. Смолко

судьи                                                                                      Т.В.Лукашенкова

                                                                                                 ФИО1