ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»

тел.: (846)  273-36-45, факс: 372-62-54

http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-29799/2023

г. Самара

22 мая 2024 года

11АП-4722/2024

11АП-4723/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено  22 мая 2024 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей   Дегтярева Д.А., Копункина В.А.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания Степанец М.В.,   рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные  жалобы ООО "Триал", Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан    от 28 февраля 2024 года по делу № А65-29799/2023 (судья Андреев К.П.), по иску Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

об определении условия договора купли-продажи арендуемого имущества, а именно объекта недвижимости: нежилых помещений 1 этажа в здании, расположенных по адресу: 

<

...> (кадастровый №16:50:090402:282), общей площадью 34,6 кв.м, изложив пункт договора купли-продажи в следующей редакции: «цена объекта по настоящему договору составляет 1 167916,67 (один миллион сто шестьдесят семь тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 67 копеек.»,

при участии третьего лица - Исполнительного комитета муниципального образования города Казани,

      в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань (далее - истец)  обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее- - ответчик, Комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений этажа 1: № 28, № 29  кадастровый номер 16:50:090402:282, расположенных по адресу: 

<

...> на условиях договора купли-продажи арендуемого имущества, прилагаемого ООО «Триал».

19 декабря 2023 года судом было принято уточнение исковых требований, согласно которым истец просил определить условия договора купли-продажи арендуемого имущества, а именно объекта недвижимости: нежилых помещений 1 этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...> (кадастровый №16:50:090402:282), общей площадью 34,6 кв.м, изложив пункт договора купли-продажи в следующей редакции: «цена объекта по настоящему договору составляет 1 167916,67 (один миллион сто шестьдесят семь тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 67 копеек».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 февраля 2024 года исковые требования удовлетворены; урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенных по адресу: 

<

...> (кадастровый №16:50:090402:282), общей площадью 34,6 кв.м., изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 2 557 250 (два миллиона пятьсот пятьдесят семь тысяч двести пятьдесят) рублей».

Не согласившись с принятым  судебным актом, ООО "Триал" и  Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"  обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Триал" ссылается на отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной отчетом ООО «ФасадСтолицы» от 05.09.2023г. №08-04/2023 и представленной истцом. Указывает также,  что судом первой инстанции необоснованно отклонено его ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

В апелляционной жалобе  Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений"  просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью "Триал" является арендатором нежилых помещений этажа 1: № 28, № 29, кадастровый номер 16:50:090402:282, расположенных по адресу: РТ, 

<

...>, на основании договора аренды 08.06.2021г. №9103-95.

Установлено, что 09.06.2023г. ООО «Триал» обратилось в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее- Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Письмом от 12.07.2023г. №9782/КЗИО- ИСХ Комитет указал, что заявление рассмотрено, будет направлено предложение.

ООО «Триал» повторно 05.09.2023г. обратилось в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, однако ответчик договор купли-продажи истцу не направил.

25.09.2023 ООО «Триал» вновь обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 09.10.2023 №14218/КЗИО-ИСХ Комитет указал, что на данный момент проводится процедура для заключения муниципального контракта, техническая документация будет направлена на оценку после заключения контракта, также сообщил об отсутствии оснований для подписания договора по цене, предложенной ООО «Триал».

В соответствии с представленным истцом и составленным по его заказу ООО «Фасадстолицы» отчетом от 05.09.2023г. №08-04/2023 рыночная стоимость нежилых помещений этажа 1: № 28, № 29, кадастровый номер 16:50:090402:282, расположенных по адресу: РТ, 

<

...>, по состоянию на 09.06.2023г. составила 1 167 916,67 руб.

Установлено, что истцом в Комитет был направлен на подписание договор купли-продажи арендуемого имущества, однако договор заключен не был, поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи.

Изложенные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии с п.8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Цена выкупаемого объекта была определена ответчиком на основании отчета №02-28- ЭА-2023 от 20.11.2023г., в соответствии с которым итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 34,6 кв.м., кадастровый номер 16:50:090402:282, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату оценки, составляет 3 068 700 рублей 00 копеек с учетом НДС, 2 557 250 рублей 00 копеек без учета НДС.

В материалы дела истцом представлен отчет от 05.09.2023г. №08-04/2023, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений этажа 1: № 28, № 29, кадастровый номер 16:50:090402:282, расположенных по адресу: РТ, 

<

...>, по состоянию на 09.06.2023г. составила 1 167 916,67 руб.

Истец просил установить цену выкупа арендуемых помещений в соответствии с указанным отчетом.

В связи с наличием расхождений рыночной стоимости выкупаемого имущества в представленных сторонами отчетах судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по определению стоимости объекта недвижимости, а именно: нежилых помещений этажа 1: № 28, № 29, кадастровый номер 16:50:090402:282 расположенных по адресу: РТ, 

<

...>, по состоянию на 13.06.2023г., проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «АК Восток» ФИО1.

Согласно представленному суду заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 3 917 512 руб.

Экспертное заключение оценено судом первой инстанции по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Суд первой инстанции установил, что оно соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не  содержит противоречий и неточностей, квалификация эксперта не вызывает у суда сомнений,   заключение эксперта является полным, обоснованным и достоверным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 12, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу положений частей 4 и 5 названной статьи заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Никакие доказательства в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Судом первой инстанции в основу принятого решения был положен отчет №02-28-ЭА-2023 от 20.11.2023 об определении рыночной стоимости объекта в размере 2 557 250 рублей, на основании которого ответчиком была определена цена имущества, отраженная в направленном в адрес истца проекте договора.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих представленный им отчет об оценке  стоимости выкупаемого имущества.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302, само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Признаваемый Законом N 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В данном случае цена выкупа имущества в предложенном ответчиком проекте договора не превысила рыночную стоимость имущества, определенную по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, и правомерно признана судом первой инстанции как наиболее достоверная стоимость выкупаемого имущества.

Относительно довода истца о необоснованном отклонении судом первой инстанции его ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, судебная коллегия указывает следующее.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Между тем, для снятия каких-либо вопросов к судебному заключению, которые имеются у той или иной стороны, изложенной устно либо в письменной форме, независимо от того, как поименованы эти возражения, законом предусмотрен вызов эксперта в судебное заседание для их разрешения.

Из материалов дела следует, что эксперт Общества с ограниченной ответственностью «АК Восток» ФИО1, осуществлявший производство судебной экспертизы, вызывался судом первой инстанции для дачи пояснений  по представленному заключению, дал устные пояснения по вопросам сторон, суда.

Истец представил суду рецензию на заключение судебной экспертизы.

Однако рецензия выражает мнение конкретного специалиста в области оценки, не свидетельствует о недостоверности заключения судебной экспертизы.

При этом в соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Доказательств того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, не представлено.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы, поскольку у арбитражного суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта.

Заключение эксперта является полным, ясным и достаточным. Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае отсутствуют сомнения в обоснованности выводов эксперта или противоречия в его выводах, наличие которых в силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является необходимым условием для назначения повторной судебной экспертизы.

Из материалов дела следует, что истец не согласен с определенной судебным экспертом рыночной стоимостью выкупаемого объекта недвижимости, что не свидетельствует о наличии недостатков в заключении, не лишает его доказательственной силы.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы истца отсутствуют.

В апелляционной жалобе ответчика не приведено аргументированных доводов, обосновывающих его несогласие с принятым судебным актом, принимая во внимание, что условие договора о выкупной стоимости арендуемого имущества урегулировано судом на основании отчета об оценке,  представленного ответчиком, с отнесением на истца судебных расходов по спору, т.е. по сути, решение суда вынесено в пользу ответчика и последним не указано, какие выводы суда нарушают его права и законные интересы.

            Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Иное толкование заявителями положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств рассматриваемого спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено. 

В соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе истца возлагаются на заявителя. Ответчик от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан    от 28 февраля 2024 года по делу № А65-29799/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "Триал", Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Председательствующий судья

 

Судьи

Е.А. Митина

 

Д.А. Дегтярев

 

В.А. Копункин