﻿870/2021-14526(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

15 марта 2021 года Дело № А56-100531/2019 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Чуватиной Е.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,  

при участии от администрации муниципального образования Тосненский  район Ленинградской области Столярова М.М. (доверенность от 01.03.2021  

 № 27-АД), индивидуального предпринимателя Шаульского Александра  Анатольевича (паспорт),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя Шаульского Александра Анатольевича на  решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 15.01.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного  суда от 30.06.2020 по делу № А56-100531/2019,  

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования Тосненский район  Ленинградской области, адрес: 187000, Ленинградская обл., г. Тосно,  

пр. Ленина, д. 32, ОГРН 1054700604518, ИНН 4716024480 (далее -  Администрация района), обратилась в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному  предпринимателю Шаульскому Александру Анатольевичу, ОГРНИП  304471630100062, о взыскании 1 041 344 руб. 30 коп. задолженности по  арендной плате за период с 01.01.2015 по 20.03.2019 и 2 244 283 руб. 24 коп.  неустойки за просрочку внесения арендной платы.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 15.01.2020 иск удовлетворен.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  30.06.2020 данное решение оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе предприниматель Шаульский А.А. просит отменить  решение от 15.01.2020 и постановление от 30.06.2020, ссылаясь на  неправильное применение судами норм материального права и несоответствие  их выводов фактическим обстоятельствам дела.  

Податель жалобы выражает несогласие с выводом судов о получении им  уведомлений арендодателя об изменении размера арендной платы, указывает,  что таких документов он не получал.  

Суды, по мнению предпринимателя, не проверили правильность  произведенного истцом расчета задолженности, полагает, что оснований для  применения указанных Администраций района ставок арендной платы не  имелось.  

В судебном заседании предприниматель Шаульский А.А. поддержал  доводы кассационной жалобы, а представитель Администрации района  возражал против ее удовлетворения, просил оставить обжалуемые судебные  акты без изменения, считая их законными и обоснованными.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным  имуществом муниципального образования «Тосненский район Ленинградской  области» (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Шаульский  (арендатор) заключили договор аренды от 01.11.2001 № 150 (далее - Договор),  в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор  принял в аренду нежилое помещение площадью 125,11 кв.м по адресу: г. Тосно,  ул. Ленина, д. 10, для использования под конторские помещения.  

Согласно пункту 1.4 в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2005   № 5 Договор заключен на срок до 31.12.2019.  

В пункте 1.3 Договора стороны согласовали размер арендной платы в  сумме 44 796 руб. 99 коп. в год (без учета НДС), а в пункте 3.1 определили, что  внесение арендной платы производится ежемесячно до 10-числе текущего  месяца равными долями, составляющими 1/12 часть годовой арендной платы.  

За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы пунктом 4.1.2  Договора предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 0,3% от  суммы задолженности за каждый день просрочки.  

На основании дополнительного соглашения от 15.12.2006 к Договору  сторона арендодателя заменена на администрацию Тосненского городского  поселения Тосненского района Ленинградской области (далее - Администрация  поселения).  

Этим же дополнительным соглашением стороны согласовали изменение  сведений об объекте аренды, указав его площадь 141,6 кв.м, а также внесли  изменения в отдельные условия Договора, в том числе в пункты 1.2, 1.3, 3.2.  

В соответствии с пунктом 1.2 Договора в редакции дополнительного  соглашения от 15.12.2006 арендная плата за пользование арендуемым  помещением определяется в соответствии с Методикой определения величины  арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в  собственности Тосненского городского поселения Тосненского района  Ленинградской области, утвержденной представительным органом местного  самоуправления Тосненского городского поселения Тосненского района  Ленинградской области, устанавливающей способ расчета арендной платы и  порядок ежегодного изменения ее размера.  

В пункте 1.3 Договора в той же редакции стороны предусмотрели, что на  момент подписания дополнительного соглашения от 15.12.2006 сумма арендной  платы составляет 228 454 руб. 34 коп. в год (без учета НДС).  

В пункте 3.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от  15.12.2006 указано, что размер арендной платы изменяется один раз в год с  уведомлением арендатора не позднее, чем за 10 дней до начала ее исчисления;  уведомление арендатора об изменении размера арендной платы считается  состоявшимся с момента получения арендатором заказного отправления  арендодателя, содержащего сведения о размере арендной платы,  устанавливаемой на очередной финансовый год.  

В абзаце втором того же пункта определено, что арендатор и арендодатель  в течение 30 дней с момента получения такого заказного отправления  заключают дополнительное соглашение к договору аренды об изменении  размера арендной платы.  

Администрация района, указывая на возложение на нее исполнения  полномочий Администрации поселения, в уведомлении от 29.12.2015,  адресованном предпринимателю Шаульскому А.А., указала со ссылкой на  Положение об управлении и распоряжении муниципальным имуществом  Тосненского городского поселения Тосненского района Ленинградской области,  

утвержденное решение совета депутатов Тосненского городского поселения  Тосненского района Ленинградской области от 16.12.2015 № 60, постановление  Администрации поселения от 03.12.2013 № 574 «О внесении изменений в  Методику определения величины арендной платы за пользование недвижимым  имуществом, находящимся в собственности Тосненского городского поселения  Тосненского района Ленинградской области, утвержденную решением Совета  депутатов Тосненского городского поселения Тосненского района  Ленинградской области от 28.11.2006 № 75 (с последующими дополнениями и  изменениями)», постановление Администрации района от 16.12.2014  

 № 3163-па «Об установлении базового размера стоимости строительства 

1 кв.м здания на 2015 год для определения размера арендной платы за  пользование имуществом, находящимся в собственности Тосненского  городского поселения Тосненского района Ленинградской области»,  постановление Администрации района от 28.12.2015 «Об установлении  базового размера стоимости строительства 1 кв.м здания на 2016 год для  определения размера арендной платы за пользование имуществом,  находящимся в собственности Тосненского городского поселения Тосненского  района Ленинградской области», что сумма арендной платы по Договору на  2016 год составляет 634 439 руб. 41 коп. (без учета НДС).  

В дальнейшем Администрация района направила арендатору уведомление  от 26.06.2018 об изменении размера арендной платы и установлении его с  01.07.2018 в сумме 1 223 990 руб. 40 коп. в год (без учета НДС). В качестве  документа, на основании которого определен новый размер арендной платы, в  уведомлении указан отчет от 31.05.2018 № 02-Т/05-18 «Об оценке годовой  рыночной ставки арендной платы за объекты недвижимости, принадлежащие  Тосненскому городскому поселению Тосненского района Ленинградской  области».  

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по  внесению арендной платы по Договору за период с 01.01.2015 по 20.03.2019,  непринятие мер по урегулированию спора в претензионном порядке,  Администрация района обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему  делу о взыскании задолженности, рассчитанной по ставкам арендной платы,  указанным в уведомлениях от 29.12.2015 и 26.06.2018, и неустойки за просрочку  платежей.  

Суды первой и апелляционной инстанций признали требования  Администрации района обоснованными и удовлетворили иск в полном объеме.  

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы  жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и  процессуального права, пришла к следующим выводам.  

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору  имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

В свою очередь арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ  обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную  плату).  

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором,  размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки,  предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом  могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера  арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных  видов имущества).  

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 постановления Пленума  

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об  отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса  Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон,  предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной  платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила,  которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий  сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично- правового образования, судам надлежит учитывать следующее.  

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные  отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным  имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим  управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь  постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.  

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или  муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное  условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового  образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит  автоматически и не требует изменения договора аренды.  

Проанализировав содержание пунктов 1.2 и 3.2 Договора, суды посчитали,  что стороны Договора достигли соглашения об определении размера арендной  платы исходя из установленных актами муниципального образования ставок, и о  возможности изменения арендодателем размера арендной платы в  одностороннем порядке при изменении соответствующих правовых актов.  

При этом суды не учли следующее. 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора  судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем  слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его  неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и  смыслом договора в целом.  

Возражая против удовлетворения требований Администрации района,  предприниматель в отзыве на исковое заявление и в апелляционной жалобе  указывал на положения абзаца второго пункта 3.2 Договора в редакции  дополнительного соглашения от 15.12.2006 и пункта 5.6 Договора в редакции  того же дополнительного соглашения, в которых стороны Договора  предусмотрели заключение дополнительного соглашения об изменении  размера арендной платы после получения уведомления арендодателя об  изменении размера арендной платы, а также возможность отказа арендодателя  от Договора в случае уклонения арендатора от заключения соглашения об  изменении размера арендной платы.  

Названные условия Договора не были исследованы и учтены судами при  толковании его условий применительно к вопросу о согласовании сторонами  возможности изменения арендной платы арендодателем в одностороннем  порядке.  

При таком положении вывод судов относительно достижения сторонами  соглашения об автоматической корректировке размера арендной платы в связи  с изменением правовых актов муниципального образования не может быть  признан обоснованным.  

Кроме того, признавая правильным произведенный Администрацией района  расчет задолженности исходя из ставок, указанных ею в уведомлениях от  29.12.2015 и 26.06.2018, со ссылкой на выполнение расчета на основании  правовых актов муниципального образования, суды не проверили -  соответствуют ли приведенные в названных уведомлениях ставки требованиям  таких муниципальных правовых актов, не установили - чем обусловлено  

изменение размера арендной платы, а также не указали правовые основания  для расчета платежей исходя из рыночной стоимости арендной платы за  помещение (с учетом указанного в уведомлении от 26.06.2018 основания для  изменения размера арендной платы, мотивированного проведением оценки  рыночной стоимости годовой ставки арендной платы).  

Согласно статье 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены  решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций  являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении,  постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным  арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле  доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм  материального права или норм процессуального права.  

Судами не в полной мере были исследованы обстоятельства, имеющие  значение для разрешения спора в соответствии с подлежащими применению  нормами материального права, при этом совершение таких процессуальных  действий лежит за пределами полномочий суда кассационной инстанции,  следовательно, решение суда первой инстанции и постановление  апелляционного суда в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ  подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.  

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит учесть  изложенное, исследовать содержание определяющих размер арендной платы и  порядок его изменения условий Договора в совокупности, в случае  установления факта достижения сторонами соглашения об изменении размера  арендной платы арендодателем в одностороннем порядке при изменении  правовых актов муниципального образования - проверить произведенный  истцом расчет на предмет его соответствия требованиям таких правовых актов;  оценить доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование  своих требований и возражений, и в зависимости от установленного и  подлежащих применению норм материального права определить права и  обязанности лиц, участвующих в деле, и принять законное и обоснованное  решение, распределить судебные расходы, в том числе в связи с  рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 15.01.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 30.06.2020 по делу № А56-100531/2019 отменить.  

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области.  

Председательствующий Е.В. Чуватина  

Судьи Г.М. Рудницкий  И.В. Сергеева