﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

03 декабря 2019 года

Дело №

А56-155797/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В., 

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ерохова Л.И. (доверенность от 26.12.2018 № 97980-42), от общества с ограниченной ответственностью «СК «Монолит» Летуновского В.В. (доверенность от 10.09.2018), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СК «Монолит» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019 по делу           № А56-155797/2018,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Монолит», адрес: 197198, Санкт-Петербург, Большая Пушкарская ул., д. 10, лит. Б, пом. 2-Н, ОГРН 1167847458393, ИНН 7813266137 (далее - Общество), о взыскании 5 318 174 руб. 50 коп., в том числе 3 866 715 руб. 60 коп. задолженности по договору от 17.01.2008 № 13/ЗКС-04214 аренды земельного участка за период с 01.04.2015 по 31.03.2018 и 1 451 458 руб. 90 коп. пеней за просрочку перечисления арендной платы по состоянию на 16.03.2018, а также пеней, начисленных до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности. 

Решением от 25.04.2019 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019 данное решение изменено; с Общества в пользу Комитета взысканы 2 680 802 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате за период с 26.11.2015 по 31.03.2018 с применением исковой давности и исходя из размера арендной платы, определенного в соответствии с уведомлением Комитета от 19.04.2017, 996 684 руб. 95 коп. неустойки по состоянию на 16.03.2018, а также неустойка, начисленная на сумму долга до фактического исполнения обязательства по оплате задолженности, исходя из 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки; в остальной части в иске отказано.

Общество в кассационной жалобе просит отменить постановление от 23.08.2019, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, исходя из условий договора изменение размера арендной платы связано с необходимостью направления арендодателем уведомления об изменении размера арендной платы, в связи с чем арендная плата в измененном размере не может начисляться за период, предшествовавший направлению арендодателем уведомления; Закон Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», вступивший в силу  01.04.2008, не распространяется на договор аренды, заключенный до этой даты; размер арендной платы был изменен только дополнительным соглашением от 29.12.2010 № 3 к договору аренды, иных изменений не производилось; при расчете размера арендной платы применены неверные коды функционального использования территории, без учета расположения на участке здания фитнес-центра. 

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Комитета против удовлетворения жалобы возражал, считая выводы апелляционного суда правильными с учетом регулируемого характера арендной платы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2007 № 1611 Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «ДОНК» (далее - ООО «ДОНК») (арендатор) заключили договор от 17.01.2008 № 13/ЗКС-04214 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 23 900 кв. м с кадастровым номером 78:12:6303:18 (в настоящее время кадастровый номер 78:12:0006303:18), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Крыленко, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным проспектом), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса сроком действия до 24.12.2010.

Размер и порядок внесения платежей установлены разделом 4 договора.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендатором за период действия договора, составляет      191 400 000 руб.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендная плата перечисляется поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга, с начислением на подлежащую уплате сумму процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. 

Разделом 5 договора определен график осуществления инвестиционного проекта, согласно которому изначально предполагалось осуществить строительство в две очереди: 1-я очередь – торговый центр, 2-я очередь – бизнес-центр.

Пунктом 6.2.16 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с изменением площади фактического землепользования и функционального использования территории.

Согласно пункту 6.4.1 договора арендатор при условии отсутствия задолженности по договору и наличия подтверждения арендодателя о перечислении арендатором денежных средств, составляющих арендную плату по договору, за период, составляющий не менее половины оставшегося срока действия договора, вправе передать права и обязанности арендатора в залог. 

Пунктом 8.3 договора за несвоевременное перечисление арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 17.01.2008 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.02.2008. 

Дополнительным соглашением от 29.12.2010 № 3 к договору аренды изменен ряд условий договора. Согласно пункту 1.2 договора в новой редакции участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса. Квартальная арендная плата с 01.01.2011 установлена в размере 96 028 руб. 86 коп. 

Пунктом 4.8 договора (в редакции дополнительного соглашения № 3) арендодателю предоставлено право в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования объекта в соответствии с пунктом 1.2 договора).  Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре. 

Указанным дополнительным соглашением также установлено, что реализация инвестиционного проекта осуществляется в три очереди с окончанием строительства и получением разрешения на ввод в эксплуатацию  1-й очереди – 31.10.2012, 2-й очереди – 31.05.2013, 3-й очереди – 31.10.2012. 

Срок действия договора установлен до 31.05.2013.

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 срок окончания строительства 2-й и 3-й очередей продлен до 31.05.2016, общий срок действия договора установлен до 31.05.2016.

Данным дополнительным соглашением договор дополнен пунктом 7.6, предусматривающим обязанность арендатора предоставить арендодателю ведомость инвентаризации земельного участка, подготовленную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – Предприятие).    

На основании исполнительной надписи нотариуса, совершенной 28.02.2017, обращено взыскание на заложенное право аренды ООО «ДОНК» по договору от 17.01.2008 № 13/ЗКС-04214 аренды земельного участка на инвестиционных условиях во исполнение его обязательств перед Обществом на сумму 9 371 630 руб. по договору от 28.07.2016 о генеральном инвестировании проекта.  

На основании указанной исполнительной надписи 07.04.2017 зарегистрирована смена арендатора земельного участка с кадастровым номером  78:12:0006303:18 с ООО «ДОНК» на Общество.

Уведомлением от 19.04.2017 Комитет сообщил Обществу, что на основании выполненной Предприятием ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 02.04.2015 величина квартальной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 78:12:0006303:18, рассчитанная с применением коэффициента динамики рынка недвижимости Кд, равного 1,00,  за период с 02.04.2015 по 30.11.2015 составляет 487 958 руб. 38 коп., за период с 01.12.2015 – 566 568 руб. 59 коп.

Комитет, ссылаясь на наличие у арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.03.2018 в сумме 5 091 215 руб. 60 коп., направил ответчику претензию от 16.03.2018 с требованием погасить задолженность и уплатить пени в размере 1 545 880 руб. 67 коп. в течение пяти дней с момента получения претензии.

В связи с тем, что указанная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, исходил из того, что в нарушение условий договора арендодатель в период с 2015 года по апрель 2017 года не направлял арендатору уведомлений о перерасчете арендной платы, в связи с чем не вправе требовать внесения арендной платы за этот период в измененном размере, применил по заявлению ответчика исковую давность к требованиям за период по 2015 год.  

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования за период с 26.11.2015 с учетом уведомления Комитета от 19.04.2017, пришел к выводу, что исходя из условий дополнительного соглашения от 29.10.2010 № 3 арендная плата по настоящему договору аренды определяется в порядке, установленном правовыми актами Санкт-Петербурга, согласно которым арендная плата подлежит внесению в размере, соответствующем функциональному использованию арендуемого земельного участка согласно ведомости инвентаризации, независимо от внесения изменений в договор.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65 (в редакции до 01.03.2015), 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеет регулируемый характер, ее размер определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011     № 73 (в редакции от 25.01.2013), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

С учетом указанного разъяснения не принимается довод ответчика о неприменении к отношениям сторон Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007     № 608-119, введенного в действие позднее заключения договора от 17.01.2008. 

Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Санкт-Петербурга установлен Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119, а также принятым во исполнение данного Закона постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее – Положение).

Согласно указанной Методике размер арендной платы дифференцирован в зависимости от функционального использования земельного участка, то есть использования его для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов. Согласно пункту 2.3 Положения коэффициент функционального использования территории (Кф) определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных данным Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка, в том числе зданий и сооружений.    

Исходя из пункта 2.8 Положения виды функционального использования земельного участка определяются на основании предоставляемой арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной Предприятием.

Между тем апелляционным судом не учтено следующее.

В данном случае ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию по состоянию на 02.04.2015, которая послужила основанием для перерасчета арендной платы за период, предшествовавший вступлению Общества в договор аренды в качестве арендатора и направлению Комитетом уведомления от 19.04.2017 об изменении размера арендной платы, была выполнена Предприятием по заказу предыдущего арендатора – ООО «ДОНК». При этом из материалов дела неясно, в связи с чем дополнительным соглашением от 27.02.2015 договор был дополнен пунктом 7.6, предусматривающим обязанность арендатора в течение двух месяцев с даты подписания дополнительного соглашения предоставить арендодателю ведомость инвентаризации земельного участка. 

Согласно пункту 2.8 Положения для уточнения функционального использования земельного участка используются документы бухгалтерской отчетности за истекший отчетный период, лицензии на виды деятельности, требующие лицензирования, учредительные документы (для некоммерческих организаций); справки федерального органа государственной власти, уполномоченного на осуществление деятельности в сфере государственной статистики, по присвоенным кодам ОКВЭД, ОКП, ОКДП, ОКУН.

 Общество, на которое возлагается обязанность по внесению арендной платы в размере, определенном в соответствии с данной ведомостью, не участвовало в ее составлении и не могло повлиять на содержание указанных в ведомости сведений. Между тем эти сведения используются для подтверждения осуществляемых на участке видов деятельности и размещаемых на участке объектов. В таком случае Общество не может быть лишено права представлять доказательства в опровержение содержащихся в ведомости сведений, в отношении которых для ООО «ДОНК» существовала презумпция достоверности.

Как видно из дополнительных соглашений от 29.12.2010 № 3, от 27.02.2015, реализация инвестиционного проекта на земельном участке предполагала осуществление строительства в три очереди. Согласно ведомости инвентаризации на земельном участке находится торговый центр в стадии отделочных работ (имеется ссылка на разрешение от 17.04.2014 на ввод объекта в эксплуатацию), а также ведется строительство многофункционального комплекса на основании разрешения на строительство от 11.08.2014. 

Между тем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и на строительство в деле отсутствуют. Сведений о том, объекты какого назначения и в какой стадии строительства находились на участке на момент направления Комитетом уведомления от 19.04.2017, изменилось ли состояние и назначение объектов за период с даты составления ведомости (28.04.2015) по дату направления уведомления, в деле также не имеется. Возражения Общества относительно применения при расчете арендной платы по ведомости неверных кодов функционального использования без учета того, что находящийся на участке объект используется как объект спорта и физической культуры, а не торговый центр, судом не проверялись.           

Таким образом, поскольку обстоятельства, послужившие основанием для перерасчета арендной платы, имели место до приобретения Обществом прав арендатора земельного участка по договору от 17.01.2008 № 13/ЗКС-04214, Общество вправе ставить вопрос о соответствии расчета арендной платы фактическому использованию земельного участка в период, за который произведен перерасчет.    

Кроме того, апелляционный суд в соответствии со статьями 314, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил требования о взыскании пеней, начисленных за период с 26.11.2015, согласно представленному Комитетом расчету с учетом исковой давности.

Между тем пунктом 4.8 договора аренды (с последующими дополнительными соглашениями) предусмотрена необходимость направления арендодателем арендатору уведомления об изменении размера арендной платы. Неисполнение этой обязанности арендодателем и ненаправление своевременно такого уведомления не освобождают арендатора от обязанности вносить плату в размере, определенном в порядке, который установлен соответствующими нормативными правовыми актами, но в силу положений статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы за период до направления уведомления. Такой подход тем более актуален для настоящего случая, когда перерасчет арендной платы произведен за период, предшествовавший направлению уведомления об изменении арендной платы, после вступления Общества в арендные отношения, при том что до указанного момента поведение арендодателя не давало оснований считать предыдущего арендатора просрочившим и исполняющим обязательства по уплате арендной платы не в полном объеме.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о взыскании с Общества задолженности по арендной плате исходя из размера, указанного в уведомлении Комитета от 19.04.2017, а также пеней, начисленных на эту задолженность за период с 26.11.2015, нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам и обстоятельствам спора, что в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

Решение суда первой инстанции также не может быть оставлено в силе, поскольку суд первой инстанции ошибочно, без учета регулируемого характера арендной платы за землю, исходил из того, что арендодатель по договору аренды земельного участка в случае ненаправления арендатору уведомления об изменении арендной платы, когда такая необходимость предусмотрена договором, не вправе требовать внесения арендной платы в измененном размере, а также немотивированно отказал во взыскании задолженности по арендной плате за период после 19.04.2017.                  

При таком положении оба судебных акта подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду необходимо с учетом изложенного выше определить, в каком размере подлежит начислению арендная плата за спорный период исходя из видов осуществляемой арендатором на участке деятельности и расположенных на участке объектов; оценить правомерность начисления пеней за весь период, за который начислена задолженность; в зависимости от установленного разрешить спор и распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе.  

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019 по делу № А56-155797/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 Е.В. Чуватина