СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-18120/2021-ГК

г. Пермь

12 апреля 2022 года

Дело № А60-45527/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 апреля 2022 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И., 

судей Семенова В.В., Ушаковой Э.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью «АС»: ФИО2, предъявлен паспорт, доверенность от 15.12.2020;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились; 

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «АС», 

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 22 ноября 2021 года 

по делу № А60-45527/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «АС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АС» (далее – истец, ООО «АС») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, ИП ФИО3) о взыскании расходов по проведению капитального ремонта в размере 3 222 000 руб. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 ноября 2021 года (резолютивная часть решения от 16.11.2021) в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы истец приводит доводы о том, что  выводы суда первой инстанции об отсутствии необходимости проведения капитального ремонта в арендуемом помещении несостоятельны, не соответствуют действительности, так как к акту от 04.08.2017 приложены фотографии, из которых видно, что на стенах - плесень, входная лестница - в аварийном состоянии; кроме того, дополнительным соглашением № 1 от 25.09.2017 к договору аренды изменена общая площадь помещения с 451,7 кв. м до 84,4 кв. м, также 28.05.2018 внесены изменения в конфигурацию помещения (перепланировка), в результате которой площадь стала составлять 82,2 кв. м. Истец полагает, что ответчик обязан был исполнять требования СанПин 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность» касательно помещения, сданного в аренду для использования под стоматологическую клинику (медицинская деятельность). 

Истец также указал, что при приемке помещения не использовалась специальная измерительная техника и не были учтены скрытые дефекты помещения на предмет соответствия спорного помещения санитарным нормам и правилам для размещения стоматологической клиники, ответчик не передавал истцу выданного в установленном порядке санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным правилам зданий, строений и сооружений и (или) помещений, необходимых для выполнения в помещении лицензируемого вида медицинской деятельности.  

Заявитель жалобы указывает, что судом первой инстанции необоснованно не принята во внимание исполнительная документация, составленная ООО «Климат-Восток» и состоящая из четырех разделов на перепланировку помещения, при осмотре помещения обнаружены скрытые недостатки, при этом об этих недостатках было сообщено ответчику, который не возражал против изготовления проектной документации на капитальный ремонт и перепланировку. 

Кроме того, истец ссылается на нарушение судом п. 2 ст. 69 АПК РФ, так как обстоятельства, установленные в деле № А60-39284/2020, имеют для настоящего дела преюдициальное значение, так как ответчик был участником в деле № А60-39284/2020 в качестве третьего лица. 

Истец также отметил, что поскольку условие о капитальном ремонте стороны в договоре аренды не предусмотрели (не оговорили, чьей обязанностью будет его проведение), судом нарушен п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации), которым установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения. 

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2022 апелляционная жалоба истца общества с ограниченной ответственностью «АС» принята к производству, судебное разбирательство назначено на 16.02.2022.

Определением апелляционного суда от 16.02.2022, вынесенным в составе председательствующего Крымджановой Д.И., судей Гуляевой Е.И., Семенова В.В. судебное разбирательство по делу отложено на 05.04.2022. 

До начала судебного разбирательства, 17.02.2022 от индивидуального предпринимателя ФИО3 в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, по мотивам, изложенным в нем ответчик ссылается на отсутствие оснований по возмещению истцу расходов на проведение капитального ремонта, указывая, что данные затраты возникли исключительно по решению самого истца, так как при заключении договора аренды и в момент передачи помещения истцу, необходимости в проведении капитального ремонта спорного помещения не было, просит решение оставить без изменения, в удовлетворении жалобы отказать.

Определением от 04.04.2022 на основании статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Гуляевой Е.И., на судью Ушакову Э.А. После замены судьи рассмотрение дела начато с самого начала.

В судебном заседании апелляционного суда, проведенном 05.04.2022, представитель истца доводы и требования жалобы поддержал. Ответчик явку своих представителей не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в отсутствие его представителей.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 04.08.2017 между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «АС» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 04/08-17, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения № 1 площадью 82,2 кв.м, включающее в себя помещения с № 21 по № 29 согласно технического паспорта, указанного помещения, расположенного по адресу: г. Серов, Свердловская область, ул. Ленина, д. 170 (л.д. 59-61).

Согласно п. 1.3 вышеназванного договора помещение предоставляется для использования под стоматологическую клинику.

В силу п. 2.1 договора арендодатель обязуется: передать помещение арендатору в состоянии, пригодном для его использования согласно п. 1.3 договора, в день подписания договора по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями обеих сторон (п. 2.1.1); своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт помещения (п. 2.1.2); в случае аварий или повреждений помещения, а также сетей, коммуникаций или оборудования не по вине арендатора немедленно принимать все необходимые меры к их устранению (п. 2.1.4). 

В разделе 2 договора содержатся следующие обязанности арендатора: использовать помещение от своего имени только в целях, указанных в п. 1.4 договора. Любые изменения целевого использования помещения арендатор обязуется письменно согласовывать с арендодателем. Арендатор не вправе осуществлять в помещении незаконную деятельность. 

Арендатор самостоятельно несет ответственность за получение и своевременное продление любых лицензий или разрешений, необходимых для ведения им коммерческой деятельности (п. 2.2.1); при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом арендодателю. Не производить никаких перепланировок, переоборудований и переустройств помещения, прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций без письменного согласия арендатора. 

Все вопросы, связанные с переоборудованием и перепланировкой помещения подлежат обсуждению сторонами путем составления двухстороннего акта, с указанием в таком акте всех решений по возникшим вопросам (п. 2.2.4); с письменного согласия арендодателя и в согласованные с ним сроки производить за свой счет необходимое обслуживание и текущий ремонт помещения (включая перегородки из гипсокартона, замену битых стекол, ремонт освещения и ремонт любого оснащения). Стоимость произведенного арендатором ремонта не засчитывается в счет оплаты арендной платы (п. 2.2.6).

 В обоснование иска истец указал, что для использования нежилого помещения по назначению и получения медицинской лицензии в арендуемом помещении, истцом был проведен капитальный ремонт, стоимость которого согласно отчету № 31-12-сн/20 об оценке рыночной стоимость капитального ремонта составила 3 222 000 руб.

04.08.2021 истец направил ответчику претензию о добровольном возмещении затрат, связанных с капитальным ремонтом арендуемого помещения.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд  с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции с учетом того, что истец при приемке помещений осмотрел их, принял по договору, на момент принятия помещений подписания договора у истца не было сомнений по поводу возможного использования арендуемого помещения, пришел к выводу о недоказанности в необходимости производства капитального ремонта на спорном объекте как в объекте аренды. При этом суд отметил, что бремя проведения ремонта в целях осуществления предпринимательской деятельности истца – стоматологические услуги, связанной с необходимостью получения лицензии, должен нести арендатор. 

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В силу со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании  п.1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

В силу статей 67, 68 и 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование иска, истец указывает, что в арендованном помещении был произведен капитальный ремонт, стоимость которого подлежит возмещению ответчиком.

Рассмотрев доводы жалобы, суд апелляционной инстанции, находит данные доводы необоснованными в силу следующего.  

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По условиям договора аренды, (п. 2.2.1) истец обязался самостоятельно нести ответственность за получение и своевременное продление любых лицензий и разрешений, необходимых для ведения им коммерческой деятельности.

В п. 2.2.4 договора аренды определено, что истец без письменного согласия ответчика обязался не производить никаких перепланировок, переоборудований и переустройств арендуемого помещения. 

Арендатор обязуется с письменного согласия арендодателя и в согласованные с ним сроки производить за свой счет необходимое обслуживание и текущий ремонт помещения (включая перегородки из гипсокартона, замену битых стекол, ремонт освещения и ремонт любого оснащения). Стоимость произведенного арендатором ремонта не засчитывается в счет оплаты арендной платы (п. 2.2.6).

Как следует из материалов дела, арендуемое помещение при приемке принято арендатором по акту без замечаний, арендатор подписал акт приема-передачи помещений, зафиксировал состояние арендуемого помещения, которое принял для своей деятельности.

 При этом имеющиеся в материалах дела фотоматериалы не свидетельствуют о необходимости проведения именно капитального ремонта арендуемого помещения, в частности, в том объеме, который следует из представленных истцом документов. 

Наличие недостатков в покрытии стен и иных дефектов внутренней отделки не свидетельствует о том, что необходим был капитальный ремонт помещения, при этом указанные в жалобе истцом обстоятельства могли быть им указаны в акте при приемке помещения в том случае, если они оценивались им как дефекты, требующие капитального ремонта.

Также следует отметить, что по условиям договора обеспечение соответствия помещения требованиям, которые необходимы для выдачи лицензии на осуществление деятельности истцом в арендованном помещении, не возложено на ответчика, что следует, в том числе из п. 2.2.1, 2.2.3, 2.2.6 договора.   

Кроме того, по условиям договора аренды должно быть получено предварительное согласие арендодателя согласно п. 2.2.4 для осуществления перепланировок, переоборудований и переустройств с составлением двустороннего акта. Соответствующий акт в материалы дела не представлен.

При этом то обстоятельство, что ответчик не возражал против осуществляемых истцом действий и принимал меры по согласованию проектной документации как собственник помещения, не доказывают необходимости возмещения расходов истца на проведение ремонта, решение о проведении которого в том виде, в котором он фактически проведен, принято самостоятельно истцом. 

Следовательно, принимая во внимание также, что по условиям договора  все неотделимые улучшения производятся за счет арендатора, возмещению не подлежат, а требования по лицензированию обеспечиваются арендатором, оснований для возложения затрат истца, заявленных в данном деле, на ответчика не имеется.

 Ссылки истца в жалобе на обстоятельства, установленные по другому делу, не свидетельствуют о необходимости иной оценки обстоятельств данного дела при рассмотрении заявленных требований с учетом вышеприведенных выводов суда.

Таким образом, установив указанные обстоятельства, принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании расходов по проведению капитального ремонта в размере 3 222 000 руб. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями  258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 ноября 2021 года по делу № А60-45527/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

 

Д. И. Крымджанова

 

Судьи 

 

В. В. Семенов

 

Э. А. Ушакова